Wieloletnie zalewanie mieszkania przez sąsiada, odpowiedzialność spółdzielni i dochodzenie roszczeń

Działania wobec spółdzielni mieszkaniowej

W takiej sytuacji zasadne jest skierowanie do spółdzielni pisemnego wezwania do podjęcia działań. Należy powołać się na art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, który nakłada obowiązek okresowej kontroli stanu technicznego instalacji, oraz na art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dotyczący obowiązku dbania o nieruchomość wspólną. W piśmie warto zażądać przeprowadzenia oględzin z użyciem kamery termowizyjnej i sporządzenia protokołu, a także wskazać, że brak reakcji skutkować będzie zawiadomieniem organów nadzoru budowlanego.

Spółdzielnia ma również prawo domagać się od właściciela lokalu udostępnienia mieszkania w celu usunięcia awarii. Zgodnie z art. 6¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale”.

Zawiadomienie nadzoru budowlanego

Jeżeli spółdzielnia nie reaguje, możliwe jest złożenie zawiadomienia do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Organ ten może nakazać przeprowadzenie kontroli oraz umożliwienie dostępu do lokalu, jeżeli istnieje podejrzenie zagrożenia dla instalacji lub konstrukcji budynku.

Działania wobec sąsiadki

Kolejnym krokiem może być skierowanie do sąsiadki wezwania przedsądowego do niezwłocznego usunięcia przyczyny przecieku i naprawienia szkód, pod rygorem skierowania sprawy do sądu. W piśmie można powołać się na art. 415 k.c. oraz art. 433 k.c. i zapowiedzieć dochodzenie kosztów napraw w postępowaniu sądowym.

W razie dalszego zalewania możliwe jest wniesienie pozwu cywilnego o zaprzestanie immisji w postaci zalewania na podstawie art. 144 k.c. oraz o naprawienie szkody na podstawie art. 415 i następnych k.c. Do pozwu należy dołączyć dokumentację zdjęciową, protokoły, kosztorysy oraz historię wcześniejszych szkód, pamiętając, że zgodnie z art. 6 k.c. ciężar dowodu spoczywa na osobie dochodzącej roszczeń. W toku sprawy można również złożyć wniosek o zabezpieczenie, aby sąd nakazał umożliwienie wejścia do lokalu i usunięcie awarii jeszcze przed zakończeniem procesu.

Wątek ubezpieczeniowy

W przypadku niskich wypłat odszkodowań zasadne jest złożenie odwołania od decyzji ubezpieczyciela, wskazując na ciągłość szkody oraz winę osoby trzeciej. Można również domagać się ujawnienia numeru polisy OC sąsiadki i rozważyć dochodzenie roszczeń bezpośrednio z jej ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Działania doraźne

Do czasu rozwiązania sprawy należy systematycznie dokumentować stan zniszczeń, wykonując zdjęcia z datą. W przypadku kierowania gróźb możliwe jest zgłoszenie sprawy na policję na podstawie art. 190 k.k.