Zajęcie gruntu przez sąsiada, co robić?

Ochrona własności gruntu

Prawo do ochrony własności ma osoba widniejąca w KW lub spadkobiercy po właścicielu. Właściciel ma również prawo zbyć, sprzedać darować, rozporządzić nieruchomością według własnego uznania.

Roszczenie o wydanie rzeczy, czyli tzw. roszczenie windykacyjne (inaczej roszczenie wydobywcze), zostało przewidziane w art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią, właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą (tj. nieruchomością lub ruchomością), ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zobacz też: Dzierżawa a zasiedzenie

Dzierżawienie gruntu przez sąsiada

Czyli jeśli sąsiad posiada dowody na dzierżawę gruntu – to będzie mógł zatrzymać grunt na tej podstawie, umowę dzierżawy – także ustnej można wypowiedzieć, aż mini okres wypowiedzenia – wtedy grunt będzie musiał zwrócić.

Jeśli nie posiada umowy dzierżawy, to grunt ma obowiązek zwrócić natychmiast. Powiem szczerze, że lepiej, gdyby jednak ta umowa była, choćby ustna – choćby ten sąsiad tak potwierdził, w obecności świadków. Aby nie doprowadzić do zasiedzenia gruntu.

Zasiedzenie gruntu przez sąsiada

Zasiedzenie – w najogólniejszym ujęciu – polega na nabyciu określonego prawa przez osobę nieuprawnioną na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa. Nabycie praw w drodze zasiedzenia jest dopuszczalne bez względu na treść księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas jako posiadacz samoistny (art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego).

Nabycie prawa własności nieruchomości następuje po upływie dwudziestu lub trzydziestu lat od uzyskania posiadania prowadzącego do zasiedzenia (art. 172 Kodeksu cywilnego). Długość terminu zasiedzenia uzależniona jest od tego, czy w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie posiadacz był w dobrej, czy też w złej wierze. W tym wypadku jeśli sąsiad wykaże 30 lat posiadania – bez umowy dzierżawy – to zasiedzi ten grunt, który uprawia. Warto więc pójść i spisać z nim jakikolwiek dokument, umowę dzierżawy o treści:  „kontynuując umowę ustną, zawartą z dziadkiem …, strony potwierdzają stosunek dzierżawy – trwający np. 30 lat, i określają jego warunki:

• czynsz,
• okresy wypowiedzenia,
• nakłady,
• sposób używania”.

Taka umowę można wypowiedzieć z zachowaniem terminów. Pismo nie jest potrzebne do samego pozbycia się sąsiada, ale do wytrącenia mu z ręki argumentu do zasiedzenia gruntu. Grunt nawet z dzierżawą można sprzedać. Bezproblemowo. Nie jest potrzebna zgoda sąsiada. Lepiej jednak jakoś udokumentować tę dzierżawę, aby sąsiad nie zaskoczył Państwa zasiedzeniem.

[SARY]

Przykłady

Spadek z „niespodzianką”

Pan Jan odziedziczył po zmarłym ojcu działkę rolną. Po dopełnieniu formalności spadkowych i wpisie do księgi wieczystej, udał się na działkę, aby ją obejrzeć. Zastał tam jednak sąsiada, który uprawiał ziemię traktorem. Sąsiad oświadczył, że od lat ustnie dogadany był z ojcem pana Jana i „dzierżawił” ten kawałek pola. Pan Jan nie posiadał żadnej wiedzy na temat takiej umowy. Sytuacja ta ilustruje problem braku pisemnych umów i trudności dowodowych w przypadku sporów o grunt. W tym przypadku kluczowe będzie ustalenie, czy faktycznie istniała ustna umowa dzierżawy, a jeśli tak, to jakie były jej warunki. Brak takiej umowy i udowodnione 30-letnie użytkowanie gruntu przez sąsiada może prowadzić do zasiedzenia.

Płot „przesunięty”

Pani Anna, mieszkanka domu jednorodzinnego, zauważyła, że jej sąsiad, podczas remontu ogrodzenia, przesunął je o kilkadziesiąt centymetrów w głąb jej działki. Sąsiad tłumaczył, że „zawsze tak stało” i że „to tylko mały kawałek”. Pani Anna posiada jednak dokładne pomiary geodezyjne, które potwierdzają, że doszło do naruszenia granicy działki. Ten przykład pokazuje, jak łatwo może dojść do sporu granicznego, nawet w przypadku pozornie niewielkich przesunięć. W takiej sytuacji kluczowe są dokumenty geodezyjne i ewentualne postępowanie rozgraniczeniowe.

„Tymczasowe” korzystanie

Pan Piotr, właściciel działki rekreacyjnej, zgodził się ustnie, aby jego sąsiad przez „jeden sezon” składował na części jego gruntu drewno na opał. Minęło kilka lat, a drewno nadal leży na działce pana Piotra. Sąsiad zaczął traktować ten teren jako swój, a na prośby o usunięcie drewna reaguje agresją. Przykład ten pokazuje, jak „niewinna” przysługa może przerodzić się w poważny problem prawny. Brak pisemnej umowy i długotrwałe korzystanie z gruntu przez sąsiada może stwarzać ryzyko zasiedzenia, nawet jeśli pierwotnie była zgoda właściciela.

Podsumowanie

Spory graniczne z sąsiadami bywają złożone i stresujące. Kluczowe jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, posiadanie dokumentów potwierdzających własność oraz dbałość o pisemne umowy, nawet w relacjach sąsiedzkich. W przypadku sporu, w pierwszej kolejności warto podjąć próbę polubownego rozwiązania, a w razie potrzeby skorzystać z pomocy prawnika lub geodety. Ignorowanie problemu może prowadzić do poważnych konsekwencji, takich jak zasiedzenie gruntu przez sąsiada.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sporze z sąsiadem o grunt? Oferujemy kompleksowe doradztwo prawne w zakresie prawa cywilnego i nieruchomości. Analizujemy dokumenty, doradzamy w kwestiach zasiedzenia, dzierżawy, naruszenia własności, reprezentujemy klientów w negocjacjach i postępowaniach sądowych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc i ochronić swoje prawa.