Odsetki ustawowe plus 5% w umowie najmu

Czy najem biura jest transakcją handlową?

W przypadku najmu lokalu użytkowego samo sięgnięcie do art. 481 Kodeksu cywilnego może prowadzić do zastosowania niewłaściwej stopy. Najpierw trzeba ustalić status stron i charakter umowy.

Ustawa o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych obejmuje między innymi umowy zawierane przez przedsiębiorców w związku z wykonywaną przez nich działalnością. Transakcją handlową jest odpłatna dostawa towaru albo odpłatne świadczenie usługi, jeżeli jej stronami są podmioty wymienione w art. 2 ustawy. Odpłatne oddanie lokalu do czasowego korzystania może być takim świadczeniem. Także Trybunał Sprawiedliwości UE wskazał, że umowa najmu lokalu użytkowego może stanowić transakcję handlową.

Typowy najem biura zawarty między dwoma przedsiębiorcami na potrzeby prowadzonej działalności będzie więc co do zasady podlegał przepisom o transakcjach handlowych. Nie wystarczy jednak sama nazwa „lokal użytkowy”. Trzeba sprawdzić, kim są strony i czy umowa została zawarta w związku z ich działalnością. Jeżeli wynajmujący lub najemca nie mieści się w ustawowym katalogu albo najem nie ma związku z działalnością w wymaganym zakresie, zastosowanie może mieć zwykły reżim Kodeksu cywilnego.

Co oznacza zapis „odsetki ustawowe plus 5%”?

Jeżeli postanowienie odnosi się do nieterminowej zapłaty czynszu lub faktury, chodzi co do zasady o odsetki za opóźnienie, a nie o odsetki kapitałowe należne za samo korzystanie z cudzego kapitału.

Sformułowanie „odsetki ustawowe plus 5% w skali roku” nie jest jednak całkowicie precyzyjne. Nie można bez analizy umowy przesądzić, czy strony miały na myśli zwykłe odsetki ustawowe za opóźnienie, właściwe dla danej umowy odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych czy jeszcze inny umownie określony punkt odniesienia.

Podobnie określenie „plus 5%” można traktować jako dodanie 5 punktów procentowych tylko wtedy, gdy taki sens wynika z treści i celu klauzuli. Pięć procent i pięć punktów procentowych nie są pojęciami matematycznie tożsamymi. Przy sporze znaczenie postanowienia należy ustalać z uwzględnieniem całej umowy, sposobu rozliczeń, statusu stron i okoliczności zawarcia kontraktu.

Odsetki handlowe w 2026 r.

Jeżeli najem jest transakcją handlową, punktem wyjścia nie jest zwykła stopa z art. 481 § 2 K.c. Art. 4a ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych wyłącza stosowanie tego przepisu do transakcji handlowych. Ustawa posługuje się własną kategorią odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, po spełnieniu własnego świadczenia przez wierzyciela i braku terminowej zapłaty może on żądać odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych, chyba że strony uzgodniły wyższą stopę. W typowej relacji przedsiębiorca–przedsiębiorca od 1 lipca do 31 grudnia 2026 r. ustawowa stopa wynosi 13,75% rocznie. Jeżeli dłużnikiem jest podmiot publiczny będący podmiotem leczniczym, w tym samym okresie stopa wynosi 11,75%.

Jeżeli z treści umowy wynika, że „odsetki ustawowe + 5%” oznaczają właściwe dla tej transakcji odsetki handlowe powiększone o 5 punktów procentowych, w II półroczu 2026 r. dla typowej transakcji między przedsiębiorcami rachunkowo otrzymalibyśmy 18,75% rocznie. Takiej stopy nie można jednak stosować bez sprawdzenia limitu odsetek maksymalnych.

Odsetki zwykłe i limit maksymalny

Jeżeli ustawa o transakcjach handlowych nie ma zastosowania, podstawowym reżimem pozostaje art. 481 K.c. Wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego nawet wtedy, gdy nie poniósł szkody i gdy opóźnienie nie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiada.

Od 5 marca 2026 r. zwykłe odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą 9,25% rocznie. Zgodnie z art. 481 § 2¹ K.c. maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może przekraczać dwukrotności odsetek ustawowych za opóźnienie, czyli obecnie 18,50% rocznie. Jeżeli umowa przewiduje wyższą stopę, wierzyciel może żądać odsetek tylko do ustawowego maksimum.

Limit ma znaczenie także przy transakcjach handlowych. Art. 4a ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom wyłącza stosowanie art. 481 § 2 K.c., czyli przepisu określającego zwykłą ustawową stopę bazową, ale nie wyłącza § 2¹–2³ dotyczących odsetek maksymalnych. Uzgodnienie w umowie stopy wyższej od ustawowych odsetek handlowych nie pozwala więc ominąć maksymalnego poziomu odsetek za opóźnienie.

Jak obliczyć odsetki i uwzględnić zmianę stawek?

Podstawowy wzór na odsetki za opóźnienie jest prosty:

kwota zaległości × roczna stopa odsetek × liczba dni opóźnienia / 365.

Najwięcej błędów powstaje jednak nie przy samym mnożeniu, lecz przy wyborze stopy. Trzeba ustalić właściwy reżim prawny, znaczenie klauzuli umownej oraz stawkę obowiązującą w każdym fragmencie okresu zadłużenia.

Nie wolno stosować aktualnej stopy wstecz do całego zadłużenia. Przykładowo w typowej transakcji handlowej, w której dłużnik nie jest podmiotem publicznym będącym podmiotem leczniczym, od 1 stycznia do 30 czerwca 2026 r. ustawowa stopa wynosiła 14%, a od 1 lipca do 31 grudnia 2026 r. wynosi 13,75%. Jeżeli opóźnienie obejmuje oba te okresy, należność trzeba policzyć w częściach. To samo dotyczy zwykłych odsetek ustawowych za opóźnienie, gdy w trakcie zadłużenia zmieniła się ich wysokość.

Od kiedy i do kiedy liczyć odsetki?

Jeżeli termin zapłaty został prawidłowo ustalony, odsetki za opóźnienie nalicza się zasadniczo od dnia następującego po dniu, w którym świadczenie powinno zostać spełnione. Gdy czynsz ma być zapłacony do 10. dnia miesiąca, pierwszym dniem opóźnienia będzie co do zasady 11. dzień miesiąca.

Odsetki należą się do dnia zapłaty. Przy przelewie trzeba brać pod uwagę zasady spełnienia świadczenia pieniężnego oraz treść umowy. Jeżeli kontrakt wiąże wykonanie obowiązku z uznaniem rachunku wierzyciela, znaczenie ma data wpływu środków, o ile postanowienie nie prowadzi do sztucznego wydłużania okresu opóźnienia wbrew przepisom bezwzględnie obowiązującym.

Opłata 20 zł za upomnienie a rekompensata za odzyskiwanie należności

Zapis przewidujący 20 zł za każde upomnienie trzeba oceniać oddzielnie od odsetek. Znaczenie ma dokładne brzmienie umowy, charakter tej opłaty, rzeczywiste wykonanie czynności oraz to, czy jej naliczanie nie prowadzi do nieuzasadnionego mnożenia kosztów. Nie można automatycznie zakładać, że każde wysłanie kolejnej wiadomości pozwala powiększyć dług o następne 20 zł.

W transakcji handlowej istnieje dodatkowo ustawowa rekompensata za koszty odzyskiwania należności. Zgodnie z art. 10 ustawy wierzycielowi, od dnia nabycia prawa do odsetek handlowych, przysługuje bez wezwania równowartość 40 euro, gdy wartość świadczenia pieniężnego nie przekracza 5 000 zł, 70 euro przy wartości wyższej niż 5 000 zł i niższej niż 50 000 zł albo 100 euro przy wartości co najmniej 50 000 zł. Ustawa pozwala również, po spełnieniu jej warunków, dochodzić uzasadnionych kosztów odzyskiwania należności przewyższających tę rekompensatę.

Ustawowej rekompensaty nie należy jednak utożsamiać z umowną opłatą 20 zł za pojedyncze przypomnienie. Są to odrębne podstawy i przy dochodzeniu obu rodzajów kosztów trzeba uważać na ich charakter oraz możliwość podwójnego obciążania dłużnika tym samym kosztem. Jeżeli zaległość trwa dłużej, odrębną kwestią może być również wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego za zaległy czynsz.

FAQ

Czy najem lokalu użytkowego między przedsiębiorcami zawsze jest transakcją handlową?

Nie można przesądzać tego wyłącznie na podstawie nazwy umowy. Trzeba sprawdzić, czy obie strony należą do podmiotów objętych ustawą o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom oraz czy zawarły najem w związku z wykonywaną działalnością. Przy typowym najmie biura między przedsiębiorcami warunki te są jednak co do zasady spełnione.

Czy 5% zawsze oznacza 5 punktów procentowych?

Nie. Taki sposób odczytania klauzuli jest często możliwy, ale powinien wynikać z treści umowy i zgodnego zamiaru stron. Przy nieprecyzyjnym zapisie trzeba odróżnić zwiększenie stopy o 5% od zwiększenia jej o 5 punktów procentowych.

Czy w transakcji handlowej można naliczyć 13,75% plus 5 punktów procentowych?

Jeżeli z umowy rzeczywiście wynika taki mechanizm, rachunkowy wynik w II półroczu 2026 r. wynosi 18,75%. Aktualny limit odsetek maksymalnych za opóźnienie to jednak 18,50%, dlatego wierzyciel nie może skutecznie żądać nadwyżki ponad ten poziom.

Czy odsetki można liczyć od daty wystawienia faktury?

Zasadniczo decyduje termin wymagalności świadczenia, a nie sama data wystawienia dokumentu. Jeżeli faktura została wystawiona wcześniej i przewiduje późniejszy termin płatności, odsetki za opóźnienie co do zasady zaczynają biec dopiero po upływie tego terminu, z uwzględnieniem szczególnych reguł dotyczących transakcji handlowych.

Czy opłata 20 zł za upomnienie zastępuje ustawową rekompensatę 40–100 euro?

Nie. Umowna opłata za konkretne upomnienie i ustawowa rekompensata za koszty odzyskiwania należności mają odrębne podstawy. W konkretnej sprawie trzeba ocenić, które świadczenia rzeczywiście przysługują i czy nie dochodzi do nieuzasadnionego dublowania tych samych kosztów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 – ELI

2. Ustawa z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 1790 – ELI

3. Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 22 czerwca 2026 r. w sprawie wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych, M.P. 2026 poz. 642 – ELI

4. Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 8 kwietnia 2026 r. w sprawie wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, M.P. 2026 poz. 367 – ELI

5. Wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 9 lipca 2020 r., C-199/19 – EUR-Lex