Wypowiedzenie umowy ze wspólnotą bez zachowania terminu

Czy problemy finansowe wspólnoty pozwalają rozwiązać umowę od razu?

Nie zawsze. Jeżeli świadczy Pan usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, a umowa przewiduje miesięczny okres wypowiedzenia, punktem wyjścia jest właśnie treść tej umowy. Utrata płynności finansowej przez wspólnotę, obawa o brak zapłaty albo pogorszenie jej sytuacji ekonomicznej nie muszą jeszcze oznaczać, że może Pan skutecznie zakończyć współpracę ze skutkiem natychmiastowym.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której wspólnota już narusza umowę, na przykład nie płaci wymagalnych faktur, uchyla się od kontaktu, uniemożliwia wykonanie usług albo odmawia współdziałania. Wtedy można rozważać wypowiedzenie z ważnego powodu, odstąpienie od części zobowiązań albo dochodzenie zapłaty, ale sposób działania zależy od rodzaju umowy i jej zapisów.

W praktyce najbezpieczniej najpierw ustalić, czy umowa jest typową umową o świadczenie usług, umową zlecenia, umową o dzieło, umową serwisową, umową zarządzania albo umową mieszaną. Od tego zależy, czy stosuje się przede wszystkim postanowienia kontraktu, przepisy Kodeksu cywilnego o zleceniu, czy inne zasady odpowiedzialności kontraktowej.

Wypowiedzenie umowy o świadczenie usług

Jeżeli umowa ma charakter umowy o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, zwykle stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu, w szczególności art. 750 Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 746 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia zlecenia, ale w odpłatnych relacjach wypowiedzenie bez ważnego powodu może wiązać się z odpowiedzialnością za szkodę.

Oznacza to, że samo złożenie oświadczenia o natychmiastowym wypowiedzeniu może być skuteczne, ale nie zawsze będzie bezpieczne. Jeżeli druga strona uzna, że nie było ważnego powodu, może żądać naprawienia szkody, na przykład kosztów nagłego zastąpienia usługodawcy albo strat wynikających z przerwania obsługi.

Za ważny powód mogą przemawiać zwłaszcza powtarzające się i istotne zaległości w zapłacie, długotrwały brak współdziałania wspólnoty, naruszenia utrudniające wykonanie usługi, utrata zaufania z przyczyn zawinionych przez wspólnotę albo inne okoliczności, które powodują, że dalsze wykonywanie umowy jest nieracjonalne lub nadmiernie ryzykowne. Nie ma jednak jednej automatycznej listy takich powodów. Każdy przypadek trzeba ocenić na podstawie dokumentów.

Znaczenie okresu wypowiedzenia wpisanego w umowie

Jeżeli umowa przewiduje miesięczny okres wypowiedzenia i nie zawiera odrębnej klauzuli rozwiązania natychmiastowego z powodu zaległości płatniczych, najczęściej należy złożyć zwykłe wypowiedzenie i wykonywać umowę do końca okresu wypowiedzenia. Równolegle można dochodzić zapłaty zaległych faktur, odsetek oraz ewentualnych kosztów dochodzenia należności.

Wypowiedzenie powinno być złożone w formie przewidzianej w umowie. Jeżeli umowa wymaga formy pisemnej, oświadczenie najlepiej doręczyć za potwierdzeniem odbioru albo wysłać listem poleconym. W treści warto wskazać podstawę wypowiedzenia, datę zakończenia współpracy oraz rozliczenie wykonanych usług.

Jeżeli wspólnota nie płaci, przed wypowiedzeniem natychmiastowym warto wysłać wezwanie do zapłaty z krótkim, konkretnym terminem i zapowiedzią dalszych kroków. Taki dokument może później pomóc wykazać, że decyzja o zakończeniu współpracy nie była pochopna.

Prawo upadłościowe a klauzule rozwiązujące umowę

W sprawach dotyczących niewypłacalności trzeba odróżnić dwie sytuacje. Czym innym jest rozwiązanie umowy z powodu realnego naruszenia zobowiązań, na przykład braku zapłaty, a czym innym klauzula, która pozwala rozwiązać umowę wyłącznie dlatego, że druga strona złożyła wniosek o upadłość albo ogłoszono jej upadłość.

Zgodnie z art. 83 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe postanowienia umowy zastrzegające na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub ogłoszenia upadłości zmianę albo rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, są nieważne.

W praktyce oznacza to, że samo powiązanie wypowiedzenia z upadłością może być nieskuteczne. Nie wyłącza to jednak możliwości rozwiązania umowy na zasadach ogólnych, jeżeli podstawą są samodzielne naruszenia umowy, takie jak brak zapłaty, brak współdziałania albo inne ważne przyczyny niezależne od samego faktu postępowania upadłościowego.

Podobny kierunek wynika z poglądów piśmiennictwa oraz z orzecznictwa wskazującego, że w zakresie nieuregulowanym przez Prawo upadłościowe możliwe jest odstąpienie lub rozwiązanie umowy na zasadach ogólnych, o ile nie pozostaje to w sprzeczności z przepisami szczególnymi prawa upadłościowego. W tym kontekście przywołuje się m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygn. akt II CSK 733/15.

Co z brakiem aneksu albo zmianą zakresu obsługi?

Sam fakt, że w nieruchomości pojawiło się nowe urządzenie, na przykład inny rodzaj pieca, nie zawsze daje podstawę do natychmiastowego zerwania umowy. Trzeba sprawdzić, czy zmiana faktycznie rozszerza zakres obowiązków, zwiększa odpowiedzialność usługodawcy, wymaga dodatkowych uprawnień albo powoduje istotnie wyższe koszty.

Jeżeli zmiana jest istotna, można żądać aneksu, podwyższenia wynagrodzenia albo doprecyzowania obowiązków. Jeżeli wspólnota odmawia współdziałania, a dalsze wykonywanie umowy w dotychczasowym kształcie jest obiektywnie niemożliwe lub ryzykowne, może to wzmacniać argument za wypowiedzeniem z ważnego powodu. Jeżeli jednak zmiana nie wpływa realnie na zakres usług, sama nieaktualność opisu w umowie może nie wystarczyć.

Jak bezpiecznie zakończyć współpracę ze wspólnotą?

Najbezpieczniejszy schemat działania zależy od dokumentów, ale w typowej sytuacji warto wykonać kilka kroków. Po pierwsze, należy przeanalizować umowę i aneksy pod kątem okresu wypowiedzenia, formy oświadczeń, podstaw rozwiązania natychmiastowego oraz zasad rozliczeń. Po drugie, trzeba ustalić wysokość zaległości i zgromadzić faktury, potwierdzenia doręczeń oraz korespondencję.

Po trzecie, jeśli problemem jest brak zapłaty, warto wysłać wezwanie do zapłaty. Po czwarte, można złożyć wypowiedzenie zwykłe z zachowaniem okresu wypowiedzenia albo, jeżeli okoliczności są poważne, wypowiedzenie z ważnego powodu. W tym drugim wariancie trzeba jasno opisać przyczynę i powiązać ją z konkretnymi faktami.

Nie należy pochopnie wstrzymywać usług, zwłaszcza gdy dotyczą bezpieczeństwa budynku, instalacji albo bieżącego funkcjonowania nieruchomości. Wstrzymanie świadczeń bez podstawy może zostać potraktowane jako nienależyte wykonanie umowy.

Podsumowanie

Jeżeli umowa ze wspólnotą mieszkaniową przewiduje miesięczny okres wypowiedzenia, a nie ma jednoznacznej podstawy do rozwiązania natychmiastowego, co do zasady należy zachować ten termin. Problemy finansowe wspólnoty same w sobie nie zawsze wystarczają do natychmiastowego zakończenia współpracy.

Natychmiastowe wypowiedzenie można rozważać przede wszystkim wtedy, gdy istnieje ważny powód, na przykład istotne zaległości w płatnościach, brak współdziałania albo inne poważne naruszenia. W razie sporu to usługodawca powinien umieć wykazać, dlaczego dalsze wykonywanie umowy było nieuzasadnione.

FAQ

Czy mogę rozwiązać umowę natychmiast, jeśli wspólnota nie ma pieniędzy?

Nie samą tylko przyczyną finansową. Jeżeli wspólnota ma przejściowe trudności, ale nie narusza umowy, natychmiastowe wypowiedzenie może być ryzykowne. Silniejsze argumenty pojawiają się wtedy, gdy istnieją wymagalne zaległości, brak współdziałania albo inne konkretne naruszenia.

Czy miesięczny okres wypowiedzenia zawsze mnie wiąże?

Przy zwykłym wypowiedzeniu tak. Nie wyklucza to jednak wypowiedzenia z ważnego powodu, jeżeli taki powód rzeczywiście istnieje. Nie można z góry skutecznie pozbawić strony prawa do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów, ale nadużycie tego trybu może prowadzić do odpowiedzialności.

Czy brak zapłaty za faktury jest ważnym powodem?

Może nim być, zwłaszcza gdy zaległość jest istotna, powtarzalna i udokumentowana. Dla bezpieczeństwa warto wcześniej wysłać wezwanie do zapłaty i zachować dowód doręczenia. Jednorazowe, krótkie opóźnienie może nie wystarczyć do natychmiastowego zerwania umowy.

Czy mogę przestać wykonywać usługi do czasu zapłaty?

To zależy od umowy, rodzaju usług i skutków wstrzymania prac. Przy usługach wpływających na bezpieczeństwo budynku samowolne przerwanie obsługi może być szczególnie ryzykowne. Bezpieczniej najpierw wezwać do zapłaty i jasno zapowiedzieć planowane działania.

Czy klauzula rozwiązania umowy na wypadek upadłości jest skuteczna?

Co do zasady postanowienie przewidujące zmianę albo rozwiązanie umowy wyłącznie na wypadek złożenia wniosku o upadłość lub ogłoszenia upadłości może być nieważne na podstawie art. 83 Prawa upadłościowego. Nie wyłącza to rozwiązania umowy z innych przyczyn, np. z powodu braku zapłaty.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe - Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygn. akt II CSK 733/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.