Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup garażu na dzierżawionym terenie

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-05-23

Chcę nabyć od sąsiada wybudowany przez niego garaż murowany na działce dzierżawionej od miasta. Posiada on aktualnie umowę dzierżawy gruntu pod garaż na czas nieokreślony. Garaż nie posiada księgi wieczystej.  Działka przylega bezpośrednio do mojej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Jakie dokumenty takiej transakcji musimy sporządzić? Wydział nieruchomości urzędu żąda wniosku o cesję umowy dzierżawy gruntu.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Zacznę od wyjaśnienia kilku kwestii. Garaż jako taki nie może być przedmiotem sprzedaży. Bo nie jest nieruchomością ani ruchomością.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego. Czyli mówiąc prosto, wszystko, co jest trwale związane z gruntem, stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Nieruchomości budynkowe stanowią natomiast budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa, do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Ze względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

Sąsiad dzierżawi grunt od miasta na podstawie umowy dzierżawy.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przedmiot dzierżawy stanowi grunt zabudowany garażem. Zapewne w umowie jest zapis, że nieruchomości nie można dawać innej osobie do użytkowania, ani poddzierżawiać.

Najlepiej umowę cesji dzierżawy zawrzeć trójstronnie w UM.

Zgodnie z art. 48 § 1 Kodeksu cywilnego „do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. Natomiast art. 47 stanowi, że „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”.

W sprawie należy stwierdzić, ze wybudowany garaż nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz stanowi część składową nieruchomości, a jego właścicielem jest właściciel grunt–miasto.

Sąsiad jest posiadaczem samoistnym garażu – którym włada jak właściciel. Zawierając jakakolwiek umowę kupna–sprzedaży, nie dokonuje Pan przeniesienia własności garażu, gdyż takie prawo – co wykazano wyżej – sąsiadowi nie przysługuje, ale dokonuje przeniesienia na inną osobę prawa posiadania tego garażu. Tym samym mamy do czynienia z odpłatnym czy nieodpłatnym zbyciem prawa majątkowego, jakim jest posiadanie.

Niewątpliwie jednak mamy tu także do czynienia z nakładami na rzecz dzierżawioną nieruchomości, dlatego dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów od miasta na podstawie art. 676 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694, zgodnie z którym „jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Jednak jeśli zweryfikujemy to z umową dzierżawy, to zapewne okaże się, że miasto nakazuje zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym. Takim, jaki wynika z protokołu. Jeśli nie ma tam mowy o garażu jako budynku – to grunt należy zwrócić bez garażu. A zwrot nakładów się nie należy.

Aktualne zasady gospodarowania mieniem komunalnym zobowiązują gminę/miasto do dysponowania dzierżawą w trybie przetargu, w wypadku gruntu, na którym poczyniono inwestycje, zarząd może się przychylić się do wniosku osób zainteresowanych przekazaniem sobie dzierżawy, aby uniknąć dodatkowych kosztów związanych z określeniem wysokości nakładów poniesionych przez dzierżawcę itd.

Wszystkie strony – Pan, sąsiad i miasto muszą spotkać się razem i dokonać zmian w umowie. To najbezpieczniejsze rozwiązanie, dobrze, żeby znał Pan umowę dzierżawy, bowiem wstępuje Pan w prawa i obowiązki dzierżawcy.

Z reguły nie ma z tym problemu, gminy/miasta mają nawet gotowe wzory dokumentów do takiej zmiany.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wypłaty dla pracowników podwykonawcy

Mam firmę. Zatrudniłam podwykonawcę. Zachodzi podejrzenie, że podwykonawca może przywłaszczyć sobie pieniądze na wypłaty dla pracowników, ponieważ wiem, że z pierwszej przelanej przeze mnie transzy pieniędzy nie wszyscy pracownicy je otrzymali, a właścicielka tej firmy sama przyznała, że nie wszystkim zapłaci. Co w tej sytuacji mam zrobić? Obliguje mnie umowa z podwykonawcą, a z drugiej strony jest obawa o pracowników, którzy mogą nie otrzymać wynagrodzenia i zaczną upominać się o swoje pieniądze w mojej firmie.

Odmowa zapłaty za samochód sprzedany przez komis

Oddałem w komis mój samochód celem sprzedaży. Uzyskana cena to było 6900 zł, dla mnie miało być 6000 zł. Ze względu na reklamację stanu technicznego pojazdu zgłoszoną przez kupującego właściciel komisu odmawia mi wydania mojego zysku. W umowie sprzedaży komisu napisano, że komis nie ponosi odpowiedzialności za wady pojazdu. Co mam robić?

Odzyskanie pieniędzy za niewykonaną umowę sprzedaży psa

Przed dziewięcioma miesiącami podpisałam umowę kupna psa, którego miałam otrzymać po dwóch miesiącach; zapłaciłam całą kwotę (2300 zł). Do dzisiaj nie otrzymałam ani psa, ani nie zwrócono mi pieniędzy. Umowę rozwiązałam miesiąc temu i prosiłam o zwrot pieniędzy – bez rezultatu. Wystosowałam więc wezwanie do zwrotu długu do konkretnego dnia i zagroziłam podjęciem kroków prawnych. Niestety bez reakcji. Jak rozwiązać ten problem?

Czy sprzedawca odpowiada za uszkodzenie przesyłki kurierskiej?

Prowadzę działalność gospodarczą – sklep z częściami do maszyn. Wysłałem do klienta zamówiony towar. Odbiorca odebrał przesyłkę, potwierdził odbiór bez zastrzeżeń i kurier odjechał. Jednak tego samego dnia klient zadzwonił i powiedział, że przedmiot jest uszkodzony. Sprawa została zgłoszona do przewoźnika, protokół został spisany następnego dnia. Wiem z doświadczenia, że reklamacja nie zostanie uznana, ponieważ klient podpisał odbiór przesyłki bez zastrzeżeń. Klient wysłał mi protokół komisyjnego otworzenia przesyłki i zeznania 3 świadków, którzy widzieli, że towar był uszkodzony. Powiedział, że nie ureguluje faktury, bo to mój problem. Co należy zrobić, żeby odzyskać pieniądze bez konieczności pójścia do sądu?

Zapis w umowie dotyczący odsetek

Wynajmuję biuro i mamy zapisane w umowie: „w przypadku opóźnień płatności czynszu Najemca zostanie obciążony odsetkami ustawowymi plus 5% w skali roku od kwoty i daty zobowiązania wynikającej z faktury, do momentu wpływu środków na konto Wynajmującego, plus 20 zł za koszt każdego upomnienia”. Czy taki zapis jest zgodny z prawem? I jeśli tak, to jak poprawnie obliczyć odsetki zgodnie z prawem (stosunek roczny 8% ustawowe i te dodatkowe 5%)?

Pozostawienie samochodu w warsztacie i brak kontaktu z klientem

Klient zostawił 3 lata temu samochód w moim warsztacie do naprawy bez żadnej umowy, bo mu się spieszyło. Do dzisiaj nie przyszedł ustalić, co mam naprawiać, nie zostawił mi żadnych dokumentów, nie odpowiada na telefony, SMS-y itp. Kontakt się urwał. Co mogę teraz zrobić?

Przedsprzedaż produktów przez internet

Czy można w internecie prowadzić przedsprzedaż jakiegoś produktu i pobierać 100% zaliczki za ten produkt przed jego wysyłką?

Zabezpieczenie transakcji dokonywanej na raty

Sprzedaję dość drogą działkę. Nabywca jest zdecydowany, jednak cena 500 tys. zł jest dla niego bardzo wysoka. Chciałby rozłożyć płatność na raty. Prawdopodobnie dwie. Mogę zgodzić się na taką transakcję, jednak chciałbym się zabezpieczyć. Chodzi mi o takie zabezpieczenie, które pozwoli na bezproblemowe odzyskanie pozostałej kwoty.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »