Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ważność umowy najmu po zmianie właściciela

Autor: Michał Soćko • Opublikowane: 2018-10-15

Na mocy wyroku sądu o podziale majątku zmienił się właściciel hali, która jest wynajmowana. Zatem obecnie w umowie najmu hali są nieaktualne postanowienia o właścicielu nieruchomości. Wynajmujący utracił bowiem prawo do nieruchomości (jest wzmianka w księdze wieczystej, a niedługo będzie wpis). Czy taka umowa najmu jest więc ważna i ewentualnie na jakiej podstawie? Najemca upiera się, że musi płacić poprzedniemu właścicielowi, naruszając tym prawo własności obecnego właściciela. Oczywiście najemca został poinformowany o zmianie właściciela (ustnie oraz pisemnie) i równocześnie został poproszony o zaprzestanie płacenia na podstawie tej umowy.

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

Przystępując do odpowiedzi, należy w pierwszej kolejności odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”), w zakresie, w jakim regulują one umowę najmu. W szczególności zacytować należy sam przepis definiujący umowę najmu. Kwestię tę reguluje art. 659 K.c., który stanowi, że:

Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”

Jak wynika literalnie z powyższej definicji, art. 659 § 1 K.c. nie wymaga, by wynajmujący był właścicielem rzeczy. Dla ważności umowy najmu wystarczające jest bowiem, by wynajmujący zobowiązał się oddać najemcy rzecz do używania. Takie stanowisko przyjmowane jest również w orzecznictwie sądowym.

W tym miejscu należy wskazać w szczególności na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60. W rozstrzygnięciu tym Sąd Najwyższy wprost przyjął, że „spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy najmu nie stoi na przeszkodzie fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem przedmiotu najmu. Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu” (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zapatrywanie powyższe jest również akceptowane w nowszym orzecznictwie. Tytułem przykładu można podać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., w którym przyjęto, że „fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, co więcej, że nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do tej rzeczy, nie powoduje nieważności umowy” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., sygn VI ACa 885/14).

Odpowiadając zatem na pytanie należy stwierdzić, że sam fakt, iż wynajmujący nie jest już właścicielem nieruchomości, sam w sobie nie przekreśla ważności zawartej umowy najmu. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, obowiązki stron w takiej sytuacji wynikają z samej umowy najmu, a nie z prawa własności.

Okoliczność tę podkreślił Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 21 lutego 2011 r., sygn. akt II CA 67/11, stwierdzając, że „wynajmujący nie tylko nie musi być właścicielem rzeczy, ale nawet nie musi legitymować się żadnym do niej prawem – wystarczy dla spełnienia jego zobowiązania, by rzecz tę udostępnił najemcy”.

Jeżeli wynajmujący nie udostępni nieruchomości, to nie wykonuje on swojego zobowiązania prawidłowo, ale umowa dalej jest zawarta i ważna, dopóki któraś ze stron jej nie zakończy. Najemca może wtedy realizować swoje roszczenia wynikające z tej umowy, np. wypowiedzieć umowę, odstąpić od umowy, powoływać się na wady prawne etc. Jako przykład porównawczy podam umowę sprzedaży. Jeżeli kupujący weźmie rzecz i nie zapłaci, to umowa dalej jest ważna, ale sprzedawcy przysługuje prawo żądania ceny.

Natomiast właściciel ma swoje roszczenia wobec najemcy, który bezprawnie korzysta z jego rzeczy, np. powództwo o zaniechanie naruszeń prawa własności, powództwo o wydanie rzeczy czy powództwo o bezumowne korzystanie z rzeczy. Nie są one jednak oparte na umowie najmu, gdyż nowy właściciel nie jest jej stroną.

Gdyby jednak nieruchomość była zbywana w drodze umowy, to nowy właściciel mógłby wejść w ten stosunek najmu z mocy prawa (art. 678 K.c.). W Pana jednak sytuacji nie znajdzie on zastosowania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Jak przekazać mieszkanie znajomej?

Jestem żonaty, ale mam z żoną rozdzielność majątkową. Chciałbym darować mieszkanie mojej znajomej, która również jest mężatką. Mieszkanie zakupiłem po ustanowieniu rozdzielności majątkowej z moich środków finansowych. Jak przekazać to mieszkanie znajomej?

Rodzice chcą żebym się wyprowadził

Wiele lat temu moi rodzice oddali mi część domu (nie mam na to dokumentów). Mam własne liczniki na media. Swoją część domu wyremontowałem i zmieniłem cały dach również na części rodziców. Teraz rodzice chcą żebym się wyprowadził lub mam im płacić 1000 zł miesięcznie. Dodam, że na co dzień mieszkam i pracuję za granicą. Jakie mam prawa? Co mogę zrobić w takiej sytuacji?

Umowa użyczenia domu z terminem wypowiedzenia

Córka kupiła dom. Ponieważ jednak w nim nie mieszka, chciałaby nam go przekazać nieodpłatnie do korzystania. W zamian my opiekowalibyśmy się domem, dokonywali drobnych napraw, pielęgnowali ogród itp. Córka chciałaby nas w tym domu zameldować. Jaka umowa byłaby odpowiednia, aby wszystko odbyło się legalnie? Co będzie, jeśli córka za jakiś czas zmieni zdanie – czy będzie mogła nas wyrzucić?

Zarzut zniszczenia przedmiotu przy wykonywaniu usługi i brak zapłaty

Od paru lat prowadzę warsztat spawalniczy. W ramach tej działalności wykonałem usługę spawania połamanego krzesełka barowego. Krzesełko było używane, widoczne były ślady tego użytkowania. Po odkręceniu siedziska zespawałem złamania. Już przy odbiorze klientka zgłosiła, że krzesełko zostało zniszczone przy wykonywaniu usługi – twierdziła, że było ono nowe. Klientka nie zapłaciła za usługę. Po dwóch dniach ponownie przywiozła krzesełko, rzuciła je na betonowe podłoże i zażądała odkupienia nowego. Teraz mąż klientki ciągle mi się odgraża, a za usługę nadal nie zapłacono.

Bezterminowa umowa przechowania

Ponad rok temu na podstawie bezpłatnej, bezterminowej umowy przechowania wyraziłam zgodę na przechowanie u mnie w domu mebli biurowych. Meble należą do spółki, która jest obecnie w likwidacji. Cztery miesiące temu wystąpiłam po raz pierwszy do likwidatora spółki z pismem, aby zabrał meble z mojego domu. Niestety pismo nie spowodowało żadnej reakcji. Potem wysłałam jeszcze kilka pism, ale żadne nie odniosło skutku. Czy w takiej sytuacji mogę złożyć pozew do sądu, który nakaże odebranie mebli z mojego domu?

Jak wycofać się z niekorzystnej umowy z operatorem telekomunikacyjnym, nie będąc konsumentem?

Jestem dyrektorką szkoły, pragnę rozwiązać umowę zawartą na odległość między przedsiębiorcami. Podczas rozmowy telefonicznej przedstawiciel firmy telekomunikacyjnej, wprowadzając mnie w błąd, wskazał na możliwość zwiększenia szybkości przesyłu danych w sieci dla szkoły przy jednoczesnym zakupie po preferencyjnych cenach laptopa i rutera. Mimo moich próśb o odłożenie tej rozmowy, gdyż byłam ograniczona czasowo (egzamin poprawkowy), przedstawiciel handlowy nalegał. Twierdził, że to potrwa 2-3 minuty. Świadkiem długotrwałego nagabywania mnie i moich wielu wątpliwości była sekretarz szkoły i nauczyciel czekający na pracę w komisji egzaminacyjnej. Do tego kurier, który dostarczył umowę, spieszył się i nalegał na szybkie podpisanie, prześledziłam ją więc w pośpiechu i podpisałam. Jak wybrnąć z tej sytuacji?

Odmowa naprawy gwarancyjnej samochodu

Otrzymałem odmowę naprawy gwarancyjnej samochodu. Pismo z serwisu poniżej: „Uszkodzeniu uległa śruba koła pasowego wału korbowego, czym samym, a według operatora gwarancji, nie jest to element podlegający warunkom tej gwarancji ponieważ nie jest to jeden z wyliczonych w umowie elementów smarowanych silnika. W związku z powyższym naprawa samochodu może zostać wykonana tylko w sposób odpłatny”. Co mogę zrobić?

Zakup mieszkania i pozwolenie właścicielom na pozostanie - zabezpieczenie transakcji

Chciałam prosić o poradę w kwestii zabezpieczenia transakcji zakupu mieszkania. Mam zamiar kupić mieszkanie własnościowe, z wyodrębnioną KW. Jednak obecni właściciele proszą, bym pozwoliła im zostać do końca maja, bo wtedy otrzymają klucze do swojego nowego lokalu. Jednak akt notarialny chcą podpisać już teraz z uwagi na fakt, że nowe mieszkanie właśnie zaczynają już spłacać, a na stare też jeszcze mają końcówkę kredytu i jest im zbyt trudno to udźwignąć. Czy to jest bezpieczna transakcja i co mogę zrobić, jeśli okaże się, że oni nie zechcą się wyprowadzić z końcem maja? Czy istnieje prawny sposób na zabezpieczenie takiej transakcji? Dodam jeszcze, że ci państwo mają małe dziecko.



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »