Sprzedaż działki z garażami w dzierżawie

Dochody z dzierżawy garaży do dnia sprzedaży

Do chwili sprzedaży działki przychodem właścicieli jest czynsz otrzymywany od osób korzystających z części gruntu pod garaże. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami są zasadniczo otrzymane albo postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że podatek rozlicza się od faktycznie należnego i uzyskiwanego czynszu, a nie od samego faktu istnienia umów.

Jeżeli dzierżawa jest prowadzona prywatnie, poza działalnością gospodarczą, obecnie nie rozlicza się jej przez dawny formularz PIT-5. Przychody z prywatnego najmu i dzierżawy osób fizycznych rozlicza się według zasad przewidzianych dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli jednak wynajmowanie lub dzierżawienie gruntu jest elementem działalności gospodarczej, sposób rozliczenia zależy od formy opodatkowania tej działalności.

Po przeniesieniu własności działki czynsz należny za okres po sprzedaży powinien przypadać już nabywcy, o ile strony umowy sprzedaży nie uregulują rozliczeń inaczej. W praktyce warto w akcie notarialnym precyzyjnie wskazać, od jakiego dnia nabywca przejmuje pożytki z nieruchomości oraz obowiązki wobec dzierżawców.

PIT od sprzedaży działki nabytej wiele lat wcześniej

Przy sprzedaży prywatnej nieruchomości kluczowy jest art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega PIT, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, i nie jest dokonywana w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Jeżeli działka została nabyta w 1999 r., termin pięcioletni już upłynął. W typowej sytuacji sprzedaż takiej działki z majątku prywatnego nie powoduje więc obowiązku zapłaty PIT od samego zbycia. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, czy w chwili sprzedaży na działce nadal trwają umowy dzierżawy, czy wcześniej zostaną wypowiedziane.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: podatek od sprzedaży nieruchomości oraz podatek od czynszu dzierżawnego. Brak PIT od sprzedaży po upływie 5 lat nie zwalnia z rozliczenia czynszu uzyskanego do dnia sprzedaży. Jeżeli dodatkowo sprzedaż działki byłaby elementem zorganizowanej, powtarzalnej aktywności gospodarczej, ocena podatkowa mogłaby być inna.

Sprzedaż działki z garażami albo po usunięciu garaży

Z punktu widzenia PIT od prywatnej sprzedaży nieruchomości zasadniczo nie powinno być różnicy między sprzedażą działki z trwającymi umowami dzierżawy a sprzedażą po wcześniejszym rozwiązaniu tych umów. Skoro okres pięcioletni liczony od nabycia działki upłynął, sam sposób przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie tworzy na nowo obowiązku podatkowego od zbycia gruntu.

Różnica może mieć natomiast znaczenie cywilnoprawne i praktyczne. Sprzedaż z trwającymi umowami może być atrakcyjna dla kupującego, który chce uzyskiwać czynsz, ale może obniżać cenę, jeżeli nabywca chce szybko przeznaczyć działkę na inny cel. Wcześniejsze wypowiedzenie umów może uprościć sprzedaż, lecz wymaga zachowania terminów i warunków przewidzianych w umowach oraz w przepisach.

Warto też sprawdzić, czy garaże blaszane stanowią własność właścicieli działki, czy są nakładami dzierżawców. Jeżeli dzierżawcy ustawili garaże własnym kosztem, umowy powinny regulować sposób ich usunięcia, rozliczenia nakładów i termin wydania gruntu. Brak takich postanowień często prowadzi do sporów przy sprzedaży.

Co dzieje się z umowami dzierżawy po sprzedaży nieruchomości?

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio część przepisów o najmie. W razie zbycia rzeczy najętej albo dzierżawionej w czasie trwania umowy nabywca wstępuje w miejsce zbywcy. W praktyce oznacza to, że kupujący działkę staje się nowym wydzierżawiającym i przejmuje prawa oraz obowiązki wynikające z obowiązujących umów.

Nabywca może korzystać z uprawnień, które przysługiwały dotychczasowemu właścicielowi, w tym żądać czynszu za okres po nabyciu nieruchomości. Powinien też respektować treść umów, w szczególności okres dzierżawy, zasady wypowiedzenia, obowiązki dotyczące wydania gruntu i ewentualne postanowienia o rozliczeniu nakładów.

W interesie sprzedającego leży przekazanie kupującemu pełnych informacji o umowach: kopii dokumentów, danych dzierżawców, wysokości czynszu, terminów płatności, zaległości, kaucji oraz korespondencji dotyczącej wypowiedzeń albo sporów.

Czy nabywca może wypowiedzieć umowy dzierżawy?

Co do zasady nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę na podstawie przepisów o zbyciu rzeczy najętej, stosowanych odpowiednio do dzierżawy. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Trzeba zbadać, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy ma formę pisemną z datą pewną oraz czy grunt został wydany dzierżawcy.

Jeżeli umowa dzierżawy na czas oznaczony została zawarta na piśmie z datą pewną, a przedmiot dzierżawy został wydany dzierżawcy, nabywca nie może skorzystać ze szczególnego ustawowego uprawnienia do wypowiedzenia wynikającego ze zbycia rzeczy. Wtedy pozostają mu przede wszystkim te podstawy wypowiedzenia, które wynikają z samej umowy lub z innych przepisów.

Jeżeli takiej ochrony nie ma, nabywca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów ustawowych. Przy dzierżawie trzeba uwzględnić przepisy właściwe dla dzierżawy, a nie automatycznie przyjmować terminy najmu lokali lub rzeczy. Dla dzierżawy innej niż grunt rolny ustawowy termin wypowiedzenia w braku odmiennej umowy wynosi co do zasady sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Każdorazowo należy jednak ocenić treść konkretnej umowy i charakter oddanego gruntu.

Jeżeli umowy zawierają trzymiesięczny okres wypowiedzenia, nabywca jako następca wydzierżawiającego może powołać się na to postanowienie wtedy, gdy jest ono skuteczne i obejmuje daną sytuację. Przy umowach na czas oznaczony postanowienia o wypowiedzeniu powinny wskazywać przypadki, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne, albo w inny sposób jasno wynikać z umowy. Zbyt ogólna klauzula może być źródłem sporu.

Roszczenia dzierżawców po wcześniejszym wypowiedzeniu

Wypowiedzenie umowy zgodnie z prawem nie oznacza automatycznie obowiązku zapłaty odszkodowania. Dzierżawca, który twierdzi, że poniósł szkodę, musi wykazać jej powstanie, wysokość oraz związek z wcześniejszym zakończeniem korzystania z gruntu.

Istotny jest art. 679 Kodeksu cywilnego, stosowany odpowiednio do dzierżawy. Jeżeli wskutek wypowiedzenia przez nabywcę dzierżawca musi zwrócić przedmiot dzierżawy wcześniej, niż wynikałoby to z umowy, może kierować roszczenie odszkodowawcze do zbywcy. Dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę.

Ryzyko takich roszczeń można ograniczyć, jeżeli sprzedający przed transakcją prawidłowo wypowie umowy, uzyska porozumienia z dzierżawcami albo jasno ureguluje w akcie notarialnym, kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne spory dotyczące okresu sprzed sprzedaży.

Jak bezpiecznie przygotować sprzedaż?

Przed sprzedażą działki obciążonej umowami dzierżawy warto wykonać kilka praktycznych czynności. Po pierwsze, należy zebrać wszystkie umowy i aneksy oraz sprawdzić, czy mają datę pewną. Po drugie, trzeba ustalić, kto jest właścicielem garaży i czy istnieją zaległości w czynszu. Po trzecie, warto zdecydować, czy nieruchomość ma być sprzedana jako inwestycja z czynszem, czy jako grunt wolny od umów.

Jeżeli celem jest sprzedaż bez dzierżawców, bezpieczniejsze może być wcześniejsze wypowiedzenie umów albo zawarcie porozumień rozwiązujących. Jeżeli kupujący akceptuje trwające umowy, akt notarialny powinien zawierać jasne postanowienia o przekazaniu dokumentacji, rozliczeniu czynszu, kaucji i ewentualnych roszczeń.

W sprawach podatkowych należy oddzielnie udokumentować przychody z dzierżawy uzyskane do dnia sprzedaży. W sprawach cywilnych najważniejsza jest natomiast treść umów i sposób doręczenia wypowiedzeń. Dobrze przygotowana dokumentacja zwykle zapobiega sporom po transakcji.

FAQ

Czy sprzedaż działki z trwającą dzierżawą powoduje PIT?

Nie powinna powodować PIT od sprzedaży, jeżeli działka jest sprzedawana prywatnie po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia. Nadal trzeba jednak rozliczyć czynsz z dzierżawy uzyskany do dnia sprzedaży.

Czy trzeba wypowiedzieć umowy przed sprzedażą?

Nie zawsze. Działkę można sprzedać z obowiązującymi umowami dzierżawy, a nabywca wstąpi wtedy w miejsce dotychczasowego właściciela. Wypowiedzenie przed sprzedażą jest potrzebne głównie wtedy, gdy kupujący oczekuje nieruchomości wolnej od dzierżawców.

Czy kupujący może od razu usunąć garaże?

Nie powinien robić tego bez podstawy prawnej. Najpierw trzeba ustalić, kto jest właścicielem garaży, czy umowy nadal trwają oraz jaki termin wydania gruntu obowiązuje po wypowiedzeniu lub rozwiązaniu umów.

Czy trzymiesięczny okres wypowiedzenia z umowy zawsze wystarczy?

Nie zawsze. Przy umowach na czas oznaczony trzeba sprawdzić, czy klauzula wypowiedzenia jest skuteczna i obejmuje daną sytuację. Dodatkowo nabywca może być ograniczony, jeżeli umowa ma datę pewną i przedmiot dzierżawy został wydany dzierżawcy.

Kto odpowiada za szkodę dzierżawcy po wypowiedzeniu przez nabywcę?

Jeżeli nabywca wypowiada umowę po zakupie i dzierżawca musi zwrócić grunt wcześniej, niż wynikałoby to z umowy, roszczenie odszkodowawcze może być kierowane do zbywcy. Dzierżawca musi jednak wykazać szkodę, jej wysokość i związek z wypowiedzeniem.

Podsumowanie

Sprzedaż działki nabytej w 1999 r. z majątku prywatnego zasadniczo nie powoduje PIT od odpłatnego zbycia, niezależnie od tego, czy na gruncie nadal obowiązują umowy dzierżawy pod garaże. Do rozliczenia pozostaje czynsz uzyskany do dnia sprzedaży. Od strony cywilnej najważniejsze jest to, że nabywca wstępuje w istniejące umowy, ale jego możliwość wypowiedzenia zależy od treści dokumentów, daty pewnej, wydania gruntu i właściwych terminów wypowiedzenia. Przed transakcją warto uporządkować umowy, rozliczenia czynszu, własność garaży i odpowiedzialność za ewentualne roszczenia dzierżawców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.