Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż nieruchomości obciążonej umową dzierżawy a podatek

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-09-21

Posiadamy z żoną działkę od 1999 r., na której stoją tymczasowe garaże blaszane. Z najemcami garaży (są to osoby fizyczne) łączą nas umowy dzierżawy części działki na okresy 2- i 3-letnie. Oczywiście płacimy co miesiąc podatek PIT-5 od tych dochodów. Chcielibyśmy sprzedać tę działkę i stąd pytania: Jeśli sprzedamy działkę z tymi garażami (czyli jeszcze w czasie trwania umowy dzierżawy) lub też wypowiemy umowy i usuniemy garaże przed sprzedażą, jaki wpływ te dwa warianty będą mieć na obowiązek w podatku dochodowym? Czy nabywca nieruchomości, przejmując prawa z umów dzierżawy, może wcześniej wypowiedzieć te umowy bez ewentualnych roszczeń dzierżawców, skoro w umowach jest trzymiesięczny okres wypowiedzenia?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek
Fantastyczne rozwiązanie. Opinia, w mojej ocenie, wyczerpująca na zadane pytanie.Często pewne pytania nasuwają się stopniowo, po przeanalizowaniu otrzymanej opinii prawnej w kontekście własnego przypadku więc możliwość zadawania dodatkowych pytań jest wyjątkowo korzystna.Polecam wszystkim poszukujących pomocy prawnej.
Mariola
Dziękuję bardzo za szybkie i rzetelne odpowiedzi. Nie ukrywam że idąc tropem porad radcy prawnego ePorady24.pl, wiele spraw wyjaśniłam podejmując konkretne działania natomiast zaznajamiając się z tematem zniesienia współwłasności znalazłam sposób mający na celu zabezpieczenie naszych należności.
Gabriela
Wszystko sprawnie, szybko, fachowo! Dziękuję.
Anatolij, 42 lata, nauczyciel
Przedstawiona odpowiedź na mój problem wydaje się logiczna. Zobaczymy co się okaże \"w praniu\"
Krzysztof
Dostałam jasną odpowiedź na prawie wszystkie, nurtujące mnie pytania, popartą odniesieniem do odpowiednich przepisów prawa. Polecam.
Renata, 54 lata, nauczyciel
Bardzo dziękuję za szybkie uzyskanie porady. Być może po rozmowie z działem kadr u pracodawcy powstaną dodatkowe pytania. Wg mnie porada jest bardzo zrozumiała. Skorzystam z Państwa usługi w innym temacie.Bardzo dziękuję i serdecznie pozdrawiam.Anna
Anna, 67 lat, kierownik
Moja ocena jest wysoka. Uzyskałam poradę na miarę moich potrzeb i jestem bardzo zadowolona. I wiem jak zachować się w przyszłości aby zapewnić sobie zamieszkanie. 
Ewa
Bardzo dziękuję za poradę. Była ona wyczerpująca i pomocna. Chociaż ja jako laik niewiele wiedziałem w temacie to ta informacja uzyskana przez Pana Mecenasa wiele wniosła, a co najważniejsze wszystko potoczyło się tak jak opisał że może się stać. 
Bogusław
Ogólnie jestem bardzo zadowolony z porady, tylko czas oczekiwania na pierwsza odpowiedz był zbyt długi. Polecam
Patryk, 32 lata
Konkretna, zrozumiała dla mnie odpowiedz której nie mogłam uzyskać na innych portalach oraz od własnego adwokata prowadzącego moje inne sprawy, adwokata który chciał 2500 zł za zapoznanie się z aktami sprawy, by mógł dzielić mi właściwej odpowiedzi + 3000 tyś (netto) za założenie sprawy i reprezentacje mojej osoby. 
Magdalena, 34 lata
Pragne goraco podziekowac za przygotowanie pisma.Kilkakrotnie korzystalem juz z pomocy portalu i zawsze uslugi swiadczone sa na bardzo wysokim poziomie.Terminowosc, a przede wszystkim profesjonalizm w kazdym calu ,poparte litera prawa.Portal godny polecenia .Paweł
Paweł
Bardzo dziękuję za poradę.
Krystyna, technik ekonomista, 63 lata
Odpowiedź szybka i szczegółowa. Wszystko konkretnie i na temat. Polecam
Wioletta
Wszystko jest dla mnie jasne. Dziękuje
Andrzej, 66 lat, emeryt
Bardzo dziękuję za satysfakcjonująca mnie odpowiedź. Państwa wyjaśnienia okazały się dla mnie pomocne. 
Beata, nauczyciel, 55
Odpowiedzi wyczerpujące, cierpliwie przekazywane, a co najważniejsze pozwalające na skuteczne i satysfakcjonujące mnie załatwienie sprawy.
Izabela
Witam w odpowiedzi na Pańskie zapytanie przyznaje że jestem zadowolony z otrzymanej pomocy która była w pełni wyczerpująca ze względu na możliwość zadawania dodatkowych pytań.  
Janusz

W pierwszej kolejności odniosę się do dochodów uzyskiwanych z tytułu zawartych umów dzierżawy garaży. Otóż podstawą opodatkowania jest przychód uzyskany z tytułu otrzymywanego przez Państwa czynszu. W momencie przeniesienia własności nieruchomości na inna osobę, a tym samym przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy, obowiązek zapłaty umówionego czynszu na Państwa rzecz ustanie i tym samym nie będą zobowiązani Państwo do opłacania podatku z tego tytułu. Innymi słowy, zobowiązani są Państwo jedynie do zapłaty podatku dochodowego od faktycznie uzyskanego przychodu (otrzymanych lub przekazanych do dyspozycji środków), co wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeśli chodzi natomiast o kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym samego zbycia nieruchomości obciążonej umową dzierżawy, to zastosowanie będzie miał tu przepis art. 10 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:

[…]

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…).”

Jak czytamy w cytowanym przepisie, obowiązek zapłaty podatku dochodowego, w przypadku zbycia nieruchomości lub jej części, powstaje w sytuacji, jeśli jej nabycie lub wybudowanie nastąpiło przed upływem pięciu lat. W Państwa przypadku, w związku z tym iż nabycie nieruchomości (działki) nastąpiło w 1999 r., obowiązek podatkowy (z tytułu podatku dochodowego PIT) nie powstanie.

Reasumując zatem, dalsze funkcjonowanie umowy dzierżawy i garaży na nieruchomości nie powinno mieć żadnego wpływu na kwestię podatku dochodowego.

Przechodząc do możliwości wypowiedzenia umów dzierżawy przez nowego właściciela nieruchomości, wskazać należy, iż do umowy dzierżawy w przedmiotowym zakresie zastosowanie będą miały przepisy dotyczące najmu, a mianowicie art. 678 Kodeksu cywilnego:

Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

Jeśli zatem dojdzie do zbycia nieruchomości w czasie trwania umowy dzierżawy, to nabywca nieruchomości związany będzie co do zasady istniejącą umową, ale będzie uprawniony do jej wypowiedzenia z zachowaniem terminów ustawowych. Przepis ust. 2 cytowanego przepisu przewiduje jednak pewien wyjątek. Otóż, uprawnienie takie nie przysługuje nabywcy nieruchomości w przypadku, jeśli umowa zawarta została w formie pisemnej z datą pewną.

W myśl art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego – ustawowe terminy wypowiedzenia dzierżawy są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Należy mieć jednak na uwadze, iż w przypadku jeśli nabywca nieruchomości zdecyduje się skorzystać ze swojego uprawnienia do wypowiedzenia umowy, dzierżawca będzie mógł teoretycznie skorzystać z instytucji opisanej w art. 679 Kodeksu cywilnego i żądać naprawienia wynikłej z tego powodu szkody:

Art. 679. § 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.

§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.”

Tym niemniej to do dzierżawcy należeć będzie udowodnienie poniesienia i wysokości samej szkody.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem cywilnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Dług, który przerasta możliwości syna

Syn ma dług, który przerasta jego możliwości, i kilka drobniejszych. Chciałby złożyć do sądu wniosek o upadłość. Jakie musi spełnić warunki, jak napisać wniosek?

Wydłużenie terminu spłaty ze spadku

Mam wysoki dług z powodu spadku i chciałabym wydłużyć termin spłaty, co mogę zrobić? Suma, jaką muszę spłacić moim siostrom, jest ogromna. Nadmieniam, że mieszkam na stałe za granicą, dlatego w toczącej się sprawie spadkowej reprezentowana byłam przez prawnika. Cały proces trwał blisko 10 lat i zakończył się dla mnie bardzo niekorzystnie. Problem w tym, że mój pełnomocni – prawnik zaniedbał sprawę. W rozmowach telefonicznych zapewniał, że wszystko toczy się prawidłowo, zaś po kilku latach przestał odpowiadać na wysyłane wiadomości mailowe. Nic nie wiedziałam o zakończeniu sprawy ani o odbytej rozprawie w sądzie apelacyjnym i do dziś nie znam ostatecznego postanowienia sądu. Przez przypadek wiem, że termin spłaty mija za miesiąc. W tak krótkim czasie nie jestem w stanie zgromadzić wymaganej sumy, stad potrzeba przedłużenia terminu spłaty. I co mogę zrobić w związku z oszukańczym postępowaniem pełnomocnika? Mam wiele dowodów na jego kłamliwe postępowanie, ale nie wiem, gdzie to zgłosić.

Problem z wyprowadzką byłej żony

Mam problem z wyprowadzką byłej żony z mojego mieszkania. Jestem po prawomocnym rozwodzie. Mam mieszkanie, które kupiłem jeszcze przed ślubem. Była żona mieszka w nim już ponad rok od rozwodu i nie chce się wyprowadzić. Na dodatek nie uiszcza żadnych opłat. Sąd przy rozwodzenie nie rozstrzygnął o możliwości zajmowania przez nią tego mieszkania. Nie stać mnie dłużej na płacenie za media w tym mieszkaniu. Czy jeśli przestanę płacić i zakład energetyczny lub gazowy odetnie prąd lub gaz to podlegam pod art. 191 § 1a Kodeksu karnego?

Teściowie mieszkają w moim domu, jak doprowadzić do ich wyprowadzki?

Moi teściowie kupili dom 20 lat temu, tj. wyłożyli na niego środki, natomiast formalnie właścicielką została siostra teściowej (ona podpisała umowę we własnym imieniu, ona widniała w księdze wieczystej). Następnie na tej nieruchomości, z uwagi na długi teściów, ustanowiono hipotekę. Z powodu niespłaconych długów dom przejął wierzyciel. Moja mama nabyła ten dom właśnie od wierzyciela. To mama jest wpisana jako właściciel w księdze wieczystej nieruchomości. Mama zakupiła dom, uzyskując środki z kredytu. W domu mieszkam ja z narzeczoną oraz teściowie (przy czym zameldowana jest tylko teściowa). Dodać powinienem, że teściowie dawali mi środki na spłatę kredytu. Aktualnie chciałbym, żeby teściowie nie zamieszkiwali już w tym domu – rozwodzę się z ich córką. Nie została ustanowiona na rzecz teściów służebność mieszkania. Jakie mam możliwości działania, aby teściowie się wyprowadzili? Oni nadal uważają się za właścicieli tego domu.

Czy mogę wrócić do nazwiska panieńskiego po rozwodzie?

Czy mogę wrócić do nazwiska panieńskiego po rozwodzie? Wyrok w sprawie rozwodu uprawomocnił się pół roku temu.

Odzyskanie majątku pradziadka zabranego przez władze komunistyczne

Mój pradziadek przed wojną posiadał duży majątek, miedzy innymi w postaci kilku- lub kilkunastu nieruchomości. Niestety nie mam żadnych dokumentów mówiących o tym majątku. Jakie są możliwości otrzymania pieniędzy za tego typu majątek? Czy są możliwości odzyskania dokumentów związanych z majątkiem mojego pradziadka? Moi rodzice nie chcieli się tym zająć, tak samo ich rodzeństwo (są jednymi żyjącymi spadkobiercami). Czy w takiej sytuacji mam jakieś szanse na odzyskanie pieniędzy za zabrane przez władze komunistyczne nieruchomości? Ile to wszystko może mnie kosztować?

Wygrana w kasynie online

Parę dni temu zarejestrowałem się u bukmachera zagranicznego kasynie online. I zagrałem na automacie. Jakie było moje szczęście, że za wpłacone 100 zł wygrałem 25 000 zł w tym właśnie kasynie. Szybko wypłaciłem je na swoje konto bankowe. Na następny dzień poczytałem i się dowiedziałem, że zagrałem w kasynie online, gdzie nie mogłem, i złamałem prawo. Nie miałem pojęcia, że jest to zabronione. Chciałbym się zgłosić do odpowiedniego organu i powiadomić o tej wygranej. Nigdy nie złamałem prawa i nie chcę tego robić. Chcę oddać te pieniądze albo przekazać na jakiś cel. Czy jak zgłoszę to, to coś mi grozi?

Problemy finansowe poręczyciela

Jestem w 1/4 współwłaścicielką mieszkania, na którym ciąży hipoteka – byłam poręczycielem. Główny kredytobiorca zaprzestał spłaty kredytu hipotecznego i bank wypowiedział umowę. Jestem samotną matką dwójki dzieci i jako poręczyciel nie jestem w stanie spłacać kredytu (cała kwota kredytu została zadysponowana przez brata – głównego kredytobiorcę). Niedawno zmarł mój drugi brat – również poręczyciel – i sprawa dobrowolnej sprzedaży mieszkania na razie jest nie możliwa. Nie mieszkam pod tym adresem. Czy mam jakiekolwiek prawo, aby zrzec się mojej części mieszkania na rzecz banku? Czy mogę wystosować taki wniosek do sądu, czy mogę u notariusza? Nie wiem, jak obronić się w tej sytuacji.



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »