Wykonawca opóźnia remont – jak odstąpić od umowy?

Jaki charakter ma umowa z wykonawcą remontu?

Przy generalnym remoncie starego domu, obejmującym skucie tynków, nowe instalacje, wymianę okien i większy zakres robót, umowa najczęściej nie jest zwykłym zleceniem. W zależności od treści umowy i zakresu prac może być traktowana jako umowa o roboty budowlane albo umowa o remont, do której odpowiednio stosuje się przepisy o robotach budowlanych.

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych czynności, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia. Przy remoncie budynku znaczenie ma także art. 658 Kodeksu cywilnego, który przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o robotach budowlanych do umowy o remont budynku lub budowli.

Dla inwestora najważniejsze jest to, że przy istotnym opóźnieniu albo wadliwym wykonywaniu robót można korzystać z mechanizmów przewidzianych w przepisach o umowie o dzieło, stosowanych odpowiednio do robót budowlanych. W praktyce chodzi przede wszystkim o art. 635, art. 636 i art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można odstąpić od umowy, gdy wykonawca ciągle opóźnia remont?

Tak, jeżeli opóźnienie jest na tyle poważne, że nie jest prawdopodobne, aby wykonawca ukończył prace w umówionym terminie. Art. 635 Kodeksu cywilnego pozwala zamawiającemu odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu, gdy wykonawca tak dalece opóźnia się z rozpoczęciem albo wykończeniem prac, że terminowe wykonanie jest nierealne.

W opisanej sytuacji termin był już przedłużony aneksem, wykonawca wielokrotnie zapowiadał przyjazd i nie pojawiał się na budowie, a prace nadal nie zostały zakończone. Takie okoliczności mogą przemawiać za tym, że dalsze oczekiwanie nie ma sensu. Należy jednak zachować ostrożność: o skuteczności odstąpienia decyduje konkretna treść umowy, faktyczny stan robót, przyczyny opóźnienia i to, czy inwestor sam nie przyczynił się do przestoju.

Jeżeli problem polega nie tylko na opóźnieniu, ale również na wadliwym wykonaniu prac, zastosowanie może mieć art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego. Wtedy inwestor powinien wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania prac i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie prac innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Jak przygotować oświadczenie o odstąpieniu od umowy?

Ustne wyznaczenie ostatecznego terminu jest słabe dowodowo. Jeżeli sprawa może trafić do sądu, dalsze działania warto prowadzić na piśmie. Najbezpieczniej wysłać wykonawcy pismo listem poleconym za potwierdzeniem nadania, a dodatkowo e-mailem lub przez inny kanał komunikacji, z którego korzystali Państwo przy realizacji umowy.

W piśmie należy wskazać co najmniej:

• datę i strony umowy oraz ewentualnego aneksu,
• umówiony termin zakończenia robót,
• opis opóźnień i niewykonanych prac,
• podstawę odstąpienia, np. art. 635 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego,
• oświadczenie, czy odstąpienie dotyczy całości umowy, czy niewykonanej części,
• wezwanie do rozliczenia wpłaconych kwot, wydania dokumentów i opuszczenia terenu prac,
• zastrzeżenie dochodzenia odszkodowania, jeżeli powstała szkoda.

Jeżeli zakres wykonanych robót jest znaczny, warto bardzo dokładnie przemyśleć, czy odstąpienie ma dotyczyć całej umowy, czy tylko niewykonanej części. Przy robotach budowlanych rozliczenie po odstąpieniu bywa sporne, bo trzeba ustalić wartość prac wykonanych prawidłowo, prac wadliwych, materiałów i kosztów dokończenia remontu przez inną ekipę.

Kto powinien ocenić stan robót przed sporem sądowym?

Przed dopuszczeniem kolejnego wykonawcy na budowę warto sporządzić możliwie pełną dokumentację stanu robót. Najlepiej zrobić to zanim cokolwiek zostanie poprawione, zakryte albo zdemontowane, ponieważ później odtworzenie stanu budowy może być trudne.

Do oceny można zaangażować osobę posiadającą wiedzę techniczną, na przykład rzeczoznawcę budowlanego, inżyniera z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, inspektora nadzoru inwestorskiego albo kosztorysanta. Taka opinia prywatna nie jest w procesie tym samym co opinia biegłego sądowego, ale stanowi ważny dokument prywatny i może pomóc w sformułowaniu roszczeń.

Biegły sądowy wydaje opinię zasadniczo na zlecenie sądu, już w postępowaniu. Jeżeli istnieje ryzyko, że dowód zniknie albo zostanie istotnie zmieniony, można rozważyć wniosek do sądu o zabezpieczenie dowodu. W praktyce ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy trzeba szybko dokończyć remont inną ekipą, a obecny stan prac będzie później kluczowy dla sprawy.

Kierownik budowy może pomóc w ocenie technicznej, jeżeli występuje w danej inwestycji, ale nie zawsze będzie osobą w pełni niezależną. Dlatego przy sporze z wykonawcą często lepszym rozwiązaniem jest zlecenie odrębnej opinii specjaliście, który opisze zakres wykonanych prac, wady, braki, wartość robót oraz przewidywany koszt dokończenia lub napraw.

Jakie dowody warto zebrać przed odstąpieniem i pozwem?

W sporze z wykonawcą najczęściej wygrywa nie sama racja, lecz dobrze udokumentowana racja. Warto zgromadzić wszystkie materiały pokazujące, co zostało ustalone, co wykonano, czego nie wykonano i jakie szkody powstały przez opóźnienie.

Przydatne będą w szczególności:

• umowa, aneksy, kosztorysy, harmonogram i ustalenia dotyczące zakresu robót,
• potwierdzenia przelewów, faktury, rachunki i pokwitowania gotówki,
• korespondencja SMS, e-mail, komunikatory i notatki z rozmów,
• zdjęcia i nagrania z datami, pokazujące stan budowy,
• protokół inwentaryzacji wykonanych i niewykonanych prac,
• prywatna opinia techniczna albo kosztorys dokończenia robót,
• oferty kolejnych wykonawców, pokazujące realny koszt naprawy lub kontynuacji prac,
• dowody na planowany najem, jeżeli dochodzone mają być utracone czynsze.

Warto też sporządzić krótką chronologię zdarzeń: daty umowy, terminy, obietnice przyjazdu, faktyczne prace na budowie, przerwy, zapłacone kwoty i próby kontaktu. Taka oś czasu ułatwia później przygotowanie wezwania do zapłaty albo pozwu.

Czy można żądać odszkodowania za opóźnienie remontu?

Tak, brak kar umownych nie zamyka drogi do odszkodowania. Kara umowna jest tylko jednym z możliwych zabezpieczeń. Jeżeli jej nie zastrzeżono, inwestor nadal może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, w szczególności wtedy, gdy wykonawca nienależycie wykonał zobowiązanie.

Po odstąpieniu od umowy znaczenie ma także art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje obowiązek zwrotu tego, co strony sobie świadczyły, oraz możliwość żądania naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W praktyce roszczenia mogą obejmować między innymi nadpłatę za niewykonane prace, koszt usunięcia wad, koszt dokończenia robót przez inną firmę oraz inne normalne następstwa niewykonania umowy.

Utracony czynsz najmu również może być elementem szkody, ale trzeba go wykazać. Sam zamiar wynajęcia domu może nie wystarczyć. Pomocne są ogłoszenia, korespondencja z potencjalnymi najemcami, projekt umowy najmu, wcześniejsze umowy, wycena rynkowego czynszu albo inne dowody, że najem był realny, a utrata przychodu wynikała z opóźnienia wykonawcy.

Jak rozliczyć wpłacone pieniądze i pozostałe wynagrodzenie?

Skoro wykonawca otrzymał już znaczną część wynagrodzenia, kluczowe będzie ustalenie wartości rzeczywiście wykonanych i prawidłowych prac. Nie zawsze sama wysokość wpłat przesądza, kto komu ile powinien zwrócić. Jeżeli prace warte są mniej niż zapłacona kwota, inwestor może żądać zwrotu nadpłaty. Jeżeli część prac wykonano prawidłowo i ma ona realną wartość, trzeba ją uwzględnić w rozliczeniu.

Kwotę pozostającą do zapłaty można rozliczać dopiero po ustaleniu, czy stała się wymagalna, jaki jest zakres braków i wad oraz jakie roszczenia przysługują inwestorowi. W razie sporu nie należy ograniczać się do stwierdzenia, że nic więcej nie zostanie zapłacone. Lepiej przedstawić wykonawcy konkretne rozliczenie: wartość prac wykonanych, wartość prac niewykonanych, koszt usunięcia wad, kwoty już zapłacone i żądaną dopłatę albo zwrot.

Co zrobić krok po kroku?

1. Zabezpiecz umowę, aneks, płatności i całą korespondencję z wykonawcą.
2. Wykonaj dokumentację fotograficzną i filmową obecnego stanu domu.
3. Zleć prywatną ocenę techniczną rzeczoznawcy, inżynierowi lub innemu niezależnemu specjaliście.
4. Przygotuj pisemne oświadczenie o odstąpieniu albo pisemne wezwanie z dodatkowym terminem, zależnie od przyczyny problemu.
5. Wyślij pismo w sposób pozwalający udowodnić doręczenie.
6. Wezwij wykonawcę do rozliczenia, zwrotu nadpłaty i naprawienia szkody, jeżeli szkoda powstała.
7. Dopiero po zabezpieczeniu dowodów wpuść nową ekipę, aby nie utracić możliwości wykazania poprzedniego stanu robót.

FAQ

Czy muszę wyznaczyć wykonawcy dodatkowy termin przed odstąpieniem?

Nie zawsze. Przy opóźnieniu objętym art. 635 Kodeksu cywilnego można odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli jest jasne, że wykonawca nie ukończy prac w czasie umówionym. Przy wadliwym wykonywaniu prac zwykle należy najpierw wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i dać mu odpowiedni termin.

Czy prywatna opinia rzeczoznawcy wystarczy w sądzie?

Prywatna opinia nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale jest bardzo przydatna. Pomaga opisać stan robót, wyliczyć roszczenie i wskazać, jakie dowody powinny zostać przeprowadzone w sprawie. Sąd może później powołać własnego biegłego.

Czy mogę zatrudnić nową ekipę od razu po odstąpieniu?

Można, ale przed rozpoczęciem nowych prac warto dokładnie udokumentować stan budowy. Jeżeli nowa ekipa usunie ślady wad albo dokończy roboty bez protokołu i zdjęć, udowodnienie zakresu odpowiedzialności poprzedniego wykonawcy będzie trudniejsze.

Czy brak kar umownych oznacza, że nie dostanę odszkodowania?

Nie. Kara umowna ułatwia dochodzenie określonej kwoty, ale jej brak nie wyłącza odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy. Trzeba jednak wykazać szkodę, winę lub odpowiedzialność wykonawcy zgodnie z zasadami kontraktowymi oraz związek między opóźnieniem a stratą.

Czy mogę żądać zwrotu całych 80 tys. zł?

To zależy od wartości prac faktycznie wykonanych prawidłowo oraz od tego, czy odstąpienie dotyczy całej umowy, czy niewykonanej części. Jeżeli wykonawca wykonał część robót poprawnie, może twierdzić, że należy mu się wynagrodzenie za tę część. Dlatego potrzebne jest techniczne i kosztowe rozliczenie prac.

Podsumowanie

Przy uporczywym opóźnianiu remontu inwestor może odstąpić od umowy, ale powinien zrobić to w sposób udokumentowany i dopasowany do przyczyny problemu. Inaczej postępuje się przy samym opóźnieniu, a inaczej przy wadliwym wykonywaniu prac. Kluczowe jest pisemne oświadczenie, dowód doręczenia oraz rzetelna dokumentacja stanu robót.

W opisanej sytuacji warto najpierw zabezpieczyć dowody, zlecić prywatną ocenę techniczną, przygotować pisemne odstąpienie lub wezwanie, a następnie rozliczyć wpłacone kwoty i ewentualnie dochodzić odszkodowania. Szczególnej staranności wymaga roszczenie o utracony czynsz najmu, ponieważ trzeba wykazać, że był realny i pozostawał w związku z opóźnieniem wykonawcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.