Remont bez umowy i zawyżona faktura wykonawcy

Czy wykonawca może podwyższyć cenę po remoncie?

W opisanej sytuacji najważniejsze jest oddzielenie dwóch kwestii: istnienia umowy oraz wysokości wynagrodzenia. Brak pisemnej umowy nie oznacza automatycznie, że wykonawcy nic się nie należy. Jeżeli prace zostały zlecone, wykonane i przyjęte choćby częściowo, między stronami mogła powstać ważna umowa ustna.

Nie oznacza to jednak, że wykonawca może po zakończeniu prac wpisać na fakturze dowolną kwotę. Faktura jest dokumentem rozliczeniowym, ale nie zastępuje uzgodnienia ceny. Jeżeli najpierw była mowa o 10 tys. zł, a następnie pojawiła się faktura na 12 tys. zł bez wcześniejszego uzgodnienia, kwotę tę można zakwestionować.

Argument o doliczeniu VAT również wymaga ostrożnej oceny. Jeżeli z faktury wynika zwolnienie z VAT albo kwota netto i brutto jest taka sama, to trudno mówić o realnym doliczeniu podatku VAT do ceny. W relacji z osobą zamawiającą remont prywatnie cena powinna być przedstawiana jasno, tak aby zamawiający wiedział, ile faktycznie ma zapłacić.

W odpowiedzi do wykonawcy warto napisać, że kwestionuje Pani wysokość faktury, ponieważ kwota 12 tys. zł nie była uzgodniona, a wykonawca nie przedstawił kosztorysu ani kalkulacji. Jednocześnie można zadeklarować gotowość zapłaty kwoty bezspornej, czyli takiej, którą uważa Pani za należną po uwzględnieniu zakresu prac, ich jakości i wad.

Umowa ustna o remont mieszkania

Prace takie jak malowanie, układanie paneli, wyrównywanie ścian czy położenie płytek mogą być kwalifikowane różnie, zależnie od zakresu robót i okoliczności. W praktyce spory dotyczą najczęściej tego, czy była to umowa o dzieło, czy umowa o roboty budowlane albo umowa o remont, do której odpowiednio stosuje się przepisy o robotach budowlanych.

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych czynności przygotowawczych, odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Z kolei art. 658 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o robotach budowlanych do remontu budynku lub budowli.

Przy remoncie samego lokalu mieszkalnego kwalifikacja zależy od konkretów: rozmiaru prac, ich charakteru, stopnia ingerencji w lokal i ustaleń stron. Drobniejsze prace wykończeniowe bywają oceniane jako umowa o dzieło. Szerszy remont obejmujący istotne prace w lokalu może być oceniany jako remont w rozumieniu przepisów o robotach budowlanych. Dla Pani praktycznie najważniejsze jest jednak to, że w obu wariantach wykonawca musi wykazać podstawę dochodzonej kwoty.

Umowa ustna jest co do zasady ważna, ale trudniejsza do udowodnienia. Dlatego bardzo ważne są wiadomości SMS, e-maile, rozmowy na WhatsAppie, zdjęcia z remontu, nagrania, potwierdzenia przelewów, zeznania osób obecnych przy ustaleniach oraz ewentualne notatki z datami. Korespondencja przez komunikator może uprawdopodobnić zawarcie umowy i jej warunki.

Brak działalności w CEIDG a ważność rozliczenia

To, że wykonawca w czasie remontu nie miał jeszcze wpisu w CEIDG, nie przesądza samo przez się, że umowa była nieważna albo że wynagrodzenie w ogóle się nie należy. Z punktu widzenia prawa cywilnego liczy się przede wszystkim to, czy strony umówiły się na wykonanie prac i czy prace zostały wykonane.

Brak wpisu może natomiast mieć znaczenie podatkowe, administracyjne i dowodowe. Jeżeli osoba działała faktycznie jak profesjonalny wykonawca, ale formalnie nie miała działalności, może to podważać jej twierdzenia o profesjonalnym cenniku, sposobie rozliczenia czy prawidłowości wystawienia faktury. Nie jest to jednak automatyczna podstawa do odmowy zapłaty za wszystko.

Faktura wystawiona po czasie i przesłana przez WhatsAppa nie przesądza o terminie zapłaty ani o wysokości długu. Jeżeli termin zapłaty nie był ustalony, wykonawca może wezwać do zapłaty, ale wyznaczenie terminu „na wczoraj” albo tego samego dnia nie oznacza, że cała sporna kwota staje się bezdyskusyjnie należna.

Jak ustalić należne wynagrodzenie bez kosztorysu?

Jeżeli strony nie ustaliły konkretnej ceny ani sposobu jej wyliczenia, nie oznacza to, że wykonawca może samodzielnie wybrać najwyższą możliwą stawkę. Przy umowie o dzieło art. 628 Kodeksu cywilnego wskazuje, że w razie braku ustalenia wysokości wynagrodzenia przyjmuje się zwykłe wynagrodzenie za dzieło tego rodzaju, a gdy i tego nie da się ustalić, wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom wykonawcy.

W praktyce należy więc zebrać porównywalne oferty i cenniki za podobne prace w tym samym okresie i regionie. Pomocne mogą być wyceny innych wykonawców, kosztorys sporządzony po fakcie, opinia rzeczoznawcy budowlanego albo dokumentacja zakupionych materiałów. Im bardziej szczegółowo zostanie pokazane, ile realnie warte były wykonane prace, tym łatwiej odeprzeć zawyżone żądanie.

Warto rozdzielić robociznę od materiałów. Jeżeli wykonawca kupował materiały, powinien wskazać, jakie materiały kupił, w jakiej cenie i czy zostały wykorzystane w Pani mieszkaniu. Jeżeli materiały były po Pani stronie, zawyżenie wynagrodzenia za samą robociznę może być łatwiejsze do wykazania.

Jeżeli uznaje Pani część wynagrodzenia, można ją zapłacić z jednoznacznym tytułem przelewu, np. „bezsporna część wynagrodzenia za remont, z zastrzeżeniem kwestionowania pozostałej kwoty”. Taki przelew nie powinien zawierać sformułowań sugerujących uznanie całej faktury.

Wady remontu i obniżenie wynagrodzenia

Pęknięcia ścian i konieczność ponownego remontu pokoju są istotne dla rozliczenia. Jeżeli prace zostały wykonane wadliwie, można żądać usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia, a w poważniejszych przypadkach także naprawienia szkody. Zakres uprawnień zależy od kwalifikacji umowy, rodzaju wad i tego, czy wykonawca miał możliwość ich poprawienia.

Najważniejsze jest szybkie zabezpieczenie dowodów. Należy wykonać zdjęcia i filmy pęknięć, zapisać korespondencję, w której wykonawca przyznaje, że odliczy wadliwy pokój, oraz poprosić innego fachowca albo rzeczoznawcę o ocenę przyczyny pęknięć i kosztu naprawy. Jeżeli wada wynika z błędnej technologii, złego przygotowania podłoża lub użycia niewłaściwych materiałów, wzmacnia to Pani stanowisko.

W piśmie do wykonawcy warto wyraźnie wskazać, że faktura jest kwestionowana także z powodu wad prac. Można zażądać korekty rozliczenia o koszt doprowadzenia pokoju do prawidłowego stanu albo wezwać wykonawcę do bezpłatnego usunięcia wad w konkretnym, rozsądnym terminie.

Co napisać wykonawcy?

Odpowiedź powinna być spokojna, konkretna i pisemna. Najlepiej wysłać ją e-mailem, listem poleconym albo przez komunikator w taki sposób, aby można było później wykazać datę wysłania i treść wiadomości. Nie warto ograniczać się do rozmów telefonicznych.

W piśmie można ująć następujące elementy:

• wskazanie, że kwestionuje Pani fakturę w części przekraczającej uzgodnioną albo uzasadnioną kwotę,
• żądanie przedstawienia szczegółowej kalkulacji robocizny, materiałów i ewentualnych prac dodatkowych,
• podkreślenie, że kwota 12 tys. zł nie była uzgodniona przed ani w trakcie remontu,
• opis wad, w szczególności pęknięć ścian i konieczności ponownego remontu pokoju,
• żądanie korekty faktury albo przedstawienia propozycji ugodowego rozliczenia,
• informację, jaką kwotę uznaje Pani za bezsporną i na jakiej podstawie.

Nie należy pisać, że „nie zapłacę nic”, jeżeli część prac rzeczywiście została wykonana i ma wartość. Bezpieczniejsze jest stanowisko: „kwestionuję wysokość żądania, domagam się kalkulacji, wskazuję wady i deklaruję rozliczenie kwoty rzeczywiście należnej”.

Czy wykonawca może od razu iść do komornika?

Co do zasady nie. Sama faktura nie uprawnia wykonawcy do egzekucji komorniczej. Aby komornik mógł prowadzić egzekucję, potrzebny jest tytuł wykonawczy, czyli najczęściej prawomocne orzeczenie sądu albo nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Wykonawca może złożyć pozew o zapłatę. Sąd może wydać nakaz zapłaty, ale po jego doręczeniu można wnieść sprzeciw albo zarzuty, zależnie od trybu. Termin na reakcję wynika z pouczenia dołączonego do pisma z sądu i nie wolno go przegapić. Po skutecznym sprzeciwie sprawa jest rozpoznawana w zwykłym postępowaniu, a wykonawca musi wykazać podstawę i wysokość roszczenia.

W procesie przydatne będą: korespondencja, zdjęcia wad, porównawcze cenniki, wyceny innych fachowców, ewentualna opinia rzeczoznawcy, dowody zapłaty części bezspornej oraz świadkowie. Jeżeli spór dotyczy jakości i wartości prac, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego.

FAQ

Czy muszę zapłacić fakturę, jeżeli nie zgadzam się z jej wysokością?

Nie należy ignorować faktury, ale można ją zakwestionować. Najlepiej zrobić to pisemnie, wskazując, że kwota nie była uzgodniona, prosząc o kalkulację i podnosząc zarzuty dotyczące wad prac. Jeżeli część wynagrodzenia jest bezsporna, można ją zapłacić z odpowiednim opisem przelewu.

Czy brak pisemnej umowy oznacza, że wykonawca nie ma żadnych praw?

Nie. Umowa ustna może być ważna. Problem polega na dowodzeniu jej treści, zwłaszcza ceny, zakresu prac i terminu zapłaty. Dlatego tak ważne są wiadomości, zdjęcia, potwierdzenia przelewów i świadkowie.

Czy wykonawca mógł wystawić fakturę po kilku miesiącach?

Samo późniejsze wystawienie dokumentu nie przesądza jeszcze o zasadności żądania. Faktura może dokumentować roszczenie, ale nie zastępuje umowy ani kosztorysu. Jeżeli kwota na fakturze nie była ustalona, można ją kwestionować.

Czy mogę potrącić koszt naprawy wad z wynagrodzenia?

W praktyce można żądać obniżenia wynagrodzenia albo rozliczyć koszt usunięcia wad, ale trzeba mieć dowody: zdjęcia, opis wad, wezwanie wykonawcy do poprawy oraz najlepiej wycenę naprawy. Przy większym sporze warto skonsultować treść oświadczenia przed jego wysłaniem.

Co zrobić, jeśli przyjdzie nakaz zapłaty z sądu?

Trzeba działać szybko i sprawdzić pouczenie z sądu. W odpowiednim terminie należy wnieść sprzeciw albo inny właściwy środek zaskarżenia. Brak reakcji może doprowadzić do uprawomocnienia się nakazu i późniejszej egzekucji.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie należy przyjmować, że faktura na 12 tys. zł jest automatycznie wiążąca. Wykonawca powinien wykazać, z czego wynika żądana kwota, skoro nie było pisemnej umowy, kosztorysu ani wyraźnej zgody na taką cenę. Pani może zakwestionować fakturę, zażądać kalkulacji, powołać się na wady prac i zaproponować zapłatę kwoty odpowiadającej rzeczywistej wartości prawidłowo wykonanych robót.

Najważniejsze jest teraz zebranie dowodów i prowadzenie dalszej korespondencji wyłącznie w formie możliwej do przedstawienia w sądzie. Jeżeli wykonawca pozwie Panią o zapłatę, spór będzie dotyczył przede wszystkim tego, jaka kwota została uzgodniona albo jaka kwota jest obiektywnie należna za wykonane prace po uwzględnieniu ich wad.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2008 r., sygn. akt II CSK 112/08

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.