Domek w ogródku wspólnoty i szkoda od śniegu

Ogródek do wyłącznego korzystania a nieruchomość wspólna

Przydzielenie właścicielowi lokalu ogródka do wyłącznego korzystania, często określane jako podział quoad usum, nie oznacza jeszcze, że właściciel staje się właścicielem tej części gruntu. Najczęściej ogródek nadal jest częścią nieruchomości wspólnej, a właściciel lokalu ma jedynie szczególne uprawnienie do korzystania z oznaczonego fragmentu.

Zakres tego uprawnienia trzeba ustalać przede wszystkim na podstawie dokumentów wspólnoty: aktu ustanowienia odrębnej własności lokali, umowy deweloperskiej, uchwał, regulaminu korzystania z ogródków, protokołów przekazania oraz ewentualnych postanowień wpisanych do ksiąg wieczystych. W praktyce to właśnie z tych dokumentów wynika, czy właściciel może urządzać ogródek swobodnie, czy musi uzyskać zgodę wspólnoty na określone elementy.

Co do zasady współwłaściciel może korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z korzystaniem przez innych współwłaścicieli. Wynika to z art. 206 KC. Podział quoad usum może te zasady zmodyfikować, ale nie daje pełnej dowolności w ingerowaniu w nieruchomość wspólną.

Czy właściciel potrzebuje zgody wspólnoty na domek w ogródku?

Odpowiedź zależy od rodzaju domku, sposobu jego posadowienia oraz zasad przyjętych we wspólnocie. Inaczej należy ocenić lekki, przenośny domek narzędziowy ustawiony bez ingerencji w grunt, a inaczej obiekt trwale związany z podłożem, posadowiony na fundamencie, widoczny z zewnątrz i wpływający na estetykę lub bezpieczeństwo nieruchomości.

Jeżeli domek jest elementem ruchomym, nie narusza substancji nieruchomości wspólnej, nie wychodzi poza granice przydzielonego ogródka, nie utrudnia korzystania innym właścicielom i nie jest zakazany regulaminem, argument za koniecznością zgody wspólnoty jest słabszy. Nadal jednak warto sprawdzić dokumenty wspólnoty, bo regulamin może przewidywać obowiązek uzgodnienia nawet takich elementów jak altany, schowki, pergole, zabudowy tarasowe czy wysokie nasadzenia.

Jeżeli natomiast domek jest związany z gruntem, wymaga wykonania fundamentu, zmienia sposób korzystania z części wspólnej, wpływa na odwodnienie, bezpieczeństwo pożarowe, widok z lokali albo narusza elewację lub izolacje budynku, zgoda wspólnoty będzie co do zasady potrzebna. W zależności od skali ingerencji może to być czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną.

W orzecznictwie podkreśla się, że właściciel lokalu może mieć obowiązek utrzymywania części wykorzystywanej wyłącznie przez niego, jeżeli dana część służy zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. W wyroku NSA z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15, wskazano w odniesieniu do tarasów, że obowiązek właściciela dotyczy w szczególności warstwy wykończeniowej i przestrzeni używanej wyłącznie przez właściciela lokalu. Nie oznacza to jednak przejęcia przez właściciela pełnej własności części wspólnej.

Znaczenie podziału quoad usum

Podział quoad usum polega na umownym albo uchwałowym ustaleniu sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Właściciele mogą uzgodnić, że określone części nieruchomości wspólnej, np. ogródki przy lokalach parterowych, będą używane wyłącznie przez konkretnych właścicieli. Taki podział jest dopuszczalny, ale powinien być czytelny i możliwy do wykazania dokumentami.

W orzecznictwie przyjmuje się, że współwłaściciele mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej inaczej niż wynikałoby to z ustawowego modelu współposiadania. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., sygn. akt I ACr 400/93, wskazano, że postanowienia takiej umowy są wiążące. Z kolei w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07, podkreślono, że chodzi o ingerencję w sferę prawną wszystkich współwłaścicieli.

Dla wspólnoty ważne jest więc ustalenie, czy właściciel domku działał w granicach przyznanego mu sposobu korzystania. Jeżeli dokumenty przewidują jedynie rekreacyjne używanie ogródka, bez prawa do stałej zabudowy, wspólnota może żądać usunięcia obiektu albo przywrócenia stanu zgodnego z zasadami korzystania. Nie rozstrzyga to jednak automatycznie o odpowiedzialności za późniejszą szkodę.

Odpowiedzialność wspólnoty za szkodę od śniegu

Jeżeli właściciel twierdzi, że domek został uszkodzony przez śnieg spadający z dachu budynku, samo wystąpienie szkody nie wystarcza do obciążenia wspólnoty kosztami naprawy. Podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej jest przede wszystkim wykazanie zawinionego działania albo zaniechania, szkody oraz normalnego związku przyczynowego.

Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego ten, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Z kolei art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego ogranicza odpowiedzialność do normalnych następstw działania albo zaniechania, z którego szkoda wynikła.

W praktyce właściciel powinien wykazać co najmniej: że domek rzeczywiście został uszkodzony, kiedy i w jaki sposób doszło do uszkodzenia, jaka jest wysokość szkody, że przyczyną był śnieg lub lód z części wspólnej budynku oraz że wspólnota albo podmiot działający na jej zlecenie zaniedbał obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości.

Wspólnota może bronić się, wskazując między innymi, że śnieg był usuwany prawidłowo, zdarzenie miało charakter nagły i nietypowy, domek został ustawiony w miejscu narażonym na zsuwanie się śniegu mimo oczywistego ryzyka, konstrukcja była nietrwała albo właściciel postawił obiekt bez wymaganej zgody. Każda z tych okoliczności wymaga jednak dowodów.

Czy brak zgody na domek wyłącza odszkodowanie?

Brak zgody wspólnoty na postawienie domku nie powoduje automatycznie, że właściciel traci każde roszczenie o naprawienie szkody. Może jednak istotnie wpływać na ocenę sprawy. Jeżeli domek stał niezgodnie z regulaminem, uchwałą lub zakresem przyznanego korzystania z ogródka, wspólnota może powoływać się na bezprawność takiego zagospodarowania oraz na przyczynienie się poszkodowanego do powstania albo zwiększenia szkody.

Znaczenie ma również przewidywalność ryzyka. Jeżeli właściciel ustawił domek bezpośrednio pod połacią dachu, z której w okresie zimowym zwykle zsuwa się śnieg, wspólnota może argumentować, że szkoda nie wynika wyłącznie z jej zaniedbania. Nie oznacza to automatycznej odmowy wypłaty, ale może prowadzić do ograniczenia odpowiedzialności albo do sporu co do wysokości odszkodowania.

Jeżeli natomiast wspólnota wiedziała o realnym zagrożeniu, nie podjęła żadnych działań, nie zabezpieczyła miejsca, nie zleciła usunięcia śniegu ani nie ostrzegła właścicieli, ryzyko odpowiedzialności odszkodowawczej wzrasta. Szczególnie ważne są protokoły przeglądów, zgłoszenia mieszkańców, korespondencja z zarządcą oraz dokumentacja fotograficzna z dnia zdarzenia.

Co powinna zrobić wspólnota po zgłoszeniu szkody?

Wspólnota nie powinna ani automatycznie wypłacać żądanej kwoty, ani z góry odmawiać odpowiedzialności bez sprawdzenia faktów. Najbezpieczniej jest przeprowadzić krótkie postępowanie wyjaśniające i zebrać dokumenty, które pozwolą ocenić zasadność roszczenia.

• zażądać od właściciela pisemnego zgłoszenia szkody z datą, opisem zdarzenia, zdjęciami i kosztorysem,
• ustalić, czy domek został postawiony zgodnie z regulaminem, uchwałami i dokumentami quoad usum,
• sprawdzić, kto odpowiadał za zimowe utrzymanie dachu i terenu oraz czy były zlecenia odśnieżania,
• sporządzić protokół oględzin miejsca, najlepiej z udziałem przedstawiciela zarządu lub zarządcy,
• ocenić, czy zachodzi podstawa do uznania roszczenia, odmowy albo propozycji ugody.

Jeżeli wspólnota nie miała jeszcze ubezpieczenia, nie oznacza to braku odpowiedzialności. Oznacza jedynie, że ewentualne odszkodowanie nie zostanie pokryte z polisy, lecz z majątku wspólnoty. W dalszej kolejności wspólnota może analizować, czy przysługuje jej roszczenie do zarządcy, administratora lub wykonawcy, jeżeli to ich zaniedbanie doprowadziło do szkody.

FAQ

Czy ogródek przy lokalu jest własnością właściciela mieszkania?

Najczęściej nie. Ogródek jest zwykle częścią nieruchomości wspólnej oddaną właścicielowi konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania. Trzeba to jednak sprawdzić w dokumentach ustanawiających odrębną własność lokali, uchwałach i regulaminach wspólnoty.

Czy lekki domek narzędziowy wymaga zgody wspólnoty?

Nie zawsze. Jeżeli domek jest ruchomy, nie jest trwale związany z gruntem i nie narusza praw innych właścicieli, zgoda może nie być konieczna. Jeżeli jednak regulamin wymaga zgody albo obiekt zmienia sposób korzystania z części wspólnej, właściciel powinien ją uzyskać.

Czy wspólnota musi zapłacić za domek zniszczony przez śnieg?

Tylko wtedy, gdy zostaną wykazane przesłanki odpowiedzialności: szkoda, zawinione zaniedbanie wspólnoty oraz normalny związek przyczynowy między zaniedbaniem a zniszczeniem domku. Sam fakt, że śnieg spadł z dachu, zwykle nie wystarcza.

Kto ma udowodnić winę wspólnoty?

Ciężar dowodu spoczywa zasadniczo na właścicielu, który żąda odszkodowania. Powinien przedstawić zdjęcia, kosztorys, rachunki, świadków, korespondencję ze wspólnotą oraz dowody wskazujące na zaniedbanie w utrzymaniu dachu albo terenu.

Czy brak ubezpieczenia zwalnia wspólnotę z odpowiedzialności?

Nie. Ubezpieczenie wpływa na sposób finansowania szkody, ale nie decyduje o samej odpowiedzialności. Jeżeli wspólnota odpowiada za szkodę, brak polisy oznacza, że świadczenie może obciążyć jej własne środki.

Podsumowanie

Właściciel korzystający z ogródka quoad usum ma szersze uprawnienia niż pozostali mieszkańcy, ale nie może traktować tej części gruntu jak całkowicie prywatnej działki. Stałe lub istotne elementy zagospodarowania, takie jak domek, altana czy murowany grill, mogą wymagać zgody wspólnoty, zwłaszcza gdy ingerują w nieruchomość wspólną albo wpływają na innych właścicieli.

Roszczenie o zapłatę za zniszczony domek należy oceniać odrębnie. Wspólnota może odpowiadać za szkodę spowodowaną zaniedbaniem w utrzymaniu dachu lub usuwaniu śniegu, ale właściciel musi to udowodnić. Istotne będą również legalność ustawienia domku, przewidywalność ryzyka i ewentualne przyczynienie się poszkodowanego.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993 r., sygn. akt I ACr 400/93
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.