Zakup garażu na dzierżawionym terenie

Stan prawny na 22 maja 2026 r. W opisanej sytuacji kluczowe jest odróżnienie potocznego „kupna garażu” od skutecznego przeniesienia praw do korzystania z gruntu i rozliczenia nakładów poniesionych na budowę garażu. To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie, bo dzierżawca gruntu miejskiego zwykle nie może sprzedać murowanego garażu tak, jak sprzedaje się lokal, działkę albo odrębną nieruchomość.

Czy można sprzedać garaż stojący na dzierżawionym gruncie?

Jeżeli garaż jest murowany i trwale związany z gruntem, zasadą jest, że należy do części składowych gruntu. Zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Art. 48 Kodeksu cywilnego wskazuje natomiast, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Oznacza to, że właścicielem takiego garażu jako części nieruchomości jest właściciel gruntu, czyli w opisanym przypadku miasto albo gmina. Sam fakt, że sąsiad wybudował garaż z własnych pieniędzy, nie powoduje automatycznie powstania odrębnej własności garażu ani księgi wieczystej dla garażu.

Wyjątki są możliwe tylko wtedy, gdy wynika to z przepisów szczególnych. Przykładowo budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego mogą stanowić własność użytkownika wieczystego. Sama dzierżawa gruntu nie daje jednak takiego skutku.

Co faktycznie można przenieść na nowego korzystającego?

W praktyce nie przenosi się własności garażu, jeżeli garaż jest częścią składową gruntu miejskiego. Można natomiast uregulować trzy kwestie: przejęcie praw i obowiązków z umowy dzierżawy, wydanie garażu do faktycznego korzystania oraz rozliczenie nakładów poniesionych przez dotychczasowego dzierżawcę.

Tzw. cesja umowy dzierżawy powinna obejmować nie tylko uprawnienia, ale także obowiązki dzierżawcy, na przykład obowiązek zapłaty czynszu, utrzymania gruntu, przestrzegania przeznaczenia dzierżawy i zwrotu nieruchomości po zakończeniu umowy. Dlatego przy dzierżawie gruntu miejskiego bezpiecznym rozwiązaniem jest porozumienie trójstronne: dotychczasowy dzierżawca, nowy dzierżawca i miasto.

Nie należy poprzestawać na prywatnej umowie między sąsiadami, jeżeli urząd wymaga zgody na zmianę dzierżawcy. Bez udziału miasta taka umowa może nie wywołać skutku wobec właściciela gruntu, a korzystanie z garażu przez nową osobę może zostać potraktowane jako naruszenie umowy dzierżawy.

Wniosek o cesję umowy dzierżawy gruntu

Jeżeli wydział nieruchomości żąda wniosku o cesję umowy dzierżawy, należy potraktować to jako pierwszy formalny krok. We wniosku warto wskazać dane dotychczasowego dzierżawcy, dane osoby, która ma przejąć dzierżawę, oznaczenie działki, numer umowy dzierżawy, opis garażu oraz uzasadnienie, dlaczego strony chcą dokonać zmiany.

Urząd może przygotować aneks do umowy, porozumienie trójstronne albo odmówić cesji i zaproponować rozwiązanie dotychczasowej umowy oraz zawarcie nowej umowy z Panem. To zależy od lokalnych zasad gospodarowania nieruchomościami, okresu trwania dzierżawy, uchwał rady gminy oraz treści obowiązującej umowy.

Przygotowując dokumenty, należy odróżnić umowę z miastem od prywatnego rozliczenia z sąsiadem. Sama umowa dzierżawy działki reguluje korzystanie z gruntu wobec właściciela, natomiast odrębne porozumienie między stronami powinno opisywać zapłatę za nakłady, wyposażenie garażu, termin wydania i skutki braku zgody miasta.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Najczęściej potrzebne będą następujące dokumenty:

• wniosek do urzędu miasta o zgodę na zmianę dzierżawcy albo cesję umowy dzierżawy, podpisany przez dotychczasowego i przyszłego korzystającego,
• kopia aktualnej umowy dzierżawy wraz z aneksami, regulaminami i ewentualnymi uchwałami lub zarządzeniami dotyczącymi garaży,
• projekt trójstronnego porozumienia z miastem albo projekt aneksu do umowy dzierżawy, jeżeli urząd takiego wzoru nie narzuca,
• porozumienie między stronami dotyczące rozliczenia nakładów, wydania garażu, kluczy, wyposażenia i odpowiedzialności za ewentualne wady prawne,
• potwierdzenie braku zaległości czynszowych i innych opłat związanych z dzierżawą,
• dokumenty dotyczące legalności garażu, w szczególności pozwolenie na budowę, zgłoszenie, decyzję legalizacyjną albo dokumenty archiwalne, jeżeli są dostępne,
• protokół zdawczo-odbiorczy opisujący stan garażu, instalacje, wyposażenie i datę przekazania.

W porozumieniu z sąsiadem warto wprowadzić warunek, że zapłata całości ceny lub ostateczne rozliczenie nastąpi dopiero po uzyskaniu pisemnej zgody miasta. Jeżeli pieniądze mają być przekazane wcześniej, dokument powinien jasno określać obowiązek ich zwrotu w razie odmowy cesji albo odmowy zawarcia nowej umowy dzierżawy.

Czy potrzebny jest akt notarialny?

Akt notarialny jest wymagany przy przeniesieniu własności nieruchomości albo użytkowania wieczystego. Jeżeli jednak strony nie sprzedają nieruchomości, lecz rozliczają nakłady i uzyskują zgodę miasta na zmianę dzierżawcy, zwykle stosuje się formę pisemną oraz dokumenty wymagane przez urząd.

Forma pisemna jest w praktyce konieczna dowodowo, nawet gdy urząd przygotowuje własny wzór dokumentów. W dokumencie należy unikać sformułowań sugerujących sprzedaż własności garażu, jeżeli dotychczasowy dzierżawca nie jest jego właścicielem. Bezpieczniejsze jest opisanie transakcji jako rozliczenia nakładów, przekazania posiadania i przejęcia dzierżawy za zgodą właściciela gruntu.

Rozliczenie nakładów na garaż

Osoba, która wybudowała garaż na cudzym gruncie, może mieć roszczenia o rozliczenie nakładów, ale ich zakres zależy od umowy dzierżawy, zgód właściciela, rodzaju nakładów i okoliczności zakończenia dzierżawy. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym art. 676 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w braku odmiennej umowy właściciel może zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

W wielu umowach dzierżawy gruntów pod garaże pojawiają się postanowienia, że dzierżawca nie może żądać zwrotu nakładów albo że po zakończeniu umowy ma obowiązek usunąć garaż i uporządkować teren. Dlatego przed zapłatą sąsiadowi trzeba dokładnie sprawdzić umowę dzierżawy oraz protokoły przekazania gruntu.

Jeżeli umowa przewiduje obowiązek usunięcia garażu po zakończeniu dzierżawy, zapłata sąsiadowi za nakłady nie daje gwarancji, że nowy dzierżawca będzie mógł z garażu korzystać bezterminowo. W takim przypadku szczególnie ważna jest pisemna zgoda miasta na dalsze korzystanie z gruntu i garażu.

Dzierżawa od miasta, przetarg i zgoda gminy

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje także obowiązek publicznego wykazu nieruchomości przeznaczonych między innymi do dzierżawy oraz zasady przetargowego i bezprzetargowego zawierania umów.

Przy umowach dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony zasadą jest tryb przetargowy, chyba że właściwy organ lub rada gminy dopuści odstąpienie od tego trybu albo zachodzi szczególna podstawa bezprzetargowa. Dlatego urząd może badać nie tylko zgodę dotychczasowego dzierżawcy, ale też to, czy zmiana dzierżawcy jest dopuszczalna według lokalnych procedur.

Dzierżawca nie ma automatycznego prawa pierwokupu gruntu tylko dlatego, że dzierżawi działkę pod garaż. Takie uprawnienie musi wynikać z ustawy, uchwały, umowy albo konkretnej procedury sprzedaży. W odrębnych sytuacjach warto sprawdzić, kiedy dzierżawcy przysługuje prawo pierwszeństwa lub pierwokupu.

Co sprawdzić przed podpisaniem dokumentów?

Przed podpisaniem porozumienia i przekazaniem pieniędzy należy sprawdzić przede wszystkim:

• czy umowa dzierżawy dopuszcza zmianę dzierżawcy, cesję, poddzierżawę lub oddanie gruntu do korzystania innej osobie,
• czy dzierżawca nie zalega z czynszem, podatkami, opłatami eksploatacyjnymi albo kosztami utrzymania terenu,
• czy garaż został wybudowany zgodnie z prawem budowlanym i miejscowymi wymogami,
• czy miasto nie planuje wypowiedzenia dzierżawy, likwidacji garaży albo innego zagospodarowania terenu,
• czy po zakończeniu dzierżawy będzie obowiązek rozbiórki garażu lub przywrócenia gruntu do poprzedniego stanu,
• czy wysokość czynszu i okres obowiązywania nowej lub przejętej umowy są akceptowalne.

Jeżeli Pana działka bezpośrednio przylega do gruntu zajętego pod garaż, można dodatkowo zapytać urząd o możliwość nabycia tej części nieruchomości albo ustanowienia innego prawa do gruntu. Nie jest to jednak roszczenie automatyczne i wymaga odrębnej oceny przez gminę.

FAQ

Czy mogę kupić murowany garaż od dzierżawcy gruntu miejskiego?

Najczęściej nie w znaczeniu przeniesienia własności garażu. Jeżeli garaż jest trwale związany z gruntem, stanowi część składową nieruchomości gminnej. Można natomiast uregulować przejęcie dzierżawy i rozliczenie nakładów za zgodą miasta.

Czy cesja dzierżawy wymaga zgody miasta?

Tak, w praktyce zgoda miasta jest konieczna, ponieważ miasto jest właścicielem gruntu i stroną umowy dzierżawy. Bez tej zgody prywatna umowa między sąsiadami może nie być skuteczna wobec gminy.

Czy brak księgi wieczystej garażu jest problemem?

Brak księgi wieczystej garażu zwykle potwierdza, że garaż nie funkcjonuje jako odrębna nieruchomość. W takiej sytuacji trzeba badać księgę wieczystą gruntu oraz umowę dzierżawy, a nie szukać osobnej księgi dla garażu.

Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu działki pod garażem?

Nie zawsze. Sam fakt dzierżawy nie daje automatycznego prawa pierwokupu. Takie prawo lub pierwszeństwo musi wynikać z ustawy, uchwały, umowy albo konkretnej decyzji gminy w procedurze zbycia nieruchomości.

Co zrobić, jeżeli miasto odmówi cesji dzierżawy?

Trzeba sprawdzić przyczynę odmowy. Czasem możliwe jest złożenie wniosku o zawarcie nowej umowy, udział w przetargu albo negocjowanie innego sposobu korzystania z gruntu. Prywatna zapłata sąsiadowi nie zastąpi zgody właściciela gruntu.

Jak zabezpieczyć zapłatę dla dotychczasowego dzierżawcy?

Najlepiej powiązać zapłatę z uzyskaniem pisemnej zgody miasta. W umowie warto wskazać, że w razie odmowy cesji albo odmowy zawarcia nowej umowy dzierżawy wpłacona kwota podlega zwrotowi w określonym terminie.

Podsumowanie

Przy garażu murowanym na dzierżawionym gruncie miejskim nie należy zakładać, że sprzedający jest właścicielem garażu. Co do zasady właścicielem obiektu trwale związanego z gruntem jest właściciel gruntu. Bezpieczne rozwiązanie wymaga więc kontaktu z urzędem, uzyskania zgody na zmianę dzierżawcy albo zawarcia nowej umowy oraz dokładnego rozliczenia nakładów między stronami.

Najważniejsze jest to, aby nie płacić za „własność garażu”, której dzierżawca nie ma, lecz jasno opisać, za co następuje zapłata i od jakich warunków zależy skuteczność całej transakcji.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 46-49, art. 235, art. 676 oraz art. 693-698 - Dz.U. 2025 poz. 1071.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 25, art. 35 i art. 37 - Dz.U. 2026 poz. 399.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.