Zabezpieczenie umowy użyczenia mieszkania

Co powinna zawierać umowa użyczenia mieszkania?

Umowę użyczenia mieszkania warto zawrzeć na piśmie, nawet jeżeli lokal ma trafić do zaprzyjaźnionej rodziny. Użyczenie jest umową nieodpłatną, dlatego trzeba uważać, aby w praktyce nie stworzyć stosunku podobnego do najmu, zwłaszcza gdy osoba korzystająca z lokalu miałaby płacić właścicielowi wynagrodzenie za samo korzystanie z mieszkania.

W umowie należy wskazać przede wszystkim strony, dokładny adres i opis lokalu, termin rozpoczęcia i zakończenia użyczenia albo zasady jego wypowiedzenia. Warto dopisać, kto ponosi opłaty eksploatacyjne, czynsz administracyjny, media, drobne naprawy oraz koszty wynikające ze zwykłego używania mieszkania.

Dobrze przygotowana umowa powinna też określać stan techniczny lokalu, wyposażenie, liczbę kompletów kluczy, zasady rozliczenia liczników, obowiązek utrzymywania mieszkania w należytym stanie oraz zakaz przekazywania lokalu osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela. Do umowy można dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.

W umowie warto wyraźnie zapisać, że po zakończeniu użyczenia biorący w użyczenie ma obowiązek opróżnić lokal, wydać wszystkie klucze i zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Taki zapis porządkuje relacje stron i ułatwia późniejsze wykazanie, jakie były uzgodnienia.

Czy pisemne zobowiązanie do wyprowadzki ma wartość prawną?

Tak, pisemne zobowiązanie do opuszczenia mieszkania po zakończeniu użyczenia ma wartość prawną, ale trzeba właściwie rozumieć jego skutki. Jest to przede wszystkim dowód, że osoba korzystająca z lokalu wiedziała, kiedy i na jakich warunkach ma mieszkanie zwrócić.

Samo zwykłe oświadczenie na piśmie nie oznacza jednak, że po upływie terminu można od razu zwrócić się do komornika. Jeżeli osoba korzystająca z mieszkania nie wyprowadzi się dobrowolnie, właściciel co do zasady musi dysponować tytułem wykonawczym. Bez dodatkowych zabezpieczeń może być konieczne postępowanie sądowe o opróżnienie i wydanie lokalu.

Nie wolno też samodzielnie usuwać rzeczy lokatora, wymieniać zamków w celu odcięcia dostępu do mieszkania ani odłączać mediów po to, aby wymusić wyprowadzkę. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w określonych sytuacjach także karną.

Akt notarialny z art. 777 K.p.c. jako zabezpieczenie

Najważniejszym praktycznym zabezpieczeniem jest oświadczenie biorącego w użyczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Takie oświadczenie sporządza się w formie aktu notarialnego, najczęściej z powołaniem na art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

W akcie notarialnym trzeba precyzyjnie określić lokal, osobę zobowiązaną, zdarzenie powodujące obowiązek wydania mieszkania, na przykład upływ terminu umowy albo jej skuteczne wypowiedzenie, oraz termin, w którym lokal ma zostać opróżniony. Notariusz powinien dostosować treść aktu do konkretnej umowy i sposobu zakończenia użyczenia.

Akt notarialny nie powoduje automatycznej eksmisji w dniu zakończenia umowy. Jeżeli biorący w użyczenie nie wyda mieszkania dobrowolnie, właściciel co do zasady występuje do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a dopiero potem może skierować sprawę do komornika. Mimo to jest to zwykle znacznie silniejsze zabezpieczenie niż samo prywatne oświadczenie.

Przy lokalu mieszkalnym trzeba pamiętać, że osoba korzystająca z mieszkania może korzystać z ochrony przewidzianej dla lokatorów. Oznacza to, że nawet przy tytule wykonawczym egzekucja opróżnienia lokalu może podlegać dodatkowym wymogom i ograniczeniom praktycznym, zwłaszcza gdy chodzi o zapewnienie pomieszczenia tymczasowego lub inne ustawowe mechanizmy ochronne.

Dodatkowe oświadczenia i zabezpieczenia

Poza umową i aktem notarialnym można poprosić biorących w użyczenie o wskazanie adresu, pod który będą mogli się przenieść po zakończeniu umowy. Można też uzyskać pisemne oświadczenie właściciela tego lokalu, że zgadza się przyjąć te osoby. Takie dokumenty nie zastępują aktu notarialnego, ale mogą ograniczyć ryzyko sporu i ułatwić praktyczne zakończenie użyczenia.

Warto ustalić również zasady meldunku. Meldunek nie daje prawa do lokalu, ale w praktyce może komplikować relacje stron i wymagać dodatkowych czynności administracyjnych. Jeżeli właściciel nie chce, aby osoby korzystające z mieszkania dokonywały określonych czynności bez jego wiedzy, powinien wpisać to w umowie.

Przydatne są także postanowienia o obowiązku informowania o awariach, zakazie prowadzenia działalności gospodarczej bez zgody właściciela, zakazie podnajmu albo dalszego użyczenia, zakazie dokonywania przeróbek oraz obowiązku umożliwienia właścicielowi kontroli stanu lokalu po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

Jeżeli w mieszkaniu mają przebywać dzieci, partnerzy albo inni członkowie rodziny biorącego w użyczenie, należy wskazać to w umowie. W przeciwnym razie może pojawić się spór, kto faktycznie korzysta z lokalu i wobec kogo należy dochodzić jego wydania.

Wypowiedzenie i wcześniejsze żądanie zwrotu mieszkania

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, zasadą jest zwrot lokalu po upływie uzgodnionego terminu. Warto jednak przewidzieć w umowie sytuacje, w których właściciel może wcześniej zakończyć użyczenie, na przykład w razie zaległości w opłatach, niszczenia mieszkania, używania lokalu niezgodnie z umową albo przekazania go osobom trzecim.

Kodeks cywilny przewiduje też możliwość żądania zwrotu rzeczy użyczonej przed terminem w określonych sytuacjach, między innymi gdy biorący używa rzeczy niezgodnie z umową albo jej właściwościami, powierza ją innej osobie bez uprawnienia albo gdy rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych przy zawarciu umowy.

Dla bezpieczeństwa wypowiedzenie lub wezwanie do zwrotu mieszkania powinno mieć formę pisemną. Najlepiej doręczyć je w sposób pozwalający wykazać datę odbioru, ponieważ od tej daty często zależy rozpoczęcie biegu terminu na opróżnienie lokalu.

Jakich błędów unikać?

Najczęstszym błędem jest przekazanie mieszkania bez pisemnej umowy, bez protokołu i bez ustalenia, kto ponosi opłaty. W razie sporu właściciel ma wtedy trudność z wykazaniem, jakie były rzeczywiste uzgodnienia i kiedy lokal miał zostać zwrócony.

Drugim błędem jest wpisywanie do umowy opłat w taki sposób, że nie wiadomo, czy chodzi tylko o zwrot kosztów utrzymania mieszkania, czy także o wynagrodzenie dla właściciela. Jeżeli strony wprowadzają regularną płatność za samo korzystanie z lokalu, umowa może być oceniana nie jak użyczenie, lecz jak najem, co wiąże się z innymi konsekwencjami prawnymi i podatkowymi.

Trzecim błędem jest przekonanie, że notarialne oświadczenie zawsze rozwiązuje problem natychmiast. Akt notarialny bardzo pomaga, ale powinien być prawidłowo skonstruowany, powiązany z treścią umowy i uwzględniać przepisy dotyczące lokali mieszkalnych.

FAQ

Czy umowa użyczenia mieszkania musi być zawarta u notariusza?

Nie. Sama umowa użyczenia może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Notariusz jest potrzebny wtedy, gdy chcesz uzyskać silniejsze zabezpieczenie w postaci oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Czy można pobierać opłaty od osoby korzystającej z mieszkania?

Można zobowiązać biorącego w użyczenie do ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania lokalu, takich jak media czy opłaty eksploatacyjne. Jeżeli jednak właściciel pobiera dodatkowe wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania, umowa może zostać oceniona jako najem, a nie użyczenie.

Czy meldunek daje prawo do pozostania w lokalu?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam nie tworzy prawa do mieszkania. Może jednak powodować praktyczne komplikacje, dlatego zasady dotyczące zameldowania warto omówić i uregulować przed przekazaniem kluczy.

Czy akt notarialny z art. 777 K.p.c. pozwala uniknąć sądu?

Może ograniczyć potrzebę prowadzenia pełnego procesu o opróżnienie lokalu, ale zwykle konieczne jest uzyskanie klauzuli wykonalności. Dopiero po jej nadaniu akt notarialny może stanowić podstawę egzekucji komorniczej.

Czy można wypowiedzieć użyczenie przed terminem?

Tak, jeżeli przewiduje to umowa albo zachodzą przesłanki wynikające z Kodeksu cywilnego, na przykład używanie lokalu niezgodnie z umową, powierzenie go osobie trzeciej bez zgody albo nieprzewidziana potrzeba właściciela.

Podsumowanie

Przy użyczeniu mieszkania najważniejsze jest połączenie dobrej umowy pisemnej z realnym zabezpieczeniem zwrotu lokalu. Zwykłe zobowiązanie do wyprowadzki warto mieć, ale nie należy traktować go jak gwarancji natychmiastowego odzyskania mieszkania.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przygotowanie umowy, protokołu zdawczo-odbiorczego oraz aktu notarialnego z oświadczeniem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Treść tych dokumentów powinna być dopasowana do konkretnej sytuacji, liczby osób korzystających z mieszkania, czasu użyczenia i planowanego sposobu zakończenia umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.