Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział działki we współwłasności

Anna Sufin • Opublikowane: 2020-03-23

Jestem współwłaścicielem działki budowlanej, chciałabym znieść współwłasność w ten sposób, że nastąpiłby fizyczny podział działki na dwie i jedna z nich zostałaby mi przyznana na wyłączną własność. Jak kroki należy podjąć i jak przeprowadzić wszelkie formalności? Chciałabym po podziale tę moją działkę sprzedać.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Podział działki we współwłasności

Istotne jest, czy może Pani liczyć na zgodę i współdziałanie pozostałych współwłaścicieli. Jeśli tak, postępowanie może zostać przeprowadzone pozasądowo. Jeśli nie ma takiej możliwości – trzeba będzie wystąpić do sądu.

Pierwsza opcja: współwłaściciele zgadzają się na podział nieruchomości

W pierwszej kolejności wyjaśnię, jak należy poprowadzić sprawę, jeśli współwłaściciele wyrażają zgodę na podziału nieruchomości.

W takim przypadku czynności należy rozpocząć od wydzielenia odrębnej działki ewidencyjnej gruntu z działki aktualnie wyznaczonej, tj. od wszczęcia i przeprowadzenia procedury administracyjnej podziału nieruchomości, opisanej w art. 92 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wnioski powinni podpisywać wszyscy współwłaściciele (art. 97 ust. 2 ustawy). W celu rozpoczęcia tej procedury powinni Państwo sporządzić wstępny projekt podziału na mapie zasadniczej lub kopii mapy katastralnej (można ją uzyskać w wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości:

„§ 3. 1. Wstępny projekt podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 97 ust. 1a pkt 4, opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu.

2. Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać w szczególności:

1) granice nieruchomości podlegającej podziałowi;

2) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;

3) powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;

4) naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;

5) przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;

6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.”

Wstępny projekt podziału działki

Wstępny projekt podziału nie musi być sporządzony przez geodetę, mogą go Państwo sporządzić samodzielnie, niemniej jednak z pewnością warto powierzyć to zadanie geodecie, który prawidłowo zrealizuje wyżej wymienione elementy projektu.

Zwracam uwagę, że zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Dodatkowe wymogi podziału istnieją wobec nieruchomości zabudowanych, jak jednak rozumiem, u Państwa chodzi o nieruchomość niezabudowaną – działkę gruntu.

Wniosek o zaopiniowanie planu podziału

Wstępny projekt podziału należy załączyć do wniosku o zaopiniowanie planu podziału. Do wniosku załącza się także dokumenty potwierdzające tytuł własności (odpis z KW, akt notarialny, na podstawie którego nabyto nieruchomość, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), aktualny wpis z ewidencji gruntów i budynków, WZ – jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a WZ-tka była wydana. Należy także załączyć trzy egzemplarze projektu.

Zgodnie z art. 93 ust. 4 wójt / burmistrz / prezydent miasta opiniuje projekt pod kątem zgodności z ustaleniami planu miejscowego. Czyni to w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (a dalej skarga do WSA).

Właściwy projekt podziału nieruchomości i wniosek o podział

Po pozytywnym zaopiniowaniu projektu powinni Państwo zlecić sporządzenie właściwego projektu podziału nieruchomości geodecie z uprawnieniami do dokonywania rozgraniczeń i podziałów nieruchomości oraz sporządzanie dokumentacji do celów prawnych. Po sporządzeniu projektu, należy złożyć w organie wniosek o podział nieruchomości, załączając do niego – zgodnie z art. 97 ust. 1 a ustawy – dokumenty:

1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4;

2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2;

3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków; (…)

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

6) wykaz zmian gruntowych;

7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

8) mapę z projektem podziału.”

Dokumenty te przygotowuje geodeta i uzyskuje co do nich przyjęcie do zasobu dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (po uzyskaniu klauzuli o zgodności ze sztuką opracowania takiej dokumentacji).

Decyzja zatwierdzająca podział

Na podstawie wniosku w terminie dwóch miesięcy wójt / burmistrz / prezydent miasta wydaje decyzję zatwierdzającą podział. Gdy decyzja staje się ostateczna (po bezskutecznym upływie terminu do wniesienia odwołania), wyodrębnione pozostają już dwie (albo więcej – w zależności od propozycji podziału) ewidencyjne działki gruntu. Na wniosek współwłaścicieli (po zniesieniu współwłasności – Pani wniosek) geodeta wyznaczy i utrwali nowe punkty graniczne i sporządzi protokół, który wraz z dokumentacją powstałą w toku tych czynności stanie się częścią państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Po przeprowadzeniu takiej procedury należy albo udać się do notariusza i podpisać umowę o zniesienie współwłasności, albo też wnieść zgodny wniosek o zniesienie współwłasności do sądu wraz z projektem podziału (to drugie rozwiązanie będzie tańsze, opłata od wniosku wynosi 300 zł).

U notariusza, obok podania danych stron umowy (imię, nazwisko, imię rodziców, seria i numer dokumentu tożsamości, PESEL, NIP, stan cywilny, adres zamieszkania), trzeba wskazać, jak współwłasność będzie zniesiona – komu przypadnie dana działka, czy w całości, czy też w udziałach, czy ustalono spłaty (dopłaty), określić wartość rynkową przedmiotu umowy, termin wydania działki w posiadanie nabywcy. Do aktu trzeba przestawić dokument, stanowiący o podstawie nabycia nieruchomości przez współwłaścicieli (tu np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu (ew. oświadczenie o jego braku wraz z decyzjami WZ), wypis z rejestru gruntów z klauzulą o przeznaczeniu do dokonania wpisu w KW, wyrys z mapy ewidencyjnej z taką samą klauzulą, ostateczną decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości.

Nowa księga wieczysta dla wydzielonej działki

Po podpisaniu aktu to notariusz może wnieść o założenie nowej księgi wieczystej dla wydzielonej działki poprzez odłączenie jej z dotychczasowej księgi. Taki wniosek – w przypadku podziału sądowego – może wnieść Pani do właściwego sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych (wniosek o założenie nowej księgi – 60 zł i wpisanie prawa własności – 200 zł). Do wniosku należy załączyć decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, dokumentację geodezyjną, postawę nabycia (prawomocne postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności).

Druga opcja: jeśli nie ma zgody co do zniesienia współwłasności

Jeśli między współwłaścicielami nie ma zgody co do zniesienia współwłasności i dokonania podziału, wszystkie powyższe czynności, poza końcowym założeniem odrębnej księgi wieczystej, muszą zostać przeprowadzone przed sądem, z tym że podziału dokona i sporządzi dokumentację biegły geodeta, a wyrokiem zatwierdzi sąd – nie będzie konieczności wydania decyzji wójta / burmistrza / prezydenta miasta. Wniosek o zniesienie współwłasności należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia działek. We wniosku należy wskazać, iż wnosi Pani o fizyczny podział rzeczy i przedstawić sposób tego podziału. Wniosek należy opłacić kwotą 1000 zł, jeśli nie przedstawiają Państwo projektu zgodnego podziału.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Ograniczenia prawne w posiadaniu działki w ROD

Przed zbliżającą się emeryturą chciałbym kupić domek na wsi blisko jeziora. Mam ciekawą ofertę kupna, ale domek jest położony na terenie ROD....

 

Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca - obywatelkę USA

Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca - obywatelkę USA

Pracuję w USA od kilku lat bez pozwolenia na pracę. Obecnie czekam na zieloną kartę, bo ożeniłem się z obywatelką USA. Chcemy kupić mieszkanie...

Zacienienie działki przez płot i drzewa sąsiada

Zacienienie działki przez płot i drzewa sąsiada

Tuje sąsiada – rosnące wzdłuż granicy naszych działek w odległości pół metra od mojego ogrodzenia i 4 m od okien mojego domu –...

Współwłasność domu a koszty remontu

Współwłasność domu a koszty remontu

Jestem współwłaścicielem domu w pewnej miejscowości wraz ze swoją mamą. Ja mam 75% własności, a mama 25% własności. Mama mieszka w tym...

Dopisanie dziecka jako najemcy do mieszkania komunalnego

Dopisanie dziecka jako najemcy do mieszkania komunalnego

Zamieszkuję lokal komunalny po moich dziadkach, którzy to mieszkanie otrzymali w 1960 r. Ja zostałam tu zameldowana w 1996 r. Po śmierci dziadków...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »