Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niejasności w księgach wieczystych w kwestii pomieszczeń przynależnych do mieszkania

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-11-04

Właśnie przygotowuj się do sprzedaży mieszkania. Mieszkanie zostało zakupione przez moich rodziców 12 lat temu od gminy. Została wyodrębniona wtedy księga wieczysta. W akcie notarialnym mam informacje że oprócz mieszkania są też przynależności: piwnica i 2 pomieszczenia gospodarcze. Sprawdziłam księgę wieczystą i w księdze wieczystej jest tylko informacja o mieszkaniu, piwnicy i 1 pomieszczeniu gospodarczym. Oba pomieszczenia istniały w momencie podpisywania ówczesnego aktu notarialnego. Czy w związku z tym powinnam uzupełnić wpis do księgi wieczystej? Czy wystarczy, że w akcie notarialnym będą wspomniane oba pomieszczenia, tak jak jest dotychczas bez zmian w księdze wieczystej, i wówczas nowy właściciel nie będzie miał żadnych problemów prawnych w związku z nabyciem tego mieszkania?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria
Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy

Oczywiście lepiej byłoby wyprostować KW.

Na stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej składa się treść wpisów dotyczących praw na nieruchomości – praw rzeczowych oraz tych praw osobistych i roszczeń, które mogą być wpisane do księgi wieczystej

Wyróżnić można dwa typy sytuacji, w których zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (zobacz J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s. 337).

W pierwszym przypadku niezgodność wynika z zaistniałej zmiany stanu prawnego nieruchomości, w związku z czym stan ujawniony w księdze wieczystej utracił aktualność. Przykładowo: właściciel ujawniony w księdze wieczystej zmarł lub zbył nieruchomość. W takim wypadku usunięcie niezgodności następuje w zwykłym postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis toczącym się przed sądem rejonowym prowadzącym księgę wieczystą. Osoba uprawniona składa wniosek o wpis w księdze wieczystej i jako podstawę wpisu przedkłada orzeczenie sądu lub inny dokument, który stanowi podstawę wpisu i z którego wynika, że zaszła zmiana stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a sąd dokonuje wpisu na podstawie art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W drugim przypadku chodzi o sytuacje, w których usunięcie niezgodności w trybie art. 31 ust. 2 nie jest możliwe. Niezgodność może bowiem nie wynikać ze zmiany stanu prawnego nieruchomości, ale z wadliwości dokonanego wpisu, polegającej na tym, iż od początku nie odzwierciedlał on rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości (zobacz J. Ignatowicz, s. 337). Ustawodawca daje w takim przypadku możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w oparciu o art. 10 ust. 1 ustawy. W przepisie tym określonych zostało kilka postaci niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność może być wynikiem tego, że określone prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej, że zostało wpisane błędnie albo też, że wpisane prawo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Żądanie usunięcia niezgodności realizowane jest w drodze procesu cywilnego, w wyniku którego, w razie uwzględnienia żądania, sąd wydaje orzeczenie, którego sentencja zawiera nakaz zamieszczenia (lub usunięcia) w treści księgi wieczystej określonego wpisu. Wykonując orzeczenie sąd wieczystoksięgowy nie dokonuje wpisu w rozumieniu art. 6268 § 6 Kodeksu postępowania cywilnego, ale dokonuje czynności technicznej, polegającej na wykonaniu nakazu zawartego w orzeczeniu (zobacz S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Warszawa 2002, s. 73).

Sprawy o usunięcie niezgodności rozpatruje w postępowaniu procesowym sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.

W polskim systemie prawnym przyjmowana jest – pomimo braku wyraźnego wyrażenia w przepisach – zasada, zgodnie z którą nikt nie może przenieść na inny podmiot więcej praw, niż jemu samemu przysługuje. Zasada ta dotyczy również przeniesienia własności nieruchomości oraz przeniesienia innych praw rzeczowych.

Ustawodawca przewiduje jednakże szereg odstępstw od tej zasady. Ich zastosowanie powoduje, iż w pewnych szczególnych okolicznościach możliwe jest skuteczne nabycie prawa od osoby, której prawo to nie przysługuje bądź też przysługuje w węższym zakresie niż uzyskany przez nabywcę. Tego rodzaju wyjątek ustawodawca formułuje również w odniesieniu do nabycia własności nieruchomości oraz nabycia innych praw rzeczowych. Opiera się on na funkcjonowaniu zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W najogólniejszym ujęciu zastosowanie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwala uzyskać własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości osobie, która dokonuje czynności prawnej działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Zasadniczo można zbyć lokal z pomieszczeniem przynależnym, ale obawiam się, że notariusz, sporządzając akt notarialny, nie wpisze do niego innego stanu, aniżeli wynika z treści KW.

Jeśli nawet wpisze, to mogą się potem przed kupującym pojawić problemy dotyczące korzystania z pomieszczenia przynależnego czy pomieszczenia gospodarczego, bowiem formalnie kupujący praw do niego nie ma. I stanie przed roszczeniami wynikającymi np. rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »