Dopisanie partnera do własności nieruchomości

Pan Józef i jego partnerka Teresa od wielu lat pozostają w związku nieformalnym. W latach 2010–2013 wybudowali dom, ale w akcie notarialnym i księdze wieczystej jako właścicielka figuruje wyłącznie pani Teresa. Oboje chcą, aby pan Józef również został ujawniony jako współwłaściciel nieruchomości. Pytają, jak zrobić to możliwie szybko, bezpiecznie i bez niepotrzebnych kosztów.

Czy można dopisać partnera do aktu notarialnego?

Nie można po prostu dopisać partnera do już sporządzonego aktu notarialnego. Akt notarialny dokumentuje konkretną czynność z przeszłości i nie zmienia się go przez dopisanie nowej osoby jako właściciela. Jeżeli partner ma zostać współwłaścicielem, musi nabyć udział w nieruchomości na podstawie nowej czynności prawnej, najczęściej umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W przypadku nieruchomości forma aktu notarialnego jest konieczna. Umowa przenosząca własność nieruchomości lub udziału w nieruchomości zawarta bez zachowania tej formy byłaby nieważna. Po podpisaniu aktu notariusz co do zasady składa elektroniczny wniosek o ujawnienie nowego właściciela albo współwłaściciela w księdze wieczystej.

Ważne jest też to, że konkubinat nie tworzy wspólności majątkowej podobnej do wspólności małżeńskiej. Partnerzy pozostający w związku nieformalnym są wobec prawa odrębnymi osobami. Jeżeli nieruchomość została nabyta albo wybudowana na gruncie należącym tylko do jednej osoby, druga osoba nie staje się współwłaścicielem tylko dlatego, że finansowała budowę, remont albo utrzymanie domu. Może mieć natomiast roszczenia o rozliczenie nakładów, jeżeli wykaże ich wysokość i podstawę.

Darowizna udziału w nieruchomości dla partnera

Najprostszym cywilnoprawnie rozwiązaniem jest darowizna udziału w nieruchomości. Pani Teresa mogłaby darować panu Józefowi na przykład 1/2 udziału w domu i gruncie. Taka umowa musi zostać zawarta u notariusza, a następnie udział pana Józefa zostanie ujawniony w księdze wieczystej.

Darowizna ma jednak istotny minus podatkowy. Partner pozostający w związku nieformalnym nie jest małżonkiem ani członkiem najbliższej rodziny w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Zasadniczo należy do III grupy podatkowej, czyli do grupy obejmującej pozostałe osoby. Aktualna kwota wolna dla III grupy wynosi 5733 zł i dotyczy łącznej wartości nabyć od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok.

Jeżeli wartość darowanego udziału przekracza kwotę wolną, podatek oblicza się od nadwyżki ponad kwotę wolną według skali dla III grupy podatkowej: do 11 833 zł nadwyżki podatek wynosi 12%, powyżej 11 833 zł do 23 665 zł wynosi 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł, a powyżej 23 665 zł wynosi 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł. Przy nieruchomości podatek zwykle pobiera notariusz przy akcie.

Sprzedaż udziału partnerowi

Alternatywą dla darowizny jest sprzedaż udziału. Wtedy partner nabywa udział odpłatnie, a nie pod tytułem darmym. Przy sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości zasadniczo występuje PCC według stawki 2% wartości rynkowej nabywanego udziału, chyba że konkretna czynność jest opodatkowana VAT albo korzysta ze szczególnego wyłączenia.

Sprzedaż może być sensowna, gdy partner faktycznie zapłaci cenę odpowiadającą wartości udziału albo gdy strony chcą uporządkować wcześniejsze rozliczenia. Trzeba jednak uważać na skutki podatkowe po stronie sprzedającego, w szczególności gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat liczonych według przepisów o PIT. W praktyce notariusz powinien omówić koszty aktu i PCC, ale skutki w podatku dochodowym warto sprawdzić osobno.

Umowa dożywocia jako sposób przeniesienia udziału

W sprawie podobnej do sytuacji pana Józefa i pani Teresy często rozważa się umowę dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, strony zawierają umowę o dożywocie. Może ona dotyczyć także udziału w nieruchomości, o ile jej treść jest prawidłowo ułożona.

Jeżeli strony nie postanowią inaczej, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. To nie jest więc fikcyjna umowa służąca wyłącznie obniżeniu podatku. Obowiązki nabywcy powinny być realne i możliwe do wykonania.

Podatkowo umowa dożywocia jest zwykle korzystniejsza od darowizny dla osoby obcej, ponieważ nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Podlega natomiast podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Przy przeniesieniu własności nieruchomości lub udziału w nieruchomości stawka PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej. Podatek płaci nabywca, a przy akcie notarialnym pobiera go notariusz.

Co daje prawo dożywocia i kiedy może być problemem?

Prawo dożywocia obciąża nieruchomość. Zgodnie z art. 910 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności na podstawie umowy dożywocia następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Prawo to może zostać ujawnione w księdze wieczystej, co ma znaczenie dla bezpieczeństwa dożywotnika.

Jeżeli relacje między stronami pogorszą się tak bardzo, że nie można wymagać pozostawania w bezpośredniej styczności, sąd może zamienić uprawnienia z dożywocia na rentę. W wyjątkowych wypadkach sąd może nawet rozwiązać umowę dożywocia. Jeżeli nabywca sprzeda nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Koszty notarialne i opłaty przy przeniesieniu udziału

Przeniesienie własności udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego, dlatego trzeba liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od taksy, kosztami wypisów aktu, opłatą sądową za wpis w księdze wieczystej oraz właściwym podatkiem, zależnym od rodzaju umowy. Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu czynności, czyli najczęściej od wartości przenoszonego udziału.

Aktualne maksymalne stawki taksy notarialnej wynoszą:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Do taksy notarialnej dolicza się VAT 23%. Przy wpisie własności w księdze wieczystej opłata sądowa wynosi co do zasady 200 zł, a jeżeli wniosek dotyczy tylko udziału – część tej opłaty proporcjonalną do udziału, nie mniej niż 100 zł. Przy dożywociu może dojść także opłata za ujawnienie prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej.

Zawarcie małżeństwa i rozszerzenie wspólności majątkowej

Jeżeli partnerzy chcą i mogą zawrzeć małżeństwo, pojawia się jeszcze inna możliwość. Sam ślub nie spowoduje automatycznie, że nieruchomość należąca wcześniej do jednego z małżonków stanie się majątkiem wspólnym. Co do zasady pozostanie ona majątkiem osobistym tego małżonka, który był jej właścicielem przed ślubem.

Małżonkowie mogą jednak zawrzeć u notariusza umowę majątkową małżeńską i rozszerzyć wspólność ustawową na tę nieruchomość. Maksymalna taksa notarialna za sporządzenie umowy majątkowej małżeńskiej wynosi 400 zł plus VAT, do czego mogą dojść koszty wypisów i opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej. To rozwiązanie może być zdecydowanie tańsze od darowizny udziału konkubentowi, ale jest dostępne dopiero dla małżonków i powinno odpowiadać rzeczywistej decyzji stron o zawarciu małżeństwa.

Po ustaniu małżeństwa wspólność majątkowa nie znika w ten sposób, że nieruchomość automatycznie wraca do poprzedniego właściciela. Zwykle powstaje współwłasność ułamkowa, a ostateczne rozliczenie może nastąpić w ramach podziału majątku wspólnego. Dlatego rozszerzenie wspólności warto traktować jako poważną decyzję majątkową, a nie tylko techniczny sposób dopisania osoby do księgi wieczystej.

Co wybrać w praktyce?

Jeżeli celem jest wyłącznie szybkie wpisanie partnera jako współwłaściciela, najprostsza formalnie będzie darowizna albo sprzedaż udziału. Darowizna może jednak oznaczać wysoki podatek, ponieważ konkubent jest traktowany jak osoba obca. Sprzedaż udziału wymaga realnej ceny i analizy skutków po stronie sprzedającego.

Umowa dożywocia bywa podatkowo korzystniejsza, ale jest odpowiednia tylko wtedy, gdy nabywca rzeczywiście ma zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Po zawarciu małżeństwa często najtańszym rozwiązaniem jest rozszerzenie wspólności majątkowej, lecz wymaga ono przemyślenia konsekwencji na wypadek rozwodu, separacji, śmierci jednego z małżonków albo późniejszego podziału majątku.

W sprawie pana Józefa i pani Teresy należałoby najpierw ustalić, kto jest właścicielem gruntu, jaka jest wartość nieruchomości, czy pan Józef ponosił nakłady na budowę, czy strony chcą zawrzeć małżeństwo oraz czy pani Teresa oczekuje dożywotniego utrzymania. Dopiero po tych ustaleniach można rzetelnie porównać koszty darowizny, sprzedaży udziału, dożywocia i ewentualnego rozszerzenia wspólności majątkowej.

FAQ

Czy da się dopisać partnera do księgi wieczystej bez notariusza?

Co do zasady nie, jeżeli partner ma nabyć własność albo udział w nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Samodzielny wniosek do sądu wieczystoksięgowego bez ważnej podstawy nabycia nie wystarczy.

Czy konkubent może skorzystać ze zwolnienia z podatku od darowizny jak małżonek?

Nie. Partner z nieformalnego związku nie jest małżonkiem w rozumieniu przepisów podatkowych. Zasadniczo należy do III grupy podatkowej, dlatego przy darowiźnie udziału w nieruchomości trzeba liczyć się z podatkiem według najwyższej skali.

Czy umowa dożywocia zawsze jest lepsza niż darowizna?

Nie zawsze. Podatkowo często bywa korzystniejsza dla osoby obcej, ale nakłada na nabywcę realne obowiązki wobec dożywotnika. Jeżeli strony nie chcą tworzyć takich obowiązków, dożywocie może być rozwiązaniem nieadekwatnym i ryzykownym.

Czy po ślubie mieszkanie partnera automatycznie staje się wspólne?

Nie. Majątek nabyty przed ślubem co do zasady pozostaje majątkiem osobistym właściciela. Aby objąć taką nieruchomość wspólnością, małżonkowie muszą zawrzeć odpowiednią umowę majątkową małżeńską u notariusza.

Czy osoba, która finansowała budowę domu partnera, automatycznie ma udział w domu?

Nie. Jeżeli grunt należy do jednej osoby, dom trwale z nim związany zwykle stanowi część tej nieruchomości. Osoba finansująca budowę może natomiast dochodzić rozliczenia nakładów, jeżeli potrafi wykazać ich wysokość i podstawę prawną roszczenia.

Podsumowanie

Dopisanie partnera do własności nieruchomości wymaga wyboru konkretnej podstawy prawnej. Nie wystarczy wniosek o zmianę księgi wieczystej ani aneks do dawnego aktu notarialnego. Najczęściej konieczna będzie nowa umowa u notariusza: darowizna, sprzedaż udziału, umowa dożywocia albo – po zawarciu małżeństwa – umowa majątkowa małżeńska rozszerzająca wspólność.

Największe różnice dotyczą podatków i skutków na przyszłość. Darowizna dla konkubenta może być droga, dożywocie tworzy obowiązek utrzymania zbywcy, sprzedaż udziału powinna odpowiadać realnym rozliczeniom, a rozszerzenie wspólności majątkowej jest rozwiązaniem właściwym tylko dla małżonków. Dlatego przed wizytą u notariusza warto policzyć podatki i ustalić, jaki skutek prawny strony rzeczywiście chcą osiągnąć.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 888 oraz art. 908-916 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 33 i art. 47 - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564

6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.