Maksymalna taksa notarialna za podział nieruchomości

Kiedy przy podziale nieruchomości pojawia się taksa notarialna?

Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za czynność notarialną. Przy podziale nieruchomości trzeba najpierw ustalić, o jaki rodzaj podziału chodzi. Inaczej wygląda sytuacja przy geodezyjnym podziale działki, a inaczej przy umowie zniesienia współwłasności, dziale spadku, podziale majątku po rozwodzie albo umowie przenoszącej własność wydzielonych części.

Jeżeli właściciel jednej działki chce tylko doprowadzić do jej podziału ewidencyjnego i założenia odrębnych ksiąg wieczystych, zasadnicze koszty mogą dotyczyć geodety, postępowania administracyjnego i opłat sądowych. Sam akt notarialny nie zawsze będzie wtedy potrzebny.

Jeżeli jednak dwie lub więcej osób chcą notarialnie podzielić między siebie nieruchomość, znieść współwłasność, dokonać działu spadku albo podziału majątku wspólnego, notariusz co do zasady sporządza akt notarialny. Wtedy podstawą obliczenia taksy jest wartość przedmiotu czynności, a przy działach przyjmuje się ogólną wartość majątku podlegającego działowi.

Maksymalna taksa przy wartości 900 000 zł

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, przy wartości przedmiotu czynności powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł maksymalna stawka wynosi 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Dla nieruchomości wartej 900 000 zł wyliczenie wygląda następująco:

• 900 000 zł minus 60 000 zł = 840 000 zł,
• 0,4% z 840 000 zł = 3 360 zł,
• 1 010 zł plus 3 360 zł = 4 370 zł.

Maksymalna taksa notarialna wynosi więc 4 370 zł netto. Ponieważ usługi notarialne są opodatkowane VAT, kwota do zapłaty za samą taksę będzie co do zasady powiększona o podatek VAT. Przy stawce 23% daje to 5 375,10 zł brutto.

Czy notariusz może pobrać mniej?

Tak. Stawki określone w rozporządzeniu są stawkami maksymalnymi. Oznacza to, że notariusz nie powinien ich przekroczyć, ale może ustalić wynagrodzenie niższe. W praktyce warto poprosić kilka kancelarii notarialnych o wstępną wycenę tej samej czynności, zwłaszcza gdy sprawa jest standardowa i dokumenty są kompletne.

Trzeba jednak pamiętać, że niższa taksa nie zawsze oznacza niższy całkowity koszt czynności. Do rozliczenia mogą dojść opłaty sądowe, wypisy aktu notarialnego, podatki oraz koszty dokumentów wymaganych do aktu.

Dodatkowe czynności w tym samym akcie

Jeżeli jednym aktem notarialnym, sporządzanym między tymi samymi osobami, obejmuje się kilka czynności dotyczących tego samego przedmiotu, trzeba ocenić, czy jedna z nich jest czynnością główną, a pozostałe mają charakter uboczny. Rozporządzenie przewiduje zasadę, że w takim przypadku stosuje się maksymalną stawkę przewidzianą dla czynności głównej.

W praktyce ma to znaczenie na przykład wtedy, gdy akt obejmuje zasadniczy podział majątku albo zniesienie współwłasności, a dodatkowe postanowienia służą tylko wykonaniu tej czynności. Jeżeli jednak akt obejmuje odrębne, samodzielne czynności, notariusz może inaczej obliczyć wynagrodzenie. Dlatego przy wycenie warto poprosić notariusza o wskazanie, od jakiej wartości i za jakie czynności liczona jest taksa.

Co poza taksą może zwiększyć koszt?

Poza taksą notarialną trzeba uwzględnić przede wszystkim VAT od wynagrodzenia notariusza. Dodatkowo notariusz pobiera opłatę za wypisy aktu notarialnego. Maksymalna stawka za wypis, odpis albo wyciąg wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, również powiększoną o VAT.

W sprawach dotyczących nieruchomości mogą pojawić się także opłaty sądowe za wnioski do ksiąg wieczystych, na przykład za wpis prawa własności, założenie nowej księgi wieczystej albo inne wpisy wymagane po podziale. Wysokość tych opłat zależy od rodzaju wniosku i treści aktu.

Nie można też wykluczyć obowiązków podatkowych. W zależności od tego, czy podział wiąże się ze spłatami, dopłatami, działem spadku, zniesieniem współwłasności albo inną czynnością, notariusz może badać obowiązek pobrania podatku jako płatnik. To wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.

Jak przygotować się do wyceny u notariusza?

Przed rozmową z kancelarią notarialną warto przygotować podstawowe informacje: aktualną wartość nieruchomości, numer księgi wieczystej, sposób planowanego podziału, dane stron oraz informację, czy przewidziane są spłaty lub dopłaty. Jeżeli istnieje decyzja podziałowa, mapa z projektem podziału albo dokumenty geodezyjne, również warto je przekazać notariuszowi.

Najlepiej poprosić o wycenę rozbitą na kilka pozycji: taksę netto, VAT, wypisy, opłaty sądowe i ewentualne podatki. Dzięki temu łatwiej porównać oferty i sprawdzić, które koszty są wynagrodzeniem notariusza, a które są opłatami przekazywanymi dalej.

FAQ

Czy kwota 4 370 zł to całkowity koszt u notariusza?

Nie. To maksymalna taksa netto przy wartości 900 000 zł według stawki ogólnej. Do zapłaty trzeba zwykle doliczyć VAT, wypisy aktu, opłaty sądowe za księgi wieczyste oraz ewentualne podatki.

Czy notariusz musi pobrać maksymalną taksę?

Nie. Rozporządzenie określa górną granicę wynagrodzenia. Notariusz może pobrać mniej, dlatego warto zapytać o szczegółową wycenę i możliwość obniżenia taksy.

Czy założenie dwóch ksiąg wieczystych zawsze wymaga aktu notarialnego?

Nie zawsze. Jeżeli dochodzi tylko do geodezyjnego podziału nieruchomości i czynności wieczystoksięgowych, akt notarialny może nie być konieczny. Jeżeli jednak następuje przeniesienie własności, dział spadku, podział majątku albo zniesienie współwłasności, akt notarialny najczęściej będzie wymagany.

Od jakiej wartości liczy się taksę przy dziale lub zniesieniu współwłasności?

Co do zasady przyjmuje się ogólną wartość majątku objętego działem lub czynnością. Jeżeli przedmiotem czynności jest nieruchomość warta 900 000 zł, właśnie ta wartość może być podstawą obliczenia maksymalnej taksy.

Czy spłaty między stronami wpływają na koszty?

Mogą wpływać na treść aktu, rozliczenia między stronami i ewentualne obowiązki podatkowe. Sama taksa zależy przede wszystkim od wartości przedmiotu czynności, ale całkowity koszt sprawy wymaga oceny całej umowy.

Podsumowanie

Przy nieruchomości o wartości 900 000 zł maksymalna taksa notarialna według stawki ogólnej wynosi 4 370 zł netto. Po doliczeniu VAT sama taksa brutto wynosi co do zasady 5 375,10 zł. Nie jest to jednak pełny koszt sprawy, ponieważ trzeba uwzględnić wypisy aktu, opłaty sądowe za księgi wieczyste oraz ewentualne podatki.

Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie, czy chodzi o notarialny podział majątku, dział spadku, zniesienie współwłasności, czy tylko o geodezyjny podział działki. Od tego zależy, czy akt notarialny jest potrzebny i jak należy liczyć koszty.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564 ze zm.

2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.