Wspólny dom i kredyt po rozstaniu

Wspólna nieruchomość po rozstaniu partnerów

Jeżeli dom albo mieszkanie zostały kupione wspólnie przez osoby pozostające w nieformalnym związku, po rozstaniu nie stosuje się zasad podziału majątku wspólnego małżonków. Taka nieruchomość jest zwykle objęta współwłasnością w częściach ułamkowych. Udziały wynikają przede wszystkim z aktu notarialnego i wpisów w księdze wieczystej.

Oznacza to, że była partnerka nie może jednostronnie zdecydować, że to Pan ma opuścić dom tylko dlatego, że doszło do rozstania. Jeżeli oboje są Państwo współwłaścicielami, każdemu przysługuje prawo współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami drugiego współwłaściciela. W praktyce przy ostrym konflikcie wspólne zamieszkiwanie bywa jednak niemożliwe, dlatego trzeba rozważyć rozwiązanie własnościowe i kredytowe.

Najbezpieczniejsze są trzy ścieżki: dobrowolna sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu, przejęcie domu przez jedną osobę ze spłatą drugiej albo sądowe zniesienie współwłasności. Wybór zależy od wartości domu, wysokości pozostałego kredytu, zdolności kredytowej osoby, która chce zostać w nieruchomości, oraz tego, czy strony potrafią ustalić warunki porozumienia.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeżeli nie uda się zawrzeć ugody, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Podstawową zasadą jest to, że współwłasność nie jest stanem przymusowym na zawsze. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Gdy porozumienie współwłaścicieli nie jest możliwe, praktyczne rozwiązanie opisuje materiał: zniesienie współwłasności nieruchomości krok po kroku.

We wniosku trzeba wskazać uczestników postępowania, opisać nieruchomość, podać udziały, przedstawić proponowany sposób zniesienia współwłasności oraz dołączyć dokumenty, w szczególności odpis księgi wieczystej, akt nabycia nieruchomości, dokumenty dotyczące kredytu i dowody poniesionych nakładów lub spłat. Jeżeli strony różnią się co do wartości nieruchomości, sąd zwykle korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Sąd może znieść współwłasność na trzy podstawowe sposoby: przez podział fizyczny nieruchomości, przez przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałego albo przez sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy. To, które rozwiązanie zostanie wybrane, zależy od charakteru nieruchomości, stanowisk stron, możliwości spłaty oraz tego, czy podział nie byłby sprzeczny z przepisami lub przeznaczeniem rzeczy.

Sprzedaż domu i spłata kredytu za zgodą stron

Najmniej kosztownym rozwiązaniem jest zwykle dobrowolna sprzedaż nieruchomości na rynku. Wtedy strony mogą same ustalić cenę, wybrać kupującego, uzyskać z banku informację o aktualnym zadłużeniu i doprowadzić do spłaty kredytu z ceny sprzedaży. Po spłacie kredytu i kosztów transakcyjnych pozostała kwota podlega podziałowi między współwłaścicieli, najczęściej proporcjonalnie do udziałów, chyba że istnieją podstawy do innych rozliczeń.

Przy nieruchomości obciążonej hipoteką konieczny jest kontakt z bankiem. W praktyce potrzebne są dokumenty potwierdzające saldo zadłużenia, rachunek do spłaty kredytu oraz warunki wykreślenia hipoteki po spłacie. Notariusz i strony transakcji powinni tak ułożyć płatność ceny, aby część środków trafiła bezpośrednio do banku, a dopiero nadwyżka do współwłaścicieli.

Jeżeli była partnerka odmawia sprzedaży, nie można samodzielnie sprzedać całej nieruchomości bez jej udziału. Można co najwyżej rozporządzać swoim udziałem, ale sprzedaż samego udziału w zamieszkanym domu jest w praktyce trudna i zwykle mniej korzystna finansowo niż kompleksowe rozwiązanie sprawy.

Przejęcie nieruchomości przez jednego partnera

Drugim rozwiązaniem jest przejęcie nieruchomości przez jednego współwłaściciela. Osoba, która zostaje właścicielem całości, powinna spłacić udział drugiej osoby. Wysokość spłaty zależy od wartości nieruchomości, udziałów, ewentualnych nakładów, pożytków, zadłużenia oraz innych rozliczeń między stronami.

Trzeba jednak odróżnić własność nieruchomości od kredytu. Nawet jeżeli sąd przyzna dom byłej partnerce, bank nie musi automatycznie zwolnić Pana z długu. Dla banku nadal liczy się umowa kredytowa. Zwolnienie jednego kredytobiorcy, przejęcie długu, refinansowanie kredytu albo zawarcie aneksu wymagają zgody banku i oceny zdolności kredytowej osoby, która ma dalej spłacać zobowiązanie.

Dlatego przed zgodą na przejęcie nieruchomości przez drugą stronę warto ustalić, czy bank dopuszcza zmianę kredytobiorców. Bez tego może dojść do niebezpiecznej sytuacji: jedna osoba traci udział w domu, ale nadal odpowiada wobec banku za kredyt.

Sądowe sposoby zniesienia współwłasności

Podział fizyczny nieruchomości polega na takim podziale domu lub gruntu, aby każdy współwłaściciel otrzymał odrębną część. Może to oznaczać podział działki albo wyodrębnienie samodzielnych lokali. Taki wariant jest możliwy tylko wtedy, gdy nie jest sprzeczny z przepisami, przeznaczeniem nieruchomości i nie prowadzi do istotnego obniżenia jej wartości. W przypadku typowego domu jednorodzinnego bywa to technicznie i prawnie trudne.

Przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą jest częstym rozwiązaniem, gdy jedna strona chce zostać w domu i ma realną możliwość rozliczenia drugiej. Jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości, sąd może oprzeć się na opinii biegłego. Sąd może także oznaczyć termin i sposób zapłaty spłaty, a w uzasadnionych przypadkach rozłożyć ją na raty.

Sprzedaż nieruchomości i podział ceny jest rozwiązaniem ostatecznym, gdy podział fizyczny nie wchodzi w grę, a żadna ze stron nie może lub nie chce przejąć nieruchomości ze spłatą. W postępowaniu sądowym sprzedaż może być mniej korzystna niż dobrowolna transakcja rynkowa, ponieważ odbywa się według reguł egzekucyjnych. Z tego powodu, nawet po rozpoczęciu sprawy, warto rozważyć ugodę i sprzedaż na wolnym rynku.

Co z osobą, która nie chce się wyprowadzić?

Dopóki była partnerka jest współwłaścicielką, samo pozostawanie w domu nie jest bezprawne tylko dlatego, że Pan chce sprzedaży. Podobnie Pan jako współwłaściciel nie powinien być pozbawiany dostępu do nieruchomości, jeżeli korzystanie da się pogodzić z prawami drugiej strony. W praktyce konflikt o zamieszkiwanie warto dokumentować: korespondencję, odmowę dopuszczenia do lokalu, ponoszone koszty, opłaty i ewentualne utrudnianie korzystania.

Jeżeli jedna osoba korzysta z całej nieruchomości z wyłączeniem drugiego współwłaściciela, może powstać spór o wynagrodzenie za korzystanie ponad udział albo o rozliczenie kosztów utrzymania. Takie roszczenia są zależne od szczegółów sprawy: kto mieszkał w domu, kto płacił raty, podatki, media, remonty, ubezpieczenie i czy druga osoba była realnie pozbawiona możliwości korzystania z nieruchomości.

Po prawomocnym zniesieniu współwłasności sytuacja się zmienia. Jeżeli nieruchomość zostanie przyznana Panu albo sprzedana, a była partnerka nie będzie miała już tytułu do zajmowania domu, można dochodzić wydania nieruchomości zgodnie z treścią orzeczenia lub umowy.

Rozliczenie rat kredytu, nakładów i kosztów

W sprawach po rozstaniu bardzo ważne są rozliczenia. Sam udział w nieruchomości nie zawsze odpowiada temu, kto faktycznie ponosił ciężary. Jeżeli jedna osoba po rozstaniu samodzielnie spłacała raty kredytu, opłacała podatek, ubezpieczenie, remonty albo konieczne naprawy, może domagać się uwzględnienia tych wydatków w rozliczeniach. Nie każdy wydatek będzie jednak traktowany tak samo.

Inaczej ocenia się koszty konieczne, takie jak raty kredytu, podatek od nieruchomości czy niezbędne naprawy, a inaczej wydatki podnoszące standard domu bez zgody drugiego współwłaściciela. Znaczenie ma też to, czy osoba płacąca koszty korzystała wyłącznie z nieruchomości. Wtedy druga strona może podnosić argument, że wydatki trzeba zestawić z korzyścią z samodzielnego zamieszkiwania.

Przed złożeniem wniosku do sądu warto przygotować tabelę rozliczeń: daty płatności, kwoty, tytuł przelewu, źródło finansowania i dokument potwierdzający wydatek. Ułatwia to negocjacje i ogranicza ryzyko, że ważne roszczenia zostaną pominięte.

Jak praktycznie zacząć działać?

Najpierw warto ustalić aktualną wartość nieruchomości oraz saldo kredytu. Pomocna może być wycena rzeczoznawcy albo przynajmniej analiza cen podobnych nieruchomości. Następnie trzeba sprawdzić, czy była partnerka chce przejąć dom, czy zgodzi się na sprzedaż, czy odmawia jakiegokolwiek rozwiązania.

Jeżeli możliwa jest ugoda, powinna obejmować nie tylko podział ceny albo spłatę udziału, ale również harmonogram wyprowadzki, rozliczenie rat i kosztów, sposób kontaktu z bankiem, termin zawarcia aktu notarialnego oraz konsekwencje niewykonania ustaleń. Przy nieruchomości i kredycie ugoda ustna jest zdecydowanie niewystarczająca.

Jeżeli ugoda nie jest realna, należy przygotować wniosek o zniesienie współwłasności. We wniosku warto od razu zaproponować rozwiązanie, które jest wykonalne: sprzedaż rynkową, przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą albo inny wariant poparty dokumentami. Im lepiej przygotowane dowody, tym mniejsze ryzyko przedłużania postępowania.

FAQ

Czy była partnerka może zmusić mnie do wyprowadzki ze wspólnego domu?

Co do zasady nie, jeżeli jest Pan współwłaścicielem i nie ma orzeczenia albo umowy pozbawiającej Pana prawa korzystania z nieruchomości. Każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej, ale korzystanie nie może naruszać praw drugiej osoby.

Czy mogę sam sprzedać dom, jeśli druga osoba się nie zgadza?

Nie można samodzielnie sprzedać całej nieruchomości bez zgody drugiego współwłaściciela. Można rozporządzać własnym udziałem, ale w praktyce sprzedaż udziału w skonfliktowanej nieruchomości jest trudna. Skuteczniejszym rozwiązaniem bywa wniosek o zniesienie współwłasności.

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości?

Tak. Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy, a przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą nie wchodzi w grę, sąd może zarządzić sprzedaż i podział uzyskanej kwoty. Jest to jednak często mniej korzystne niż sprzedaż dobrowolna.

Czy po zniesieniu współwłasności przestanę odpowiadać za kredyt?

Nie automatycznie. Kredyt hipoteczny wynika z umowy z bankiem. Nawet po przeniesieniu własności bank może nadal dochodzić spłaty od wszystkich kredytobiorców, dopóki nie zgodzi się na zmianę umowy, przejęcie długu albo refinansowanie.

Czy raty kredytu płacone po rozstaniu można rozliczyć?

Tak, często jest to możliwe, ale zależy od okoliczności. Znaczenie ma to, kto płacił raty, kto korzystał z nieruchomości, z jakich środków regulowano zobowiązanie i czy druga strona powinna partycypować w kosztach.

Czy lepiej iść do sądu, czy próbować ugody?

Jeżeli ugoda jest realna i zabezpiecza również kwestie kredytu, zwykle jest szybsza i tańsza. Postępowanie sądowe jest potrzebne wtedy, gdy druga osoba blokuje sprzedaż, nie chce spłacić udziału albo strony nie są w stanie ustalić wartości i rozliczeń.

Podsumowanie

Po rozstaniu partnerów wspólny dom i wspólny kredyt trzeba rozwiązać na dwóch płaszczyznach: własnościowej i bankowej. Zniesienie współwłasności może doprowadzić do sprzedaży, spłaty albo podziału nieruchomości, ale nie zawsze zwalnia z kredytu hipotecznego. Dlatego przed podpisaniem ugody albo złożeniem wniosku do sądu warto zebrać dokumenty, ustalić saldo kredytu, wartość nieruchomości i możliwe rozliczenia.

Jeżeli była partnerka nie chce się wyprowadzić i odmawia sprzedaży, nie oznacza to, że sprawa jest zablokowana. Współwłaściciel może żądać sądowego zniesienia współwłasności oraz domagać się rozliczenia kosztów, nakładów i korzystania z nieruchomości, o ile potrafi wykazać swoje roszczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296