Dzierżawca wyciął drzewo bez zgody właściciela

Wycięcie drzewa przez dzierżawcę a zgoda właściciela

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić dwie kwestie: przepisy administracyjne dotyczące usuwania drzew oraz obowiązki dzierżawcy wobec właściciela działki. Nawet jeżeli na usunięcie konkretnego drzewa nie było potrzebne zezwolenie organu gminy, dzierżawca nie staje się przez to uprawniony do wycięcia drzewa bez zgody właściciela.

Drzewo rosnące na gruncie jest związane z nieruchomością. Dzierżawca korzysta z działki w zakresie wynikającym z umowy, ale nie może samodzielnie decydować o trwałej zmianie substancji rzeczy. Usunięcie dużego drzewa, zwłaszcza wieloletniego orzecha włoskiego, zwykle wykracza poza zwykłe korzystanie z działki rekreacyjnej.

Zgodnie z art. 696 Kodeksu cywilnego dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. W praktyce oznacza to, że dzierżawca powinien pytać właściciela o zgodę na działania, które trwale zmieniają działkę albo zmniejszają jej wartość użytkową, estetyczną lub majątkową.

Znaczenie treści umowy i zgody wydzierżawiającego podkreślił także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 czerwca 2011 r., sygn. akt I CSK 598/10. Sąd wskazał, że przy ocenie, czy dzierżawca może naruszyć substancję przedmiotu dzierżawy, zasadnicze znaczenie ma treść umowy, przy uwzględnieniu czasu trwania stosunku obligacyjnego. Brak zgody wydzierżawiającego na ingerencję w przedmiot dzierżawy nie może być pomijany tylko dlatego, że dzierżawca uznał dane działanie za racjonalne.

Czy na wycięcie orzecha włoskiego trzeba mieć zezwolenie?

Orzech włoski jest co do zasady traktowany jako drzewo owocowe. Przepisy ustawy o ochronie przyrody przewidują zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia dla drzew owocowych, ale nie należy tego upraszczać do zasady, że każde drzewo owocowe można usunąć w dowolnych okolicznościach.

Znaczenie mogą mieć między innymi: położenie działki, jej status, ewentualny wpis nieruchomości do rejestru zabytków, miejscowy charakter zieleni oraz to, czy usunięcie drzewa było związane z działalnością gospodarczą. Jeżeli istnieje ryzyko, że wycinka wymagała zgłoszenia lub zezwolenia, warto zweryfikować sprawę w urzędzie gminy lub miasta właściwym dla położenia nieruchomości.

Najważniejsze jest jednak to, że przepisy administracyjne nie regulują zgody właściciela w relacji cywilnej z dzierżawcą. Dzierżawca może odpowiadać wobec właściciela za szkodę nawet wtedy, gdy organ administracyjny nie nałoży żadnej kary za samą wycinkę.

Jakie roszczenia ma właściciel działki?

Podstawowym roszczeniem właściciela jest żądanie naprawienia szkody. W relacji z dzierżawcą najczęściej podstawą będzie odpowiedzialność kontraktowa, czyli art. 471 K.c. Dzierżawca powinien naprawić szkodę wynikłą z niewykonania albo nienależytego wykonania umowy, chyba że wykaże, iż naruszenie nastąpiło z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Wysokość szkody może obejmować w szczególności wartość usuniętego drzewa, koszt uporządkowania działki, koszt nasadzeń zastępczych, koszt opinii specjalisty, a w niektórych sytuacjach także utracone korzyści, na przykład gdy drzewo dawało regularny plon lub miało szczególne znaczenie dla korzystania z działki. Każdy z tych elementów trzeba jednak udowodnić.

Jeżeli dzierżawca zabrał drewno albo je sprzedał, właściciel może dodatkowo żądać jego wydania, rozliczenia wartości albo uwzględnienia tej wartości w odszkodowaniu. Dzierżawca nie powinien czerpać korzyści z samowolnego usunięcia elementu należącego do właściciela nieruchomości.

Czy można wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Możliwość wypowiedzenia umowy zależy przede wszystkim od treści umowy, rodzaju dzierżawy oraz skali naruszenia. Jeżeli umowa przewiduje natychmiastowe wypowiedzenie za samowolne usuwanie drzew, niszczenie nasadzeń albo dokonywanie zmian bez zgody właściciela, należy oprzeć się na takim postanowieniu.

Jeżeli umowa nie zawiera szczegółowych regulacji, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego o dzierżawie oraz odpowiednio przepisy o najmie. Z art. 667 § 2 w zw. z art. 694 K.c. wynika możliwość wypowiedzenia bez zachowania terminów, gdy korzystający używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje tak postępować.

W przypadku jednorazowego, ale nieodwracalnego naruszenia, takiego jak wycięcie dużego drzewa, sytuacja wymaga ostrożnej oceny. Najbezpieczniej jest najpierw wysłać pisemne wezwanie, opisać naruszenie, zażądać naprawienia szkody i zastrzec konsekwencje na przyszłość. Jeżeli dalsze trwanie umowy jest nie do zaakceptowania, warto przygotować wypowiedzenie w sposób dopasowany do umowy i okoliczności sprawy.

Jak przygotować wezwanie do dzierżawcy?

Wezwanie powinno być pisemne i możliwie konkretne. Należy wskazać datę stwierdzenia wycinki, opisać drzewo, podać podstawę naruszenia umowy oraz zażądać określonych działań. Warto wyznaczyć termin zapłaty odszkodowania lub przedstawienia propozycji ugodowej.

Do wezwania dobrze dołączyć dokumentację zdjęciową, kopię umowy dzierżawy, ewentualne wiadomości od dzierżawcy oraz wstępną kalkulację szkody. Jeżeli wartość drzewa jest sporna, pomocna może być opinia rzeczoznawcy, dendrologa, ogrodnika albo innego specjalisty, który oceni wiek, rozmiar i wartość odtworzeniową drzewa.

W piśmie można zażądać między innymi: zapłaty odszkodowania, zwrotu drewna albo jego wartości, uporządkowania terenu, wykonania nasadzeń zastępczych, powstrzymania się od dalszych zmian na działce bez pisemnej zgody właściciela oraz potwierdzenia, czy dzierżawca składał jakiekolwiek pisma do urzędu w sprawie wycinki.

Jakie dowody warto zabezpieczyć?

W sporze z dzierżawcą kluczowe znaczenie będą miały dowody. Właściciel powinien jak najszybciej wykonać zdjęcia miejsca po wycince, pnia, gałęzi, pozostałego drewna oraz całej działki. Jeżeli istnieją wcześniejsze zdjęcia z widocznym drzewem, warto je zachować, ponieważ pomogą wykazać jego wielkość i stan.

Przydatne mogą być także zeznania sąsiadów, wiadomości SMS lub e-mail, nagrania z monitoringu, korespondencja z dzierżawcą, umowa dzierżawy, protokół przekazania działki oraz rachunki za prace porządkowe. Jeżeli sprawa może mieć również wymiar administracyjny, warto zachować potwierdzenie kontaktu z urzędem gminy.

Co z obowiązkiem zwrotu działki po zakończeniu dzierżawy?

Zgodnie z art. 705 K.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Jeżeli więc dzierżawca usunął drzewo bez zgody właściciela, może odpowiadać za to także przy rozliczeniu końcowym dzierżawy.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie musi ograniczać się do samego stwierdzenia, że działka została zwrócona w gorszym stanie. Może wskazać konkretne naruszenia, wycenić szkodę i dochodzić zapłaty, jeżeli dzierżawca nie naprawi jej dobrowolnie.

FAQ

Czy dzierżawca może wyciąć drzewo, jeśli przeszkadza mu w korzystaniu z działki?

Nie powinien robić tego samodzielnie. Jeżeli drzewo przeszkadza w korzystaniu z działki, dzierżawca powinien zwrócić się do właściciela o zgodę i ustalić, czy potrzebne są dodatkowe formalności administracyjne.

Czy brak wymogu zezwolenia oznacza, że właściciel nie ma roszczeń?

Nie. Brak zezwolenia administracyjnego to inna kwestia niż zgoda właściciela. Dzierżawca może odpowiadać cywilnie za naruszenie umowy i wyrządzenie szkody.

Jak wycenić szkodę po wycięciu drzewa?

Można uwzględnić wartość drzewa, koszt uporządkowania terenu, wartość drewna, koszt nasadzeń zastępczych i ewentualną utratę korzyści. Przy większej wartości sporu warto uzyskać opinię specjalisty.

Czy trzeba najpierw upomnieć dzierżawcę przed wypowiedzeniem umowy?

Często tak, zwłaszcza gdy wypowiedzenie ma opierać się na przepisach o używaniu rzeczy sprzecznie z umową lub przeznaczeniem. Trzeba jednak sprawdzić umowę, bo może ona przewidywać odrębne podstawy natychmiastowego wypowiedzenia.

Czy warto zgłaszać sprawę do gminy?

Warto, jeżeli nie ma pewności, czy wycinka była zwolniona z formalności. Urząd może ocenić administracyjny aspekt usunięcia drzewa, ale niezależnie od tego właściciel może dochodzić roszczeń od dzierżawcy.

Podsumowanie

Samowolne wycięcie drzewa przez dzierżawcę może stanowić naruszenie umowy dzierżawy i zasad prawidłowej gospodarki. Właściciel nie musi akceptować takiego działania tylko dlatego, że drzewo było owocowe albo że dzierżawca uważał wycinkę za potrzebną.

Najlepszym pierwszym krokiem jest zabezpieczenie dowodów, sprawdzenie umowy, ustalenie możliwej wartości szkody i wysłanie pisemnego wezwania do dzierżawcy. Jeżeli dzierżawca odmawia zapłaty albo spór dotyczy wypowiedzenia umowy, warto przygotować dalsze działania z uwzględnieniem treści umowy oraz dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., sygn. akt I CSK 598/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.