• Data: 2025-01-07 • Autor: Adam Nowak
Jestem właścicielem mieszkania znajdującego się na parterze budynku. Sąsiad zalewa moją toaletę z odpływu kanalizacyjnego. Pomimo wielokrotnych próśb o wykonanie naprawy przecieku ignoruje to. Co w takim przypadku mogę zrobić? Czy pozew do sądu o przymusowe naprawienie szkody coś pomoże?
Jak wynika z treści art. 140 Kodeksu cywilnego, „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.
Natomiast w myśl art. 144 „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Interes prawny wynikający z art. 140 i z art. 144 związany jest z wpływem na sposób wykonywania prawa własności i zakłócaniem korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Przepis art. 144 kreuje roszczenie prawnorzeczowe po stronie właściciela nieruchomości w stosunku do właściciela nieruchomości sąsiedniej. Jest to więc typowy instrument ochrony prawa majątkowego w postaci własności nieruchomości przed jego naruszeniami przybierającymi inną postać niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym poprzez immisje. Ponadto roszczenie to nie zmierza do jakiejkolwiek regulacji stosunków niemajątkowych; zmierza do bezpośredniej ingerencji w sposób korzystania z prawa własności przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, będącej źródłem immisji (wyrok SN z dnia 13.09.2018 r., sygn. akt II CZ 37/18).
W świetle powyższych przepisów wykonywanie prawa własności nie może szkodzić innym osobom, które w tym zakresie również korzystają z ochrony.
Przede wszystkim należy tu wskazać na treść art. 222 § 2, gdzie czytamy, że „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Powyższe stanowi tzw. roszczenie negatoryjne, czyli o zaniechanie naruszenia. Natomiast zupełnie odrębną kwestią jest roszczenie o naprawienie szkody. Otóż w myśl art. 415 „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.
W rezultacie jeżeli na skutek zalewania powstała u Pana szkoda, to może Pan wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody. Niezależnie od tego może Pan też wystąpić z roszczeniem o zaniechanie naruszeń Pana własności (czyli o naprawę cieknącej kanalizacji, tak aby nie był Pan zalewany).
Pani Maria z Warszawy
Od kilku miesięcy w toalecie pani Marii pojawiał się nieprzyjemny zapach oraz wilgoć na ścianach. Po konsultacji z hydraulikiem okazało się, że woda z odpływu sąsiada piętro wyżej przecieka do jej mieszkania. Mimo licznych próśb o naprawę, sąsiad twierdził, że nie jest to jego problem. Pani Maria zdecydowała się skierować sprawę do sądu, żądając naprawienia szkód oraz przymusowego usunięcia usterki. Sąd nakazał sąsiadowi naprawę i zwrot kosztów związanych z osuszaniem mieszkania.
Pan Krzysztof z Wrocławia
Pan Krzysztof przez kilka miesięcy zmagał się z regularnym zalewaniem łazienki. Przyczyną okazały się stare rury kanalizacyjne w mieszkaniu sąsiada, który wynajmował swoje lokum i ignorował problemy zgłaszane przez najemców. Po zgłoszeniu sprawy do zarządu wspólnoty, a następnie skierowaniu pozwu, sąd wydał wyrok nakazujący wykonanie napraw przez właściciela sąsiadującego mieszkania oraz wypłatę odszkodowania za zniszczone wyposażenie łazienki.
Pani Anna z Gdańska
Pani Anna doświadczyła zalania toalety wodą deszczową z powodu niewłaściwie odprowadzanej wody z tarasu sąsiada z góry. Problem powtarzał się podczas każdej ulewy, co powodowało powstawanie pleśni i zniszczenie sufitu. Po licznych próbach mediacji pani Anna zgłosiła sprawę do sądu, który nie tylko nakazał wykonanie odpowiednich napraw, ale również zobowiązał sąsiada do pokrycia kosztów remontu w jej mieszkaniu.
Ciągłe zalewanie toalety przez sąsiada może stanowić poważne naruszenie prawa własności. W takich sytuacjach właściciel mieszkania ma prawo żądać naprawienia szkody oraz usunięcia przyczyny zalania, korzystając z roszczeń negatoryjnych i odszkodowawczych. Warto działać zdecydowanie, a w przypadku braku reakcji ze strony sąsiada – skierować sprawę do sądu.
Jeśli masz problem z sąsiadem i potrzebujesz pomocy prawnej, przygotujemy dla Ciebie pismo lub udzielimy kompleksowej porady online. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2018 r., sygn. akt II CZ 37/18
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
