Rękojmia za wadliwe mury oporowe po wymianie

Rękojmia przy umowie o dzieło

W opisanej sytuacji punktem wyjścia jest umowa o dzieło. Zgodnie z art. 627 i następnymi Kodeksu cywilnego przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Jeżeli przedmiotem umowy było wykonanie lub dostarczenie prefabrykowanych murów oporowych o określonych parametrach, wykonawca odpowiada za to, aby efekt był zgodny z umową, projektem, zasadami wiedzy technicznej i celem, któremu mury mają służyć.

Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Wynika to z art. 638 Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona tylko wtedy, gdy wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. Jeżeli zatem wykonawca sam wykonał albo dostarczył wadliwe prefabrykaty, zasadniczo nie może przerzucać odpowiedzialności na zamawiającego bez wykazania konkretnej przyczyny.

Istotne wady murów oporowych, zwłaszcza takie, które mogą wpływać na bezpieczeństwo konstrukcji, nie powinny być traktowane jak drobne usterki estetyczne. Jeżeli dzieło nie nadaje się do umówionego celu albo nie zapewnia wymaganej stabilności, zamawiający ma podstawy, aby uznać, że wykonawca nie spełnił świadczenia prawidłowo.

Czy można odmówić odbioru wadliwych murów?

Tak, jeżeli po wymianie mury nadal mają istotne wady, zamawiający może odmówić odbioru wadliwego efektu prac. Nie chodzi przy tym o samo unikanie podpisania dokumentu, lecz o jasne zakomunikowanie wykonawcy, że dzieło nie zostało wykonane zgodnie z umową i z jakich przyczyn nie zostaje przyjęte.

Odmowa odbioru powinna być udokumentowana. Najlepiej przygotować protokół, w którym zostaną wskazane: data oględzin, osoby obecne przy oględzinach, opis stwierdzonych wad, ich znaczenie dla użytkowania murów, stanowisko zamawiającego o odmowie odbioru oraz żądanie usunięcia wad albo ponownego wykonania wadliwych elementów. Jeżeli wykonawca odmawia podpisania protokołu, warto sporządzić protokół jednostronny i doręczyć go wykonawcy e-mailem, listem poleconym albo w inny sposób pozwalający wykazać doręczenie.

Jeżeli warunki pogodowe uniemożliwiły rzetelne oględziny, należy wyznaczyć kolejny termin i potwierdzić go na piśmie. W sporze istotne będzie nie tylko to, że zamawiający zgłaszał wady, ale również to, że umożliwiał wykonawcy udział w oględzinach i odniesienie się do zarzutów.

Jakie żądanie wybrać: naprawa, wymiana czy odstąpienie?

W ramach rękojmi można żądać doprowadzenia rzeczy lub dzieła do stanu zgodnego z umową. W praktyce przy murach oporowych może to oznaczać usunięcie wad, wymianę prefabrykatów, rozbiórkę i ponowne wykonanie wadliwej części albo inne rozwiązanie techniczne wskazane przez specjalistę. Jeżeli wada jest istotna, przepisy przewidują także dalej idące uprawnienia, takie jak obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy, ale zamawiający nie musi od razu z nich korzystać, jeżeli zależy mu na prawidłowym wykonaniu murów.

Wykonawca może bronić się twierdzeniem, że żądany sposób usunięcia wad jest niemożliwy albo wymaga nadmiernych kosztów w porównaniu z innym sposobem doprowadzenia dzieła do zgodności z umową. Przy wadach mogących zagrażać bezpieczeństwu argument kosztowy nie powinien jednak przysłaniać podstawowego celu, czyli wykonania stabilnej i bezpiecznej konstrukcji.

W piśmie do wykonawcy warto wskazać, że dotychczasowa wymiana nie usunęła problemu, opisać aktualne wady, zażądać ich usunięcia albo ponownego wykonania wadliwych elementów oraz wyznaczyć konkretny, realny termin. Dobrze jest także zastrzec, że po bezskutecznym upływie terminu zamawiający rozważy skorzystanie z wykonania zastępczego lub dochodzenie roszczeń na drodze sądowej.

Protokół końcowy i dokumentowanie wad

Protokół końcowy nie jest szczegółowo uregulowany w Kodeksie cywilnym, ale w praktyce ma duże znaczenie dowodowe. Nie powinien ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że zamawiający nie odbiera murów. Im dokładniej opisane zostaną wady, tym łatwiej będzie później wykazać, że odmowa odbioru była uzasadniona.

W protokole warto wskazać między innymi: lokalizację wadliwych elementów, rodzaj uszkodzeń, odchylenia, pęknięcia, przemieszczenia, nieszczelności, brak zgodności z projektem lub dokumentacją techniczną, ryzyko dla bezpieczeństwa oraz załączniki, takie jak zdjęcia, filmy, korespondencja i ewentualna opinia specjalisty. Jeżeli wykonawca nie zgadza się z treścią protokołu, można wpisać jego zastrzeżenia albo odnotować odmowę podpisu.

Samo wezwanie do ponownego usunięcia wad można zamieścić w protokole, ale bezpieczniej jest dodatkowo wysłać odrębne pismo reklamacyjne. Takie pismo powinno zawierać żądanie, termin wykonania, opis konsekwencji braku reakcji oraz sposób kontaktu w celu ustalenia terminu prac.

Wykonanie zastępcze na koszt wykonawcy

Wykonanie zastępcze polega na powierzeniu usunięcia wad lub wykonania określonych prac innemu podmiotowi, a następnie dochodzeniu kosztów od nierzetelnego wykonawcy. To rozwiązanie bywa praktyczne, gdy wykonawca odmawia naprawy, zwleka albo kolejne próby są nieskuteczne. Nie należy jednak traktować go jako automatycznego uprawnienia w każdej sytuacji.

Co do zasady, przy świadczeniach polegających na wykonaniu określonych czynności najbezpieczniej jest najpierw wezwać wykonawcę do działania, wyznaczyć mu odpowiedni termin, a następnie ocenić, czy konieczne jest uzyskanie upoważnienia sądu do wykonania zastępczego na koszt dłużnika. W sprawach nagłych, zwłaszcza gdy istnieje ryzyko szkody lub zagrożenia bezpieczeństwa, ocena może być inna, ale powinna wynikać z konkretnych okoliczności i dowodów.

Jeżeli zamawiający zdecyduje się na wykonanie zastępcze, powinien zachować pełną dokumentację: wezwania do wykonawcy, dowody doręczenia, protokoły, zdjęcia, oferty innych firm, umowę z nowym wykonawcą, faktury i potwierdzenia płatności. W ewentualnym procesie trzeba będzie wykazać nie tylko istnienie wad, ale również zasadność zakresu prac i wysokości poniesionych kosztów.

Terminy i ryzyko przedawnienia

Przy rękojmi należy pilnować terminów odpowiedzialności za wady oraz terminów przedawnienia roszczeń. W typowych przypadkach odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest ograniczona czasowo, a przy nieruchomościach okres ten jest dłuższy niż przy rzeczach ruchomych. W przypadku murów oporowych kwalifikacja może zależeć od tego, czy chodzi o sam prefabrykat, element trwale związany z gruntem, czy całość prac wykonywanych w ramach umowy.

Równolegle znaczenie może mieć art. 646 Kodeksu cywilnego, dotyczący przedawnienia roszczeń z umowy o dzieło. Co do zasady roszczenia z takiej umowy przedawniają się z upływem dwóch lat od oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane, od dnia, w którym zgodnie z umową miało być oddane. Dlatego nie warto zwlekać z pisemnym zgłaszaniem wad, wyznaczaniem terminów i podjęciem decyzji o dalszych krokach.

Jeżeli zamawiający jest konsumentem, a wykonawca przedsiębiorcą, ocena uprawnień może wymagać dodatkowego uwzględnienia przepisów konsumenckich. Nie zmienia to praktycznej zasady: wady trzeba zgłaszać pisemnie, dokumentować i reagować bez zbędnej zwłoki.

FAQ

Czy mogę żądać ponownej wymiany murów, jeśli pierwsza wymiana była wadliwa?

Tak, jeżeli mury po wymianie nadal są niezgodne z umową, można żądać dalszego doprowadzenia ich do stanu prawidłowego. W praktyce żądanie powinno być opisane konkretnie: jakie wady występują, czego zamawiający oczekuje i w jakim terminie wykonawca ma zareagować.

Czy muszę podpisać protokół końcowy?

Nie należy podpisywać protokołu bez zastrzeżeń, jeżeli dzieło ma istotne wady. Można podpisać protokół z wyraźnymi zastrzeżeniami albo odmówić odbioru i sporządzić protokół wskazujący przyczyny odmowy.

Co zrobić, gdy wykonawca nie chce podpisać protokołu?

Warto sporządzić protokół jednostronny, dołączyć zdjęcia, wskazać świadków oględzin i wysłać dokument wykonawcy w sposób pozwalający potwierdzić doręczenie. Odmowa podpisu nie przekreśla możliwości dochodzenia roszczeń, ale zwiększa znaczenie innych dowodów.

Czy mogę od razu zlecić naprawę innej firmie?

Zwykle bezpieczniej jest najpierw wezwać dotychczasowego wykonawcę do usunięcia wad i wyznaczyć mu termin. Wykonanie zastępcze bez odpowiedniego przygotowania może utrudnić odzyskanie kosztów, zwłaszcza gdy wykonawca zakwestionuje zakres lub cenę prac.

Czy odstąpienie od umowy jest konieczne?

Nie zawsze. Jeżeli celem zamawiającego jest uzyskanie prawidłowo wykonanych murów, można w pierwszej kolejności żądać usunięcia wad albo ponownego wykonania wadliwych elementów. Odstąpienie od umowy jest dalej idącym środkiem i powinno być oceniane pod kątem opłacalności oraz skutków rozliczeniowych.

Podsumowanie

Jeżeli mury oporowe wymienione w ramach rękojmi nadal mają istotne wady, zamawiający może odmówić odbioru i żądać dalszego doprowadzenia dzieła do zgodności z umową. Kluczowe jest jednak precyzyjne udokumentowanie wad, zachowanie korespondencji i wyznaczenie wykonawcy realnego terminu na reakcję.

Wykonanie zastępcze może być skutecznym narzędziem, ale wymaga ostrożności. Przed zleceniem prac innej firmie warto ustalić, czy w danej sytuacji potrzebne będzie upoważnienie sądu, czy okoliczności uzasadniają szybsze działanie ze względu na bezpieczeństwo lub grożącą szkodę.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.