Problem z podłączeniem wody mimo przyłącza na działce

Pani Marlena kupiła działkę budowlaną bez przyłączy. Widziała jednak, że na środku działki jest podłączenie do wodociągów, które prowadzi do sąsiada. Przyłącze to jest naniesione na mapkę, ale przedsiębiorstwo wodociągowe się do niego nie przyznaje. Pani Marlena dowiedziała się od sąsiadów, że przed wieloma laty poprzedni właściciel udzielił im zgody i podłączyli się do wody, płacąc ryczałt. Przedsiębiorstwo poinformowało panią Marlenę jednak, że pani Marlena musi wodę ciągnąć z innego miejsca, kopać studzienkę na licznik, a to, co przechodzi przez działkę, ma zostać. Pani Marlena podkreśliła, że jest to w połowie działki i nie ma możliwości budowy domu. W związku z tym zapytała nas, co może zrobić. Pani Marlena dodała, że sąsiedzi nie mają żadnych umów ani z poprzednim właścicielem działki, ani z wodociągami. Wygląda na to, że właścicielem tego odcinka wodociągu jest sąsiad, który twierdzi, że robił je we własnym zakresie, ale nie ma dokumentów.

Istotne jest ustalenie, kto jest odpowiedzialny za ten odcinek, aby wiedzieć, jakie pani Marlena ma możliwości. Przytoczę linię orzecznictwa sądowego określającą ten stan.

Przyłącze wodociągowe do nieruchomości

Przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym (art. 2 pkt 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, w skrócie u.z.z.w.). Realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci (art. 15 ust. 2 u.z.z.w.).

Zgodnie z zapisem art. 31 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków „osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe i urządzenia kanalizacyjne, mogą je przekazać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie. Przekazane urządzenia powinny odpowiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach”.

Przyłącze – własność odbiorcy, który je wybudował

W doktrynie i judykaturze przyjmowany jest jednolity pogląd, wywodzony z treści art. 15 ust. 2 i art. 5 ust. 2 u.z.z.w., że przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne stanowią własność odbiorcy usług, który je wybudował na własny koszt, art. 15 ust. 2 u.z.z.w. ustala bowiem, że realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia i finansuje osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Po przyłączeniu osoba ta, już jako odbiorca usług, na podstawie art. 5 ust. 2 u.z.z.w. odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowych lub instalacji i przyłączy kanalizacyjnych z urządzeniem pomiarowym włącznie, chyba że umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków stanowi inaczej. W wyroku z dnia 13 maja 2004 r., sygn. akt III SK 39/04 (OSNP 2005, nr 6, poz. 89) SN stwierdził, że „trudno wyobrazić sobie […], aby powinność zapewnienia niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy obciążała inny podmiot niż ich właściciela”.

Status przyłączy rozważył także w aspekcie regulacji zawartej w art. 49 K.c., uznając, że przepis ten stanowi jedynie o wyłączeniu możliwości zaliczenia urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych podobnych do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Wejście w skład przedsiębiorstwa oznacza uzyskanie praw majątkowych o charakterze rzeczowym lub obligacyjnym (na podstawie czynności prawnej lub ustawy), a nie tylko fakt fizyczno-funkcjonalnej integracji z siecią przedsiębiorstwa. Wynikający z przepisów status przyłączy wodociągowo-kanalizacyjnych Sąd Najwyższy uznał za niejasny, stwierdzając, że są one „kategorią specyficzną, czymś pośrednim pomiędzy urządzeniami wodociągowo-kanalizacyjnymi (ich siecią) oraz wewnętrznymi instalacjami w nieruchomościach odbiorców, przy czym prawodawca zadecydował, że przyłącza powinien na własny koszt wybudować podmiot ubiegający się o przyłączenie nieruchomości do sieci i jego też obarczył odpowiedzialnością za ich niezawodne działanie, tak samo, jak to było i jest z wewnętrznymi instalacjami w budynku”. Podstawą korzystania z przyłączy przez przedsiębiorcę jest umowa o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków, która – w ramach swobody umów – powinna określać tytuł prawny, na podstawie którego odbiorca stawia wybudowane na swój koszt przyłącza „do dyspozycji” przedsiębiorstwa w celu umożliwienia mu świadczenia przedmiotowych usług. Zbliżone stanowisko Sąd Najwyższy zajął w wyrokach z dnia 2 lipca 2004 r., sygn. akt II CK 420/03 (niepubl.), i z dnia 9 grudnia 2004 r., sygn. akt II CK 225/04 (niepubl.).

Połączenie przyłącza z siecią

Należy również wskazać uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2006 r., III CZP 105/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 159), która potwierdza stanowisko, że art. 49 K.c. nie stanowi samoistnej podstawy prawnej przejścia urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych podobnych urządzeń na własność właściciela przedsiębiorstwa przez ich połączenie z siecią należącą do tego przedsiębiorstwa. Sąd Najwyższy stwierdził, że status prawny tzw. przyłączy – czyli urządzeń służących do przyłączania do sieci instalacji wewnętrznych – będących przed przyłączeniem własnością np. producentów energii czy odbiorców finalnych, jest szczególnie skomplikowany. Przyłącze spaja dwie odrębne całości prawne – instalację należącą do sieci, czyli instalację zewnętrzną, oraz instalację wewnętrzną. Granica między obu tymi instalacjami jest zarazem granicą własności urządzeń. Przyłącze jest z kolei elementem łączącym te dwie odrębne całości, silnie związanym fizycznie i funkcjonalnie z instalacją zarówno zewnętrzną, jak i wewnętrzną. Z tej właśnie przyczyny trudno ustalić, czy przyłącze z chwilą jego przyłączenia do sieci staje się częścią składową instalacji zewnętrznej, czy też pozostaje częścią składową instalacji wewnętrznej. Zdaniem Sądu Najwyższego przyłącze trudno uznać za część składową instalacji wewnętrznej odbiorcy, skoro służy połączeniu tej właśnie instalacji z siecią przedsiębiorstwa, a przy tym zwykle wykracza poza granice nieruchomości odbiorcy. W tej sytuacji należy przyjąć, że przyłącze jest odrębną rzeczą ruchomą, która wchodzi w skład sieci. Uznanie przyłącza za urządzenie podlegające art. 49 K.c. oznacza natomiast, że strony zawierające umowę o przyłączenie do sieci mogą ukształtować tytuł prawny właściciela przedsiębiorstwa do korzystania z tego urządzenia w sposób odpowiadający ich interesom. Sąd Najwyższy zaznaczył, że w ten sposób można zakwalifikować również przyłącza kanalizacyjne i wodociągowe, gdyż definicje zawarte w przepisach art. 2 pkt 5 i 6 u.z.z.w. nie określają własności tych urządzeń.

Wypowiedzenie użyczenia sąsiadowi

Przyjmijmy więc, że odcinek nie został przekazany wodociągom i stanowi własność właściciela sąsiedniej działki. Zapewne ów sąsiad jakąś zgodę miał na przeciągnięcie nici wodociągu – choćby ustne użyczenie.

Należy je obecnie wypowiedzieć, składając sąsiadowi oświadczenie, w którym pani Marlena żąda usunięcia nici w ciągu 3 miesięcy, no powiedzmy 4 – z uwagi na pogodę.

Aby zgoda udzielona przez wcześniejszych właścicieli była skuteczna przeciwko każdorazowemu właścicielowi nieruchomości, na której położony jest wodociąg, roszczenie takie powinno zostać wpisane do księgi wieczystej tej nieruchomości, np. w postaci odpowiedniej służebności. Tak więc de facto pani Marlena jako nowy właściciel nieruchomości nie jest związana zgodą udzieloną sąsiadowi na korzystanie z wodociągu przez poprzedniego właściciela i może kwestionować uprawnienie sąsiada w tym zakresie. Obawiam się, że konieczne będzie wytoczenie powództwa przed sądem cywilnym.

Bezumowne korzystanie z części działki pod podłączenie wody

Wspomnę także, że pani Marlena może żądać od sąsiada opłaty za bezumowne korzystanie z części jej nieruchomości lub z tytułu dzierżawy części gruntu. Za okres od chwili, gdy pani Marlena jest właścicielem tego gruntu, i na przyszłość. Kwoty, jakie wiążą się z takimi opłatami, kształtują się w zależności od kosztów dzierżawy m² nieruchomości, ale przeważnie rzeczoznawcy lub biegli sądowi wskazują, iż jest to opłata mieszcząca się w granicach od 0,50 zł do 2 zł za m² miesięcznie. Oczywiście w zakres takiej dzierżawy wchodzi jedynie grunt bezpośrednio zajęty przez wodociąg, jak także jego strefa ochronna, w której właściciel jest ograniczony w dowolnym zagospodarowaniu działki.

Jeśli zaś w ogóle pani Marlena nie może korzystać z działki z uwagi na wodociąg, pani Marlena może żądać dodatkowego odszkodowania.

Pani Marlena napisała, że nie może zabudować działki, więc przyłączanie do wodociągu nie ma chyba większego sensu, chyba że pani Marlena chce inaczej wykorzystać działkę. Tu niestety wodociągi wyznaczają warunki techniczne.

Być może przyłączenie się do tej nici, która idzie przez działkę pani Marleny, jest po prostu technicznie niemożliwe, z uwagi na ciśnienie, przekrój nici – rury. Powodów może być kilka.

Jeśli wodociągi nie mają przejętego tego odcinka, to nawet nie mają prawa udzielić zgody na przyłączenie się do niego. Stąd zapewne ich odmowa i nakaz przyłącza gdzie indziej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 2004 r., sygn. akt III SK 39/04
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2004 r., sygn. akt II CK 420/03
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2004 r., sygn. akt II CK 225/04

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.