Ograniczenie dostępu światła przez płot betonowy sąsiada

Sprawy sąsiedzkie należą do spraw trudnych i budzących wiele emocji. Często dochodzi do różnych sporów i nieporozumień, które trudno zażegnać i zakończyć. Sprawa przez Panią przedstawiona nie należy do łatwych i jednoznacznych.

Płot betonowy a prawo budowlane

Wielka szkoda, że w planie uchwalonym przez gminę nie ma zastrzeżeń dotyczących tej kwestii. Często właśnie są tam zapisy zabraniające stawiania płotów całkowicie zasłaniających widok. Taka droga byłaby może najprostsza i najszybsza.

Pierwsza kwestia to zbadanie, czy sąsiad nie naruszył przepisów Prawa budowlanego. Zasadniczo postawienie ogrodzenia pozostaje poza Prawem budowlanym, nie ma obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę ogrodzenia ani też dokonywania zgłoszenia. Istnieje jednakże pewien dość istotny wyjątek. Otóż zgodnie z art. 30 ust 1 pkt 3 Prawa budowlanego wymagane jest zgłoszenie budowy ogrodzenia o wysokości ponad 2,2 m. Napisała Pani, że ogrodzenie ma ponad 2 metry. Jeśli jego wysokość przekracza 2,2 m, niezbędne było jego zgłoszenie, w przeciwnym wypadku czyn ten stanowi samowolę budowlaną. Tak więc jeśli chciałaby Pani w jakiś sposób przeciwdziałać budowie takiego płotu, warto zastanowić się nad zgłoszeniem tej sprawy powiatowemu inspektorowi Nadzoru Budowlanego. Powiatowy inspektor powinien wszcząć postępowanie celem ustalenia, czy działania właściciela są zgodne z przepisami prawa. Możliwe że znajdzie jeszcze jakieś inne nieprawidłowości dotyczące tej budowy. Jest to metoda dla Pani najprostsza i nie generuje żadnych kosztów. Wówczas to powiatowy inspektor miałby na sobie ciężar prowadzenia postępowania i powinien sprawdzić, jak wygląda sytuacja. Dlatego na początek zalecam napisanie prośby o wszczęcie postępowania w tej kwestii i udanie się do inspektoratu Nadzoru Budowlanego celem zasięgnięcia informacji w tej sprawie.

Zobacz też: Ogrodzenie sąsiada na mojej działce

Postępowanie cywilne z powodu ograniczenia dostępu światła przez sąsiada

Jeśli tą drogą nic Pani nie wskóra, niestety nie ma za bardzo innych prawnych możliwości jak skierowanie sprawy na drogę postępowania cywilnego. Należy się teraz odwołać do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) związanych z tak zwanym prawem sąsiedzkim. Otóż w art. 144 K.c. zawarto zapis, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. To podstawowy przepis dotyczący prawa sąsiedzkiego. Prawo sąsiedzkie to zespół przepisów prawa cywilnego regulujących wykonywanie własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich. Mają one za zadanie zapobieganie konfliktom. Należy korzystać z nieruchomości w taki sposób, aby nie stanowiło to niedopuszczalnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Takie oddziaływanie może przybrać różne postaci, m.in. zakłócenie przebywania na swojej nieruchomości bez znoszenia niewygód.

Właściciel sąsiedniej nieruchomości powinien w sposób bierny znosić oddziaływanie od sąsiada, ale w określonym stopniu, chyba że jest to szykana, czyli umyślnie szkodzi innym osobom (ale jest to trudne do wykazania). Oddziaływania nieruchomości sąsiedniej nie powinny wykraczać poza przeciętną miarę, którą wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Takie oddziaływanie określa się jako immisję – mogą być one bezpośrednie i pośrednie. Immisje bezpośrednie to skierowanie na inną nieruchomość określonych substancji, np. woda, pyły, ścieki i są one bezwzględnie zakazane. Immisje pośrednie mogą być materialne i niematerialne, pierwsze to np. gazy czy dymy, a niematerialne mogą oddziaływać np. na sferę psychiki. Immisje negatywne polegają na przeszkadzaniu w dostępie, przenikaniu pewnych dóbr z otoczenia, np. właśnie światła, powietrza czy widoku.

Przeczytaj też: Zacienianie działki sąsiada

Nadmierne zacienienie przez płot betonowy

Tak więc można uznać, że ten wysoki betonowy płot może stanowić immisję pośrednią negatywną, gdyż powoduje nadmierne zacienienie i wykracza ponad przeciętną miarę. W takiej sytuacji przysługiwałoby Pani powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z tym przepisem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu mogłaby więc Pani zwrócić się do sądu z żądaniem obniżenia ogrodzenia i powołać się na fakt, iż obecny mur powoduje zacienienie i w znacznym stopniu ogranicza widoczność.

Istnieje pewne orzeczenie Sądu Najwyższego, które warto tu przywołać, z dnia 14.05.2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00), zgodnie z którym „art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do «powrotu» zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Zobacz również: Gmina zrobiła drogę na mojej działce

Spór sąsiedzki – spór w sądzie

Jeśli nie zostały naruszone przepisy Prawa budowlanego, to taki spór będzie traktowany jako spór sąsiedzki w postępowaniu przed sądem powszechnym. Dodatkowo, jeśli to zakłócenie korzystania z nieruchomości wywołuje szkodę, np. w postaci obniżenia wartości działki, można domagać się jej naprawienia na podstawie art. 415 K.c. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17.12.2008 r. (sygn. akt I CSK 191/08) „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela”.

Tak więc, podsumowując, oto możliwości – po pierwsze, przedstawić sprawę powiatowemu inspektorowi Nadzoru Budowlanego. Jeśli to nic nie da, można (albo równocześnie z tamtym postępowaniem) wystosować do sąsiada oficjalne pismo wzywające go do zaniechania tych naruszeń i obniżenia ogrodzenia, zastrzegając, iż jeśli tego nie zrobi, zostanie wszczęte przeciwko niemu postępowanie sądowe łącznie z dochodzeniem odszkodowania. Dobrze uargumentowane i poparte licznymi przepisami, orzecznictwem pismo może sprawić, że sąsiad przemyśli sprawę i nie będzie chciał mieć takich problemów. Jeśli zaś to nie zadziała, to niestety zostaje jedynie skierowanie pozwu do sądu. Innych możliwości nie widzę.

Rozumiem Pani chęć uniknięcia postępowania sądowego, które jest często kosztowne i długotrwałe, jednakże może być tak, że na własną rękę Pani nie uda się go powstrzymać i będzie to konieczne.

Przeczytaj również: Zgoda sąsiada na okno

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14.05.2002 r. sygn. akt V CKN 1021/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.