Rozstanie z dziewczyną i przejęcie kredytu hipotecznego za mieszkanie

 Pytanie pana Pawła dotyczyło przejęcia kredytu hipotecznego na mieszkanie. Pan Paweł i jego dziewczyna zaciągnęli wspólny kredyt i kupili mieszkanie. Na razie mają jedynie umowę z deweloperem. Niestety pan Paweł i jego dziewczyna się rozstali. W związku z tym pan Paweł zapytał nas, czy jeśli zdecyduje się przejąć mieszkanie i oczywiście kredyt, to czy przy sporządzaniu umowy notarialnej będzie musiał odprowadzić jakiś podatek. Chciał również wiedzieć, w jaki sposób powinien się zabezpieczyć, aby była dziewczyna nie mogła sobie rościć do tego mieszkania praw.

Rozstanie z dziewczyną i wspólny kredyt

Pan Paweł zaciągnął wraz ze swoją dziewczyną kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Pomimo rozstania jak na razie pan Paweł i jego dziewczyna pozostają kredytobiorcami odpowiedzialnymi za spłatę całego kredytu, a bank może żądać spłaty od nich obojga łącznie bądź od każdego z nich z osobna – zgodnie z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.). Co więc można zrobić w opisywanej przez pana Pawła sytuacji (rozstanie a kredyt hipoteczny)?

Zobacz też: Zaśmiecanie działki przez sąsiada

Porozumienie o przejęciu całego kredytu za mieszkanie

Niezależnie od postanowień umownych umowy kredytu pan Paweł i jego była dziewczyna mogą – korzystając z instytucji przejęcia długu (art. 519–526 K.c.) – zawrzeć porozumienie, w którym jedno z nich przejmie cały kredyt. Przejęcie długu ma charakter zwalniający w tym sensie, że dotychczasowy dłużnik zostaje wyłączony z zobowiązania, a dług w dotychczasowej treści przechodzi na przejemcę (zob. art. 519 § 1 K.c.).

Oczywiście, oprócz wymienionej zgody, potrzebne jest również pozytywne zaopiniowanie tej czynności przez bank. Bank, jako kredytodawca, ponownie zweryfikuje zdolność kredytową, tym razem jednej osoby. Potrzebne będą więc dokumenty potwierdzające uzyskiwane dochody. Jeśli odłączenie jednego ze współkredytobiorców z umowy w jakikolwiek sposób zagrozi spłacie zadłużenia, prawdopodobnie konieczne będą dodatkowe zabezpieczenia, jak poręczenie, hipoteka innej nieruchomości czy też włączenie do umowy kredytowej członka rodziny. W przeciwnym wypadku może dojść do rozwiązania umowy kredytowej w trybie nadzwyczajnym. Przejęcie długu ma też znaczenie wobec niektórych form zabezpieczenia wierzytelności. W myśl art. 525 K.c. – jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem lub ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym przez osobę trzecią (czyli inną niż dłużnik), to takie poręczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wygaśnie z chwilą przejęcia długu. Nie wygasną jedynie w przypadku, gdy poręczyciel lub osoba trzecia wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia. Zgoda osoby trzeciej musi być wyrażona w formie wymaganej dla umowy o ustanowienie danego zabezpieczenia. Zgoda powinna być udzielona przed zawarciem umowy o przejęcie długu. Jeśli zgody nie było, to z chwilą zawarcia umowy zabezpieczenia wygasną.

Natomiast zabezpieczenia inne niż poręczenie lub ograniczone prawa rzeczowe ustanowione przez osobę trzecią nie wygasną na skutek przejęcia długu, chyba że taki skutek będzie wynikał z umowy o przejęcie długu.

Przejęcie długu a konieczność spłaty

Należy pamiętać, że przejęcie długu nie narusza treści istniejącego stosunku zobowiązaniowego, a jedynie powoduje zmianę osoby dłużnika. Pan Paweł, jako przejmujący dług (wspólny kredyt hipoteczny w wyniku rozstania), wstępuje we wszystkie obowiązki dotychczasowego dłużnika, które wynikają z umowy lub ustawy. Pan Paweł obowiązany jest więc do zapłacenia bankowi należności, ponosi on wobec banku odpowiedzialność za zwłokę, niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (czyli spłaty kredytu). Jako przejemcy długu przysługują panu Pawłowi jednak przeciwko bankowi (wierzycielowi) wszelkie zarzuty, które miał dotychczasowy dłużnik. Należy jednak pamiętać, że nie przysługuje panu Pawłowi zarzut potrącenia z wierzytelności dotychczasowego dłużnika. Natomiast pan Paweł może przedstawić do potrącenia swoją wierzytelność, przysługującą panu Pawłowi wobec banku. Bowiem przysługują panu Pawłowi przeciwko bankowi osobiste zarzuty, jakie posiada. Pan Paweł może także podnosić zarzuty wynikające z umowy o przejęcie długu.

Zgoda banku na przejęcie kredytu hipotecznego przez jedną osobę

Umowa o przejęcie długu powinna być zawarta w formie pisemnej – inaczej nie jest ważna. Ten sam wymóg dotyczy zgody banku na przejęcie długu. Jeżeli forma pisemna tych czynności prawnych nie zostanie zachowana, to przejęcie długu będzie nieważne z mocy prawa. Na nieważność powołać się może każdy zainteresowany, a sąd przy rozpatrywaniu sprawy powinien uwzględnić ją z urzędu.

Zgoda na przejęcie długu może być wyrażona w stosunku do pana Pawła przez byłą dziewczynę w umowie o przejęcie długu. Powinna ona zawierać:

• określenie przejmowanego długu i jego wysokość,
• wskazanie dotychczasowego dłużnika,
• wskazanie przejmującego dług,
• oraz w zależności od wariantu oświadczenie banku o wyrażeniu zgody na przejęcie długu przez przejemcę długu (nowego dłużnika) albo oświadczenie dotychczasowego dłużnika o wyrażeniu zgody na przejęcie długu przez przejemcę długu.

Pan Paweł może wyznaczyć byłej dziewczynie termin do wyrażenia ww. zgody. Jeżeli termin ten upłynie bezskutecznie, będzie to oznaczać brak zgody. Kolejnym krokiem będzie wtedy podpisanie aneksu do umowy kredytowej, w którym jedynym kredytobiorcą będzie pan Paweł.

Jeżeli była dziewczyna nie wyrazi zgody na przejęcie długu w tej sytuacji (wspólny kredyt bez ślubu a rozstanie), to umowa o przejęcie długu będzie uważana za niezawartą.

Kolejnym krokiem jest podpisanie aneksu do umowy kredytowej, w którym pan Paweł stanie się jedynym kredytobiorcą (ewentualnie w braku zdolności z innym współkredytobiorcą).

Przejęcie długu może być także dokonane na podstawie umowy trójstronnej zawartej pomiędzy wszystkimi zainteresowanymi podmiotami, w której treści złożą oni stosowne oświadczenia.

Istnieje również możliwość refinansowania kredytu w innym banku. Podczas tej operacji będzie można podpisać nową umowę kredytową już tylko na jednego z dotychczasowych współkredytobiorców.

Umowa deweloperska i cesja mieszkania

Co do umowy deweloperskiej – konieczne będzie tu dokonanie cesji praw z byłej dziewczyny pana Pawła na pana Pawła. W praktyce w umowach deweloperskich wprowadzane są zapisy uzależniające dokonanie cesji od zgody dewelopera. Jeżeli zatem umowa deweloperska przewiduje, iż nabywca ma prawo do dokonania cesji po uzyskaniu zgody dewelopera lub zakazuje cesji wierzytelności – ważność cesji wierzytelności dokonana przez byłą dziewczynę na pana Pawła uzależniona będzie od zgody dewelopera. Zgoda dewelopera może być wyrażona nawet po dokonaniu cesji wierzytelności. Brak zapisów umownych w przedmiocie cesji pozwala na dokonanie przez nabywcę cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej niezależnie od stanowiska drugiej strony. Jeżeli pan Paweł będzie w stanie uzyskać kredyt na całość mieszkania, wydaje się, iż deweloper nie powinien zgłaszać sprzeciwu co do cesji.

Na czym polega cesja – jest to zmiana podmiotowa stron stosunku prawnego (tutaj: umowa deweloperska). Oznacza to, że na podstawie tejże umowy wierzyciel (cedent – była dziewczyna pana Pawła) przenosi odpłatnie, bądź nie, swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej na rzecz innej osoby (cesjonariusza, czyli pana Pawła). Wierzyciel wyzbywa się więc swojej wierzytelności, a jego miejsce zajmuje odtąd nabywca – pan Paweł. W opisanym przypadku znajdą zastosowanie przepisy ogólne Kodeksu cywilnego co do formy czynności prawnych (art. 751−77 i 79−80). A zatem w tym przypadku umowa cesji praw i obowiązków z umowy zawartej w formie aktu notarialnego musi zachować tę samą formę.

Opłaty notarialne

Co do opłat notarialnych – zarówno w przypadku umowy cesji, jak i przenoszącej własność mieszkania – maksymalną wysokość reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. z późn. zmianami. W przypadku nabycia nieruchomości jest ona zależna od ceny, która będzie przedmiotem umowy. A wygląda to następująco:

1. do 3000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Oczywiście notariusz nie musi pobierać taksy w pełnej wysokości, lecz może zastosować swoją stawkę. Przepisy mówią jedynie o stawce maksymalnej.

Poza taksą notarialną notariusz pobiera opłaty za wypisy z aktu notarialnego. Według tego samego rozporządzenia koszt jednej strony wypisu to maksymalnie 6 zł. Całkowity koszt zależy więc przede wszystkim od długości aktu notarialnego oraz od ilości wypisów. Przy każdej umowie są to co najmniej trzy wypisy: po jednym dla każdej ze stron + jeden do sądu wieczystoksięgowego. Konieczny jest również czwarty egzemplarz wypisu dla banku, gdy nieruchomość jest kupowana na kredyt.

Do powyższych stawek notariusz dolicza podatek VAT w stawce 23%.

Ponadto notariusz pobiera opłatę sądową w wysokości 150 zł za wpis do księgi wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, zwany PCC, w wysokości 2% ceny transakcyjnej nieruchomości, jeśli zakup następuje na rynku wtórnym. Podatek PCC nie występuje, jeśli zakup jest dokonywany od dewelopera, bo wówczas w cenie nieruchomości jest już zawarty 8% podatek VAT. Zatem pan Paweł będzie z niego zwolniony.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.