Remont u sąsiada i zanieczyszczone kurzem mieszkanie, co z tym zrobić?

Problem sąsiedzki – wykazanie szkody i winy sąsiada

Przede wszystkim, co jest dosyć istotne z punktu widzenia prawa, powinno się ustalić, iż zasadniczo, nie poniósł Pan „szkody” w sensie prawnym i faktycznym, czyli szkody rozumianej jako zniszczenie lub uszkodzenie mienia. To determinuje dalsze działania i ocenę problemu. Wiem, że to może brzmieć źle, ale opieram się na wykładni prawa. W mojej bowiem ocenie zakurzenie mebli i całego mieszkania jako takie szkody nie generuje. Chyba że Pan wykaże, czyli udowodni, że czegoś nie dało się odkurzyć do stanu poprzedniego, co samo w sobie może być trudne. Art. 6 Kodeksu cywilnego stanowi, że: „Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.”.

Istotą problemu, dość często podnoszonego w podobnych sytuacjach, jest bowiem wątek sąsiedzki i wzajemnych stosunków między sąsiadami. To, co Pana spotkało, to, moim zdaniem, taka sama prawnie sprawa, jak np. hałas, zapach itp. pochodzący od sąsiada, ale już nie przysłowiowe zalanie. Zalanie powoduje szkodę i tutaj może być inna kwalifikacja. Nawiasem mówiąc, zawsze może Pan zawiadomić o tym incydencie towarzystwo ubezpieczeniowe i oczekiwać ich oceny. Według mnie nie będzie to jednak szkoda, a ubezpieczenie odpowiada za skutki szkody. Powołają się prawdopodobnie na niżej cytowane art. 415 i 363 K.c. i odmówią wypłaty ze względu na brak szkody:

Obowiązek naprawienia szkody

„Art. 415 [Wina] Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”

„Art. 363 [Naprawienie szkody]

§ 1. Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu.

§ 2. Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.”

Odnosząc się jeszcze do stwierdzenia, iż nie poniósł Pan szkody, cytuję poniżej art. 361 K.c. i Komentarz do niego, aby przybliżyć problem.

Art. 361 [Adekwatny związek przyczynowy]

„§ 1. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

§ 2. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.”

Jak rozumieć szkodę?

1. Szkoda. Jak wynika z przedstawionych wyżej uwag, szkoda stanowi jedną z koniecznych przesłanek powstania odpowiedzialności odszkodowawczej. W przepisach Kodeksu nie odnajdziemy jednak definicji tego pojęcia. Dlatego też próbując wyjaśnić jego sens, traktując to jako punkt wyjścia, odwołujemy się do potocznego, zrozumiałego dla każdego określenia szkody. Niemniej jednak istnieje zgodne przeświadczenie co do tego, że posługiwanie się wyłącznie takim rozumieniem szkody w odniesieniu do przepisów Kodeksu cywilnego byłoby niewystarczające. Dlatego też w doktrynie podejmowane są próby uściślenia tego pojęcia, wykorzystując do tego szereg przepisów Kodeksu, w treści których zostało ono użyte.
2. Pojęcie szkody. Panuje zasadniczo zgoda, by pojęciem szkody obejmować uszczerbek, jakiego w swych dobrach lub interesach doznała określona osoba, jeśli są to dobra lub interesy prawnie chronione (zob. Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania, s. 83, zob. też R. Strugała, Dobra i interesy, s. 11 i n.), i co do których z mocy obowiązujących norm istnieje obowiązek jej naprawienia (zob. T. Dybowski, w: SPC, t. 3, cz. 1, 1981, s. 214; Z. Banaszczyk, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2008, s. 994). To ostatnie zastrzeżenie wynika z faktu, iż istnieją takie uszczerbki, w odniesieniu do których nie będzie możliwe wskazanie normy nakładającej obowiązek jej wyrównania. Będą to szkody pozaprawne.*

Immisje w stosunkach sąsiedzkich

W Pana przypadku nie poniósł Pan żadnego uszczerbku w swych dobrach i interesach, i dlatego problem należałoby przenieść na płaszczyznę stosunków sąsiedzkich. Wracając więc do głównego wątku, zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”

Ten przepis jest przykładem na tzw. immisję, która w opiniowanym przypadku ma charakter immisji pośredniej, gdyż jest efektem ubocznym wykonywania przez właściciela (sąsiada) swoich uprawnień w korzystaniu z nieruchomości – uprawnień jednak wykonywanych ponad miarę… Bezpośrednią byłaby bowiem działalność celowa, aby sąsiadom utrudnić przysłowiowe życie…

W Pańskim przypadku, moim zdaniem, nie ma wątpliwości, iż działalność sąsiada kwalifikuje się pod art. 144 K.c. i wymienione immisje.

Zgodnie z teorią prawa i orzecznictwem może to być hałas, w szczególności wywołany prowadzeniem na sąsiedniej nieruchomości działalności gospodarczej, stałym lub długotrwałym działaniem urządzeń (np. klimatyzatorów, centralnych odkurzaczy itp.), odbywaniem się imprez muzycznych, działalnością lotniska lub ruchem pojazdów mechanicznych. Przekroczenie przeciętnej miary może polegać zarówno na tym, że dźwięki dochodzące z sąsiedniej nieruchomości są za głośne, jak i na tym, że hałas trwa za długo lub też w nieodpowiedniej porze, w której rozlegają się uciążliwe dźwięki (w szczególności porze nocnej).

Kurz jako immisja

Kurz, to także immisja, podobnie jak hałas pochodzący z wykonywanych prac. Może nią być także zapach pochodzący z przewodów wentylacyjnych, jak i wprost z sąsiedniej nieruchomości. Spotkałem się także z przypadkiem „kurzenia” z pola przez rolnika w czasie żniw i pobrudzenia okien, podjazdu, samochodów sąsiada. To również taka sprawa i podaję ją, gdyż zasadniczo kosztu odkurzenia tego wszystkiego raczej nie można uznać za szkodę.

Chyba że wykaże Pan, iż nie jest w stanie samodzielnie i skutecznie doprowadzić mieszkania do porządku sprzed zakurzenia i trzeba np. wynająć profesjonalnego przedsiębiorcę. Wtedy może Pan próbować wezwać sąsiada do pokrycia kosztów sprzątania. Jak już jednak wspominałem, może być to trudno dowieść.

Może Pan jednak spróbować przede wszystkim wszystko udokumentować (sąsiadka rolnika nagrywała prace kombajnu i kurz, który leciał w stronę jej domu, a potem jego skutki na oknach i samochodach).

Roszczenie negatoryjne przed sądem

Warto jednak także wspomnieć, iż postępowania sądowe, bo taka jest droga prawna z tytułu naruszenia art. 144 K.c., są dosyć skomplikowane. Sąd bada zarówno konkretnie wskazany stan faktyczny, musi wyważyć interesy stron postępowania oraz tzw. stosunki miejscowe, czyli otoczenie i sposób życia mieszkańców danej okolicy. Można się także spotkać ze stanowiskiem, iż oceniane uciążliwości muszą trwać jakiś czas.

Jeżeli mamy do czynienia z immisją pośrednią, która posiada cechy zawarte w art. 144 K.c., roszczeniem dochodzonym przed sądem i przysługującym właścicielowi nieruchomości sąsiedniej jest roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 K.c., który stanowi: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oznacza eliminację immisji lub ich ograniczenie do poziomu zakłóceń nieprzekraczających przeciętnej miary, zaś roszczenie o zaniechanie naruszeń zobowiązuje na przyszłość do poszanowania uprawnień właściciela wobec jego rzeczy. Ponadto zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. z 03.06.1983 – Sygn. III CRN 100/83) właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 K.c. w związku z art. 144 K.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechanie przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.

Przywrócenie do stanu zgodnego z prawem w Pana przypadku może oznaczać tylko posprzątanie, co może wykluczać praktyczne wykonanie ewentualnego orzeczenia, gdyż nie będzie Pan przecież na to czekał.

Efektem uwzględnienia przez sąd żądania zaniechania naruszeń będzie zobowiązanie właściciela nieruchomości uciążliwej do takiego właśnie zaniechania. Egzekwuje się taki obowiązek poprzez wymierzanie grzywny w osobnym postępowaniu, po złożeniu wniosku do sądu, iż dłużnik zobowiązany, czyli naruszający spokój właściciel nieruchomości uciążliwej, nie wykonuje zobowiązania – oczywiście przedstawiamy dowody podobnie jak w pozwie.

I tak właściwie zostaje Panu tylko droga formalnego dowodzenia ponoszenia kosztów sprzątania przy braku możliwości jego samodzielnego wykonania albo skorzystanie z pomocy pracownika sąsiada, co on proponował.

Remont mieszkania a regulamin porządku w spółdzielni

Mogę jeszcze wspomnieć, iż w spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych istnieją regulaminy porządku domowego i prowadzenia remontów. Warto więc się z nimi zapoznać i sprawdzić, czy formalnie sąsiad dochował wszystkich swoich obowiązków. Jeżeli nie, to także mu to wykazać i skorzystać z podanej tam ewentualnej procedury, albo po prostu mieć to na uwadze i tym bardziej zmobilizować do współpracy przy sprzątaniu.

Z praktyki znam przypadki, iż w podobnych sytuacjach, po ogłoszeniu przez sąsiada o planowanym remoncie i na jego czas, bezpośredni sąsiedzi zamykają swoje okna (kurze wpadają także przez okno – były takie przypadki) i kratki wentylacyjne u siebie. Znam zarządcę nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, który dba właśnie o takie rzeczy i jak widzi ogłoszenie o remoncie lub zostanie o tym powiadomiony, to umieszcza dla sąsiadów takie ogłoszenie na tablicy.

Reasumując, uważam, iż należy skorzystać z „oferty” sąsiada i z pomocą jego pracownika, posprzątać mieszkanie. Może Pan zaproponować pokrycie przez sąsiada kosztów dodatkowych środków czyszczących.

* Komentarz do art. 361 Kc pod red. Gniewek 2021 – Legalis

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.