Ważność umowy najmu po zmianie właściciela
• Autor: Michał Soćko
Na mocy wyroku sądu o podziale majątku zmienił się właściciel hali, która jest wynajmowana. Zatem obecnie w umowie najmu hali są nieaktualne postanowienia o właścicielu nieruchomości. Wynajmujący utracił bowiem prawo do nieruchomości (jest wzmianka w księdze wieczystej, a niedługo będzie wpis). Czy taka umowa najmu jest więc ważna i ewentualnie na jakiej podstawie? Najemca upiera się, że musi płacić poprzedniemu właścicielowi, naruszając tym prawo własności obecnego właściciela. Oczywiście najemca został poinformowany o zmianie właściciela (ustnie oraz pisemnie) i równocześnie został poproszony o zaprzestanie płacenia na podstawie tej umowy.
Umowa najmu
Przystępując do odpowiedzi, należy w pierwszej kolejności odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”), w zakresie, w jakim regulują one umowę najmu. W szczególności zacytować należy sam przepis definiujący umowę najmu. Kwestię tę reguluje art. 659 K.c., który stanowi, że:
„Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”
Jak wynika literalnie z powyższej definicji, art. 659 § 1 K.c. nie wymaga, by wynajmujący był właścicielem rzeczy. Dla ważności umowy najmu wystarczające jest bowiem, by wynajmujący zobowiązał się oddać najemcy rzecz do używania. Takie stanowisko przyjmowane jest również w orzecznictwie sądowym.
W tym miejscu należy wskazać w szczególności na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60. W rozstrzygnięciu tym Sąd Najwyższy wprost przyjął, że „spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy najmu nie stoi na przeszkodzie fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem przedmiotu najmu. Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu” (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60).
Zapatrywanie powyższe jest również akceptowane w nowszym orzecznictwie. Tytułem przykładu można podać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., w którym przyjęto, że „fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, co więcej, że nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do tej rzeczy, nie powoduje nieważności umowy” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., sygn VI ACa 885/14).
Zobacz też: Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
Zmiana właściciela a ważność umowy najmu
Odpowiadając zatem na pytanie należy stwierdzić, że sam fakt, iż wynajmujący nie jest już właścicielem nieruchomości, sam w sobie nie przekreśla ważności zawartej umowy najmu. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, obowiązki stron w takiej sytuacji wynikają z samej umowy najmu, a nie z prawa własności.
Okoliczność tę podkreślił Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 21 lutego 2011 r., sygn. akt II CA 67/11, stwierdzając, że „wynajmujący nie tylko nie musi być właścicielem rzeczy, ale nawet nie musi legitymować się żadnym do niej prawem – wystarczy dla spełnienia jego zobowiązania, by rzecz tę udostępnił najemcy”.
Jeżeli wynajmujący nie udostępni nieruchomości, to nie wykonuje on swojego zobowiązania prawidłowo, ale umowa dalej jest zawarta i ważna, dopóki któraś ze stron jej nie zakończy. Najemca może wtedy realizować swoje roszczenia wynikające z tej umowy, np. wypowiedzieć umowę, odstąpić od umowy, powoływać się na wady prawne etc. Jako przykład porównawczy podam umowę sprzedaży. Jeżeli kupujący weźmie rzecz i nie zapłaci, to umowa dalej jest ważna, ale sprzedawcy przysługuje prawo żądania ceny.
Natomiast właściciel ma swoje roszczenia wobec najemcy, który bezprawnie korzysta z jego rzeczy, np. powództwo o zaniechanie naruszeń prawa własności, powództwo o wydanie rzeczy czy powództwo o bezumowne korzystanie z rzeczy. Nie są one jednak oparte na umowie najmu, gdyż nowy właściciel nie jest jej stroną.
Gdyby jednak nieruchomość była zbywana w drodze umowy, to nowy właściciel mógłby wejść w ten stosunek najmu z mocy prawa (art. 678 K.c.). W Pana jednak sytuacji nie znajdzie on zastosowania.
Przykłady
Magazyn po rozwodzie
Anna i Marek rozwiedli się po 20 latach małżeństwa. W podziale majątku sąd przyznał Markowi magazyn, który od kilku lat był wynajmowany firmie kurierskiej. Umowa najmu została zawarta jeszcze przez Annę, która jako dotychczasowy właściciel widniała w niej jako wynajmująca. Mimo że najemca został powiadomiony o zmianie właściciela i nowym numerze konta bankowego, przez kilka miesięcy dalej przelewał czynsz na konto Anny, twierdząc, że „taką ma umowę”. Marek złożył powództwo o bezumowne korzystanie z jego rzeczy, żądając zarówno wydania nieruchomości, jak i zapłaty za czas, gdy najemca ignorował zmianę właściciela. Sąd przyznał mu rację – umowa najmu nie była nieważna, ale najemca naruszał prawa właścicielskie Marka.
Sklep spożywczy w kamienicy
Starszy pan Józef wynajmował lokal pod sklep spożywczy od swojego przyjaciela, który zmarł. Spadkobiercą został jego syn, który odziedziczył kamienicę. Umowa najmu nie została formalnie aneksowana, a czynsz nadal trafiał na konto ojca, do którego syn nie miał już dostępu. Mimo pisemnych wezwań do zmiany danych i podania nowego rachunku, Józef upierał się, że „bez aneksu nic nie może zrobić”. Nowy właściciel wniósł pozew o bezumowne korzystanie z lokalu i wygrał. Sąd wskazał, że umowa pozostała ważna, ale skoro najemca był poinformowany o zmianie właściciela, powinien był respektować nowe uprawnienia właściciela i regulować czynsz zgodnie z jego instrukcją.
Hala produkcyjna w firmie rodzinnej
Rodzinna firma Kowalskich dzierżawiła halę produkcyjną należącą do ich ciotki. Kiedy kobieta przekazała ją swojej córce w drodze darowizny, ta poinformowała najemców o zmianie właściciela i poprosiła o aktualizację umowy. Firma nie zrobiła tego, a płatności nadal kierowała do ciotki. Po kilku miesiącach nowa właścicielka wszczęła postępowanie sądowe, domagając się zaprzestania bezprawnego korzystania z hali oraz zapłaty zaległych kwot. Firma argumentowała, że „nie miała formalnej podstawy” do zapłaty na inne konto. Sąd uznał umowę za ważną, ale stwierdził, że najemca naruszył prawo własności, działając w złej wierze, mimo jasnych i udokumentowanych informacji o zmianie właściciela.
Podsumowanie
Umowa najmu pozostaje ważna nawet po zmianie właściciela nieruchomości, o ile nie została skutecznie wypowiedziana przez strony. Kluczowe jest jednak, by najemca respektował prawo własności nowego właściciela i kierował się zasadami dobrej wiary. Płatność czynszu do osoby, która nie ma już tytułu prawnego do nieruchomości, może skutkować roszczeniami o bezumowne korzystanie z rzeczy. W przypadku sporu, sądy podkreślają, że choć właściciel nie musi być stroną umowy najmu, ma pełne prawo domagać się ochrony swojego prawa własności i należnych świadczeń, gdy umowa jest ignorowana lub wykorzystywana w sposób sprzeczny z aktualnym stanem prawnym.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie najmu, zmiany właściciela nieruchomości lub innej kwestii cywilnej? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Doświadczeni prawnicy udzielą Ci konkretnej i rzetelnej odpowiedzi, dopasowanej do Twojej sytuacji. Zadaj pytanie już teraz i poznaj swoje prawa.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., sygn VI ACa 885/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Soćko
Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.
Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
» Dodanie partnera jako współwłaściciela nieruchomości, jakie są możliwości i formalności?
» Przeniesienie własności nieruchomości jako zabezpieczenie pożyczki, kroki prawne w przypadku braku spłaty
» Samochód po przejściach – jak odzyskać pieniądze za auto z ukrytą wadą?
» Oskarżenie o używanie nielegalnego oprogramowania, jak się bronić?
» Spór o uszkodzenie wynajętego samochodu, jak bronić się przed nieuczciwymi praktykami?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie » - Zakup garażu na dzierżawionym terenie
- Zerwanie umowy z operatorem telekomunikacyjnym z powodu zmiany miejsca zamieszkania
- Zobowiązanie do opuszczenia mieszkania 14 dni po sprzedaży
- Umowa użyczenia mieszkania między matką a dzieckiem
- Odstąpienie od umowy kupna samochodu na fakturę VAT
- Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
