Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości za granicą

Czy można sprzedać nieruchomość w Polsce, mieszkając za granicą?

Tak. Właściciel albo współwłaściciel nieruchomości położonej w Polsce nie musi osobiście stawić się u polskiego notariusza, jeżeli udzieli prawidłowego pełnomocnictwa osobie, która podpisze akt sprzedaży w jego imieniu. Może to być brat, siostra, małżonek, dziecko, adwokat, radca prawny albo inna zaufana osoba.

Najważniejsze jest nie samo miejsce zamieszkania właściciela, ale forma i treść pełnomocnictwa. Jeżeli dokument nie spełni wymogów polskiego prawa albo będzie zbyt ogólny, notariusz może odmówić sporządzenia aktu sprzedaży albo zażądać poprawienia dokumentu.

Przy podobnych formalnościach związanych z czynnościami dotyczącymi nieruchomości z zagranicy pomocne może być także omówienie sprawy pobyt zakup mieszkania.

Forma aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli ustawa wymaga dla danej czynności szczególnej formy pod rygorem nieważności, brak tej formy powoduje nieważność czynności.

Ta sama zasada dotyczy pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Skoro sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości także powinno mieć formę aktu notarialnego.

Nie wystarczy zwykłe pisemne upoważnienie, e-mail, skan dokumentu ani samo notarialne poświadczenie podpisu pod pełnomocnictwem. Takie dokumenty mogą być przydatne w mniej sformalizowanych sprawach, ale nie zastąpią aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości.

Udzielenie pełnomocnictwa u notariusza w Polsce

Najprostszy wariant występuje wtedy, gdy właściciel może przyjechać do Polski choćby na krótko. Wówczas udziela pełnomocnictwa przed dowolnym notariuszem w Polsce, a następnie wypis aktu notarialnego trafia do pełnomocnika albo bezpośrednio do kancelarii notarialnej, która ma przygotować umowę sprzedaży.

Do przygotowania pełnomocnictwa zwykle potrzebne są dane mocodawcy i pełnomocnika, numer księgi wieczystej nieruchomości, oznaczenie udziału, podstawa nabycia, dane nabywcy, cena, numer rachunku bankowego i zakres czynności, które pełnomocnik ma wykonać. W praktyce najlepiej poprosić notariusza prowadzącego sprzedaż o projekt albo listę wymaganych postanowień.

Jeżeli nieruchomość należy do kilku współwłaścicieli, każdy z nich musi podpisać umowę sprzedaży albo działać przez własnego pełnomocnika. Gdy nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków, trzeba zweryfikować, czy oboje małżonkowie mają złożyć oświadczenia albo udzielić pełnomocnictwa.

Udzielenie pełnomocnictwa za granicą

Jeżeli współwłaściciel nie może przyjechać do Polski, ma zasadniczo dwie praktyczne drogi: próbę dokonania czynności w polskim konsulacie albo sporządzenie dokumentu przed zagranicznym notariuszem. Wybór zależy od państwa pobytu, dostępności placówki, lokalnych przepisów i wymagań polskiego notariusza.

Pełnomocnictwo w polskim konsulacie

Konsul wykonuje niektóre czynności notarialne, ale nie oznacza to, że każda placówka w każdej sprawie sporządzi akt notarialny. Zgodnie z Prawem konsularnym konsul może sporządzić akt notarialny po uzyskaniu pisemnego upoważnienia Ministra Sprawiedliwości, udzielonego na wniosek ministra właściwego do spraw zagranicznych. W praktyce przed wyborem tej drogi trzeba skontaktować się z właściwą placówką i ustalić, czy oraz w jakim terminie dana czynność jest możliwa.

Nie należy mylić pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości z prostszymi upoważnieniami do odbioru dokumentów lub reprezentacji w mniej formalnych sprawach. W innych postępowaniach wystarczać może odmienne upoważnienie reprezentowania osoby, ale sprzedaż nieruchomości wymaga zachowania formy właściwej dla aktu notarialnego.

Pełnomocnictwo przed zagranicznym notariuszem

Drugim rozwiązaniem jest udzielenie pełnomocnictwa przed notariuszem zagranicznym. Taki dokument powinien odpowiadać wymaganiom państwa, w którym jest sporządzany, ale jednocześnie musi nadawać się do wykorzystania przed polskim notariuszem. Dlatego przed wizytą za granicą warto uzgodnić projekt pełnomocnictwa z kancelarią notarialną w Polsce.

Jeżeli dokument pochodzi z państwa będącego stroną konwencji haskiej z 1961 r., zazwyczaj potrzebna będzie klauzula apostille. Jeżeli państwo nie stosuje apostille, konieczna może być legalizacja dokumentu. Dodatkowo pełnomocnictwo sporządzone w języku obcym należy przetłumaczyć na język polski przez tłumacza przysięgłego.

W państwach systemu common law trzeba zachować szczególną ostrożność. Osoba określana jako notary public nie zawsze wykonuje czynności równoważne z polskim aktem notarialnym. To kolejny powód, aby przed podpisaniem dokumentu za granicą uzyskać akceptację jego formy i treści od polskiego notariusza.

Zobacz również: Podatek od sprzedaży domu w UK

Co powinno zawierać pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości?

Dobre pełnomocnictwo powinno być precyzyjne. Zbyt ogólne sformułowania zwiększają ryzyko, że notariusz nie dopuści pełnomocnika do podpisania aktu albo ograniczy zakres czynności, które pełnomocnik może wykonać.

• dane mocodawcy i pełnomocnika, najlepiej z numerami PESEL albo innymi danymi identyfikacyjnymi,
• dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, numer działki, lokal, udział we współwłasności,
• wskazanie, czy pełnomocnik może sprzedać całą nieruchomość, udział, lokal, działkę albo określone prawo,
• cenę sprzedaży albo minimalną cenę oraz sposób zapłaty, w tym numer rachunku bankowego,
• upoważnienie do podpisania aktu notarialnego, składania oświadczeń, odbioru ceny, wydania nieruchomości i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego,
• upoważnienie do składania wniosków wieczystoksięgowych, odbioru dokumentów i korespondencji, jeżeli jest to potrzebne,
• ewentualną zgodę na ustanowienie dalszego pełnomocnika, jeżeli mocodawca rzeczywiście chce dopuścić taką możliwość.

Zakres umocowania powinien odpowiadać konkretnej transakcji. Jeżeli nabywca i cena są już znane, można je wskazać wprost. Jeżeli sprzedaż dopiero jest negocjowana, pełnomocnictwo może być szersze, ale powinno chronić mocodawcę przed zbyciem nieruchomości na nieakceptowalnych warunkach.

Czy pełnomocnik może sprzedać nieruchomość samemu sobie?

Co do zasady pełnomocnik nie powinien być drugą stroną czynności, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że wynika to z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Wynika to z art. 108 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli pełnomocnik ma kupić nieruchomość od mocodawcy albo reprezentować jednocześnie sprzedającego i kupującego, trzeba to wyraźnie omówić z notariuszem. W takich sytuacjach treść pełnomocnictwa powinna być szczególnie precyzyjna, a mocodawca powinien świadomie zaakceptować warunki transakcji.

Najczęstsze błędy przy pełnomocnictwie z zagranicy

• sporządzenie zwykłego upoważnienia zamiast aktu notarialnego albo dokumentu równoważnego wymaganej formie,
• uzyskanie wyłącznie poświadczenia podpisu, gdy potrzebny jest akt notarialny,
• brak apostille albo legalizacji dokumentu, gdy jest wymagana,
• brak tłumaczenia przysięgłego na język polski,
• zbyt ogólny zakres pełnomocnictwa, bez prawa do podpisania aktu sprzedaży i wniosków wieczystoksięgowych,
• nieprawidłowe oznaczenie nieruchomości albo udziału,
• przesłanie jedynie skanu dokumentu zamiast oryginału albo wypisu wymaganego przez notariusza.

Skan pełnomocnictwa może pomóc wstępnie zweryfikować dokument, ale do podpisania aktu notarialnego polski notariusz będzie zwykle wymagał oryginału albo wypisu dokumentu w odpowiedniej formie, wraz z apostille lub legalizacją i tłumaczeniem, jeżeli są potrzebne.

FAQ

Czy pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi być aktem notarialnym?

Tak, co do zasady. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do sprzedaży tej nieruchomości powinno być udzielone w tej samej formie.

Czy wystarczy podpis potwierdzony przez notariusza?

Zwykle nie. Notarialne poświadczenie podpisu potwierdza, kto podpisał dokument, ale nie zastępuje aktu notarialnego wymaganego przy pełnomocnictwie do sprzedaży nieruchomości.

Czy pełnomocnictwo sporządzone za granicą zawsze wymaga apostille?

Nie zawsze. Apostille stosuje się między państwami będącymi stronami konwencji haskiej. Jeżeli dane państwo nie stosuje apostille, może być potrzebna legalizacja dokumentu. Wymogi należy sprawdzić dla konkretnego kraju.

Czy dokument z zagranicy trzeba tłumaczyć na język polski?

Tak, jeżeli dokument jest sporządzony w języku obcym i ma być użyty przed polskim notariuszem, potrzebne jest tłumaczenie na język polski wykonane przez tłumacza przysięgłego.

Czy pełnomocnik może podpisać akt sprzedaży bez obecności właściciela?

Tak, jeżeli ma prawidłowe i wystarczająco szerokie pełnomocnictwo. Notariusz sprawdzi dokument przed podpisaniem aktu, dlatego najlepiej przesłać go do weryfikacji jeszcze przed wyznaczeniem terminu sprzedaży.

Czy pełnomocnictwo można odwołać?

Co do zasady pełnomocnictwo można odwołać w każdym czasie. Dla bezpieczeństwa należy niezwłocznie poinformować pełnomocnika oraz notariusza prowadzącego sprawę, a także zadbać o zwrot wypisów dokumentu.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą jest możliwa, ale wymaga starannego przygotowania. Kluczowe znaczenie mają forma aktu notarialnego, właściwe poświadczenie dokumentu zagranicznego, tłumaczenie przysięgłe i precyzyjny zakres umocowania. Najbezpieczniej jest rozpocząć od kontaktu z polskim notariuszem, który będzie sporządzał umowę sprzedaży, i dopiero na podstawie jego wskazań przygotować pełnomocnictwo za granicą.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 73, art. 98, art. 99, art. 101, art. 108 i art. 158.
• Ustawa z dnia 25 czerwca 2015 r. – Prawo konsularne – w szczególności przepisy o czynnościach notarialnych konsula.
• Ministerstwo Spraw Zagranicznych – apostille.
• HCCH – Apostille Section.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.