Zakup nieruchomości we współwłasności, gdy nie ma kontaktu ze współwłaścicielem

Dlaczego brak jednego współwłaściciela blokuje zakup całej nieruchomości?

Przy współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel ma określony udział w prawie własności, ale nie ma fizycznie wydzielonej części rzeczy, którą mógłby samodzielnie sprzedać jako wyłączny właściciel. Może natomiast rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że osoba zainteresowana zakupem może kupić udziały od tych współwłaścicieli, którzy chcą sprzedać, ale nie stanie się przez to właścicielem całej nieruchomości.

Sprzedaż całej nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgodnego działania wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jeden z nich ma 1/12 udziału i nie można ustalić jego miejsca pobytu, notariusz nie sporządzi skutecznej umowy sprzedaży całej nieruchomości bez jego udziału, bez pełnomocnika umocowanego w wymaganej formie albo bez wcześniejszego sądowego uporządkowania stanu prawnego.

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy trzeba sprawdzić księgę wieczystą, podstawę nabycia udziałów, ewentualne hipoteki, ostrzeżenia, egzekucje, służebności, dostęp do drogi oraz przeznaczenie nieruchomości. Dostęp do gminnej drogi wewnętrznej nie zawsze oznacza taki sam status jak dostęp do drogi publicznej, dlatego warto zweryfikować tytuł prawny do korzystania z drogi.

Kto może żądać zniesienia współwłasności?

Zasadą wynikającą z art. 210 Kodeksu cywilnego jest to, że każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie takie może przysługiwać także następcy prawnemu współwłaściciela, na przykład spadkobiercy, a w szczególnych sytuacjach wierzycielowi, jeżeli w postępowaniu egzekucyjnym zajęto prawo dłużnika do żądania zniesienia współwłasności albo egzekucja obejmuje udział w nieruchomości.

Osoba, która dopiero planuje zakup, nie ma jeszcze legitymacji do wystąpienia z takim wnioskiem. Może ją uzyskać dopiero po nabyciu choćby części udziału. Trzeba jednak pamiętać, że zakup udziału oznacza wejście w istniejący problem współwłaścicieli i nie daje automatycznego prawa do samodzielnego korzystania z całej nieruchomości.

Jeżeli celem jest bezpieczny zakup całej nieruchomości, praktycznym rozwiązaniem bywa umowa przedwstępna z dostępnymi współwłaścicielami, przewidująca warunek uporządkowania własności, uzyskania zgody sądu albo skutecznego nabycia brakującego udziału. Przy gruntach rolnych i większych nieruchomościach warto dodatkowo sprawdzić ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ewentualne prawa KOWR.

Czy sąd ustanowi kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu?

W sprawie o zniesienie współwłasności wszyscy współwłaściciele powinni brać udział w postępowaniu jako uczestnicy. Jeżeli miejsce pobytu jednego z nich nie jest znane, wnioskodawca może żądać ustanowienia kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Na podstawie art. 144 Kodeksu postępowania cywilnego trzeba jednak uprawdopodobnić, że miejsce pobytu tej osoby rzeczywiście nie jest znane.

W praktyce nie wystarczy samo stwierdzenie, że ktoś wyjechał za granicę i nie utrzymuje kontaktu z rodziną. Do wniosku warto dołączyć dowody prób ustalenia adresu: korespondencję zwróconą jako niedoręczoną, informacje z rejestrów, pisemne oświadczenia osób z rodziny, potwierdzenia zapytań do znanych adresów, dane z księgi wieczystej, akty stanu cywilnego i informacje o ostatnim miejscu zamieszkania.

Jeżeli sąd uzna, że brak adresu został uprawdopodobniony, może ustanowić kuratora, który będzie reprezentował interes nieobecnego uczestnika. Nie oznacza to jednak, że sąd automatycznie zaakceptuje każdy proponowany sposób podziału. Kurator nie jest pełnomocnikiem pozostałych współwłaścicieli, lecz ma chronić interes osoby nieobecnej.

Jeżeli wnioskodawca nie wykaże, że miejsce pobytu uczestnika jest nieznane, sąd może wzywać do uzupełnienia braków, poszukiwać prawidłowego sposobu doręczenia albo w określonych sytuacjach zawiesić postępowanie. Ryzyko zawieszenia jest więc realne, ale nie wynika z samego faktu nieobecności współwłaściciela, tylko z braku możliwości prawidłowego prowadzenia sprawy.

Jak sąd może znieść współwłasność nieruchomości?

Zniesienie współwłasności może nastąpić przez fizyczny podział rzeczy, przyznanie nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłat lub dopłat, a w ostateczności przez sprzedaż rzeczy i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży. Przy nieruchomościach sąd bada, czy podział jest zgodny z przepisami, przeznaczeniem nieruchomości, planem miejscowym, zasadami prawidłowej gospodarki oraz czy nie prowadzi do istotnego zmniejszenia wartości rzeczy.

Jeżeli nieruchomość obejmuje dwie działki, możliwe jest zaproponowanie takiego sposobu podziału, aby jedna z działek przypadła jednemu współwłaścicielowi, a druga pozostałym. Nie wystarczy jednak matematyczne porównanie powierzchni. Liczy się wartość rynkowa, dostęp do drogi, możliwość zabudowy, przeznaczenie w planie, obciążenia, kształt działki, klasa gruntu i faktyczna przydatność nieruchomości.

W sprawie, w której uczestniczy kurator osoby nieznanej z miejsca pobytu, rzetelna wycena ma szczególne znaczenie. Jeżeli wartości są sporne albo propozycja jest nietypowa, sąd najczęściej będzie potrzebował opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Strony mogą przedstawić prywatną wycenę lub operat, ale sąd nie musi uznać go za wystarczający dowód.

Czy można przeprowadzić zamianę działek bez biegłego?

Zamiana nieruchomości jest umową, w której strony wzajemnie przenoszą na siebie własność rzeczy. Jeżeli przedmiotem zamiany jest nieruchomość albo udział w nieruchomości, konieczny jest akt notarialny. Strony muszą działać osobiście albo przez pełnomocnika z pełnomocnictwem w odpowiedniej formie. Nieobecnego współwłaściciela nie da się zastąpić zwykłym ustnym uzgodnieniem ani zgodą pozostałych właścicieli.

Przy dobrowolnej umowie zamiany strony mogą co do zasady same określić wartości, ale powinny zrobić to realistycznie. Zaniżenie albo zawyżenie wartości może mieć konsekwencje podatkowe. Przy zamianie nieruchomości trzeba brać pod uwagę podatek od czynności cywilnoprawnych, a w niektórych przypadkach także podatek dochodowy, jeżeli dochodzi do odpłatnego zbycia przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Jeżeli zamiana jest elementem sądowego zniesienia współwłasności, brak biegłego jest możliwy głównie wtedy, gdy wszyscy uczestnicy zgodnie akceptują wartości i sąd nie ma wątpliwości co do rzetelności podziału. Przy kuratorze osoby nieznanej z miejsca pobytu taki wariant jest trudniejszy, ponieważ sąd musi mieć podstawy do oceny, że nieobecny współwłaściciel nie zostanie pokrzywdzony.

Zakup udziałów i egzekucja z udziału nieobecnego współwłaściciela

Jeżeli nie da się szybko odnaleźć współwłaściciela posiadającego 1/12 udziału, kupujący może rozważyć nabycie udziałów od pozostałych osób. Taka umowa wymaga aktu notarialnego, ale nie wymaga zgody nieobecnego współwłaściciela, ponieważ każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem.

Ten wariant ma jednak istotne ograniczenia. Nabywca staje się współwłaścicielem razem z osobą nieobecną, a więc nadal nie ma pełnej swobody sprzedaży, podziału, zabudowy czy korzystania z całej nieruchomości. Może później sam wystąpić o zniesienie współwłasności, ale musi liczyć się z kosztami sądowymi, czasem trwania sprawy, koniecznością udziału wszystkich uczestników oraz ewentualną potrzebą powołania kuratora.

Jeżeli nieobecny współwłaściciel ma długi, jego udział w nieruchomości może zostać zajęty w postępowaniu egzekucyjnym. Dla osoby zainteresowanej zakupem może to stworzyć praktyczną możliwość nabycia udziału w toku licytacji komorniczej. Nie wystarczy jednak poinformować komornika o chęci zakupu udziału. Egzekucja z nieruchomości albo udziału odbywa się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, co zwykle oznacza oszacowanie, obwieszczenie i licytację.

Jak bezpiecznie przygotować transakcję?

Przed zakupem należy ustalić aktualny krąg współwłaścicieli i ich udziały, sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty geodezyjne, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, przeznaczenie działek, dostęp do drogi, obciążenia, toczące się postępowania oraz ewentualne długi ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli nie żyje, konieczne może być wcześniejsze postępowanie spadkowe.

Warto też ustalić realistyczny cel: zakup wszystkich udziałów, zakup większości udziałów i późniejsze zniesienie współwłasności, sądowy podział działek albo oczekiwanie na egzekucję z udziału dłużnika. Każde rozwiązanie ma inne koszty i inne ryzyko. Przy braku kontaktu z właścicielem najbezpieczniejsze jest przygotowanie dokumentów tak, aby sąd albo notariusz nie musieli opierać się na samych przypuszczeniach.

FAQ

Czy kupujący może sam wystąpić o zniesienie współwłasności?

Nie, jeżeli nie jest jeszcze współwłaścicielem. Sam zamiar zakupu nie daje legitymacji do złożenia wniosku. Kupujący może ją uzyskać dopiero po nabyciu udziału w nieruchomości.

Czy można sprzedać całą nieruchomość bez zgody jednego współwłaściciela?

Zasadniczo nie. Do sprzedaży całej nieruchomości potrzebne jest skuteczne działanie wszystkich współwłaścicieli albo ich pełnomocników. Każdy współwłaściciel może natomiast sprzedać swój udział.

Czy sąd zawsze ustanowi kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu współwłaściciela?

Nie zawsze. Wnioskodawca musi uprawdopodobnić, że miejsce pobytu uczestnika nie jest znane i że podjęto realne próby jego ustalenia. Bez tego sąd może żądać uzupełnień albo postępowanie może utknąć.

Czy do zniesienia współwłasności zawsze potrzebny jest biegły?

Nie zawsze, ale przy nieruchomościach biegły jest bardzo częsty. Jeżeli wartości działek są sporne, podział jest nierówny albo występuje kurator osoby nieobecnej, opinia rzeczoznawcy może być konieczna.

Czy można oddać nieobecnemu współwłaścicielowi mniejszą działkę zamiast spłaty?

Można taki wariant zaproponować, ale musi on odpowiadać wartości udziału i nie może naruszać interesu nieobecnego. Jeżeli wartość działki jest niższa albo jej przydatność jest ograniczona, konieczne mogą być dopłaty albo inny sposób podziału.

Czy długi współwłaściciela ułatwiają nabycie jego udziału?

Mogą stworzyć taką możliwość, jeżeli wierzyciel skieruje egzekucję do udziału w nieruchomości. Nabycie następuje jednak według reguł egzekucji, najczęściej przez licytację, a nie przez prywatne porozumienie z komornikiem.

Podsumowanie

Brak kontaktu z jednym ze współwłaścicieli nie oznacza, że nieruchomości nie da się nigdy kupić, ale znacząco zwiększa ryzyko transakcji. Najpierw trzeba odróżnić zakup udziałów od zakupu całej nieruchomości. Sprzedaż udziałów przez dostępnych współwłaścicieli jest możliwa, lecz kupujący nadal pozostanie we współwłasności z osobą nieobecną.

Najbardziej uporządkowaną drogą bywa sądowe zniesienie współwłasności z udziałem kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Wymaga to jednak starannego przygotowania dowodów, realistycznego projektu podziału, często także wyceny rzeczoznawcy. Alternatywą może być egzekucja z udziału dłużnika, ale jest to rozwiązanie zależne od wierzycieli i procedury komorniczej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 195-212.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 144 oraz przepisy o zniesieniu współwłasności.

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959.

4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.