Odsetki ustawowe plus 5% w umowie najmu

Jak rozumieć zapis o odsetkach ustawowych plus 5%

W umowie najmu lokalu użytkowego można zastrzec odsetki na wypadek nieterminowej zapłaty czynszu. Trzeba jednak odróżnić dwa pojęcia: zwykłe odsetki od sumy pieniężnej oraz odsetki za opóźnienie. Jeżeli zapis dotyczy braku zapłaty faktury w terminie, w praktyce chodzi o odsetki za opóźnienie.

Sformułowanie „odsetki ustawowe plus 5% w skali roku” jest nieprecyzyjne. Najczęściej należy je rozumieć jako odsetki ustawowe za opóźnienie powiększone o 5 punktów procentowych rocznie. Warto jednak sprawdzić całe brzmienie umowy, bo od tego zależy, czy strony rzeczywiście ustaliły odsetki za opóźnienie, czy użyły skrótu myślowego.

Nie należy opierać się na stałej wartości typu 8%, 10% albo 13% bez sprawdzenia właściwego okresu. Stawki odsetek ustawowych zmieniają się wraz ze zmianami stóp procentowych, dlatego dla dłuższego opóźnienia może być konieczne podzielenie okresu na części i zastosowanie różnych stawek.

Limit odsetek maksymalnych

Kodeks cywilny pozwala stronom określić wysokość odsetek, ale wprowadza granicę, której nie można skutecznie przekroczyć. Przy opóźnieniu w zapłacie świadczenia pieniężnego wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia nawet wtedy, gdy nie poniósł szkody i nawet wtedy, gdy opóźnienie nastąpiło z przyczyn niezawinionych przez dłużnika.

Jeżeli strony nie ustaliły stopy odsetek za opóźnienie, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie. Jeżeli strony ustaliły wyższą stopę, może ona obowiązywać tylko do wysokości odsetek maksymalnych za opóźnienie. Gdy umowa przewiduje stawkę wyższą niż dopuszczalny limit, postanowienie nie staje się całkowicie nieważne w tej części praktycznej, lecz wierzyciel może żądać odsetek jedynie w wysokości maksymalnej.

Właśnie dlatego nie można automatycznie przyjąć, że „odsetki ustawowe plus 5%” zawsze dają kwotę należną wynajmującemu. Najpierw trzeba ustalić, ile wynosiły odsetki ustawowe za opóźnienie w danym okresie, następnie dodać 5 punktów procentowych, a na końcu porównać wynik z odsetkami maksymalnymi za opóźnienie.

Czy zapis z umowy jest zgodny z prawem?

Sam mechanizm naliczania odsetek za opóźnienie w zapłacie czynszu jest zgodny z prawem. Wierzyciel może zabezpieczyć się przed nieterminowymi płatnościami i wskazać w umowie, że od zaległej kwoty będą naliczane odsetki.

Problem może pojawić się przy wysokości tych odsetek. Jeżeli łączna stopa wynikająca z umowy, czyli odsetki ustawowe za opóźnienie powiększone o dodatkowe 5 punktów procentowych, mieści się w limicie odsetek maksymalnych za opóźnienie, wynajmujący może ją zastosować. Jeżeli przekracza limit, naliczenie trzeba obniżyć do stawki maksymalnej.

Znaczenie ma również to, czy najemca jest przedsiębiorcą, a lokal jest wynajmowany w związku z działalnością gospodarczą. W relacjach profesjonalnych mogą dochodzić dodatkowe regulacje dotyczące opóźnień w transakcjach handlowych. Nie zmienia to jednak podstawowej zasady: nie wolno skutecznie zastrzec odsetek przekraczających ustawowy limit.

Jak poprawnie obliczyć odsetki

Najprostszy wzór na odsetki za opóźnienie wygląda następująco:

• kwota zaległości × roczna stopa odsetek × liczba dni opóźnienia / 365.

Jeżeli zaległość wynosi 5 000 zł, opóźnienie trwa 30 dni, a dopuszczalna stopa odsetek po sprawdzeniu limitu wynosi 13% rocznie, obliczenie będzie następujące:

• 5 000 zł × 13% × 30 / 365 = 53,42 zł.

Jeżeli jednak w tym samym okresie odsetki maksymalne za opóźnienie byłyby niższe niż 13%, trzeba zastosować limit maksymalny, a nie pełną stawkę z umowy. Przykładowo przy dopuszczalnej stawce 12% obliczenie wyglądałoby tak:

• 5 000 zł × 12% × 30 / 365 = 49,32 zł.

Przy dłuższym opóźnieniu należy dodatkowo sprawdzić, czy w trakcie zaległości nie zmieniała się stawka odsetek. Jeśli tak, obliczenia wykonuje się osobno dla każdego przedziału czasowego, a następnie sumuje wyniki.

Od kiedy i do kiedy liczyć odsetki

Odsetki za opóźnienie nalicza się od dnia następującego po dniu, w którym płatność powinna zostać dokonana, chyba że umowa szczególnie reguluje tę kwestię. Jeżeli faktura wskazuje termin płatności do 10. dnia miesiąca, pierwszy dzień opóźnienia przypada zasadniczo 11. dnia miesiąca.

Końcowym dniem naliczania odsetek jest dzień zapłaty. Jeżeli umowa wskazuje, że odsetki należą się „do momentu wpływu środków na konto wynajmującego”, w praktyce oznacza to konieczność sprawdzenia daty uznania rachunku wierzyciela. W rozliczeniach między przedsiębiorcami takie postanowienie zwykle nie budzi zastrzeżeń, o ile nie służy sztucznemu wydłużaniu okresu opóźnienia.

Opłata 20 zł za każde upomnienie

Osobno trzeba ocenić zapis o kwocie 20 zł za koszt każdego upomnienia. Taka opłata może być dopuszczalna, jeżeli została uzgodniona w umowie i odpowiada realnemu kosztowi czynności windykacyjnej albo rozsądnemu ryczałtowi. Wynajmujący nie powinien jednak wysyłać wielu zbędnych upomnień tylko po to, aby sztucznie zwiększyć zadłużenie.

W relacji z konsumentem podobny zapis wymagałby szczególnej ostrożności, ponieważ nadmierne lub niejasne opłaty dodatkowe mogą być kwestionowane jako nieuczciwe postanowienia umowne. W najmie biura między przedsiębiorcami ryzyko takiej oceny jest mniejsze, ale nadal znaczenie mają zasady uczciwości kontraktowej i możliwość wykazania, że upomnienie rzeczywiście zostało wysłane.

FAQ

Czy wynajmujący może doliczyć 5% do odsetek ustawowych?

Tak, strony mogą ustalić odsetki umowne za opóźnienie wyższe niż ustawowe, ale tylko do wysokości odsetek maksymalnych za opóźnienie. Nadwyżka ponad limit nie jest skutecznie należna.

Czy 5% oznacza 5 punktów procentowych?

Najczęściej tak należy rozumieć zapis „plus 5% w skali roku”, czyli jako dodanie 5 punktów procentowych do stopy odsetek ustawowych. Jeżeli umowa jest niejasna, trzeba interpretować ją z uwzględnieniem całej treści kontraktu i celu postanowienia.

Czy można liczyć odsetki od daty wystawienia faktury?

Zasadniczo odsetki za opóźnienie liczy się od dnia po upływie terminu płatności, a nie od samej daty wystawienia faktury. Data faktury ma znaczenie tylko wtedy, gdy z niej lub z umowy wynika termin zapłaty.

Czy opłata 20 zł za upomnienie zawsze jest należna?

Nie zawsze. Musi wynikać z umowy i dotyczyć rzeczywistego, uzasadnionego upomnienia. Jeżeli opłata jest naliczana wielokrotnie bez potrzeby albo w sposób sprzeczny z zasadami uczciwego obrotu, można ją kwestionować.

Czy trzeba sprawdzać stawki odsetek dla każdego okresu?

Tak, jeżeli opóźnienie trwało w czasie, w którym zmieniały się stopy procentowe. Wtedy odsetki należy obliczyć osobno dla poszczególnych okresów obowiązywania różnych stawek.

Podsumowanie

Zapis o odsetkach ustawowych powiększonych o dodatkowe 5% w skali roku może być zgodny z prawem, ale nie działa bez ograniczeń. Przy opóźnieniu w zapłacie czynszu trzeba ustalić właściwą stawkę odsetek ustawowych za opóźnienie, dodać uzgodnione 5 punktów procentowych i porównać wynik z limitem odsetek maksymalnych za opóźnienie.

Jeżeli umowna stawka mieści się w limicie, można ją zastosować. Jeżeli limit przekracza, wynajmującemu należą się tylko odsetki maksymalne. Koszt upomnienia w wysokości 20 zł może być dopuszczalny, ale powinien wynikać z umowy, dotyczyć rzeczywistego upomnienia i nie może służyć sztucznemu zwiększaniu długu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.