Kategoria: Nieruchomości

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ograniczenie dostępu światła przez płot betonowy sąsiada

Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2017-07-14

Właściciel działki rolnej (w planach gminy przeznaczonej pod zabudowę) postawił wysoki, ponad 2-metrowy płot betonowy, pomimo że wszystkie domy na tej ulicy są ogrodzone płotami z siatki. Ograniczył w ten sposób dostęp światła do innych ogródków, widok. Z tego też powodu zagospodarowanie ogródków jest kłopotliwe, bo brak odpowiedniego naświetlenia i wentylacji. W planach zagospodarowania przestrzennego gmina nie wprowadziła co do tej kwestii żadnych zastrzeżeń. Jak doprowadzić do rozbiórki płotu? Z właścicielem pola nie sposób się porozumieć. Bardzo nie chciałabym jednak wkraczać na drogę sądową. Co mi Państwo radzą?

Joanna Korzeniewska

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolona z usług bardzo szybka odpowiedź i nie drogi w porównaniu z innymi radcami
Teresa, 54 lata
Skorzystałam z Państwa opinii, gdyż znajdowałam różne komentarze i zdania prawników na temat przeze mnie poruszany. Uzyskana od Państwa opinia pokrywała się ze zdaniem jaki miałam nt temat. Dziękuję zatem za szybką reakcję a tym samym nadspodziewanie szybką odpowiedź.
Barbara, ekonomista
Merytoryczne szybkie porady bez wychodzenia z domu, akceptowalna cena.
Andrzej, 68 lat, technik lotniczy
Ten serwis to dogodna alternatywa dla wizyty w kancelarii prawnej. Dziękuję za pomoc.
Krzysztof
Otrzymałam bardzo dużo informacji, zwłaszcza na pytania dodatkowe wykraczające główny temat.
Elżbieta, 60 lat, anglistka

Sprawy sąsiedzkie należą do spraw trudnych i budzących wiele emocji. Często dochodzi do różnych sporów i nieporozumień, które trudno zażegnać i zakończyć. Sprawa przez Panią przedstawiona nie należy do łatwych i jednoznacznych.

Wielka szkoda, że w planie uchwalonym przez gminę nie ma zastrzeżeń dotyczących tej kwestii. Często właśnie są tam zapisy zabraniające stawiania płotów całkowicie zasłaniających widok. Taka droga byłaby może najprostsza i najszybsza.

Pierwsza kwestia to zbadanie, czy sąsiad nie naruszył przepisów Prawa budowlanego. Zasadniczo postawienie ogrodzenia pozostaje poza Prawem budowlanym, nie ma obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę ogrodzenia ani też dokonywania zgłoszenia. Istnieje jednakże pewien dość istotny wyjątek. Otóż zgodnie z art. 30 ust 1 pkt 3 Prawa budowlanego wymagane jest zgłoszenie budowy ogrodzenia o wysokości ponad 2,2 m. Napisała Pani, że ogrodzenie ma ponad 2 metry. Jeśli jego wysokość przekracza 2,2 m, niezbędne było jego zgłoszenie, w przeciwnym wypadku czyn ten stanowi samowolę budowlaną. Tak więc jeśli chciałaby Pani w jakiś sposób przeciwdziałać budowie takiego płotu, warto zastanowić się nad zgłoszeniem tej sprawy powiatowemu inspektorowi Nadzoru Budowlanego. Powiatowy inspektor powinien wszcząć postępowanie celem ustalenia, czy działania właściciela są zgodne z przepisami prawa. Możliwe że znajdzie jeszcze jakieś inne nieprawidłowości dotyczące tej budowy. Jest to metoda dla Pani najprostsza i nie generuje żadnych kosztów. Wówczas to powiatowy inspektor miałby na sobie ciężar prowadzenia postępowania i powinien sprawdzić, jak wygląda sytuacja. Dlatego na początek zalecam napisanie prośby o wszczęcie postępowania w tej kwestii i udanie się do inspektoratu Nadzoru Budowlanego celem zasięgnięcia informacji w tej sprawie.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeśli tą drogą nic Pani nie wskóra, niestety nie ma za bardzo innych prawnych możliwości jak skierowanie sprawy na drogę postępowania cywilnego. Należy się teraz odwołać do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) związanych z tak zwanym prawem sąsiedzkim. Otóż w art. 144 K.c. zawarto zapis, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. To podstawowy przepis dotyczący prawa sąsiedzkiego. Prawo sąsiedzkie to zespół przepisów prawa cywilnego regulujących wykonywanie własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Mają one za zadanie zapobieganie konfliktom. Należy korzystać z nieruchomości w taki sposób, aby nie stanowiło to niedopuszczalnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Takie oddziaływanie może przybrać różne postaci, m.in. zakłócenie przebywania na swojej nieruchomości bez znoszenia niewygód.

Właściciel sąsiedniej nieruchomości powinien w sposób bierny znosić oddziaływanie od sąsiada, ale w określonym stopniu, chyba że jest to szykana, czyli umyślnie szkodzi innym osobom (ale jest to trudne do wykazania). Oddziaływania nieruchomości sąsiedniej nie powinny wykraczać poza przeciętną miarę, którą wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Takie oddziaływanie określa się jako immisję – mogą być one bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie to skierowanie na inną nieruchomość określonych substancji, np. woda, pyły, ścieki i są one bezwzględnie zakazane. Immisje pośrednie mogą być materialne i niematerialne, pierwsze to np. gazy czy dymy, a niematerialne mogą oddziaływać np. na sferę psychiki. Immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w dostępie, przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. właśnie światła, powietrza czy widoku.

Tak więc można uznać, że ten wysoki betonowy płot może stanowić immisję pośrednią negatywną, gdyż powoduje nadmierne zacienienie i wykracza ponad przeciętną miarę. W takiej sytuacji przysługiwałoby Pani powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z tym przepisem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu mogłaby więc Pani zwrócić się do sądu z żądaniem obniżenia ogrodzenia i powołać się na fakt, iż obecny mur powoduje zacienienie i w znacznym stopniu ogranicza widoczność.

Istnieje pewne orzeczenie Sądu Najwyższego, które warto tu przywołać, z dnia 14.05.2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00), zgodnie z którym „art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do «powrotu» zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Jeśli nie zostały naruszone przepisy Prawa budowlanego, to taki spór będzie traktowany jako spór sąsiedzki w postępowaniu przed sądem powszechnym. Dodatkowo, jeśli to zakłócenie korzystania z nieruchomości wywołuje szkodę, np. w postaci obniżenia wartości działki, można domagać się jej naprawienia na podstawie art. 415 K.c. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”.

Tak więc, podsumowując, oto możliwości – po pierwsze, przedstawić sprawę powiatowemu inspektorowi Nadzoru Budowlanego. Jeśli to nic nie da, można (albo równocześnie z tamtym postępowaniem) wystosować do sąsiada oficjalne pismo wzywające go do zaniechania tych naruszeń i obniżenia ogrodzenia, zastrzegając, iż jeśli tego nie zrobi, zostanie wszczęte przeciwko niemu postępowanie sądowe łącznie z dochodzeniem odszkodowania. Dobrze uargumentowane i poparte licznymi przepisami, orzecznictwem pismo może sprawić, że sąsiad przemyśli sprawę i nie będzie chciał mieć takich problemów. Jeśli zaś to nie zadziała, to niestety zostaje jedynie skierowanie pozwu do sądu. Innych możliwości nie widzę.

Rozumiem Pani chęć uniknięcia postępowania sądowego, które jest często kosztowne i długotrwałe, jednakże może być tak, że na własną rękę Pani nie uda się go powstrzymać i będzie to konieczne.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »