Jak dopisać dziecko jako współwłaściciela mieszkania?

W opisanej sytuacji mama może przekazać pani Danucie 10% udziału w mieszkaniu. W praktyce będzie to darowizna udziału w prawie do lokalu: albo w odrębnej własności lokalu, albo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. To rozróżnienie jest ważne, ponieważ wpływa na dokumenty wymagane przez notariusza.

Darowizna udziału w mieszkaniu wymaga aktu notarialnego

Nie wystarczy zwykła umowa pisemna ani samo złożenie wniosku do księgi wieczystej. Przeniesienie udziału w nieruchomości, a także zbycie udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, wymaga aktu notarialnego. Bez tej formy czynność nie wywoła zamierzonego skutku prawnego.

W akcie notarialnym należy wskazać między innymi strony umowy, dokładny opis lokalu, wysokość przekazywanego udziału, wartość darowizny oraz ewentualne dodatkowe postanowienia, na przykład czy darowizna ma wejść wyłącznie do majątku osobistego córki, czy do majątku wspólnego córki i jej męża.

Jeżeli lokal ma księgę wieczystą, notariusz po podpisaniu aktu zwykle składa elektroniczny wniosek o wpis nowego współwłaściciela. Sam wpis w księdze wieczystej ma znaczenie porządkowe i ujawniające, natomiast własność udziału przechodzi zgodnie z treścią aktu notarialnego.

Zobacz również: dopisanie osoby do aktu notarialnego nieruchomości

Koszty dopisania dziecka jako współwłaściciela

Podstawowym kosztem jest wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna. Jej wysokość zależy od wartości darowanego udziału, a nie od wartości całego mieszkania, jeżeli darowany jest tylko udział. Przy darowiźnie 10% lokalu warunkowo przyjmuje się więc wartość tego 10% udziału ustaloną według realnej wartości rynkowej mieszkania.

Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy czynnościach dotyczących darowizny pomiędzy osobami z najbliższej rodziny notariusz powinien obliczyć wynagrodzenie według właściwych zasad z tego rozporządzenia. W praktyce warto zapytać kilka kancelarii o wycenę, ponieważ stawki są maksymalne i notariusz może pobrać mniej.

Do wynagrodzenia notariusza doliczany jest podatek VAT. Oprócz tego pojawiają się zwykle koszty wypisów aktu notarialnego oraz opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału, opłata może być ustalana proporcjonalnie, z zachowaniem ustawowego minimum. Dokładną kwotę powinien wskazać notariusz po zapoznaniu się z dokumentami i treścią planowanej czynności.

Jeżeli dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma założonej księgi wieczystej, może pojawić się dodatkowa opłata związana z jej założeniem. Nie zawsze jest to konieczne do dokonania darowizny, ale w praktyce księga wieczysta ułatwia późniejsze rozporządzanie prawem, ustanawianie zabezpieczeń i weryfikację stanu prawnego.

Podatek od darowizny od rodzica

Dziecko należy do najbliższej rodziny darczyńcy i może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie dokonanej w formie aktu notarialnego notariusz jako płatnik przekazuje wymagane informacje do urzędu skarbowego, dlatego co do zasady obdarowane dziecko nie musi dodatkowo składać zgłoszenia SD-Z2 dla tej konkretnej darowizny.

Warto odróżnić to od sytuacji, gdy darowizna pieniędzy albo innych składników majątku następuje bez aktu notarialnego. Wtedy terminowe zgłoszenie do urzędu skarbowego i udokumentowanie przekazania środków może mieć kluczowe znaczenie dla zachowania zwolnienia. Przy darowiźnie udziału w mieszkaniu forma aktu notarialnego jest jednak obowiązkowa.

Jakie dokumenty przygotować do notariusza?

Zakres dokumentów zależy od rodzaju prawa do lokalu i historii jego nabycia. Notariusz powinien podać konkretną listę po weryfikacji, czy chodzi o odrębną własność lokalu, czy o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Najczęściej potrzebne są:

• dokumenty tożsamości darczyńcy i obdarowanego,
• numer księgi wieczystej, jeżeli została założona,
• dokument potwierdzający nabycie mieszkania przez rodzica, na przykład akt notarialny, postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli przedmiotem darowizny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• zaświadczenie z urzędu skarbowego, jeżeli jest wymagane ze względu na wcześniejszy sposób nabycia lokalu,
• dodatkowe zaświadczenia wymagane przez kancelarię notarialną, na przykład dotyczące braku zaległości w opłatach, jeżeli notariusz uzna je za potrzebne.

Jeżeli na lokalu ustanowiona jest hipoteka, darowizna nadal może być możliwa, ale obdarowany powinien wiedzieć, że hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej. W takim przypadku konieczna jest szczególna ostrożność, ponieważ przejęcie udziału w lokalu obciążonym hipoteką może mieć praktyczne konsekwencje finansowe i rodzinne.

Czy mąż córki stanie się współwłaścicielem mieszkania?

Zasadą wynikającą z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego jest to, że przedmioty nabyte przez darowiznę należą do majątku osobistego obdarowanego małżonka, chyba że darczyńca postanowi inaczej. Oznacza to, że jeżeli mama daruje udział wyłącznie pani Danucie i nie zastrzeże w akcie, że darowizna ma wejść do majątku wspólnego małżonków, mąż pani Danuty nie stanie się współwłaścicielem tego udziału.

Inaczej będzie, jeżeli darczyńca wyraźnie wskaże w akcie notarialnym, że darowizna jest dokonywana do majątku wspólnego córki i jej męża albo że obdarowanymi są oboje małżonkowie. Taka decyzja powinna być przemyślana, ponieważ późniejsze wycofanie się z dokonanej darowizny jest trudne i możliwe tylko w szczególnych sytuacjach przewidzianych prawem.

Brak współwłasności po stronie męża nie oznacza automatycznie, że nie może on mieszkać w lokalu. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. To uprawnienie nie jest jednak tym samym co własność udziału.

Na co uważać przy darowiźnie udziału?

Przed podpisaniem aktu warto dokładnie ustalić, jaki skutek ma osiągnąć rodzina. Darowizna 10% udziału powoduje powstanie współwłasności, a więc przy wielu późniejszych decyzjach dotyczących mieszkania trzeba będzie brać pod uwagę prawa wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to zwłaszcza sprzedaży lokalu, ustanowienia hipoteki, rozliczania nakładów i korzystania z mieszkania.

Warto również przemyśleć, czy lepszym rozwiązaniem nie będzie testament, umowa dożywocia, darowizna większego udziału albo darowizna z ustanowieniem służebności mieszkania. Każda z tych czynności ma inne skutki podatkowe, spadkowe i rodzinne. Wybór zależy od tego, czy rodzic chce zachować kontrolę nad lokalem, zabezpieczyć swoje zamieszkiwanie, uniknąć sporów między dziećmi albo uporządkować majątek na przyszłość.

FAQ

Czy można dopisać dziecko do mieszkania bez notariusza?

Nie, jeżeli chodzi o przeniesienie udziału w nieruchomości albo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Taka czynność wymaga aktu notarialnego. Samodzielny wniosek do księgi wieczystej nie zastąpi umowy darowizny.

Czy darowiznę udziału trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Przy darowiźnie udziału w mieszkaniu dokonanej aktem notarialnym notariusz przekazuje wymagane informacje podatkowe. W typowej darowiźnie od rodzica dla dziecka nie składa się dodatkowo SD-Z2 dla tej czynności.

Od jakiej wartości liczy się koszty notarialne?

Jeżeli darowany jest tylko udział, punktem odniesienia jest wartość tego udziału, a nie automatycznie wartość całego mieszkania. Wartość powinna odpowiadać realiom rynkowym, ponieważ jest wpisywana do aktu notarialnego.

Czy rodzic po darowiźnie traci kontrolę nad mieszkaniem?

Rodzic traci prawo do darowanego udziału, ale pozostaje właścicielem pozostałej części, jeżeli darował tylko ułamek. Dla zabezpieczenia prawa zamieszkiwania można rozważyć dodatkowe postanowienia, na przykład służebność mieszkania, jeśli pasuje do celu stron.

Czy darowany udział będzie dzielony przy rozwodzie dziecka?

Co do zasady nie, jeżeli udział wszedł do majątku osobistego dziecka. W sprawie rozwodowej mogą jednak pojawić się rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na ten lokal, dlatego znaczenie mają konkretne wydatki i dowody.

Podsumowanie

Dopisanie dziecka jako współwłaściciela mieszkania najczęściej oznacza darowiznę udziału. Wymaga to aktu notarialnego, ustalenia wartości udziału, przygotowania dokumentów oraz wpisu w księdze wieczystej, jeżeli księga jest prowadzona. W relacji rodzic-dziecko darowizna zwykle korzysta ze zwolnienia podatkowego, a przy akcie notarialnym formalności podatkowe są zasadniczo obsługiwane przez notariusza.

Najważniejsze decyzje dotyczą tego, jaki udział ma zostać przekazany, czy darowizna ma trafić tylko do dziecka, czy również do jego małżonka, oraz czy rodzic chce dodatkowo zabezpieczyć swoje prawo do mieszkania. Te kwestie powinny zostać jasno opisane w akcie notarialnym.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o darowiźnie i formie czynności dotyczących nieruchomości.
• Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności przepisy o majątku osobistym małżonka oraz prawie korzystania z mieszkania współmałżonka.
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn, w szczególności przepisy o zwolnieniu dla najbliższej rodziny.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w zakresie opłat za wpisy w księgach wieczystych.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.