Spadek po siostrze i zniesienie współwłasności
• Stan prawny na: 2026-05-27
Po śmierci współwłaściciela nieruchomości jego udział przechodzi na spadkobierców. Zanim będzie możliwe dalsze zniesienie współwłasności, trzeba formalnie ustalić, kto nabył spadek.
Wyjaśniamy, dlaczego notariusz wzywa potencjalnych spadkobierców, co oznacza testament na rzecz małżonka i jak doprowadzić do wyodrębnienia lokali albo sądowego zniesienia współwłasności.
Masz podobny problem prawny?
Opisz sprawę i otrzymaj wycenę porady od prawnika. Samo zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Opisz sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Pracujemy 7 dni w tygodniu
Najważniejsze:
- Notariusz nie uprawomocnia testamentu, lecz może sporządzić protokół dziedziczenia i akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli nie ma sporu między zainteresowanymi.
- Przy dziedziczeniu po osobie bezdzietnej do kręgu potencjalnych spadkobierców ustawowych mogą należeć małżonek, rodzice, a w dalszej kolejności rodzeństwo.
- Udział zmarłego współwłaściciela przechodzi na spadkobiercę, ale sam fakt dziedziczenia nie znosi współwłasności nieruchomości.
- Zaświadczenie o samodzielności lokalu i podział geodezyjny są ważnymi dokumentami, lecz zwykle nie tworzą jeszcze odrębnej własności lokali.
- Gdy nowy współwłaściciel nie zgadza się na umowę u notariusza, pozostaje wniosek do sądu o zniesienie współwłasności.
Sytuacja po śmierci współwłaścicielki nieruchomości
Pani Zuzanna i jej siostra były współwłaścicielkami działki oraz budynku. Przed śmiercią siostry podjęły działania zmierzające do faktycznego i formalnego podziału: uzyskano zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu oraz zatwierdzono geodezyjny podział działki. Nie doszło jednak do notarialnego zniesienia współwłasności, ponieważ siostra zmarła.
Siostra pozostawiła testament, w którym swój udział przekazała mężowi. Nie miała dzieci. W takiej sytuacji najpierw trzeba ustalić, kto jest spadkobiercą po zmarłej. Dopiero potem można skutecznie prowadzić dalsze czynności dotyczące zniesienia współwłasności, ustanowienia odrębnej własności lokali albo działu spadku, jeżeli będzie potrzebny.
W praktyce oznacza to, że pani Zuzanna nadal pozostaje współwłaścicielką w swoim dotychczasowym udziale. Zmienia się natomiast osoba po drugiej stronie współwłasności: zamiast zmarłej siostry współwłaścicielem może stać się jej spadkobierca, jeżeli testament okaże się skuteczny.
Kto dziedziczy po bezdzietnej siostrze?
Jeżeli spadkodawczyni nie miała dzieci, trzeba rozróżnić dwie sytuacje: dziedziczenie testamentowe i ustawowe. Testament ma pierwszeństwo, o ile jest ważny i skuteczny. Osoby, które dziedziczyłyby z ustawy, nadal są jednak istotne przy czynnościach notarialnych, bo notariusz musi ustalić pełny krąg osób wchodzących w rachubę jako spadkobiercy.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym:
Art. 931. § 1. W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.
§ 2. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.
Art. 932. § 1. W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek i rodzice.
§ 2. Udział spadkowy każdego z rodziców, które dziedziczy w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy, wynosi jedną czwartą całości spadku. Jeżeli ojcostwo rodzica nie zostało ustalone, udział spadkowy matki spadkodawcy, dziedziczącej w zbiegu z jego małżonkiem, wynosi połowę spadku.
§ 3. W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy cały spadek przypada jego rodzicom w częściach równych.
§ 4. Jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych.
§ 5. Jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku pozostawiając zstępnych, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego zstępnym. Podział tego udziału następuje według zasad, które dotyczą podziału między dalszych zstępnych spadkodawcy.
§ 6. Jeżeli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku i brak jest rodzeństwa spadkodawcy lub ich zstępnych, udział spadkowy rodzica dziedziczącego w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy wynosi połowę spadku.
Jeżeli rodzice zmarłej siostry nie żyją, rodzeństwo może być brane pod uwagę jako spadkobiercy ustawowi. Jeżeli jednak istnieje ważny testament powołujący męża do całości spadku, to on może nabyć spadek testamentowo. Rodzeństwu co do zasady nie przysługuje zachowek po siostrze. Uprawnienie do zachowku mogą mieć natomiast rodzice, jeżeli żyliby w chwili otwarcia spadku i dziedziczyliby z ustawy.
Zobacz również:
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Dlaczego notariusz wzywa rodzeństwo zmarłej?
Akt poświadczenia dziedziczenia może zostać sporządzony u notariusza tylko wtedy, gdy możliwe jest bezsporne ustalenie spadkobierców. Dlatego notariusz wzywa nie tylko osobę wskazaną w testamencie, lecz także osoby, które mogłyby dziedziczyć z ustawy. Ich obecność służy złożeniu oświadczeń, okazaniu dokumentów i potwierdzeniu, czy nie ma sporu co do testamentu, kręgu spadkobierców albo istnienia innych rozrządzeń na wypadek śmierci.
Udział pani Zuzanny i jej brata w czynnościach notarialnych nie oznacza automatycznej zgody na późniejsze zniesienie współwłasności na warunkach proponowanych przez szwagra. To są dwie różne sprawy. Pierwsza dotyczy potwierdzenia, kto odziedziczył udział po zmarłej. Druga dotyczy sposobu wyjścia ze współwłasności nieruchomości.
Jeżeli pani Zuzanna nie kwestionuje testamentu i nie zna przeszkód do poświadczenia dziedziczenia, może stawić się u notariusza i złożyć zgodne z prawdą oświadczenia. Jeżeli ma wątpliwości co do ważności testamentu, stanu świadomości siostry, istnienia innego testamentu albo kręgu osób uprawnionych, powinna wyraźnie zgłosić to notariuszowi. W razie sporu sprawa powinna trafić do sądu w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku.
Ważne:
Przed podpisaniem protokołu dziedziczenia warto upewnić się, że składane oświadczenia są zgodne z dokumentami i rzeczywistą wiedzą uczestnika. Jeżeli sprawa łączy spadek, testament i spór o nieruchomość, bezpieczna może być wcześniejsza konsultacja treści dokumentów.
Czy poświadczenie dziedziczenia zmienia współwłasność?
Poświadczenie dziedziczenia albo sądowe stwierdzenie nabycia spadku potwierdza, kto wszedł w prawa zmarłej siostry. Nie powoduje jednak samo przez się podziału nieruchomości. Jeżeli zmarła była współwłaścicielką udziału, jej spadkobierca staje się właścicielem tego udziału w takim zakresie, w jakim wynika to ze spadku.
Dotychczasowe działania, takie jak podział geodezyjny czy uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, mogą być bardzo przydatne. Nie zastępują jednak aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokali ani orzeczenia sądu, jeżeli strony nie są zgodne. Samo zaświadczenie starosty potwierdza cechy techniczne lokalu, ale nie tworzy jeszcze odrębnej nieruchomości lokalowej.
Jeżeli strony chcą ustanowić odrębną własność lokali, co do zasady potrzebna jest zgodna czynność w formie aktu notarialnego oraz właściwe wpisy w księgach wieczystych. Jeżeli nie ma zgody współwłaścicieli, rozwiązaniem może być postępowanie sądowe.
Zniesienie współwłasności po śmierci współwłaściciela
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności, chyba że wyjątkowo zostałoby to czasowo wyłączone w dopuszczalny prawem sposób. Po śmierci jednego ze współwłaścicieli wniosek albo umowę kieruje się już wobec jego spadkobiercy, a nie wobec osoby zmarłej.
Jeżeli pani Zuzanna i szwagier dojdą do porozumienia, mogą załatwić sprawę u notariusza. Umowa może obejmować między innymi ustanowienie odrębnej własności lokali, podział działki, określenie udziałów w częściach wspólnych, ewentualne spłaty i zasady korzystania z nieruchomości do czasu zakończenia formalności.
Jeżeli porozumienia nie będzie, pani Zuzanna może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. We wniosku można zaproponować konkretny sposób podziału, powołać się na wykonany podział geodezyjny, zaświadczenie o samodzielności lokalu, wcześniejsze ustalenia z siostrą oraz na faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. Sąd nie jest automatycznie związany wcześniejszymi uzgodnieniami ze zmarłą, ale mogą one mieć znaczenie dowodowe.
Sąd przy zniesieniu współwłasności może w szczególności dokonać podziału rzeczy, przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą drugiego albo zarządzić sprzedaż, gdy podział nie jest możliwy lub byłby sprzeczny z przepisami bądź społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. W sprawach nieruchomości zabudowanych istotne bywają opinie biegłych, dokumentacja geodezyjna, możliwość samodzielnego korzystania z lokali i zgodność proponowanego podziału z przepisami budowlanymi oraz lokalowymi.
Jak powinna postąpić pani Zuzanna?
Najrozsądniej oddzielić sprawę spadkową od sprawy zniesienia współwłasności. W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy testament siostry jest ważny i kto ostatecznie nabył jej udział. Jeżeli nie ma podstaw do kwestionowania testamentu, udział w czynnościach notarialnych może przyspieszyć formalne uporządkowanie stanu prawnego.
Jednocześnie pani Zuzanna powinna zadbać, aby nie podpisywać dokumentów, które wykraczają poza poświadczenie dziedziczenia i mogłyby oznaczać zgodę na niekorzystny sposób podziału nieruchomości. W razie wątpliwości należy poprosić o projekt dokumentów przed terminem czynności i przeanalizować go przed podpisaniem.
Zobacz również:
Po potwierdzeniu dziedziczenia warto pisemnie zaproponować szwagrowi umowne zniesienie współwłasności według wariantu przygotowanego wcześniej z siostrą. Jeżeli odmówi albo będzie przewlekał sprawę, kolejnym krokiem jest przygotowanie wniosku do sądu wraz z dokumentami geodezyjnymi, zaświadczeniem o samodzielności lokalu, odpisami ksiąg wieczystych i opisem proponowanego sposobu podziału.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak podobne problemy mogą wyglądać w praktyce, gdy spadek po zmarłym współwłaścicielu łączy się z podziałem nieruchomości.
PRZYKŁAD 1
Anna była współwłaścicielką domu z siostrą. Po śmierci siostry jej udział odziedziczył mąż na podstawie testamentu. Anna stawiła się u notariusza, ponieważ nie kwestionowała testamentu, ale odmówiła podpisania dodatkowej umowy sprzedaży udziału. Po poświadczeniu dziedziczenia strony zawarły osobną umowę zniesienia współwłasności, w której ustanowiły dwa lokale i określiły udziały w częściach wspólnych.
PRZYKŁAD 2
Michał odziedziczył udział w działce po bracie, ale drugi współwłaściciel nie zgadzał się na podział u notariusza. Michał złożył wniosek do sądu o zniesienie współwłasności i dołączył mapę z projektem podziału oraz dokumenty dotyczące faktycznego korzystania z nieruchomości. Sąd dopuścił opinię biegłego, aby ocenić, czy proponowany podział jest możliwy i zgodny z przeznaczeniem nieruchomości.
PRZYKŁAD 3
Katarzyna miała zaświadczenie o samodzielności lokalu, ale nie zdążyła z siostrą podpisać aktu notarialnego. Po śmierci siostry okazało się, że spadkobiercą został jej mąż. Zaświadczenie nie wystarczyło do założenia osobnej księgi wieczystej dla lokalu, dlatego Katarzyna musiała najpierw ustalić nowego współwłaściciela, a następnie doprowadzić do umowy albo postępowania sądowego o zniesienie współwłasności.
FAQ
Czy muszę iść do notariusza, jeżeli siostra zostawiła testament na męża?
Jeżeli notariusz prowadzi czynności zmierzające do aktu poświadczenia dziedziczenia, może wymagać obecności osób wchodzących w rachubę jako spadkobiercy ustawowi lub testamentowi. Obecność służy wyjaśnieniu sytuacji spadkowej. Nie oznacza sama w sobie zgody na późniejszy podział nieruchomości.
Czy notariusz może poświadczyć dziedziczenie mimo sporu?
Nie powinien sporządzać aktu poświadczenia dziedziczenia, jeżeli między zainteresowanymi istnieje spór co do testamentu, kręgu spadkobierców albo udziałów. W takiej sytuacji właściwą drogą jest postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku.
Czy rodzeństwo dziedziczy po siostrze, która miała męża?
Przy dziedziczeniu ustawowym, gdy zmarła nie miała dzieci, w pierwszej kolejności znaczenie mają małżonek i rodzice. Rodzeństwo dochodzi do dziedziczenia ustawowego zasadniczo wtedy, gdy odpowiedni udział przypadający rodzicowi nie może przypaść rodzicowi, bo ten nie dożył otwarcia spadku. Testament może jednak zmienić ten porządek.
Czy zaświadczenie o samodzielności lokalu wystarcza do zniesienia współwłasności?
Nie. Zaświadczenie jest ważnym dokumentem technicznym, ale nie zastępuje aktu notarialnego ani orzeczenia sądu. Do powstania odrębnej własności lokalu potrzebne są dalsze czynności prawne i odpowiednie wpisy w księgach wieczystych.
Co zrobić, gdy spadkobierca zmarłej blokuje podział nieruchomości?
Najpierw warto zaproponować pisemnie umowne zniesienie współwłasności. Jeżeli współwłaściciel odmawia lub przewleka sprawę, można złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności i przedstawić własny projekt podziału wraz z dokumentami.
Podsumowanie
Śmierć współwłaściciela nie kończy ani nie znosi współwłasności. Jego udział przechodzi na spadkobierców, których trzeba formalnie ustalić. Dopiero z nimi można zawierać umowy dotyczące nieruchomości albo prowadzić postępowanie sądowe.
W sprawie takiej jak opisana kluczowe jest rozdzielenie dwóch etapów: poświadczenia dziedziczenia po siostrze oraz późniejszego zniesienia współwłasności. Udział w czynnościach spadkowych u notariusza może być uzasadniony, ale nie powinien oznaczać podpisywania nieprzeanalizowanych dokumentów dotyczących podziału nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Śródła
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
- Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Opracowanie redakcyjne na podstawie porady prawnej. Ekspert merytoryczny: Bogusław Nowakowski
Absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu im. Mikołaja Kopernika w Toruniu, radca prawny od 1993 r., redaktor merytoryczny periodyku „Teczka spółki z o.o.”, autor wielu publikacji i właściciel kancelarii prawnej. Specjalizuje się głównie w prawie...
>> więcej informacji
