Darowizna domu dla nieletniego wnuka – zgoda sądu i prawa rodziców

Darowizna domu dla nieletniego wnuka – forma i podstawowa zasada

Małoletni może być właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że dziadkowie mogą darować wnukowi dom, nawet jeśli wnuk nie ma jeszcze 18 lat. Ponieważ chodzi o przeniesienie własności nieruchomości, umowa darowizny musi zostać zawarta u notariusza w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, a sama darowizna jest uregulowana w art. 888 Kodeksu cywilnego.

W praktyce umowę podpisują darczyńcy, czyli dziadkowie, oraz rodzice działający jako przedstawiciele ustawowi dziecka. Samo dziecko może uczestniczyć w czynności, zwłaszcza gdy jest już starsze i rozumie jej znaczenie, ale przyjęcie darowizny w jego imieniu należy do rodziców albo opiekunów prawnych.

Przyjmuje się, że rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabyć dla małoletniego dziecka nieruchomość na podstawie umowy darowizny, jeżeli nieruchomość jest przekazywana w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Takie stanowisko wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 30 kwietnia 1977 r., sygn. akt III CZP 73/76.

Inaczej należy ocenić darowiznę, która nie jest dla dziecka wyłącznie korzystna. Jeżeli dom ma być obciążony hipoteką, służebnością mieszkania, użytkowaniem, dożywociem, obowiązkiem spłaty, przejęciem długu albo innym realnym ciężarem, czynność może przekraczać zwykły zarząd majątkiem dziecka. Wtedy przed podpisaniem aktu notarialnego należy uzyskać zgodę sądu opiekuńczego.

Co zmienia się po darowiźnie domu?

Po podpisaniu aktu notarialnego właścicielem domu staje się wnuk. To dziecko, a nie jego rodzice ani dziadkowie, nabywa prawo własności. Z prawa własności wynikają uprawnienia opisane w art. 140 Kodeksu cywilnego: właściciel może korzystać z rzeczy, pobierać pożytki i rozporządzać rzeczą w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego.

Ze względu na wiek dziecka wykonywanie tych uprawnień jest jednak ograniczone. Do pełnoletności pieczę nad majątkiem dziecka sprawują rodzice, o ile pozostaje ono pod ich władzą rodzicielską. Rodzice nie stają się właścicielami domu. Mają obowiązek zarządzać nieruchomością z należytą starannością i w interesie dziecka.

Jeżeli w darowanym domu nadal mieszka wnuk z rodzicami i rodzeństwem, warto odróżnić faktyczne zamieszkiwanie rodziny od ustanowienia trwałego prawa do mieszkania. Sam fakt, że rodzina mieszka w domu, nie musi oznaczać obciążenia nieruchomości. Jeżeli jednak dziadkowie chcą zagwarantować sobie albo komuś innemu prawo dożywotniego mieszkania, służebność albo użytkowanie, takie obciążenie może wymagać zgody sądu opiekuńczego.

Jak rodzice zarządzają domem należącym do dziecka?

Władza rodzicielska obejmuje obowiązek i prawo wykonywania pieczy nad osobą oraz majątkiem dziecka. Zgodnie z art. 95 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice powinni działać zgodnie z dobrem dziecka i interesem społecznym. Przy ważniejszych sprawach powinni też wysłuchać dziecko, jeżeli pozwala na to jego rozwój, stan zdrowia i stopień dojrzałości.

Do czynności zwykłego zarządu można zwykle zaliczyć bieżące czynności związane z utrzymaniem domu: opłacanie rachunków, ubezpieczenie, drobne naprawy, konieczne remonty, pilnowanie podatku od nieruchomości, dbanie o stan techniczny budynku i reagowanie na szkody. Rodzice mogą wykonywać takie czynności samodzielnie, o ile są one racjonalne i służą zachowaniu majątku dziecka.

Czysty dochód z majątku dziecka powinien być przede wszystkim przeznaczany na utrzymanie i wychowanie dziecka oraz jego rodzeństwa wychowującego się razem z nim, a nadwyżka na inne uzasadnione potrzeby rodziny. Wynika to z art. 103 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Rodzice nie mogą traktować domu dziecka jako własnego majątku ani podejmować decyzji sprzecznych z interesem małoletniego.

Kiedy potrzebna jest zgoda sądu opiekuńczego?

Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na wykonywanie takich czynności przez dziecko.

Do czynności, które co do zasady mogą wymagać zgody sądu, należą w szczególności: sprzedaż domu, darowizna domu dalej innej osobie, ustanowienie hipoteki, służebności lub użytkowania, zawarcie wieloletniej umowy najmu albo dzierżawy, zaciągnięcie zobowiązania zabezpieczonego na nieruchomości, zgoda na niekorzystne obciążenie nieruchomości oraz czynności, które istotnie zmniejszają wartość majątku dziecka.

W przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna będzie zgoda sądu opiekuńczego (por. także problem: ubezwłasnowolniony współwłaściciel mieszkania). Sąd ocenia, czy planowana czynność jest zgodna z dobrem dziecka i czy nie naraża jego majątku na nieuzasadnione ryzyko.

Wniosek o zezwolenie składa się do sądu opiekuńczego. Z art. 583 Kodeksu postępowania cywilnego wynika, że sąd udziela zezwolenia na wniosek jednego z rodziców po wysłuchaniu drugiego. Postanowienie w tej sprawie staje się skuteczne dopiero po uprawomocnieniu. Czynność dokonana bez wymaganego zezwolenia jest narażona na bezwzględną nieważność.

Najem, remonty i wydatki związane z domem dziecka

Rodzice mogą podejmować zwykłe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości, ale przy najmie trzeba zachować ostrożność. Krótkoterminowy najem na warunkach rynkowych, który służy uzyskiwaniu dochodu dla dziecka, może być oceniany inaczej niż wieloletnia umowa, umowa z osobą bliską na nierynkowych warunkach albo umowa utrudniająca późniejszą sprzedaż lub korzystanie z domu. Im większe skutki dla majątku dziecka, tym większe ryzyko, że potrzebna będzie zgoda sądu.

Podobnie należy oceniać remonty. Zwykłe naprawy i prace konieczne dla utrzymania domu w dobrym stanie należą zwykle do bieżącego zarządu. Natomiast bardzo kosztowna przebudowa, zaciąganie kredytu na remont albo ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości mogą wymagać zezwolenia sądu opiekuńczego.

Czy dziadkowie mogą wyłączyć zarząd rodziców nad darowanym domem?

Tak. Art. 102 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego pozwala darczyńcy zastrzec w umowie darowizny, że przedmiot darowizny nie będzie objęty zarządem sprawowanym przez rodziców. W takim przypadku można wskazać zarządcę, który będzie zarządzał nieruchomością do czasu osiągnięcia przez dziecko pełnoletności.

Jeżeli darczyńca wyłączy zarząd rodziców, ale nie wskaże zarządcy, zarząd sprawuje kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy. Takie rozwiązanie może być przydatne, gdy dziadkowie obawiają się konfliktu rodzinnego, niegospodarności rodziców albo wykorzystywania majątku dziecka niezgodnie z jego interesem.

Wyłączenie zarządu rodziców powinno być dobrze przemyślane i precyzyjnie zapisane w akcie notarialnym. Warto określić, kto ma ponosić bieżące koszty domu, kto decyduje o remontach, czy dom może być wynajmowany i jak mają być zabezpieczane dochody dziecka.

Podatek od darowizny domu dla wnuka

Wnuk należy do najbliższej rodziny darczyńców, czyli do tzw. grupy zerowej w podatku od spadków i darowizn. Darowizna od dziadków może korzystać ze zwolnienia z podatku na zasadach określonych w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego formalności podatkowe co do zasady obsługuje notariusz. W przypadku darowizn pieniężnych trzeba natomiast pamiętać o odrębnych warunkach zwolnienia, w szczególności o zgłoszeniu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i udokumentowaniu przelewu, jeżeli przepisy tego wymagają. Dlatego przy łączeniu darowizny domu z darowizną pieniędzy warto omówić skutki podatkowe osobno.

Co warto ustalić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed wizytą u notariusza należy ustalić przede wszystkim, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń, kto faktycznie będzie w niej mieszkał, kto będzie ponosił koszty utrzymania, czy dziadkowie chcą zastrzec dla siebie jakiekolwiek prawo do domu, czy rodzice mają zarządzać nieruchomością oraz czy planowany jest najem lub sprzedaż w przyszłości.

Jeżeli dom ma być darowany małoletniemu bez obciążeń, procedura jest zwykle prostsza. Jeżeli jednak darowizna ma zabezpieczać potrzeby darczyńców, rodziców lub innych członków rodziny, trzeba sprawdzić, czy nie będzie potrzebne wcześniejsze zezwolenie sądu opiekuńczego. Notariusz może odmówić dokonania czynności, jeśli uzna, że wymagane zezwolenie nie zostało przedstawione.

FAQ

Czy małoletni wnuk może być właścicielem domu?

Tak. Małoletni ma zdolność prawną, więc może nabywać prawa majątkowe, w tym własność nieruchomości. Do czasu pełnoletności w jego imieniu działają jednak rodzice albo opiekunowie prawni.

Czy darowizna domu dla wnuka zawsze wymaga zgody sądu?

Nie zawsze. Jeżeli dom jest darowany bez obciążeń i bez zobowiązań po stronie dziecka, zgoda sądu zwykle nie jest potrzebna. Jeżeli jednak darowizna wiąże się z hipoteką, służebnością, dożywociem, przejęciem długu albo innym ciężarem, zgoda sądu może być konieczna.

Kto podpisuje akt darowizny, jeśli wnuk jest niepełnoletni?

Akt notarialny podpisują darczyńcy oraz rodzice dziecka jako jego przedstawiciele ustawowi. Jeżeli zachodzi konflikt interesów albo rodzice nie mogą reprezentować dziecka, konieczne może być ustanowienie kuratora albo inne rozwiązanie wskazane przez sąd.

Czy rodzice mogą sprzedać dom należący do dziecka?

Sprzedaż domu należącego do dziecka co do zasady przekracza zwykły zarząd. Rodzice muszą wcześniej uzyskać zezwolenie sądu opiekuńczego. Sąd bada, czy sprzedaż jest zgodna z dobrem dziecka i co stanie się z pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży.

Czy dziadkowie mogą mieszkać w domu po darowiźnie?

Mogą, ale trzeba ustalić podstawę takiego zamieszkiwania. Jeżeli ma to być tylko faktyczne porozumienie rodzinne, sytuacja jest prostsza. Jeżeli dziadkowie chcą mieć prawnie zabezpieczone dożywotnie mieszkanie, ustanowienie służebności lub innego prawa może wymagać zgody sądu opiekuńczego.

Czy darowizna domu od dziadków dla wnuka jest opodatkowana?

Darowizna od dziadków może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Przy nieruchomości przekazywanej aktem notarialnym formalności podatkowe zwykle obsługuje notariusz. Przy dodatkowych darowiznach pieniężnych trzeba osobno sprawdzić obowiązek zgłoszenia i warunki zwolnienia.

Podsumowanie

Darowizna domu dla nieletniego wnuka jest dopuszczalna i często możliwa bez udziału sądu opiekuńczego, ale tylko wtedy, gdy dziecko otrzymuje nieruchomość bez obciążeń i bez obowiązków pogarszających jego sytuację. Po darowiźnie to wnuk staje się właścicielem domu, natomiast rodzice jedynie zarządzają jego majątkiem do czasu pełnoletności.

Największą ostrożność trzeba zachować przy służebnościach, hipotekach, dożywociu, najmie długoterminowym, sprzedaży domu oraz innych czynnościach, które mogą istotnie wpływać na majątek dziecka. W takich sprawach brak wymaganego zezwolenia sądu opiekuńczego może prowadzić do nieważności czynności.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ISAP
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - ISAP
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - ISAP
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - ISAP
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., sygn. akt III CZP 73/76, OSNCP 1978, nr 2, poz. 19
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. akt III CZP 85/18 - Sąd Najwyższy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.