Zwłoka wykonawcy remontu i zwrot zaliczki

Jaka umowa łączy inwestora z wykonawcą remontu?

Przy remoncie łazienki, kuchni lub mieszkania najczęściej mamy do czynienia z umową o dzieło, ponieważ wykonawca zobowiązuje się osiągnąć oznaczony rezultat: wykonać konkretny remont, ułożyć płytki, zamontować armaturę, wykonać instalację albo oddać gotowe pomieszczenie. Przy większych pracach, powiązanych z obiektem budowlanym, dokumentacją, odbiorami i szerszą organizacją inwestycji, możliwe jest zakwalifikowanie umowy jako umowy o roboty budowlane.

Ma to znaczenie praktyczne, bo Kodeks cywilny przewiduje szczególne uprawnienia zamawiającego przy opóźnieniu albo wadliwym wykonywaniu dzieła. W umowach o roboty budowlane część przepisów o umowie o dzieło stosuje się odpowiednio, w szczególności w zakresie skutków opóźnienia wykonawcy oraz wad wykonywanych robót. Dlatego w sprawach remontowych trzeba najpierw ustalić, co dokładnie strony uzgodniły: zakres prac, termin, wynagrodzenie, materiały, etapy płatności oraz sposób odbioru.

Jeżeli z umowy wynika, że wynagrodzenie obejmuje robociznę, narzędzia, urządzenia, dostawę i montaż materiału, a w praktyce materiały kupił zamawiający, okoliczność ta powinna zostać uwzględniona przy rozliczeniu. Wykonawca nie powinien pobierać wynagrodzenia za koszty, których realnie nie poniósł, chyba że z umowy wynika inny sposób kalkulacji ceny.

Termin wykonania remontu i zwłoka wykonawcy

Termin wykonania prac może wynikać z umowy, harmonogramu, korespondencji stron albo z właściwości zobowiązania. Jeżeli termin nie został oznaczony i nie da się go ustalić z okoliczności, zastosowanie ma art. 455 K.c., zgodnie z którym świadczenie powinno zostać spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Jeżeli w umowie wskazano konkretny termin zakończenia remontu, a wykonawca po kilku dniach praktycznie zaprzestał prac, wychodzi wcześniej, tłumaczy się brakiem narzędzi albo całkowicie znika po odmowie wypłaty kolejnej zaliczki, można mówić co najmniej o poważnym opóźnieniu. Jeżeli opóźnienie jest zawinione, czyli wynika z okoliczności, za które wykonawca odpowiada, mamy do czynienia ze zwłoką.

W sprawach remontowych ważny jest także art. 635 K.c. Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby ukończył je w czasie umówionym, zamawiający może odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła i bez wyznaczania terminu dodatkowego. W praktyce warto jednak zadbać o dowody: zdjęcia stanu prac, korespondencję, harmonogram, świadków oraz pisemne wezwanie, bo to one będą później rozstrzygały o sile roszczenia.

Wezwanie wykonawcy do dokończenia prac albo zmiany sposobu wykonania

Jeżeli zamawiający nie chce od razu odstępować od umowy, powinien wysłać wykonawcy pisemne wezwanie. Najlepiej zrobić to listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo e-mailem lub SMS-em, jeżeli strony kontaktowały się w taki sposób. W wezwaniu należy opisać, jakie obowiązki nie zostały wykonane, jaki jest stan prac, jaka kwota została zapłacona i czego zamawiający oczekuje.

Wezwanie może dotyczyć dokończenia prac, zmiany sposobu ich wykonywania, usunięcia nieprawidłowości albo zwrotu części zaliczki. Jeżeli wykonawca wykonuje remont wadliwie lub sprzecznie z umową, zastosowanie może mieć art. 636 K.c. Zamawiający powinien wyznaczyć mu odpowiedni termin na zmianę sposobu wykonania, a po bezskutecznym upływie tego terminu może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Termin wyznaczony wykonawcy musi być realny. Przy niedużym remoncie często wystarczające będzie 7 albo 14 dni, ale wszystko zależy od zakresu prac, stopnia zaawansowania remontu, dostępności materiałów i tego, czy wykonawca w ogóle utrzymuje kontakt. Jeżeli wykonawca całkowicie porzucił prace i nie odbiera korespondencji, brak reakcji na prawidłowo doręczone wezwanie będzie istotnym argumentem w dalszym sporze.

Odstąpienie od umowy a wykonanie zastępcze

Wybór dalszego działania ma duże znaczenie. Jeżeli zamawiający odstąpi od umowy, powinien rozliczyć się z wykonawcą z tego, co strony sobie wzajemnie świadczyły. Skutek odstąpienia od umowy wzajemnej opisuje art. 494 K.c.: strona odstępująca może żądać zwrotu tego, co świadczyła, a także naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych. Gdy zamawiający jest konsumentem, zwrot świadczenia na jego rzecz powinien nastąpić niezwłocznie.

Inną drogą jest wykonanie zastępcze, czyli powierzenie dokończenia lub poprawienia prac innej ekipie na koszt i ryzyko nierzetelnego wykonawcy. To rozwiązanie bywa korzystniejsze, gdy część prac nadaje się do poprawienia, remont trzeba szybko ukończyć, a szkoda obejmuje także koszt naprawy błędów wykonawcy. Trzeba jednak pamiętać, że wykonanie zastępcze i odstąpienie od umowy to różne instrumenty. Nie należy ich formułować chaotycznie w jednym piśmie bez przemyślenia skutków.

Odstąpienie bez podawania przyczyny również jest możliwe na podstawie art. 644 K.c., dopóki dzieło nie zostało ukończone. Jest to jednak mniej korzystna podstawa w sporze z nierzetelnym wykonawcą, ponieważ zamawiający powinien wtedy zapłacić umówione wynagrodzenie, odliczając to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Jeżeli problem wynika z opóźnienia, porzucenia prac albo wadliwego wykonywania remontu, bezpieczniej analizować podstawy związane z nienależytym wykonaniem umowy.

Jak odzyskać zaliczkę za niedokończony remont?

Zaliczka nie jest tym samym co zadatek. Jeżeli strony wyraźnie nie zastrzegły zadatku w rozumieniu art. 394 K.c., wpłacone kwoty należy co do zasady traktować jako zaliczki na poczet wynagrodzenia. Zaliczka podlega rozliczeniu: wykonawca może zatrzymać tylko tę część wynagrodzenia, która odpowiada prawidłowo wykonanym i przydatnym pracom, o ile potrafi wykazać ich wartość.

Jeżeli umowa opiewała na 5800 zł, a wykonawca otrzymał 3100 zł, natomiast prace wykonano jedynie w niewielkiej części i dodatkowo wymagają poprawek, zamawiający może żądać zwrotu nadpłaconej części zaliczki. W praktyce warto sporządzić zestawienie: kwota umówiona, kwoty zapłacone, zakres wykonanych prac, zakres prac niewykonanych, koszt materiałów poniesiony przez zamawiającego, koszt poprawek oraz koszt dokończenia remontu przez inną ekipę.

Jeżeli wykonawca nie zwróci pieniędzy dobrowolnie, kolejnym krokiem jest wezwanie do zapłaty z wyznaczeniem terminu, np. 7 dni. Po jego upływie można żądać odsetek ustawowych za opóźnienie. W sprawach dotyczących zaliczek przydatne mogą być również ogólne wyjaśnienia dotyczące zwrotu zaliczki, choć każdorazowo trzeba odnieść je do konkretnej umowy i stanu faktycznego.

Brak pokwitowania części zaliczek i inne dowody

Najlepiej, gdy każda płatność na rzecz wykonawcy jest potwierdzona przelewem, pokwitowaniem albo wiadomością od wykonawcy. Brak pisemnego potwierdzenia nie oznacza jednak, że pieniędzy nie da się odzyskać. W procesie cywilnym można korzystać także z innych dowodów: SMS-ów, e-maili, wiadomości z komunikatorów, historii połączeń, zeznań świadków, zdjęć postępu prac, nagrań wykonanych zgodnie z prawem, potwierdzeń wypłaty gotówki oraz korespondencji, w której wykonawca odnosi się do otrzymanych kwot.

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto uporządkować materiał dowodowy chronologicznie. Dobrą praktyką jest wykonanie dokumentacji zdjęciowej stanu remontu na dzień porzucenia prac, spisanie notatki z przebiegu współpracy, zachowanie rachunków za materiały oraz uzyskanie wyceny od nowej ekipy. Jeżeli kolejny wykonawca wskaże, że część wcześniejszych prac trzeba skuć lub poprawić, warto poprosić go o pisemną opinię albo przynajmniej szczegółową wycenę.

Co powinno znaleźć się w piśmie do wykonawcy?

Pismo do wykonawcy powinno być konkretne i wolne od emocjonalnych ocen. Należy wskazać datę zawarcia umowy, ustalony zakres remontu, termin zakończenia, kwoty przekazanych zaliczek, aktualny stan prac oraz naruszenia umowy. Następnie trzeba jasno określić żądanie: dokończenie remontu, zmiana sposobu wykonania, zwrot określonej kwoty, zapłata odszkodowania albo informacja o powierzeniu prac innej ekipie.

Jeżeli zamawiający chce odstąpić od umowy, oświadczenie powinno być wyraźne. Warto wskazać podstawę faktyczną, czyli porzucenie prac, brak kontaktu, niewykonanie remontu w terminie lub wadliwe wykonywanie prac. Jeżeli pismo jest najpierw wezwaniem, powinno zawierać zastrzeżenie, że po bezskutecznym upływie terminu zamawiający skorzysta z prawa odstąpienia, wykonania zastępczego albo skieruje sprawę na drogę sądową.

Droga sądowa przeciwko nierzetelnemu wykonawcy

Jeżeli wykonawca nie reaguje na wezwania, pozostaje droga sądowa. Roszczenie może obejmować zwrot zaliczki, odsetki, odszkodowanie za koszt dokończenia lub poprawienia remontu, a w niektórych sytuacjach także inne udokumentowane szkody. W pozwie trzeba wykazać istnienie umowy, wysokość wpłat, zakres niewykonanych lub wadliwych prac oraz związek między zachowaniem wykonawcy a poniesioną szkodą.

W sprawach o mniejsze kwoty często istotne jest dobre przygotowanie dowodów już na etapie przedsądowym. Sąd nie będzie opierał się wyłącznie na przekonaniu zamawiającego, że wykonano 30% remontu. Potrzebne będą konkretne dowody: zdjęcia, opis zakresu prac, kosztorys, faktury, korespondencja i zeznania osób, które widziały przebieg remontu. Podobne problemy pojawiają się także przy sytuacjach, w których ktoś zapłacił, a nie otrzymał umówionego świadczenia, dlatego warto znać zasady dochodzenia roszczeń przy niedostarczeniu zamówionego, opłaconego świadczenia.

FAQ

Czy mogę żądać zwrotu całej zaliczki, jeśli wykonawca zrobił część remontu?

To zależy od wartości i jakości wykonanych prac. Jeżeli część robót została wykonana prawidłowo i jest dla zamawiającego przydatna, wykonawca może domagać się rozliczenia tej części. Jeżeli jednak prace są wadliwe, wymagają rozbiórki albo nie mają realnej wartości, roszczenie o zwrot może obejmować całość albo zdecydowaną większość wpłaconej kwoty.

Czy muszę najpierw wyznaczyć wykonawcy dodatkowy termin?

Nie zawsze. Przy art. 635 K.c. odstąpienie może być możliwe bez wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli opóźnienie jest tak duże, że ukończenie prac w czasie umówionym nie jest prawdopodobne. W praktyce pisemne wezwanie często wzmacnia pozycję dowodową zamawiającego i porządkuje sprawę przed sądem.

Czy brak pisemnej umowy uniemożliwia dochodzenie roszczeń?

Nie. Umowa o remont może zostać zawarta także ustnie, choć pisemna umowa znacznie ułatwia dochodzenie roszczeń. Przy braku dokumentu trzeba wykazywać ustalenia stron innymi dowodami, np. korespondencją, przelewami, zdjęciami, kosztorysem, zeznaniami świadków i zachowaniem stron.

Co zrobić, jeśli wykonawca nie odbiera telefonu?

Należy przejść na formę pisemną. Warto wysłać wezwanie listem poleconym na znany adres wykonawcy, a dodatkowo e-mailem lub SMS-em. W piśmie trzeba wskazać konkretny termin i konsekwencje braku reakcji, np. odstąpienie od umowy, wykonanie zastępcze albo pozew o zapłatę.

Czy mogę zatrudnić inną ekipę i obciążyć kosztami pierwszego wykonawcę?

Tak, ale co do zasady trzeba najpierw prawidłowo wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania lub dokończenia prac i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu można powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo pierwotnego wykonawcy.

Od kiedy można żądać odsetek od zwracanej zaliczki?

Najczęściej od dnia następującego po terminie wskazanym w wezwaniu do zapłaty. Jeżeli w piśmie wyznaczono wykonawcy 7 dni na zwrot pieniędzy, odsetek można żądać od kolejnego dnia po bezskutecznym upływie tego terminu.

Podsumowanie

W razie porzucenia remontu przez wykonawcę trzeba działać metodycznie: zabezpieczyć dowody, ustalić wartość wykonanych prac, wysłać pisemne wezwanie, a następnie zdecydować, czy właściwe będzie odstąpienie od umowy, wykonanie zastępcze czy pozew o zapłatę. Zaliczka nie przepada automatycznie na rzecz wykonawcy. Powinna zostać rozliczona z uwzględnieniem rzeczywistego zakresu prawidłowo wykonanych prac, kosztów poniesionych przez zamawiającego oraz szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 455, art. 491, art. 494, art. 635, art. 636, art. 644, art. 647-658.
2. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2002 r., sygn. akt V CKN 1300/2000.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.