Wspólny kredyt hipoteczny po rozstaniu

Przykładowa sytuacja jest typowa: para bez ślubu zaciągnęła wspólny kredyt hipoteczny i podpisała umowę deweloperską, ale przed przeniesieniem własności doszło do rozstania. Jedna osoba chce zatrzymać mieszkanie i spłacać kredyt samodzielnie, a druga chce wyjść z zobowiązania oraz nie mieć roszczeń do lokalu.

Rozstanie a wspólny kredyt hipoteczny

Jeżeli dwie osoby podpisały umowę kredytu jako współkredytobiorcy, to wobec banku odpowiadają zgodnie z treścią tej umowy. W praktyce najczęściej oznacza to odpowiedzialność solidarną: bank może żądać spłaty całego długu od obojga łącznie albo od każdego z osobna. Wynika to z zasad odpowiedzialności solidarnej opisanych w art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.

Nie ma przy tym znaczenia, że partnerzy nie są już razem, że jedna osoba wyprowadziła się z mieszkania albo że ustnie ustalili, kto będzie płacił raty. Takie ustalenia mogą mieć znaczenie między nimi, ale nie wiążą banku, dopóki bank nie zaakceptuje zmiany umowy kredytowej.

Najważniejsza praktyczna zasada brzmi: najpierw trzeba rozdzielić trzy sprawy, które często są mylone: kredyt w banku, prawa do mieszkania oraz rozliczenia finansowe między byłymi partnerami.

Jak przejąć kredyt hipoteczny po rozstaniu?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zmiana umowy kredytowej za zgodą banku. Może to przybrać formę aneksu, w którym jedna osoba zostaje jedynym kredytobiorcą, albo formę przejęcia długu na zasadach określonych w art. 519-526 Kodeksu cywilnego. Istotą przejęcia długu jest to, że dotychczasowy dłużnik zostaje zwolniony, a jego miejsce zajmuje osoba przejmująca zobowiązanie.

Przejęcie długu wymaga zachowania formy pisemnej. Forma pisemna jest wymagana także dla zgody wierzyciela, czyli banku. Bez skutecznej zgody banku były partner nie zostanie zwolniony z odpowiedzialności za kredyt, nawet jeśli między stronami podpisano prywatne porozumienie.

Bank zwykle ponownie bada zdolność kredytową osoby, która ma zostać przy kredycie. Może zażądać dokumentów o dochodach, dodatkowego zabezpieczenia, przystąpienia innej osoby do długu, poręczenia albo innej zmiany warunków kredytu. Jeżeli jedna osoba nie ma wystarczającej zdolności, bank może odmówić zwolnienia drugiego współkredytobiorcy.

Co powinna zawierać umowa między byłymi partnerami?

Porozumienie między byłymi partnerami powinno być możliwie konkretne. Warto uregulować w nim co najmniej:

• kto przejmuje ekonomiczny ciężar spłaty kredytu do czasu decyzji banku,
• czy i w jakiej wysokości jedna strona spłaca drugą,
• kto ponosi koszty aneksu bankowego, notariusza, opłat sądowych i podatków,
• co stanie się, jeżeli bank odmówi zwolnienia jednego ze współkredytobiorców,
• czy druga strona przenosi prawa z umowy deweloperskiej albo udział we własności,
• jak strony rozliczają dotychczasowe raty, wkład własny, opłaty rezerwacyjne i koszty wykończenia.

Takie porozumienie nie zastępuje zgody banku, ale ogranicza ryzyko sporów między byłymi partnerami. Jeżeli w grę wchodzą prawa do nieruchomości, umowa powinna być przygotowana z uwzględnieniem formy wymaganej dla danej czynności.

Umowa deweloperska i cesja praw do mieszkania

Jeżeli własność lokalu nie została jeszcze przeniesiona, byli partnerzy najczęściej mają prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej, a nie prawo własności mieszkania. W takiej sytuacji trzeba ustalić, czy jedna osoba może przejąć prawa i obowiązki drugiej osoby z tej umowy.

W praktyce umowy deweloperskie często przewidują, że cesja albo zmiana nabywcy wymaga zgody dewelopera. Jeżeli taki zapis istnieje, bez zgody dewelopera przeniesienie praw może być nieskuteczne albo prowadzić do sporu. Często stosuje się aneks trójstronny: deweloper, dotychczasowi nabywcy i osoba, która ma pozostać przy umowie, podpisują dokument zmieniający stronę umowy.

Trzeba też pamiętać o banku. Jeżeli kredyt był udzielony na zakup konkretnego lokalu przez dwie osoby, zmiana nabywcy w umowie deweloperskiej powinna być skoordynowana z decyzją banku. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której jedna osoba przejmie prawa do lokalu, ale druga nadal pozostanie dłużnikiem banku.

Jak zabezpieczyć się przed roszczeniami byłego partnera?

Osoba, która chce zatrzymać mieszkanie, powinna zadbać o to, aby druga strona nie tylko faktycznie zrezygnowała z lokalu, ale także formalnie przeniosła swoje prawa albo udział. W zależności od etapu inwestycji będzie to:

• cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej lub aneks do tej umowy, gdy własność nie została jeszcze przeniesiona,
• umowa przeniesienia udziału we własności, gdy lokal został już nabyty przez obie osoby,
• odpowiednie rozliczenie spłat, wkładu własnego i nakładów,
• wnioski do księgi wieczystej, jeżeli doszło do zmiany właściciela albo hipoteki.

Nie wystarczy samo oświadczenie typu: „nie będę rościć praw do mieszkania”. Jeżeli dana osoba nadal figuruje jako nabywca, współwłaściciel albo współkredytobiorca, jej sytuacja prawna może nadal rodzić skutki. Dokument powinien odpowiadać temu, jakie prawa rzeczywiście zostały już nabyte.

Co jeśli bank nie zgadza się na przejęcie kredytu?

Odmowa banku nie jest rzadkością, zwłaszcza gdy jedna osoba nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. W takiej sytuacji możliwe są między innymi następujące rozwiązania:

• pozostawienie kredytu bez zmian i zawarcie szczegółowej umowy rozliczeniowej między byłymi partnerami,
• włączenie nowego współkredytobiorcy, jeżeli bank zaakceptuje takie rozwiązanie,
• refinansowanie kredytu w innym banku, czyli zaciągnięcie nowego kredytu na spłatę dotychczasowego,
• sprzedaż praw do lokalu albo sprzedaż nieruchomości po jej nabyciu i spłata kredytu z ceny sprzedaży,
• czasowe utrzymanie wspólnego kredytu do momentu poprawy zdolności kredytowej jednej ze stron.

Każdy z tych wariantów ma inne konsekwencje podatkowe, kosztowe i kredytowe. Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do sytuacji, w której jedna osoba płaci raty, a druga nadal pozostaje współkredytobiorcą i nabywcą lokalu.

Podatki i koszty notarialne

Nie da się bezpiecznie odpowiedzieć, że przy przejęciu mieszkania „na pewno nie będzie podatku”. Wszystko zależy od tego, co dokładnie jest przenoszone i czy czynność jest odpłatna.

Jeżeli zakup następuje bezpośrednio od dewelopera i jest opodatkowany VAT, co do zasady nie występuje standardowy 2% PCC od ceny zakupu, typowy dla wielu transakcji na rynku wtórnym. Inaczej może być przy odpłatnym przeniesieniu praw majątkowych, przy sprzedaży udziału w nieruchomości, przy darowiźnie między osobami niespokrewnionymi albo w szczególnych przypadkach przewidzianych w przepisach o PCC.

Przy czynnościach notarialnych trzeba liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od wynagrodzenia notariusza, opłatami za wypisy aktu oraz opłatami sądowymi za wpisy w księdze wieczystej. Przykładowo wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz wpis hipoteki co do zasady wiążą się z odrębnymi opłatami sądowymi. Jeżeli ustanawiana jest hipoteka, zwykle pojawia się też PCC od ustanowienia hipoteki.

Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Notariusz może pobrać stawkę niższą niż maksymalna, dlatego przed podpisaniem dokumentów warto poprosić o pełną kalkulację kosztów dla konkretnej czynności.

Kolejność działań krok po kroku

1. Sprawdź umowę kredytową i zapytaj bank o warunki zwolnienia jednego współkredytobiorcy.
2. Zweryfikuj umowę deweloperską: czy cesja lub zmiana nabywcy wymaga zgody dewelopera.
3. Ustal z byłym partnerem rozliczenie wkładu własnego, rat, opłat i ewentualnej spłaty.
4. Uzyskaj decyzję banku albo promesę dotyczącą aneksu do kredytu.
5. Przygotuj cesję, aneks deweloperski albo umowę przeniesienia udziału, zależnie od etapu sprawy.
6. Podpisz dokumenty w wymaganej formie i złóż wnioski do księgi wieczystej, jeśli są potrzebne.
7. Zachowaj potwierdzenia przelewów i rozliczeń, aby uniknąć późniejszych roszczeń.

FAQ

Czy były partner przestaje odpowiadać za kredyt, jeśli się wyprowadzi?

Nie. Wyprowadzka ani rozstanie nie zmieniają umowy kredytu. Były partner przestaje odpowiadać wobec banku dopiero wtedy, gdy bank skutecznie zwolni go z długu, kredyt zostanie spłacony albo dojdzie do innej prawnie skutecznej zmiany umowy.

Czy prywatna umowa między byłymi partnerami wystarczy?

Wystarczy tylko do uregulowania rozliczeń między partnerami. Nie wiąże banku, jeżeli bank nie jest jej stroną i nie wyraził zgody na zmianę dłużnika. Dlatego prywatne porozumienie powinno być skoordynowane z aneksem bankowym.

Czy można przejąć samo mieszkanie bez przejęcia kredytu?

Teoretycznie można uregulować prawa do mieszkania osobno, ale jest to ryzykowne, jeśli kredyt nadal obciąża obie osoby. Ktoś może nie mieć praw do lokalu, a nadal odpowiadać za raty. Dlatego zmiana praw do mieszkania i zmiana umowy kredytu powinny być planowane łącznie.

Czy przy zakupie od dewelopera trzeba zapłacić 2% PCC?

Przy typowym zakupie lokalu od dewelopera opodatkowanym VAT standardowy 2% PCC od ceny zakupu zasadniczo nie występuje. Podatek może jednak pojawić się przy innych czynnościach, np. odpłatnym przeniesieniu praw, sprzedaży udziału lub szczególnych konstrukcjach rozliczenia.

Co zrobić, gdy były partner nie chce podpisać cesji?

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić umowę deweloperską i dokumenty kredytowe. Jeżeli brak zgody blokuje zmianę nabywcy, pozostają negocjacje, rozliczenie finansowe, sprzedaż praw albo dochodzenie roszczeń na drodze sądowej, zależnie od konkretnych ustaleń i wpłat stron.

Podsumowanie

Wspólny kredyt hipoteczny po rozstaniu wymaga uporządkowania kilku płaszczyzn jednocześnie: odpowiedzialności wobec banku, praw do mieszkania oraz wzajemnych rozliczeń. Najczęściej potrzebna będzie zgoda banku, a przy umowie deweloperskiej także zgoda dewelopera lub aneks do umowy.

Największym błędem jest poprzestanie na ustnym porozumieniu albo prostym oświadczeniu, że jedna osoba „zrzeka się” mieszkania. Takie oświadczenie może nie wystarczyć ani wobec banku, ani wobec dewelopera, ani w księdze wieczystej. Dokumenty powinny odpowiadać rzeczywistemu etapowi inwestycji i być podpisane w wymaganej formie.

Śródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.