Dopisanie partnera do aktu notarialnego nieruchomości

Pan Józef i jego partnerka życiowa Teresa pozostają w związku nieformalnym od 40 lat. Wybudowali w latach 2010-2013 dom. Jednak w akcie notarialnym domu figuruje tylko pani Teresa. Obojgu bardzo zależy, aby zmienić stan własności nieruchomości w taki sposób, aby pan Józef również figurował jako współwłaściciel w akcie notarialnym. Pytają, jak można to zrobić szybko i niezbyt kosztownie.

Jak dopisać partnera do księgi wieczystej nieruchomości?

Samego aktu notarialnego nie da się zmienić. Jest w nim wpisana pani Teresa jako wyłączna właścicielka i tak już zostanie. Jest to spowodowane tym, że pozostając w związku faktycznym (konkubinacie) pan Józef i pani Teresa są traktowani jako podmioty odrębne. To, co nabywają wspólnie, nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, zaś orzecznictwo sądów nie pozwala ich sytuacji majątkowej (w drodze analogii) przyrównywać do majątku wspólnego małżonków.

W jaki zatem sposób „dopisać” pana Józefa do księgi wieczystej nieruchomości? Odpowiedzi jest kilka, pierwsza z nich – poprzez przeniesienie przez panią Teresę na pana Józefa w drodze darowizny 1/2 udziału w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Powinno to nastąpić w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Niestety, będzie to czynność kosztowna, gdyż konkubenci będą musieli ponieść koszty notarialne oraz podatek od darowizny (partnerzy pozostający w związku faktycznym są traktowani przez przepisy prawa podatkowego jako osoby obce, co będzie oznaczało konieczność zapłacenia najwyższego podatku).

Zobacz też: Piwnica nie wpisana do księgi wieczystej

Koszty podpisania notarialnej umowy darowizny

Notariusz pobierze taksę, której wysokość jest uzależniona od wartości darowanej nieruchomości (udziału).

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – obecnie maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do powyższych stawek należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

Należy pamiętać, że są to kwoty maksymalne, więc w tym zakresie można z notariuszami negocjować cenę.

Przeczytaj też: Przeniesienie własności nieruchomości darowizna

Podatek od otrzymanej darowizny

Co do podatku, pan Józef będzie musiał go opłacić jako osoba obca w wysokości 2877 zł 90 gr + 20% od nadwyżki ponad 5733 zł. Tak jest bowiem w tym podatku ustalona skala podatkowa.

Umowa przeniesienia własności nieruchomości w zamian za dożywocie

Tańsza byłaby, moim zdaniem, umowa dożywocia (także 1/2 części nieruchomości, co jest dopuszczalne). Umowa o dożywocie (zwana też czasami „umową dożywocia”) stanowi jedną z umów cywilnoprawnych uregulowanych przepisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 § 1 K.c. – umowa o dożywocie polega na zobowiązaniu się do dożywotniego utrzymywania zbywcy nieruchomości w zamian za przeniesienie własności tej nieruchomości na nabywcę. Zatem w sytuacji, gdy np. osoba starsza posiada mieszkanie, którego jest właścicielem, może przenieść własność tego mieszkania na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie. Ponadto w przypadku, gdy przekazujący nieruchomość oraz jej nabywca nie uregulują inaczej wzajemnych relacji w umowie o dożywocie, nabywca powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Natomiast zgodnie z art. 910 K.c. – przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Należy również pamiętać, że w przypadku, gdy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Umowa dożywocia w formie aktu notarialnego

Umowa dożywocia dla swojej skuteczności wymaga szczególnej formy prawnej. Ze względu na fakt, że dotyczy nieruchomości, dla swojej skuteczności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli taka umowa zostałaby zawarta w zwykłej formie pisemnej – byłaby nieważna.

Oczywiście zawarcie umowy dożywocia nie jest wolne od opłat. Osoby zawierające taką umowę muszą liczyć się z koniecznością zapłacenia dwóch rodzajów opłat. Pierwszą grupą jest kwota, którą trzeba zapłacić notariuszowi za przygotowanie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości w ramach umowy dożywocia. Natomiast drugą grupę stanowi podatek od czynności cywilnoprawnych.

Stawki opłat notarialnych zostały uregulowane na tym samym poziomie co w przypadku darowizny. I w tym wypadku należy jednak podkreślić, że podane stawki stanowią stawki maksymalne, a tym samym notariusz może ewentualnie zastosować stawki niższe, natomiast nie może zastosować stawek wyższych niż podane.

Podatek od czynności cywilnoprawnych przeniesienia własności nieruchomości

Ponadto zawarcie umowy dożywocia powoduje obowiązek zapłaty podatku. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przeniesienie własności nieruchomości powoduje konieczność zapłaty PCC. W tym przypadku do zapłaty podatku zobowiązany jest nabywca nieruchomości, a nie zbywca. Zatem osoba, która w ramach umowy dożywocia otrzymuje własność, czyli pan Józef, ma obowiązek zapłacić od tej umowy PCC. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. Jest to zatem podatek niższy od wskazanego powyżej podatku od darowizny.

Zawarcie małżeństwa i rozszerzenie wspólności majątkowej

Wreszcie trzecim sposobem rozwiązania problemu własności nieruchomości byłoby zawarcie małżeństwa we właściwym USC, na skutek którego powstałaby wspólność majątkowa. Wprawdzie nieruchomość jako majątek nabyty przed powstaniem małżeństwa wchodziłaby do majątku osobistego pani Teresy, jednak i na to jest sposób. Mogłaby bowiem u notariusza sporządzić umowę, w wyniku której rozszerzyłaby wspólność majątku małżeńskiego na nieruchomość nabytą wcześniej. W ten sposób pan Józef jako jej małżonek zostałby wpisany do księgi wieczystej na zasadzie wspólności ustawowej. To prawo nie zostałoby wykreślone nawet po ustaniu małżeństwa (np. poprzez rozwód). Maksymalna taksa notarialna za sporządzenia umowy majątkowej małżeńskiej wynosi 400 zł.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.