Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

Umowa na czas określony a możliwość wypowiedzenia

Podstawowe znaczenie ma to, czy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, czy na czas nieoznaczony. Przy najmie na czas oznaczony strony są związane terminem końcowym wskazanym w umowie. Sam fakt, że najemca chce wcześniej opuścić lokal albo działalność przestała być opłacalna, nie wystarcza do jednostronnego rozwiązania umowy.

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Oznacza to, że w umowie na czas określony trzeba znaleźć konkretną podstawę wypowiedzenia. Może to być na przykład zapis pozwalający najemcy rozwiązać umowę z określonym okresem wypowiedzenia, zapis o wypowiedzeniu w razie utraty koncesji, zmiany przeznaczenia lokalu, braku możliwości prowadzenia działalności albo inna wyraźnie opisana sytuacja.

Jeżeli umowa nie wskazuje takich przypadków, właściciel może odmówić przyjęcia zwykłego wypowiedzenia. Wtedy najem formalnie trwa dalej, a najemca może nadal odpowiadać za czynsz i inne opłaty do końca okresu najmu albo do skutecznego rozwiązania umowy w inny sposób.

Jak liczyć termin wypowiedzenia najmu?

Jeżeli umowa po upływie okresu oznaczonego przekształca się w umowę na czas nieoznaczony, należy dokładnie sprawdzić, od kiedy można złożyć wypowiedzenie i jak liczony jest termin. Decydują przede wszystkim postanowienia umowy. Dopiero gdy umowa nie reguluje terminu wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce często spotyka się zapis, że wypowiedzenie jest możliwe z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia liczonego od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie. Jeżeli taki zapis znajduje się w umowie, złożenie pisma w połowie miesiąca nie oznacza, że trzymiesięczny termin biegnie od razu od tej daty.

Dla skuteczności wypowiedzenia warto zadbać o formę pisemną, własnoręczny podpis, wskazanie umowy, datę, podstawę wypowiedzenia oraz dowód doręczenia właścicielowi. Jeżeli umowa wymaga szczególnej formy, na przykład listu poleconego, doręczenia na określony adres albo podpisu kwalifikowanego, należy tego wymogu przestrzegać.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Nawet gdy umowa nie przewiduje jednostronnego wypowiedzenia przez najemcę, strony mogą ją zakończyć za porozumieniem. Właściciel nie ma obowiązku zgodzić się na takie rozwiązanie, ale w praktyce często można negocjować warunki wyjścia z umowy.

Porozumienie powinno być sporządzone na piśmie. Warto uregulować w nim datę zakończenia najmu, rozliczenie czynszu, opłat eksploatacyjnych, mediów, kaucji, nakładów na lokal, zwrot kluczy oraz stan zdawczo-odbiorczy lokalu. Dobrze przygotowane porozumienie ogranicza ryzyko późniejszych roszczeń o zaległy czynsz lub odszkodowanie; pomocne może być też sprawdzenie, jak opisać warunki rozwiązania umowy za porozumieniem.

Jeżeli właściciel nie chce zgodzić się na rozwiązanie umowy, można zaproponować znalezienie nowego najemcy, cesję praw i obowiązków albo zapłatę uzgodnionej kwoty za wcześniejsze zakończenie współpracy. Skuteczność takich rozwiązań zależy jednak od zgody właściciela i treści umowy.

Wady lokalu jako podstawa wypowiedzenia

Wyjątkiem, który może pozwolić najemcy zakończyć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, są poważne wady rzeczy najętej. Chodzi o takie wady lokalu, które ograniczają przydatność do umówionego użytku albo uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z umową.

Art. 664 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie albo wad nie da się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Nie każda niedogodność uzasadnia natychmiastowe wypowiedzenie. Przykładowo drobna usterka, którą można szybko usunąć, zwykle nie wystarczy. Inaczej może być przy zalewaniu lokalu, braku ogrzewania w lokalu, w którym jest ono konieczne do prowadzenia działalności, braku dostępu do mediów przewidzianych w umowie, poważnych wadach instalacji albo zakazie użytkowania obiektu.

Najemca powinien udokumentować wady, zawiadomić właściciela i wyznaczyć mu odpowiedni termin na usunięcie problemu, chyba że wada jest nieusuwalna. Dowodami mogą być zdjęcia, nagrania, korespondencja, protokoły, opinie specjalistów, zgłoszenia awarii i zeznania świadków.

Waloryzacja i podwyżka czynszu

Waloryzacja czynszu w umowie najmu lokalu użytkowego jest zasadniczo dopuszczalna. Strony mogą uzgodnić, że czynsz będzie zmieniany według określonego wskaźnika, na przykład wskaźnika inflacji, albo według innego mechanizmu opisanego w umowie. Wynika to z zasady swobody umów, o ile postanowienie nie sprzeciwia się ustawie, naturze stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego.

Najważniejsze jest brzmienie klauzuli. Jeżeli umowa wyraźnie przewiduje automatyczną waloryzację, zgoda najemcy na każdą kolejną zmianę czynszu może nie być potrzebna. Jeżeli jednak wynajmujący ma jedynie możliwość jednostronnej podwyżki, trzeba sprawdzić, czy umowa określa warunki, termin zawiadomienia, limit podwyżki i sposób jej obliczenia.

Nieprecyzyjna albo bardzo szeroka klauzula może prowadzić do sporu. Wątpliwości mogą dotyczyć zwłaszcza tego, czy właściciel zastosował prawidłowy wskaźnik, czy podwyżka nastąpiła w dozwolonym terminie, czy nie narusza umownego okresu ochronnego oraz czy została prawidłowo doręczona najemcy.

Jeżeli umowa nie daje najemcy prawa wypowiedzenia w razie braku akceptacji podwyżki, sama niezgoda na waloryzację nie zawsze pozwala zakończyć najem. W takiej sytuacji najemca może kwestionować nieprawidłowe naliczenie czynszu, negocjować zmianę umowy albo szukać innych podstaw zakończenia najmu.

Co powinno zawierać wypowiedzenie?

Pismo wypowiadające najem powinno być konkretne i zgodne z umową. Warto wskazać datę, strony, oznaczenie umowy, lokal, podstawę wypowiedzenia, żądany skutek oraz podpis osoby uprawnionej. Jeżeli wypowiedzenie opiera się na wadach lokalu, należy opisać wady, wcześniejsze zgłoszenia i brak skutecznej reakcji właściciela.

Trzeba też sprawdzić sposób doręczeń. Jeżeli umowa przewiduje doręczenie listem poleconym na konkretny adres, wysłanie wiadomości e-mail może okazać się niewystarczające. Gdy wypowiedzenie składa spółka, powinno podpisać je umocowane do tego osoby albo pełnomocnik.

Po złożeniu wypowiedzenia należy zabezpieczyć dowody doręczenia oraz przygotować protokół zwrotu lokalu. Jeżeli najemca opuszcza lokal bez skutecznego rozwiązania umowy, właściciel może dochodzić dalszego czynszu, opłat, odszkodowania albo potrącić należności z kaucji.

FAQ

Czy właściciel musi zgodzić się na wypowiedzenie umowy najmu?

Nie zawsze. Przy umowie na czas określony właściciel nie musi akceptować zwykłego wypowiedzenia, jeżeli umowa nie przewiduje takiej możliwości. Wyjątkiem mogą być sytuacje wskazane w przepisach, na przykład istotne wady lokalu.

Szerzej omawiamy to zagadnienie w artykule: zasady wypowiedzenia najmu mieszkania.

Czy najem na czas określony można wypowiedzieć bez podania przyczyny?

Tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie na to pozwala. Jeżeli umowa przewiduje wypowiedzenie bez przyczyny z określonym terminem, taki zapis może być podstawą zakończenia najmu. Gdy takiego zapisu nie ma, potrzebna jest inna podstawa albo porozumienie stron.

Czy opuszczenie lokalu kończy umowę?

Nie. Samo oddanie kluczy albo zaprzestanie prowadzenia działalności nie rozwiązuje automatycznie umowy. Jeżeli najem nie został skutecznie zakończony, właściciel może nadal żądać czynszu i innych opłat.

Czy waloryzacja czynszu wymaga mojej zgody?

Jeżeli waloryzacja została jasno opisana w umowie jako mechanizm automatyczny, dodatkowa zgoda najemcy może nie być potrzebna. Jeżeli jednak podwyżka wykracza poza umowę albo została obliczona nieprawidłowo, można ją kwestionować.

Czy wady lokalu zawsze pozwalają wypowiedzieć umowę od razu?

Nie. Wady muszą być istotne i wpływać na możliwość korzystania z lokalu zgodnie z umową. Zwykle trzeba zawiadomić właściciela i dać mu odpowiedni czas na usunięcie wad, chyba że usunięcie nie jest możliwe.

Podsumowanie

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu zależy przede wszystkim od rodzaju umowy i jej konkretnych zapisów. Przy najmie na czas określony wypowiedzenie jest możliwe w przypadkach określonych w umowie albo w szczególnych sytuacjach przewidzianych przez przepisy, na przykład przy poważnych wadach lokalu. Przy najmie na czas nieoznaczony stosuje się terminy umowne, a gdy ich nie ma - terminy ustawowe.

Waloryzacja czynszu w lokalu użytkowym może być zgodna z prawem, ale tylko w granicach przyjętych w umowie. Przed wysłaniem wypowiedzenia albo odmową zapłaty podwyższonego czynszu warto dokładnie przeanalizować umowę, korespondencję z właścicielem i dowody dotyczące stanu lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.