Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ważność umowy najmu po zmianie właściciela

Michał Soćko • Opublikowane: 2018-10-15

Na mocy wyroku sądu o podziale majątku zmienił się właściciel hali, która jest wynajmowana. Zatem obecnie w umowie najmu hali są nieaktualne postanowienia o właścicielu nieruchomości. Wynajmujący utracił bowiem prawo do nieruchomości (jest wzmianka w księdze wieczystej, a niedługo będzie wpis). Czy taka umowa najmu jest więc ważna i ewentualnie na jakiej podstawie? Najemca upiera się, że musi płacić poprzedniemu właścicielowi, naruszając tym prawo własności obecnego właściciela. Oczywiście najemca został poinformowany o zmianie właściciela (ustnie oraz pisemnie) i równocześnie został poproszony o zaprzestanie płacenia na podstawie tej umowy.

Michał Soćko

»Wybrane opinie klientów

Szanowna Pani, bardzo dziękuję za wyczerpującą i konstruktywną odpowiedź. Jestem w stu procentach usatysfakcjonowana. W przypadku pojawienia się jeszcze jakiś pytań co do w/w kwestii pozwolę sobie jeszcze raz zwrócić się z pytaniem. W przyszłości, jeżeli będę musiała skorzystać ponownie z porady z pewnością zwrócę się do Państwa. Pozdrawiam 
Monika, 45 lat
Z państwa oferty już wcześnie korzystałam, uważam że jesteście profesjonalistami. Ważne dla mnie jest to, że można zadać dodatkowe pytanie gdy jest taka konieczność.
Janina
Poradę prawną oceniam bardzo dobrze. Ze względu na zawiłość problemu mam wrażenie że na początku mieliśmy trudność ze zrozumieniem się ale dzięki możliwości skorzystania z dodatkowych pytań wszystkie niejasności zostały wyjaśnione. Polecam !
Aneta
Z serwisem wspolpracowalem juz kilka razy. Tym razem mialem przyjemnosc pracowac z Panem Michalem ktory pomogl mi odrzucic przedawniony dlug. Skontaktowala sie ze mna jedna z firm windykacyjnych ktora chciala wyegzekwowac dlug z 1999 r. Pan Michal nie tylko doradzil mi w jaki sposob mam z nimi rozmawiac ale przygotowal takze pismo ktore poskutkowalo zaniechaniem przez ta firme wszystkich dzialan windykacyjnych. Cala usluga byla kompleksowa, szybka i profesjonalna. Do tego przystepna cenowo.
Paweł, 42 lata
Otrzymałam odpowiedź satysfakcjonującą, niestety, urząd, w którym toczy się sprawa, ma swoją własną interpretację na każdy dowód składany przez właścicieli przeciwko lokatorom. Generalnie wszyscy już wiemy z toku naszej sprawy, że prawo polskie broni niechcianych lokatorów, a utrudnia życie właścicielom. Prawo powinno być po stronie właściciela, jak w wielu krajach europejskich, gdzie ceni się własność prywatną.
Maria

Przystępując do odpowiedzi, należy w pierwszej kolejności odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”), w zakresie, w jakim regulują one umowę najmu. W szczególności zacytować należy sam przepis definiujący umowę najmu. Kwestię tę reguluje art. 659 K.c., który stanowi, że:

Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”

Jak wynika literalnie z powyższej definicji, art. 659 § 1 K.c. nie wymaga, by wynajmujący był właścicielem rzeczy. Dla ważności umowy najmu wystarczające jest bowiem, by wynajmujący zobowiązał się oddać najemcy rzecz do używania. Takie stanowisko przyjmowane jest również w orzecznictwie sądowym.

W tym miejscu należy wskazać w szczególności na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60. W rozstrzygnięciu tym Sąd Najwyższy wprost przyjął, że „spełnieniu świadczenia wynikającego z umowy najmu nie stoi na przeszkodzie fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem przedmiotu najmu. Jeśli niewłaściciel spełnił swe świadczenia, najemca nie może się uchylić od wzajemnego świadczenia wynikającego z umowy na tej podstawie, że wynajmujący nie był uprawniony do dysponowania przedmiotem najmu” (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt III CR 806/60).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zapatrywanie powyższe jest również akceptowane w nowszym orzecznictwie. Tytułem przykładu można podać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., w którym przyjęto, że „fakt, że wynajmujący nie jest właścicielem rzeczy wynajmowanej, co więcej, że nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do tej rzeczy, nie powoduje nieważności umowy” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., sygn VI ACa 885/14).

Odpowiadając zatem na pytanie należy stwierdzić, że sam fakt, iż wynajmujący nie jest już właścicielem nieruchomości, sam w sobie nie przekreśla ważności zawartej umowy najmu. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, obowiązki stron w takiej sytuacji wynikają z samej umowy najmu, a nie z prawa własności.

Okoliczność tę podkreślił Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 21 lutego 2011 r., sygn. akt II CA 67/11, stwierdzając, że „wynajmujący nie tylko nie musi być właścicielem rzeczy, ale nawet nie musi legitymować się żadnym do niej prawem – wystarczy dla spełnienia jego zobowiązania, by rzecz tę udostępnił najemcy”.

Jeżeli wynajmujący nie udostępni nieruchomości, to nie wykonuje on swojego zobowiązania prawidłowo, ale umowa dalej jest zawarta i ważna, dopóki któraś ze stron jej nie zakończy. Najemca może wtedy realizować swoje roszczenia wynikające z tej umowy, np. wypowiedzieć umowę, odstąpić od umowy, powoływać się na wady prawne etc. Jako przykład porównawczy podam umowę sprzedaży. Jeżeli kupujący weźmie rzecz i nie zapłaci, to umowa dalej jest ważna, ale sprzedawcy przysługuje prawo żądania ceny.

Natomiast właściciel ma swoje roszczenia wobec najemcy, który bezprawnie korzysta z jego rzeczy, np. powództwo o zaniechanie naruszeń prawa własności, powództwo o wydanie rzeczy czy powództwo o bezumowne korzystanie z rzeczy. Nie są one jednak oparte na umowie najmu, gdyż nowy właściciel nie jest jej stroną.

Gdyby jednak nieruchomość była zbywana w drodze umowy, to nowy właściciel mógłby wejść w ten stosunek najmu z mocy prawa (art. 678 K.c.). W Pana jednak sytuacji nie znajdzie on zastosowania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »