Brak dostępu do wspólnego ogrodu w kamienicy

Prawo właściciela do korzystania ze wspólnego ogrodu

Jeżeli jest Pani właścicielką lokalu i ma Pani udział w częściach wspólnych nieruchomości, a ogród wchodzi w skład tej nieruchomości wspólnej, co do zasady ma Pani prawo z niego korzystać. Sam fakt, że wprowadziła się Pani później niż inni właściciele, nie odbiera Pani uprawnień wynikających ze współwłasności.

Podstawowe znaczenie ma art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że udział 23/100 nie daje automatycznie prawa do fizycznie wydzielonego fragmentu ogrodu o powierzchni 23% całej działki. Daje jednak prawo do realnego, a nie tylko formalnego korzystania z ogrodu. Pozostali właściciele nie powinni więc zajmować całego terenu w taki sposób, który wyłącza Panią z używania części wspólnej.

W praktyce trzeba najpierw ustalić, czy ogród rzeczywiście jest częścią wspólną. Warto sprawdzić księgę wieczystą, akt notarialny nabycia lokalu, ewentualne uchwały wspólnoty mieszkaniowej, regulamin korzystania z nieruchomości oraz wcześniejsze pisemne ustalenia właścicieli.

Czy sąsiedzi mogli sami podzielić ogród?

Właściciele mogą ustalić między sobą sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Taki podział do używania bywa określany jako podział quoad usum. Może on polegać na tym, że jedna osoba korzysta z określonego fragmentu ogrodu, inna z kolejnego, a część pozostaje wspólna dla wszystkich.

Problem pojawia się wtedy, gdy podział został dokonany tylko przez część właścicieli, bez Pani udziału, albo gdy w praktyce pozbawia Panią jakiegokolwiek dostępu do ogrodu. Co do zasady pozostali właściciele nie mogą jednostronnie urządzić części wspólnej tak, aby nowy właściciel lokalu nie miał z niej żadnego pożytku.

Znaczenie może mieć jednak to, czy przed Pani zakupem lokalu istniała pisemna umowa o korzystaniu z ogrodu, uchwała wspólnoty, orzeczenie sądu albo trwały sposób korzystania ujawniony w dokumentach. Dlatego przed sporem warto ustalić, czy sąsiedzi powołują się jedynie na zwyczaj, czy na konkretną podstawę prawną.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2016 r., sygn. akt II CSK 799/15, potwierdza, że współwłaściciel może zrezygnować z wykonywania uprawnień do współposiadania albo dopuścić szersze korzystanie przez innych współwłaścicieli. Taka rezygnacja nie powinna być jednak automatycznie domniemywana wobec osoby, która wyraźnie żąda dopuszczenia do korzystania z rzeczy wspólnej.

Co zrobić przed skierowaniem sprawy do sądu?

Najrozsądniej zacząć od działań, które pokażą, że chce Pani uregulować sprawę polubownie, ale jednocześnie zabezpieczą dowody na wypadek sporu. W pierwszej kolejności warto zrobić dokumentację fotograficzną ogrodu, opisać obecny sposób korzystania przez sąsiadów i zgromadzić korespondencję dotyczącą odmowy dostępu.

Następnie warto wysłać do pozostałych właścicieli pisemne wezwanie. W piśmie można powołać się na art. 206 Kodeksu cywilnego, wskazać swój udział w częściach wspólnych, zażądać dopuszczenia do korzystania z ogrodu oraz zaproponować konkretny sposób uregulowania sprawy, na przykład wydzielenie niewielkiej strefy rekreacyjnej albo ustalenie zasad wspólnego używania.

Wezwanie powinno mieć wyznaczony termin odpowiedzi. Dobrze wysłać je listem poleconym, doręczyć za potwierdzeniem albo przesłać w inny sposób pozwalający wykazać, że sąsiedzi je otrzymali.

Jakich roszczeń można dochodzić?

Jeżeli pozostali właściciele zajmują cały ogród i nie dopuszczają Pani do korzystania z niego, w grę może wchodzić ochrona prawa własności. W zależności od okoliczności można rozważyć żądanie dopuszczenia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, a także roszczenia wynikające z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06, wskazuje, że współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 Kodeksu cywilnego, narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności. W zakresie, w jakim sam korzysta z rzeczy w sposób wyłączający innych, działa bezprawnie.

W niektórych sprawach lepszym rozwiązaniem niż samo żądanie dopuszczenia do ogrodu może być sądowe uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Sąd może wtedy rozstrzygnąć, kto i w jakim zakresie ma korzystać z określonych części ogrodu, jeżeli właściciele nie potrafią dojść do porozumienia.

Wybór roszczenia zależy od dokumentów, liczby właścicieli, dotychczasowych ustaleń, sposobu faktycznego korzystania z ogrodu oraz tego, czy chodzi o całkowite wyłączenie Pani z ogrodu, czy tylko o spór co do zakresu korzystania.

Jak napisać wezwanie do sąsiadów?

Wezwanie powinno być konkretne i spokojne. Warto unikać ogólnych zarzutów, a zamiast tego wskazać, czego Pani oczekuje i na jakiej podstawie. Pismo może obejmować:

• wskazanie, że jest Pani właścicielką lokalu i posiada udział w częściach wspólnych nieruchomości,
• opis obecnego stanu, czyli kto i w jaki sposób zajmuje ogród,
• żądanie dopuszczenia Pani do współposiadania i korzystania z ogrodu,
• propozycję konkretnego rozwiązania, na przykład spotkania właścicieli albo uzgodnienia podziału do używania,
• termin na odpowiedź oraz zapowiedź skierowania sprawy na drogę prawną w razie odmowy.

Jeżeli nieruchomością zarządza wspólnota mieszkaniowa albo zarządca, warto równolegle zwrócić się także do zarządu lub administratora. Nie zawsze rozwiąże to spór między właścicielami, ale może pomóc w ustaleniu dokumentów i zasad obowiązujących w budynku.

FAQ

Czy udział 23/100 oznacza, że należy mi się dokładnie 23% ogrodu?

Nie zawsze. Udział określa zakres prawa we współwłasności, ale nie powoduje automatycznego wydzielenia fizycznej części ogrodu. Ma Pani jednak prawo do realnego korzystania z części wspólnej w sposób dający się pogodzić z prawami innych właścicieli.

Czy sąsiedzi mogą powołać się na to, że korzystają z ogrodu od wielu lat?

Mogą tak twierdzić, ale sam zwyczaj nie zawsze wystarcza do wyłączenia Pani z korzystania z ogrodu. Trzeba sprawdzić, czy istniała umowa, uchwała, orzeczenie sądu albo inne ustalenie, które skutecznie reguluje sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.

Czy mogę samodzielnie zająć fragment ogrodu?

Nie jest to zalecane, bo może zaostrzyć konflikt i narazić Panią na zarzut naruszenia praw innych właścicieli. Bezpieczniej najpierw wezwać sąsiadów do uzgodnienia zasad korzystania, a w razie odmowy skorzystać z drogi prawnej.

Czy sprawę trzeba od razu kierować do sądu?

Nie. Najpierw warto podjąć próbę polubownego rozwiązania, wysłać pisemne wezwanie i zgromadzić dokumenty. Sąd jest zasadny wtedy, gdy sąsiedzi odmawiają dopuszczenia do ogrodu albo nie chcą uzgodnić uczciwych zasad korzystania.

Kogo pozwać albo przeciwko komu skierować wniosek?

To zależy od rodzaju żądania i dokumentów nieruchomości. Jeżeli problem polega na blokowaniu dostępu przez konkretnych właścicieli, roszczenia mogą być kierowane przeciwko nim. Jeżeli celem jest uregulowanie sposobu korzystania z ogrodu, zwykle trzeba uwzględnić wszystkich zainteresowanych współwłaścicieli.

Podsumowanie

Jeżeli ogród należy do części wspólnych nieruchomości, pozostali właściciele nie mogą dowolnie wyłączyć Pani z korzystania z niego tylko dlatego, że wcześniej urządzili go według własnych potrzeb. Art. 206 Kodeksu cywilnego chroni prawo współwłaściciela do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

Najpierw należy ustalić stan prawny ogrodu i sprawdzić, czy istnieje skuteczny podział do używania. Jeżeli nie ma podstaw do wyłącznego korzystania przez sąsiadów, warto wysłać pisemne wezwanie do dopuszczenia do ogrodu. Gdy odmowa trwa nadal, można rozważyć skierowanie sprawy do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2016 r., sygn. akt II CSK 799/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.