Brak pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej

Czy trzeba uzupełnić księgę wieczystą przed sprzedażą?

W opisanej sytuacji najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzupełnienie albo sprostowanie treści księgi wieczystej przed sprzedażą mieszkania. Skoro w akcie notarialnym nabycia wskazano lokal, piwnicę i dwa pomieszczenia gospodarcze, a w księdze wieczystej ujawniono tylko lokal, piwnicę i jedno pomieszczenie gospodarcze, powstała rozbieżność między dokumentami.

Nie oznacza to automatycznie, że drugie pomieszczenie nie należy do właściciela lokalu. Może się okazać, że prawo zostało skutecznie nabyte, ale nie zostało prawidłowo ujawnione w księdze wieczystej. Może jednak być również tak, że brakuje dokumentu stanowiącego podstawę wpisu, pomieszczenie zostało błędnie opisane, przypisane do innego lokalu albo jego status prawny wymaga dodatkowego wyjaśnienia.

Przy sprzedaży mieszkania notariusz będzie badał przede wszystkim księgę wieczystą, akt własności oraz dokumenty dotyczące lokalu. Jeżeli dokumenty nie są spójne, notariusz może zażądać dodatkowych wyjaśnień albo odmówić ujęcia w akcie sprzedaży pomieszczenia, które nie wynika z księgi wieczystej lub z dokumentów stanowiących podstawę wpisu.

Dlatego nie warto zostawiać tej kwestii nowemu właścicielowi. Dla kupującego brak ujawnienia pomieszczenia w księdze wieczystej może oznaczać problemy z korzystaniem z pomieszczenia, zbyciem lokalu w przyszłości, kredytem hipotecznym albo reklamacjami wobec sprzedającego.

Pomieszczenie przynależne a opis lokalu w księdze wieczystej

Pomieszczenie przynależne, takie jak piwnica, komórka, strych, garaż albo pomieszczenie gospodarcze, jest związane z lokalem, jeżeli wynika to z dokumentów ustanawiających odrębną własność lokalu albo z dokumentów nabycia. W praktyce informacja o takich pomieszczeniach powinna być spójna w akcie notarialnym, dokumentacji lokalu i księdze wieczystej.

Najczęściej dane dotyczące lokalu i pomieszczeń przynależnych znajdują się w dziale I-O księgi wieczystej, czyli w oznaczeniu nieruchomości. Jeżeli pomieszczenie zostało pominięte, trzeba ustalić, czy chodzi wyłącznie o błąd w oznaczeniu lokalu, czy o głębszą niezgodność dotyczącą prawa własności.

To rozróżnienie jest istotne. Prosty błąd opisowy może być usunięty w postępowaniu wieczystoksięgowym, jeżeli istnieje właściwy dokument stanowiący podstawę wpisu. Jeżeli jednak wpis wymaga rozstrzygnięcia, komu przysługuje prawo do konkretnego pomieszczenia, sąd wieczystoksięgowy może nie dokonać wpisu na podstawie samego wniosku. Wtedy potrzebne może być postępowanie procesowe.

Jakie dokumenty należy sprawdzić?

Przed złożeniem wniosku warto zebrać dokumenty, które pokazują historię lokalu i pomieszczeń przynależnych. W szczególności należy przeanalizować:

• akt notarialny, na podstawie którego rodzice nabyli mieszkanie od gminy,
• akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, jeżeli był sporządzony odrębnie,
• zaświadczenie o samodzielności lokalu albo dokumenty, na podstawie których lokal wyodrębniono,
• rzuty kondygnacji, inwentaryzację budynku albo dokumentację techniczną lokalu,
• ewentualne dokumenty z gminy, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni dotyczące przypisania pomieszczeń,
• aktualny odpis księgi wieczystej lokalu oraz, jeżeli to potrzebne, księgę wieczystą nieruchomości wspólnej.

Jeżeli z tych dokumentów jasno wynika, że do lokalu od początku należały dwa pomieszczenia gospodarcze, można rozważyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie brakującego pomieszczenia albo sprostowanie oznaczenia lokalu.

Wniosek do sądu wieczystoksięgowego czy pozew?

Jeżeli rozbieżność wynika z tego, że po powstaniu prawa nie ujawniono go prawidłowo w księdze wieczystej, a istnieje dokument stanowiący podstawę wpisu, właściwą drogą może być zwykłe postępowanie wieczystoksięgowe. Wniosek składa się do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą, na urzędowym formularzu, z załącznikami potwierdzającymi żądanie.

Podstawą wpisu może być dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, akt notarialny, orzeczenie sądu albo inny dokument, który zgodnie z przepisami może stanowić podstawę wpisu. W tym kontekście znaczenie ma art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który dotyczy wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, jeżeli niezgodność zostanie wykazana odpowiednim dokumentem.

Inaczej jest wtedy, gdy sam dokument nie wystarcza, ponieważ istnieje spór, brak jest jednoznacznej podstawy wpisu albo wpis od początku nie odpowiadał rzeczywistemu stanowi prawnemu i sąd wieczystoksięgowy nie może tego samodzielnie rozstrzygnąć. W takiej sytuacji zastosowanie może mieć art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej rozpoznaje sąd w postępowaniu procesowym. Dopiero prawomocne orzeczenie może następnie stanowić podstawę dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Czy sam akt notarialny sprzedaży wystarczy?

Nie należy zakładać, że samo powtórzenie w nowym akcie sprzedaży informacji o dwóch pomieszczeniach gospodarczych rozwiąże problem. Akt notarialny powinien odpowiadać rzeczywistemu i udokumentowanemu stanowi prawnemu. Jeżeli księga wieczysta pokazuje inny zakres pomieszczeń niż wcześniejszy akt, notariusz i kupujący mogą oczekiwać wyjaśnienia rozbieżności.

Sprzedający nie powinien przenosić na kupującego niepewności prawnej. W polskim prawie obowiązuje zasada, że co do zasady nie można przenieść na inną osobę więcej praw, niż samemu się posiada. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni zaufanie do treści księgi wieczystej, ale nie jest uniwersalnym sposobem naprawienia każdej niezgodności, zwłaszcza gdy problem dotyczy opisu lokalu, dokumentacji technicznej albo pomieszczenia faktycznie używanego bez prawidłowego ujawnienia.

Jeżeli kupujący po sprzedaży nie będzie mógł korzystać z drugiego pomieszczenia albo okaże się, że nie było ono skutecznie objęte prawem własności lokalu, może podnosić wobec sprzedającego roszczenia związane z wadą prawną albo niezgodnością przedmiotu sprzedaży z umową. Ryzyko sporu jest tym większe, im bardziej cena mieszkania została ustalona z uwzględnieniem dodatkowego pomieszczenia.

Co zrobić praktycznie przed podpisaniem umowy?

Najrozsądniejsza kolejność działań wygląda następująco:

1. porównać akt notarialny, księgę wieczystą i dokumentację lokalu,
2. ustalić, czy brakujące pomieszczenie jest oznaczone numerem, powierzchnią albo położeniem,
3. uzyskać dokumenty z gminy, archiwum, wspólnoty mieszkaniowej albo właściwego organu, jeżeli są potrzebne,
4. skonsultować z notariuszem, czy na podstawie zebranych dokumentów możliwe jest sporządzenie aktu sprzedaży bez wcześniejszego wpisu,
5. w razie potrzeby złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego albo przygotować powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Jeżeli sprzedaż jest pilna, można omówić z kupującym ujawnienie problemu w umowie przedwstępnej i uzależnienie umowy przyrzeczonej od wyjaśnienia stanu prawnego. Nie usuwa to jednak samej rozbieżności. Daje jedynie stronom czas na jej wyjaśnienie i ogranicza ryzyko zarzutu, że sprzedający zataił istotną informację.

FAQ

Czy brak jednego pomieszczenia w księdze wieczystej blokuje sprzedaż mieszkania?

Nie zawsze blokuje sprzedaż, ale może ją utrudnić. Notariusz, kupujący albo bank mogą wymagać wyjaśnienia rozbieżności. Jeżeli pomieszczenie ma znaczenie dla ceny lub sposobu korzystania z lokalu, bezpieczniej uregulować wpis przed sprzedażą.

Czy notariusz może wpisać do aktu dwa pomieszczenia, jeśli księga wieczysta wskazuje jedno?

To zależy od dokumentów. Jeżeli z aktu nabycia i innych dokumentów jasno wynika, że do lokalu należą dwa pomieszczenia, notariusz może analizować możliwość opisania tej rozbieżności. Nie ma jednak gwarancji, że sporządzi akt wbrew aktualnemu opisowi księgi wieczystej bez wcześniejszego sprostowania.

Czy wystarczy, że rodzina od lat korzysta z pomieszczenia gospodarczego?

Samo korzystanie z pomieszczenia nie przesądza jeszcze o tym, że jest ono pomieszczeniem przynależnym do lokalu. Potrzebne są dokumenty potwierdzające tytuł prawny albo podstawę ujawnienia tego pomieszczenia w księdze wieczystej.

Kiedy potrzebny jest pozew o uzgodnienie księgi wieczystej?

Pozew może być potrzebny wtedy, gdy nie da się usunąć rozbieżności prostym wnioskiem o wpis, ponieważ istnieje spór co do prawa, dokumenty są niejednoznaczne albo sąd wieczystoksięgowy nie może samodzielnie rozstrzygnąć, komu przysługuje prawo do pomieszczenia.

Czy kupujący może mieć roszczenia do sprzedającego?

Tak, jeżeli po zakupie okaże się, że lokal nie obejmuje pomieszczenia, które było przedstawiane jako przynależne, kupujący może powoływać się na niezgodność przedmiotu sprzedaży z umową albo na wadę prawną. Zakres roszczeń zależy od treści aktu, okoliczności sprzedaży i skutków rozbieżności.

Podsumowanie

W opisanej sprawie rekomendowane jest wyjaśnienie i uregulowanie wpisu przed sprzedażą mieszkania. Jeżeli akt notarialny nabycia obejmuje dwa pomieszczenia gospodarcze, a księga wieczysta ujawnia tylko jedno, trzeba ustalić przyczynę rozbieżności i dobrać właściwy tryb działania.

Jeżeli dokumenty jednoznacznie potwierdzają przynależność drugiego pomieszczenia do lokalu, możliwy może być wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Jeżeli jednak sprawa wymaga rozstrzygnięcia sporu albo dokumenty nie pozwalają na prosty wpis, konieczne może być powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Pozostawienie problemu kupującemu zwiększa ryzyko opóźnienia transakcji i późniejszych roszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2021 poz. 1048

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.