Dzierżawa gruntu a zasiedzenie

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

W literaturze podkreśla się, że przesłanką niezbędną do prawa własności rzeczy jest posiadanie samoistne (K.P. Sokołowski, Posiadanie samoistne a zasiedzenie nieruchomości, PiP 2010, z. 11, s. 71).

Z kolei z art. 336 wynika, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. m.in.: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00).

Co bardzo istotne, oddanie rzeczy we władanie innej osobie – posiadaczowi zależnemu – nie wyłącza posiadania samoistnego. Mówi o tym wprost przepis art. 337 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne. Dzierżawca jest niezaprzeczalnie posiadaczem zależnym. Wynika to bezpośrednio z dalszej części cytowanego już wcześniej częściowo art. 336. Przytoczę w tym miejscu pełną treść przepisu:

„Art. 336. Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Tak więc dzierżawca dopóki trwa dzierżawa, nie może zasiedzieć nieruchomości.

Proszę jednak mieć na uwadze, że choć dzierżawa nie musi mieć formy pisemnej, lepiej jakiś dokument potwierdzający fakt dzierżawy mieć, choćby oświadczenie dzierżawcy, bo z praktyki znane mi są przypadku, kiedy dzierżawca zaprzecza, aby wiązała go umowa dzierżawy. W takiej sytuacji sąd ma słowo przeciwko słowu i tylko jednej stronie może dać wiarę. Dlatego w Pani jak najlepiej pojętym interesie byłoby pozyskać jednak dokument poświadczający, że grunt jest w dzierżawie, a nie posiadaniu samoistnym – tak dla ewentualnych celów dowodowych po prostu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>