Zakup garażu na dzierżawionym terenie

• Data: 2024-05-22 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Chcę nabyć od sąsiada wybudowany przez niego garaż murowany na działce dzierżawionej od miasta. Posiada on aktualnie umowę dzierżawy gruntu pod garaż na czas nieokreślony. Garaż nie posiada księgi wieczystej. Działka przylega bezpośrednio do mojej zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Jakie dokumenty takiej transakcji musimy sporządzić? Wydział nieruchomości urzędu żąda wniosku o cesję umowy dzierżawy gruntu.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup garażu na dzierżawionym terenie

Czy można sprzedać garaż trwale związany z gruntem?

Zacznę od wyjaśnienia kilku kwestii. Garaż jako taki nie może być przedmiotem sprzedaży. Bo nie jest nieruchomością ani ruchomością.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego. Czyli mówiąc prosto, wszystko, co jest trwale związane z gruntem, stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Nieruchomości budynkowe stanowią natomiast budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa, do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Ze względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

Zobacz też: Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu od gminy

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Sprzedaż nieruchomości stojącej na gruncie dzierżawionym od miasta

Sąsiad dzierżawi grunt od miasta na podstawie umowy dzierżawy.

Przedmiot dzierżawy stanowi grunt zabudowany garażem. Zapewne w umowie jest zapis, że nieruchomości nie można dawać innej osobie do użytkowania, ani poddzierżawiać.

Umowa cesji dzierżawy

Najlepiej umowę cesji dzierżawy zawrzeć trójstronnie w UM.

Zgodnie z art. 48 § 1 Kodeksu cywilnego „do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. Natomiast art. 47 stanowi, że „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”.

W sprawie należy stwierdzić, ze wybudowany garaż nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz stanowi część składową nieruchomości, a jego właścicielem jest właściciel grunt–miasto.

Sąsiad jest posiadaczem samoistnym garażu – którym włada jak właściciel. Zawierając jakakolwiek umowę kupna–sprzedaży, nie dokonuje Pan przeniesienia własności garażu, gdyż takie prawo – co wykazano wyżej – sąsiadowi nie przysługuje, ale dokonuje przeniesienia na inną osobę prawa posiadania tego garażu. Tym samym mamy do czynienia z odpłatnym czy nieodpłatnym zbyciem prawa majątkowego, jakim jest posiadanie.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na rzecz dzierżawioną od miasta

Niewątpliwie jednak mamy tu także do czynienia z nakładami na rzecz dzierżawioną nieruchomości, dlatego dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów od miasta na podstawie art. 676 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694, zgodnie z którym „jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Jednak jeśli zweryfikujemy to z umową dzierżawy, to zapewne okaże się, że miasto nakazuje zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym. Takim, jaki wynika z protokołu. Jeśli nie ma tam mowy o garażu jako budynku – to grunt należy zwrócić bez garażu. A zwrot nakładów się nie należy.

Aktualne zasady gospodarowania mieniem komunalnym zobowiązują gminę/miasto do dysponowania dzierżawą w trybie przetargu, w wypadku gruntu, na którym poczyniono inwestycje, zarząd może się przychylić się do wniosku osób zainteresowanych przekazaniem sobie dzierżawy, aby uniknąć dodatkowych kosztów związanych z określeniem wysokości nakładów poniesionych przez dzierżawcę itd.

Wszystkie strony – Pan, sąsiad i miasto muszą spotkać się razem i dokonać zmian w umowie. To najbezpieczniejsze rozwiązanie, dobrze, żeby znał Pan umowę dzierżawy, bowiem wstępuje Pan w prawa i obowiązki dzierżawcy.

Z reguły nie ma z tym problemu, gminy/miasta mają nawet gotowe wzory dokumentów do takiej zmiany.

Przykłady

 
Zakup garażu na dzierżawionym terenie

Pan Jan posiada dom przylegający do działki dzierżawionej przez sąsiada od miasta. Sąsiad, Pan Marek, wybudował na tej działce murowany garaż, który chciałby sprzedać Panu Janowi. Po rozmowie z wydziałem nieruchomości w urzędzie miasta, dowiadują się, że sprzedaż garażu jest niemożliwa ze względu na to, że garaż jest trwale związany z gruntem i stanowi jego część składową. W związku z tym, Pan Marek i Pan Jan zdecydowali się na cesję umowy dzierżawy, która musi być zatwierdzona przez miasto. Sporządzili trójstronną umowę cesji dzierżawy, dzięki czemu Pan Jan mógł stać się nowym dzierżawcą gruntu i korzystać z garażu.

 
Przekazanie prawa do użytkowania garażu

Pani Anna, dzierżawczyni gruntu od miasta, na którym stoi murowany garaż, chce przekazać prawo do jego użytkowania swojemu sąsiadowi, Panu Piotrowi. Wiedząc, że nie może sprzedać garażu jako odrębnej nieruchomości, skontaktowała się z urzędem miasta w celu uzyskania zgody na cesję umowy dzierżawy. Po zaakceptowaniu wniosku przez miasto, zawarli trójstronną umowę cesji dzierżawy, na mocy której Pan Piotr przejął prawa i obowiązki związane z użytkowaniem gruntu i garażu. Dzięki temu Pan Piotr mógł legalnie korzystać z garażu, a Pani Anna zakończyła swoje zobowiązania wobec miasta.

 

Problemy z umową dzierżawy

Pan Tomasz, dzierżawca gruntu od miasta, na którym wybudował garaż, postanowił sprzedać garaż Panu Michałowi. Pan Michał, po zasięgnięciu informacji w urzędzie miasta, dowiedział się, że sprzedaż garażu jako odrębnego obiektu nie jest możliwa. Urząd poinformował, że konieczna jest cesja umowy dzierżawy. Podczas analizy umowy dzierżawy, okazało się, że istnieje klauzula zakazująca poddzierżawiania lub przekazywania użytkowania innym osobom bez zgody miasta. W związku z tym, Pan Tomasz musiał uzyskać zgodę miasta na cesję. Po uzyskaniu zgody i sporządzeniu odpowiednich dokumentów, Pan Michał został nowym dzierżawcą gruntu i mógł korzystać z garażu na tych samych zasadach co Pan Tomasz.

Podsumowanie

 

Zakup garażu na dzierżawionym terenie wymaga szczegółowego zrozumienia przepisów prawnych dotyczących nieruchomości. Ponieważ garaż trwale związany z gruntem nie może być sprzedany jako odrębny obiekt, konieczne jest przeprowadzenie cesji umowy dzierżawy za zgodą miasta. Dzięki temu nowy nabywca może legalnie korzystać z garażu, wstępując w prawa i obowiązki dotychczasowego dzierżawcy.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz wsparcia w kwestiach prawnych dotyczących zakupu garażu na dzierżawionym terenie? Skorzystaj z naszych usług online, gdzie oferujemy profesjonalne porady prawne oraz pomoc w sporządzaniu niezbędnych dokumentów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl

Szukamy prawnika »