Ważność umowy najmu po zmianie właściciela

Umowa najmu

Przystępując do odpowiedzi, należy w pierwszej kolejności odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”), w zakresie, w jakim regulują one umowę najmu. W szczególności zacytować należy sam przepis definiujący umowę najmu. Kwestię tę reguluje art. 659 K.c., który stanowi, że:

„Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”

Jak wynika literalnie z powyższej definicji, art. 659 § 1 K.c. nie wymaga, by wynajmujący był właścicielem rzeczy. Dla ważności umowy najmu wystarczające jest bowiem, by wynajmujący zobowiązał się oddać najemcy rzecz do używania. Takie stanowisko przyjmowane jest również w orzecznictwie sądowym.

W tym miejscu należy wskazać w szczególności na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60. W rozstrzygnięciu tym Sąd Najwyższy wprost przyjął, że „spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy najmu nie stoi na przeszkodzie fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem przedmiotu najmu. Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu” (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60).

Zapatrywanie powyższe jest również akceptowane w nowszym orzecznictwie. Tytułem przykładu można podać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., w którym przyjęto, że „fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, co więcej, że nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do tej rzeczy, nie powoduje nieważności umowy” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., sygn VI ACa 885/14).

Zobacz też: Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Zmiana właściciela a ważność umowy najmu

Odpowiadając zatem na pytanie należy stwierdzić, że sam fakt, iż wynajmujący nie jest już właścicielem nieruchomości, sam w sobie nie przekreśla ważności zawartej umowy najmu. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, obowiązki stron w takiej sytuacji wynikają z samej umowy najmu, a nie z prawa własności.

Okoliczność tę podkreślił Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 21 lutego 2011 r., sygn. akt II CA 67/11, stwierdzając, że „wynajmujący nie tylko nie musi być właścicielem rzeczy, ale nawet nie musi legitymować się żadnym do niej prawem – wystarczy dla spełnienia jego zobowiązania, by rzecz tę udostępnił najemcy”.

Jeżeli wynajmujący nie udostępni nieruchomości, to nie wykonuje on swojego zobowiązania prawidłowo, ale umowa dalej jest zawarta i ważna, dopóki któraś ze stron jej nie zakończy. Najemca może wtedy realizować swoje roszczenia wynikające z tej umowy, np. wypowiedzieć umowę, odstąpić od umowy, powoływać się na wady prawne etc. Jako przykład porównawczy podam umowę sprzedaży. Jeżeli kupujący weźmie rzecz i nie zapłaci, to umowa dalej jest ważna, ale sprzedawcy przysługuje prawo żądania ceny.

Natomiast właściciel ma swoje roszczenia wobec najemcy, który bezprawnie korzysta z jego rzeczy, np. powództwo o zaniechanie naruszeń prawa własności, powództwo o wydanie rzeczy czy powództwo o bezumowne korzystanie z rzeczy. Nie są one jednak oparte na umowie najmu, gdyż nowy właściciel nie jest jej stroną.

Gdyby jednak nieruchomość była zbywana w drodze umowy, to nowy właściciel mógłby wejść w ten stosunek najmu z mocy prawa (art. 678 K.c.). W Pana jednak sytuacji nie znajdzie on zastosowania.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.