Dom niewpisany w KW przy zniesieniu współwłasności

Co powinien obejmować wniosek o zniesienie współwłasności?

Współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Wynika to z art. 195 K.c. W przypadku nieruchomości wniosek o zniesienie współwłasności powinien precyzyjnie wskazywać, jakie działki, księgi wieczyste i składniki faktycznie objęte są żądaniem.

Jeżeli na działce stoi dom mieszkalny, należy go opisać we wniosku. Nie chodzi o to, że dom musi być odrębnym przedmiotem własności. Co do zasady budynek trwale związany z gruntem jest częścią składową gruntu, a więc dzieli los prawny działki. W praktyce jednak sąd powinien wiedzieć, że działka jest zabudowana, ponieważ wpływa to na wartość nieruchomości, sposób podziału, ewentualne dopłaty i rozliczenia między współwłaścicielami.

Jeżeli pierwotny wniosek pomijał dom, najbezpieczniej złożyć pismo uzupełniające albo modyfikujące wniosek. W piśmie warto wskazać, na której działce znajduje się budynek, jaki ma charakter, przybliżony wiek, stan techniczny, sposób użytkowania oraz proponowaną wartość albo wyjaśnienie, że wartość budynku została uwzględniona w wartości całej nieruchomości.

Czy dom przejdzie na właściciela działki?

Jeżeli dom jest trwale związany z gruntem i nie stanowi odrębnej nieruchomości, to w razie przyznania danej działki jednemu ze współwłaścicieli budynek przypadnie razem z tą działką. Sąd nie przyznaje wówczas osobno gruntu jednej osobie, a domu innej osobie, ponieważ budynek jest częścią składową nieruchomości.

Inaczej może być tylko w szczególnych sytuacjach, na przykład gdy budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności na podstawie szczególnych przepisów. Jeżeli nie ma takiej szczególnej podstawy, należy przyjąć zasadę, że dom podąża za działką.

W praktyce najważniejsze jest więc prawidłowe ustalenie, komu ma przypaść działka zabudowana oraz czy pozostali współwłaściciele powinni otrzymać spłaty albo dopłaty. Jeżeli dom jest w złym stanie technicznym, może obniżać atrakcyjność działki albo wymagać nakładów, ale nie oznacza to automatycznie, że nie ma żadnej wartości.

Sposoby zniesienia współwłasności

W postępowaniu sądowym możliwe są trzy podstawowe rozwiązania: fizyczny podział nieruchomości, przyznanie nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych oraz sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny. Sąd powinien w pierwszej kolejności brać pod uwagę zgodny projekt uczestników, o ile nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego i nie narusza rażąco interesu uprawnionych.

Jeżeli możliwy jest podział w naturze, sąd może wydzielić części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli. Różnice wartości wyrównuje się dopłatami. Przy działce zabudowanej domem oznacza to, że wartość zabudowania może mieć istotne znaczenie dla tego, kto i ile powinien dopłacić pozostałym.

Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy albo byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli i zasądzić spłaty. Ostatecznością jest sprzedaż rzeczy wspólnej, zwłaszcza gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości.

Czy trzeba podać wartość domu?

Wartość domu warto podać, zwłaszcza jeśli ma wpływ na rozliczenia. W wielu sprawach sąd potrzebuje przede wszystkim wartości całej nieruchomości, czyli działki wraz z zabudowaniami. Jeżeli jednak uczestnicy chcą pokazać, że stary dom ma niewielką wartość albo generuje koszty rozbiórki, remontu lub zabezpieczenia, można osobno opisać jego stan i wskazać szacunkową wartość.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele zgodnie akceptują wartość, można ją wskazać we wniosku albo w osobnym porozumieniu podpisanym przez uczestników. Dobrze jest krótko wyjaśnić, skąd wynika przyjęta kwota, na przykład ze złego stanu technicznego, wieku budynku, braku instalacji, kosztów remontu, porównania z lokalnymi cenami nieruchomości albo z prywatnej konsultacji z rzeczoznawcą.

Nie należy jednak wpisywać wartości całkowicie dowolnej. Jeżeli wartość 10 000 zł ma wynikać z faktycznego stanu budynku, warto to opisać i poprzeć dokumentami, na przykład zdjęciami, opisem usterek, informacjami o braku mediów, szacunkami kosztów remontu lub wydrukami ofert podobnych nieruchomości. Im bardziej nietypowa albo niska wycena, tym większe znaczenie ma jej uzasadnienie.

Czy potrzebny jest biegły rzeczoznawca?

Biegły rzeczoznawca nie jest konieczny w każdej sprawie. Jeżeli wszyscy uczestnicy są zgodni co do wartości nieruchomości i sąd nie ma wątpliwości, postępowanie może zakończyć się bez opinii biegłego. Zgodny projekt podziału i zgodna wycena zwykle istotnie upraszczają sprawę.

Opinia biegłego staje się jednak prawdopodobna, gdy jeden ze współwłaścicieli kwestionuje wartość, gdy wskazana kwota odbiega od realiów rynkowych albo gdy od wartości zależą istotne spłaty i dopłaty. Prywatna wycena lub opinia rzeczoznawcy może pomóc w uzasadnieniu stanowiska, ale w razie sporu to opinia biegłego powołanego przez sąd będzie miała zasadnicze znaczenie dowodowe.

Trzeba też liczyć się z kosztami. Wniosek o zniesienie współwłasności podlega opłacie sądowej. Co do zasady opłata wynosi 1000 zł, a gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, 300 zł. Jeżeli sąd dopuści dowód z opinii biegłego, może zobowiązać uczestników do uiszczenia zaliczki na wynagrodzenie biegłego.

Czy brak domu w księdze wieczystej jest przeszkodą?

Sam brak szczegółowego ujawnienia domu w księdze wieczystej zwykle nie jest przeszkodą do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności. Księga wieczysta dotyczy nieruchomości, a budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady jej częścią. Dlatego we wniosku należy przede wszystkim prawidłowo oznaczyć działki, księgę wieczystą i stan współwłasności.

Nie oznacza to jednak, że stan dokumentów można pominąć. Warto sprawdzić dane w ewidencji gruntów i budynków, wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną oraz aktualny odpis księgi wieczystej. Jeżeli dane są niepełne albo niezgodne ze stanem faktycznym, sąd może wezwać do uzupełnienia dokumentów, a po zakończeniu sprawy może być potrzebne uporządkowanie wpisów w księdze wieczystej lub ewidencji.

Jeżeli planowany jest fizyczny podział działek, mogą być potrzebne dokumenty geodezyjne, w tym projekt podziału. Jeżeli dom znajduje się przy granicy projektowanego podziału albo utrudnia racjonalne wydzielenie działek, kwestia ta powinna zostać wyjaśniona przed złożeniem ostatecznego stanowiska w sądzie.

Jak praktycznie uzupełnić wniosek?

W piśmie do sądu warto wskazać, że uczestnicy uzupełniają opis nieruchomości o znajdujący się na działce budynek mieszkalny. Następnie należy podać numer działki, na której stoi dom, podstawowe cechy budynku, jego przybliżony stan, informację o sposobie korzystania oraz proponowaną wartość. Jeżeli wartość domu jest objęta wartością całej nieruchomości, trzeba to wyraźnie zaznaczyć.

Do pisma można dołączyć zdjęcia budynku, zgodne oświadczenie współwłaścicieli o wartości, wydruki ofert porównawczych, dokumenty z ewidencji gruntów i budynków albo prywatną wycenę, jeżeli została sporządzona. Jeżeli współwłaściciele uzgodnili sposób podziału, najlepiej dołączyć zgodny projekt i jasno wskazać, komu ma przypaść działka zabudowana oraz czy przewidziano spłaty lub dopłaty.

Jeżeli któryś ze współwłaścicieli ponosił nakłady na dom lub działkę, roszczenia te trzeba zgłosić i udowodnić w postępowaniu. Mogą to być rachunki, faktury, przelewy, zdjęcia, zeznania świadków albo inne dokumenty pokazujące, kto finansował remonty, podatki, ubezpieczenie lub utrzymanie nieruchomości.

FAQ

Czy sąd może odrzucić wniosek, bo nie opisano domu?

Najczęściej sąd wzywa do uzupełnienia braków albo wyjaśnienia, jakie składniki obejmuje wniosek. Jeżeli dom ma znaczenie dla wartości i sposobu podziału, pominięcie go może wydłużyć postępowanie.

Czy dom trzeba wyceniać osobno od działki?

Nie zawsze. Często wystarczy wartość całej nieruchomości zabudowanej. Osobna wartość domu jest przydatna wtedy, gdy uczestnicy chcą uzasadnić dopłaty, spłaty, niski stan techniczny budynku albo rozliczenie nakładów.

Czy wystarczy wartość podana przez współwłaścicieli?

Tak, jeżeli wszyscy uczestnicy ją akceptują i sąd nie ma uzasadnionych wątpliwości. Dobrze jednak poprzeć kwotę opisem stanu budynku, zdjęciami albo porównaniem z lokalnym rynkiem.

Kiedy sąd powoła biegłego?

Przede wszystkim wtedy, gdy wartość jest sporna, ma istotne znaczenie dla spłat lub dopłat albo gdy wskazana przez uczestników kwota wygląda na zaniżoną albo zawyżoną. Biegły może także ocenić wpływ złego stanu budynku na wartość całej nieruchomości.

Czy brak wpisu domu w księdze wieczystej trzeba naprawić przed sprawą?

Zwykle nie jest to warunek złożenia wniosku o zniesienie współwłasności. Warto jednak sprawdzić księgę wieczystą oraz dokumenty ewidencyjne, bo niezgodności mogą wymagać wyjaśnień albo późniejszego uporządkowania wpisów.

Czy można rozliczyć remonty i nakłady na dom?

Tak, ale trzeba zgłosić konkretne żądanie i wykazać poniesione wydatki. Same twierdzenia zwykle nie wystarczą. Przydatne są faktury, przelewy, umowy, zdjęcia oraz inne dowody potwierdzające zakres i wartość nakładów.

Podsumowanie

We wniosku o zniesienie współwłasności należy opisać nieruchomość zgodnie ze stanem faktycznym, w tym znajdujący się na niej dom. Budynek trwale związany z gruntem co do zasady przypada temu, kto otrzyma działkę zabudowaną. Wartość domu można wskazać zgodnie, ale powinna być racjonalnie uzasadniona. Jeżeli pojawi się spór, sąd może skorzystać z opinii biegłego. Brak szczegółowego ujawnienia domu w księdze wieczystej zwykle nie blokuje sprawy, ale wymaga starannego opisania nieruchomości i ewentualnego uporządkowania dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.