Sprzedaż nieruchomości obciążonej umową dzierżawy a podatek

Dochody z dzierżawy garaży

W pierwszej kolejności odniosę się do dochodów uzyskiwanych z tytułu zawartych umów dzierżawy garaży. Otóż podstawą opodatkowania jest przychód uzyskany z tytułu otrzymywanego przez Państwa czynszu. W momencie przeniesienia własności nieruchomości na inna osobę, a tym samym przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy, obowiązek zapłaty umówionego czynszu na Państwa rzecz ustanie i tym samym nie będą zobowiązani Państwo do opłacania podatku z tego tytułu. Innymi słowy, zobowiązani są Państwo jedynie do zapłaty podatku dochodowego od faktycznie uzyskanego przychodu (otrzymanych lub przekazanych do dyspozycji środków), co wynika z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeśli chodzi natomiast o kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym samego zbycia nieruchomości obciążonej umową dzierżawy, to zastosowanie będzie miał tu przepis art. 10 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:

[…]

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…)”.

Jak czytamy w cytowanym przepisie, obowiązek zapłaty podatku dochodowego, w przypadku zbycia nieruchomości lub jej części, powstaje w sytuacji, jeśli jej nabycie lub wybudowanie nastąpiło przed upływem pięciu lat. W Państwa przypadku, w związku z tym iż nabycie nieruchomości (działki) nastąpiło w 1999 r., obowiązek podatkowy (z tytułu podatku dochodowego PIT) nie powstanie.

Reasumując zatem, dalsze funkcjonowanie umowy dzierżawy i garaży na nieruchomości nie powinno mieć żadnego wpływu na kwestię podatku dochodowego.

Wypowiedzenie dzierżawy przez nowego właściciela po sprzedaży nieruchomości

Przechodząc do możliwości wypowiedzenia umów dzierżawy przez nowego właściciela nieruchomości, wskazać należy, iż do umowy dzierżawy w przedmiotowym zakresie zastosowanie będą miały przepisy dotyczące najmu, a mianowicie art. 678 Kodeksu cywilnego:

„Art. 678. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”

Jeśli zatem dojdzie do zbycia nieruchomości w czasie trwania umowy dzierżawy, to nabywca nieruchomości związany będzie co do zasady istniejącą umową, ale będzie uprawniony do jej wypowiedzenia z zachowaniem terminów ustawowych. Przepis ust. 2 cytowanego przepisu przewiduje jednak pewien wyjątek. Otóż, uprawnienie takie nie przysługuje nabywcy nieruchomości w przypadku, jeśli umowa zawarta została w formie pisemnej z datą pewną.

W myśl art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego – ustawowe terminy wypowiedzenia dzierżawy są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Szkoda dla dzierżawcy

Należy mieć jednak na uwadze, iż w przypadku jeśli nabywca nieruchomości zdecyduje się skorzystać ze swojego uprawnienia do wypowiedzenia umowy, dzierżawca będzie mógł teoretycznie skorzystać z instytucji opisanej w art. 679 Kodeksu cywilnego i żądać naprawienia wynikłej z tego powodu szkody:

„Art. 679. § 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.

§ 2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy”.

Tym niemniej to do dzierżawcy należeć będzie udowodnienie poniesienia i wysokości samej szkody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.