Rozliczenie kredytu hipotecznego konkubentów

Wspólna nieruchomość konkubentów a brak wspólności majątkowej

Partnerzy pozostający w konkubinacie nie mają ustawowej wspólności majątkowej takiej jak małżonkowie. Jeżeli kupili nieruchomość po 1/2 udziału, każde z nich jest współwłaścicielem swojego udziału. Sam fakt, że jedna osoba w większej części spłaca kredyt, nie powoduje automatycznego zwiększenia jej udziału w mieszkaniu lub domu.

W praktyce oznacza to, że przy sprzedaży nieruchomości notariusz albo strony transakcji będą co do zasady kierować się udziałami ujawnionymi w księdze wieczystej. Rozliczenia z tytułu nierównych spłat kredytu są osobną kwestią i powinny zostać uregulowane w porozumieniu stron albo dochodzone w odrębnym postępowaniu.

W orzecznictwie od dawna przyjmuje się, że rozliczenia między osobami żyjącymi bez zawarcia małżeństwa mogą być prowadzone na podstawie przepisów prawa cywilnego. Znaczenie ma m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., sygn. akt III CZP 62/69, w której wskazano, że rozliczenia dotyczące wspólnie nabytego majątku oraz nakładów mogą być przeprowadzane w postępowaniu o zniesienie współwłasności, a w określonych sytuacjach na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Czy pieniądze ze sprzedaży zawsze dzieli się po połowie?

Jeżeli w księdze wieczystej widnieją udziały po 1/2, punktem wyjścia jest podział ceny sprzedaży po połowie, po wcześniejszej spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką, jeżeli tak zostanie przeprowadzona transakcja. Nie oznacza to jednak, że osoba, która płaciła więcej rat, traci możliwość dochodzenia zwrotu części środków.

Strony mogą w akcie sprzedaży lub w odrębnym porozumieniu ustalić, że z ceny należnej jednemu partnerowi zostanie potrącona określona kwota z tytułu wcześniejszych nadpłat rat. Jeżeli nie ma zgody, notariusz nie rozstrzyga sporu o rozliczenia. Wtedy pozostaje droga sądowa.

W sporze sądowym znaczenie będą miały przede wszystkim: wysokość udziałów, treść umowy kredytowej, sposób finansowania wkładu własnego, historia rachunku bankowego, ustalenia między partnerami oraz to, czy spłaty były traktowane jako wspólny koszt, pożyczka, darowizna, czy faktyczne finansowanie udziału drugiej osoby.

Roszczenie regresowe i bezpodstawne wzbogacenie

Przy wspólnym kredycie trzeba odróżnić dwie relacje. Pierwsza to relacja wobec banku. Jeżeli oboje partnerzy są kredytobiorcami, bank kieruje się umową kredytową i może żądać spłaty zgodnie z jej treścią. Druga relacja to rozliczenie wewnętrzne między partnerami.

Jeżeli jeden ze współdłużników spłacił więcej, niż powinien ponieść według ustaleń wewnętrznych albo według równych udziałów w zobowiązaniu, w grę może wchodzić roszczenie regresowe między współdłużnikami. W zależności od okoliczności podstawą roszczenia mogą być także przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu z art. 405 i następnych Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego: „Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”. W kontekście kredytu chodzi zwykle o sytuację, w której jedna osoba własnymi środkami zmniejsza wspólne zadłużenie, a druga korzysta z tego przez wzrost wartości swojego udziału netto w nieruchomości.

Nie każde żądanie będzie jednak równe prostej sumie wszystkich wpłaconych rat. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 maja 2000 r., sygn. akt IV CKN 32/00, wskazał, że przy bezpodstawnym wzbogaceniu odpowiedzialność wzbogaconego nie może wykraczać poza granice wzbogacenia. W praktyce trzeba więc ustalić, jaka realna korzyść przypadła drugiej osobie.

Jakie dowody mają największe znaczenie?

Najważniejsze są dokumenty pokazujące rzeczywisty przepływ pieniędzy. Warto zgromadzić pełną historię spłat kredytu, potwierdzenia przelewów z prywatnego rachunku, harmonogram kredytu, zaświadczenia z banku, akt notarialny zakupu, odpis księgi wieczystej oraz korespondencję między partnerami dotyczącą finansowania nieruchomości.

Znaczenie mogą mieć również dowody na to, czy strony umówiły się na równą spłatę rat, czy jedna osoba miała czasowo finansować kredyt za drugą, czy płatności były elementem szerszych rozliczeń domowych. Jeżeli partner twierdzi, że większe spłaty były darowizną albo dobrowolnym wsparciem, spór będzie koncentrował się na wykazaniu rzeczywistego celu tych płatności.

Praktycznie warto przygotować tabelę, w której przy każdej racie zostanie wskazana data, kwota raty, źródło płatności, udział przypadający na każdą osobę oraz kwota nadpłaty ponad własną część. Taka tabela ułatwia negocjacje i pozwala prawnikowi ocenić, czy roszczenie jest realne.

Przejęcie kredytu i udziału w nieruchomości

Jeżeli jedna osoba chce przejąć całą nieruchomość, konieczne są dwie odrębne czynności. Po pierwsze, przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego albo rozstrzygnięcia sądu w sprawie o zniesienie współwłasności. Po drugie, zwolnienie drugiego partnera z kredytu wymaga zgody banku, ponieważ sama umowa między byłymi partnerami nie wiąże banku.

Możliwy jest także sądowy wniosek o zniesienie współwłasności. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego, zarządzić sprzedaż albo wyjątkowo dokonać podziału fizycznego, jeśli nieruchomość się do tego nadaje. W takim postępowaniu można zgłaszać także roszczenia związane z nakładami i spłatą wspólnych zobowiązań, jeżeli pozostają w związku ze współwłasnością.

Hipoteka obciążająca nieruchomość nie znika tylko dlatego, że partnerzy się rozstali. Jeżeli bank nie wyrazi zgody na zmianę kredytobiorców, osoba, która formalnie wyszła z własności, nadal może odpowiadać wobec banku jako kredytobiorca zgodnie z umową kredytową.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia majątkowe nie powinny być odkładane na wiele lat. Co do zasady termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. W konkretnych sprawach trzeba jednak ustalić, od kiedy termin biegnie dla poszczególnych wpłat i jaka dokładnie podstawa prawna roszczenia zostanie przyjęta.

Im dłuższy czas od rozstania lub sprzedaży nieruchomości, tym trudniej udowodnić ustalenia stron i odtworzyć przepływy finansowe. Dlatego przed negocjacjami albo pozwem warto zabezpieczyć dokumenty z banku i rachunków osobistych.

FAQ

Czy większa spłata rat daje automatycznie większy udział w mieszkaniu?

Nie. Udział w nieruchomości wynika z aktu notarialnego i księgi wieczystej. Większe spłaty mogą natomiast uzasadniać roszczenie pieniężne wobec drugiego partnera.

Czy mogę żądać zwrotu połowy wszystkich rat zapłaconych z mojego konta?

Nie zawsze. Trzeba ustalić, jaka część rat faktycznie obciążała drugą osobę, czy istniały odmienne ustalenia oraz czy druga strona ponosiła inne koszty związane z nieruchomością. W niektórych sprawach roszczenie obejmie tylko część kapitałową, w innych także inne elementy, zależnie od podstawy prawnej i dowodów.

Czy bank musi zgodzić się na wykreślenie byłego partnera z kredytu?

Nie. Bank ocenia zdolność kredytową osoby, która ma przejąć zobowiązanie. Bez zgody banku były partner może nadal odpowiadać za kredyt, nawet jeżeli strony prywatnie ustalą, że spłaca go tylko jedna osoba.

Czy rozliczenia można załatwić przy sprzedaży nieruchomości?

Tak, jeżeli obie strony są zgodne co do kwot. Można wtedy ustalić odpowiedni podział ceny sprzedaży albo potrącenie. Jeżeli jest spór, konieczne mogą być negocjacje, mediacja albo postępowanie sądowe.

Jak przygotować się do rozmowy z prawnikiem?

Warto zebrać umowę kredytu, akt notarialny, odpis księgi wieczystej, historię spłat, potwierdzenia przelewów, korespondencję z partnerem oraz wstępne wyliczenie kwot, które zostały zapłacone ponad własny udział.

Podsumowanie

Rozliczenie kredytu hipotecznego między konkubentami nie odbywa się według zasad wspólności majątkowej małżeńskiej. Decydują dokumenty, udział w nieruchomości, faktyczne spłaty, ustalenia stron i dowody poniesionych nakładów.

Osoba domagająca się rozliczenia powinna zebrać umowę kredytu, akt notarialny, historię przelewów, potwierdzenia wkładu własnego i korespondencję dotyczącą wspólnych ustaleń. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy chodzi o zwrot nakładów, bezpodstawne wzbogacenie, zniesienie współwłasności czy inne roszczenie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., sygn. akt III CZP 62/69
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., sygn. akt IV CKN 32/00