Zniesienie współwłasności przez wyodrębnienie lokali

Czy można znieść współwłasność lokalu przez wyodrębnienie dwóch mieszkań?

Tak, taki wniosek można złożyć do sądu. Jeżeli lokal mieszkalny jest współwłasnością dwóch osób, a polubowne zniesienie współwłasności nie jest możliwe, każdy współwłaściciel może żądać sądowego zniesienia współwłasności. Jednym z podstawowych sposobów jest podział fizyczny rzeczy wspólnej, czyli w tej sprawie doprowadzenie do powstania dwóch odrębnych lokali.

Nie przesądza o tym jednak sam fakt, że lokal jest obecnie używany jak dwa mieszkania. Sąd będzie badał, czy z punktu widzenia prawa i warunków technicznych można ustanowić odrębną własność dwóch samodzielnych lokali. Zwykle wymaga to opinii biegłego z zakresu budownictwa, dokumentacji lokalu, rzutu kondygnacji oraz ustalenia, czy podział nie ingeruje niedopuszczalnie w części wspólne budynku.

Znaczenie ma także to, że w budynku istnieją już inne wyodrębnione lokale. Oznacza to, że funkcjonuje nieruchomość wspólna, a po podziale dotychczasowy udział związany z dzielonym lokalem powinien zostać prawidłowo przypisany do nowo powstałych lokali. Jeżeli podział wymaga robót w częściach wspólnych, zmiany wejść, instalacji lub sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, może pojawić się konieczność uwzględnienia stanowiska wspólnoty mieszkaniowej albo spełnienia wymogów administracyjno-budowlanych.

Podstawy prawne podziału rzeczy wspólnej

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Art. 212 Kodeksu cywilnego przewiduje natomiast, że przy sądowym zniesieniu współwłasności wartość poszczególnych udziałów może zostać wyrównana przez dopłaty pieniężne. Jeżeli rzecz nie daje się podzielić, sąd może przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W postępowaniu nieprocesowym sąd powinien najpierw dążyć do zgodnego sposobu podziału. Wynika to z art. 622 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli zgody nie ma, a zachodzą warunki do podziału w naturze, sąd dokonuje podziału zgodnie z art. 623 Kodeksu postępowania cywilnego, biorąc pod uwagę wartość udziałów i wszystkie okoliczności sprawy.

Przy lokalu mieszkalnym podział fizyczny najczęściej polega na ustanowieniu odrębnej własności lokali. Znaczenie mają tu przepisy ustawy o własności lokali, zwłaszcza art. 2 dotyczący samodzielności lokalu oraz przepisy o ustanawianiu odrębnej własności lokali.

Samodzielność lokalu jako warunek wyodrębnienia

Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że każda z planowanych części powinna umożliwiać niezależne korzystanie jako mieszkanie.

Najczęściej bada się, czy każda część ma lub może mieć: odrębne wejście z klatki schodowej, korytarza albo z zewnątrz, wydzielenie trwałymi ścianami, funkcjonalny układ pomieszczeń, dostęp do kuchni lub aneksu kuchennego, łazienki, toalety oraz instalacji. Korzystanie z nieruchomości wspólnej, takiej jak klatka schodowa, piony instalacyjne czy korytarze wspólne, nie wyklucza samodzielności lokalu.

Jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje umownie, samodzielność lokalu potwierdza starosta w formie zaświadczenia. W postępowaniu sądowym sąd może sam oceniać tę przesłankę, zwykle na podstawie opinii biegłego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazywano, że przy sądowym ustanawianiu odrębnej własności lokalu sąd nie jest związany wyłącznie zaświadczeniem administracyjnym, lecz powinien ustalić spełnienie przesłanek samodzielności na podstawie materiału dowodowego.

Nie każdy faktyczny podział lokalu wystarczy. Jeżeli jedna z części nie ma realnego dostępu, nie jest trwale wydzielona albo wymaga korzystania z istotnych pomieszczeń drugiego lokalu, sąd może odmówić takiego sposobu zniesienia współwłasności.

Co powinien zawierać wniosek do sądu?

Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać wszystkich współwłaścicieli jako uczestników postępowania, opisać nieruchomość, podać numery ksiąg wieczystych, wysokość udziałów i zaproponować konkretny sposób zniesienia współwłasności.

Jeżeli celem jest wyodrębnienie dwóch lokali, warto od razu przedstawić proponowany podział, opisać planowane lokale, wskazać pomieszczenia przynależne, sposób korzystania z części wspólnych oraz propozycję przypisania udziałów w nieruchomości wspólnej. Pomocne są rzuty lokalu, inwentaryzacja, dokumentacja techniczna, zdjęcia i ewentualne zaświadczenie o samodzielności, jeżeli zostało wcześniej uzyskane.

Sąd nie jest związany wyłącznie propozycją jednej strony. Jeżeli ustali, że podział jest możliwy, ale wymaga dopłat, może zasądzić dopłaty. Jeżeli uzna, że podział jest sprzeczny z prawem, technicznie niemożliwy, nieracjonalny gospodarczo albo rażąco obniża wartość nieruchomości, może przyznać lokal jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego albo zarządzić sprzedaż.

Koszty postępowania i opinia biegłego

Przy braku zgodnego projektu zniesienia współwłasności opłata sądowa od wniosku wynosi 1000 zł. Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Wynika to z art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W sprawach o podział lokalu trzeba też liczyć się z kosztami opinii biegłego. Biegły może oceniać stan techniczny, możliwość wydzielenia lokali, układ funkcjonalny, ewentualne roboty budowlane, wartość poszczególnych części oraz wysokość dopłat. Zaliczki na biegłego sąd może nałożyć na wnioskodawcę, uczestników albo rozliczyć je końcowo w orzeczeniu.

Zobacz również: Odsprzedaż mieszkania od dewelopera przed wpisem do księgi wieczystej

Jakie rozstrzygnięcie może wydać sąd?

Jeżeli sąd uzna, że dwa lokale spełniają wymagania samodzielności i podział jest zgodny z prawem, może znieść współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokali. W postanowieniu powinien określić, komu przypada który lokal, jakie są ewentualne pomieszczenia przynależne, jakie udziały w nieruchomości wspólnej są związane z lokalami oraz czy należą się dopłaty.

Jeżeli wartości nowych lokali nie odpowiadają udziałom współwłaścicieli, sąd może wyrównać różnicę dopłatą. Może także oznaczyć termin i sposób zapłaty, odsetki oraz rozłożyć spłatę lub dopłatę na raty, przy czym łączny termin spłat i dopłat nie może przekraczać 10 lat.

Jeżeli podział nie będzie możliwy, sąd może przyznać cały lokal jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego. W ostateczności możliwa jest sprzedaż lokalu i podział uzyskanej ceny. Sprzedaż sądowa bywa ekonomicznie najmniej korzystna, dlatego zwykle warto najpierw rzetelnie sprawdzić możliwość technicznego podziału.

FAQ

Czy brak zgody drugiego współwłaściciela blokuje podział lokalu?

Nie. Brak zgody nie blokuje sprawy, ale powoduje, że konieczne jest postępowanie sądowe. Sąd sam oceni, czy podział na dwa lokale jest prawnie i technicznie możliwy.

Czy potrzebne jest zaświadczenie o samodzielności lokalu?

Przy umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu zaświadczenie starosty jest standardowo wymagane. W sprawie sądowej sąd może ustalać samodzielność lokalu na podstawie opinii biegłego, ale wcześniejsze zaświadczenie lub dokumentacja techniczna mogą bardzo pomóc.

Czy sąsiedzi z innych lokali muszą zgodzić się na podział?

Co do zasady sąsiedzi nie są współwłaścicielami dzielonego lokalu. Jeżeli jednak planowany podział wymaga ingerencji w części wspólne budynku, instalacje, wejścia albo zmian wpływających na nieruchomość wspólną, konieczne może być uwzględnienie zasad działania wspólnoty mieszkaniowej.

Co jeśli lokale po podziale będą miały różną wartość?

Różnica wartości nie przekreśla podziału. Sąd może zasądzić dopłatę pieniężną na rzecz współwłaściciela, którego lokal ma wartość niższą niż przysługujący mu udział.

Czy sąd może zamiast podziału przyznać lokal jednej osobie?

Tak. Jeżeli podział w naturze nie jest możliwy albo byłby sprzeczny z przepisami lub nieracjonalny, sąd może przyznać cały lokal jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności lokalu przez wyodrębnienie dwóch lokali jest możliwe, ale wymaga spełnienia warunków z Kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali. Najważniejsze jest to, czy z dotychczasowego lokalu mogą powstać dwa samodzielne lokale mieszkalne. Sąd będzie badał układ pomieszczeń, dostęp, instalacje, wpływ na nieruchomość wspólną oraz wartość poszczególnych części.

W opisanej sytuacji warto przygotować dokumentację techniczną i rozważyć, czy planowany podział nie wymaga prac budowlanych albo zgód związanych z częścią wspólną budynku. Jeżeli podział jest możliwy, sąd może ustanowić dwa odrębne lokale i rozliczyć różnice dopłatami. Jeżeli nie, pozostają inne sposoby zniesienia współwłasności, w tym przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1997 r., sygn. akt III CKN 14/97
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r., sygn. akt III CKN 1372/00
7. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 września 2007 r., sygn. akt II SA/Wa 1069/07
8. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Bd 935/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.