Posiadanie nieruchomości a wykup mieszkania komunalnego

Kiedy posiadanie nieruchomości blokuje bonifikatę?

Sprzedaż mieszkania komunalnego i udzielenie bonifikaty nie są automatycznym prawem każdego najemcy. Podstawowe zasady wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności z art. 68, ale szczegółowe warunki najczęściej określa uchwała rady gminy albo zarządzenie właściwego organu. To tam trzeba sprawdzić, czy warunkiem preferencyjnego wykupu jest brak własności lub współwłasności innego lokalu, domu albo nieruchomości mieszkalnej.

W praktyce gminy mogą badać nie tylko to, czy najemca jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, lecz także to, czy ma realną możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w inny sposób. Znaczenie ma dokładne brzmienie lokalnych zasad: czasem chodzi wyłącznie o własność lokalu mieszkalnego, czasem również o dom, udział we współwłasności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo inny tytuł prawny do nieruchomości.

Dlatego w opisanej sytuacji pierwszym krokiem nie powinno być przenoszenie majątku, lecz uzyskanie i analiza aktualnej uchwały gminy dotyczącej sprzedaży lokali komunalnych oraz wzoru oświadczeń składanych przez najemcę. Inne konsekwencje może mieć posiadanie budynku mieszkalno-usługowego, a inne posiadanie lokalu, który nie nadaje się do zamieszkania albo znajduje się w innej miejscowości.

Czy można czasowo zbyć nieruchomość i później ją odzyskać?

Przeniesienie własności nieruchomości nie działa jak czasowe wyłączenie majątku z własnego stanu posiadania. Zgodnie z art. 155 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny albo inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości co do zasady przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny albo umowa stanowią inaczej.

Przy nieruchomościach istotny jest też art. 157 Kodeksu cywilnego: własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli strony zawrą jedynie umowę zobowiązującą pod warunkiem lub z terminem, do samego przejścia własności potrzebna jest późniejsza, bezwarunkowa czynność przenosząca własność w formie aktu notarialnego.

Oznacza to, że nie można bezpiecznie i skutecznie zawrzeć umowy w rodzaju: „oddaję nieruchomość tylko do czasu wykupu mieszkania komunalnego, a potem automatycznie wraca ona do mnie”. Taka konstrukcja nie daje pewności odzyskania nieruchomości, a w skrajnych przypadkach może zostać oceniona jako pozorna lub zmierzająca do obejścia warunków bonifikaty.

Darowizna nieruchomości osobie bliskiej

Darowizna na rzecz osoby bliskiej jest formalnie możliwa, ale wymaga aktu notarialnego i wpisów w księdze wieczystej. Jeżeli obdarowany należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem podatkowym, podatek od spadków i darowizn może nie wystąpić, ale przy nieruchomości czynność i tak generuje koszty notarialne, sądowe oraz ewentualne koszty dodatkowe. Przy dalszej rodzinie albo osobie niespokrewnionej podatek może być znaczący.

Największy problem polega na tym, że po darowiźnie właścicielem staje się obdarowany. Może on zbyć nieruchomość, obciążyć ją hipoteką, popaść w długi albo odmówić jej zwrotnego przeniesienia. Ustne ustalenie, że po wykupie mieszkania komunalnego nastąpi darowizna zwrotna, nie daje pełnego zabezpieczenia.

Możliwe jest zawarcie dodatkowych umów, na przykład umowy użyczenia, najmu, dzierżawy, ustanowienie służebności osobistej albo pełnomocnictwa do określonych czynności. Trzeba jednak pamiętać, że takie rozwiązania nie są równoznaczne z zachowaniem własności. Co więcej, jeżeli darczyńca nadal ma pełną faktyczną kontrolę i korzyści z nieruchomości, gmina może analizować, czy zbycie miało realny charakter.

Cofnięcie darowizny i rażąca niewdzięczność

Odwołanie darowizny jest wyjątkiem, a nie swobodnym prawem darczyńcy. Zgodnie z art. 896 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy zmienił się tak, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego utrzymania albo ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Po wykonaniu darowizny podstawowe znaczenie ma art. 898 Kodeksu cywilnego. Darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Nie chodzi tu o zwykły konflikt rodzinny, zmianę zdania albo odmowę spełnienia nieformalnej obietnicy, lecz o zachowanie poważnie naganne wobec darczyńcy.

Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, zastosowanie może mieć także art. 897 Kodeksu cywilnego. Obdarowany powinien wtedy, w granicach istniejącego wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków potrzebnych do utrzymania odpowiadającego usprawiedliwionym potrzebom albo do wykonania obowiązków alimentacyjnych. Nie jest to jednak prosty mechanizm odzyskania własności nieruchomości.

Wniesienie nieruchomości aportem do spółki z o.o.

Wniesienie nieruchomości do spółki z o.o. jako wkładu niepieniężnego jest dopuszczalne, ale oznacza, że właścicielem nieruchomości staje się spółka, a nie wspólnik. Nawet jeżeli jest Pani jedynym udziałowcem, majątek spółki jest odrębny od majątku prywatnego wspólnika.

Zgodnie z art. 158 § 1 Kodeksu spółek handlowych, jeżeli wkładem do spółki w celu pokrycia udziału ma być wkład niepieniężny, umowa spółki powinna szczegółowo określać przedmiot tego wkładu, osobę wspólnika wnoszącego aport oraz liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów. W praktyce konieczna może być zmiana umowy spółki, akt notarialny, zgłoszenie do KRS, wpis w księdze wieczystej oraz rozliczenia podatkowe.

Aport nieruchomości nie jest rozwiązaniem bezkosztowym. Może powodować obowiązki w podatku dochodowym, PCC od podwyższenia kapitału zakładowego, a w określonych sytuacjach także konsekwencje w VAT. Ocena zależy między innymi od tego, czy nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą, jaki ma charakter i w jaki sposób była wykorzystywana.

Trzeba też sprawdzić lokalne zasady bonifikaty. Formalnie wspólnik nie jest właścicielem nieruchomości należącej do spółki, ale gmina może badać, czy najemca nie ma realnej kontroli nad podmiotem, który nieruchomość posiada, zwłaszcza gdy lokalne przepisy lub oświadczenia obejmują szerzej rozumiane możliwości mieszkaniowe.

Jak można odzyskać nieruchomość ze spółki?

Po wniesieniu nieruchomości do spółki nie można po prostu „wycofać” aportu. Art. 189 Kodeksu spółek handlowych zakazuje zwrotu wspólnikom wniesionych wkładów w czasie trwania spółki, chyba że przepisy przewidują szczególne rozwiązanie.

W praktyce powrót nieruchomości do majątku prywatnego może nastąpić przede wszystkim przez sprzedaż nieruchomości przez spółkę na rzecz wspólnika, rozliczenie w ramach dopuszczalnych czynności korporacyjnych, wyjątkowo w związku z umorzeniem udziałów albo dopiero w likwidacji spółki. Każdy z tych wariantów wymaga odrębnej analizy, uchwał, aktu notarialnego i rozliczeń podatkowych.

Przy sprzedaży nieruchomości przez spółkę trzeba uwzględnić art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym uchwały wspólników wymaga między innymi nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Jeżeli jedyny wspólnik jest jednocześnie członkiem zarządu, znaczenie może mieć także art. 210 § 1 Kodeksu spółek handlowych dotyczący reprezentacji spółki w umowie z członkiem zarządu.

Likwidacja spółki również nie jest szybkim sposobem na odzyskanie nieruchomości. Zgodnie z art. 286 Kodeksu spółek handlowych podział majątku między wspólników może nastąpić dopiero po zaspokojeniu lub zabezpieczeniu wierzycieli i po zakończeniu ustawowych etapów likwidacji.

Darowizna nieruchomości na rzecz spółki z o.o.

Można rozważać darowiznę nieruchomości na rzecz spółki, ale również wtedy właścicielem staje się spółka. Spółka z o.o. jako osoba prawna nie płaci podatku od spadków i darowizn, ponieważ ten podatek dotyczy nabycia przez osoby fizyczne. Nie oznacza to jednak braku podatków. Po stronie spółki może powstać przychód z nieodpłatnego świadczenia do opodatkowania CIT, ustalany co do zasady według wartości rynkowej.

Umowa darowizny może podlegać PCC tylko w zakresie przejętych przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Jeżeli takich przejętych zobowiązań nie ma, PCC z tego tytułu zwykle nie wystąpi, ale pozostają koszty aktu notarialnego, wpisów w księdze wieczystej i rozliczeń podatkowych. Jeżeli nieruchomość jest składnikiem działalności gospodarczej, trzeba dodatkowo ocenić skutki w VAT i podatku dochodowym.

Darowizna na rzecz spółki może wydawać się prostsza niż aport, bo nie musi wiązać się z obejmowaniem udziałów. Z punktu widzenia późniejszego odzyskania nieruchomości nadal pozostaje jednak ten sam problem: majątek należy do spółki, a jego wyprowadzenie do wspólnika wymaga rynkowej, formalnej i podatkowo bezpiecznej czynności.

Ryzyko utraty albo zwrotu bonifikaty

Przy wykupie mieszkania komunalnego trzeba pamiętać także o skutkach po zawarciu umowy z gminą. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje sytuacje, w których bonifikata może podlegać zwrotowi, zwłaszcza gdy lokal zostanie zbyty albo wykorzystany na inny cel przed upływem ustawowego okresu. Istnieją wyjątki, między innymi związane ze zbyciem na rzecz osoby bliskiej, ale ich zastosowanie zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Oświadczenia składane przy wykupie powinny być zgodne z prawdą. Jeżeli gmina wymaga oświadczenia o braku innej nieruchomości, nie należy składać go bez sprawdzenia, czy wcześniejsze czynności rzeczywiście zmieniły stan prawny i czy nie pozostawiły Pani tytułu prawnego, który lokalne przepisy nadal uznają za przeszkodę.

Co jest najbezpieczniejsze w opisanej sytuacji?

Najbezpieczniejsza kolejność działań to: ustalić dokładne warunki bonifikaty w gminie, sprawdzić, jak gmina rozumie posiadanie innej nieruchomości, uzyskać stanowisko co do budynku mieszkalno-usługowego, a dopiero potem rozważać czynności majątkowe. Często kluczowe jest nie samo pytanie, czy można przenieść nieruchomość, lecz czy po takim przeniesieniu nadal spełni się warunki bonifikaty i czy czynność nie wywoła większych strat niż sama bonifikata.

Nie istnieje w pełni bezkosztowy i jednocześnie całkowicie bezpieczny sposób zbycia nieruchomości z gwarancją jej późniejszego odzyskania. Darowizna osobie bliskiej rodzi ryzyko utraty kontroli nad majątkiem, a przeniesienie nieruchomości do spółki z o.o. tworzy koszty i formalności oraz nie zapewnia prostego powrotu nieruchomości do majątku prywatnego.

FAQ

Czy sama własność nieruchomości zawsze wyklucza bonifikatę?

Nie zawsze. Decydują przepisy ustawy oraz lokalne zasady sprzedaży lokali komunalnych. Trzeba sprawdzić uchwałę rady gminy i wzory oświadczeń. Niektóre gminy badają wyłącznie własność lokalu mieszkalnego, inne także dom, udział, spółdzielcze prawo albo możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Czy darowizna nieruchomości dziecku gwarantuje możliwość jej późniejszego odzyskania?

Nie. Po darowiźnie właścicielem jest dziecko. Zwrot nieruchomości wymaga kolejnej czynności notarialnej albo wyjątkowo skutecznego odwołania darowizny, na przykład z powodu rażącej niewdzięczności. Nieformalna obietnica zwrotu nie daje pełnego bezpieczeństwa.

Czy można zachować pełne zarządzanie nieruchomością po darowiźnie?

Można zawrzeć dodatkowe umowy, ustanowić pełnomocnictwo albo ograniczone prawa do korzystania z nieruchomości, ale nie zastąpi to własności. Zbyt szerokie pozostawienie kontroli u darczyńcy może też budzić pytania gminy, czy przeniesienie własności miało rzeczywisty charakter.

Czy aport nieruchomości do własnej spółki z o.o. jest bezpieczniejszy niż darowizna rodzinie?

Nie musi być. Spółka jest odrębnym właścicielem, a wspólnik nie może swobodnie wycofać wniesionego wkładu. Aport wymaga formalności i może powodować skutki podatkowe. Późniejsze odzyskanie nieruchomości zwykle wymaga sprzedaży, innej dopuszczalnej czynności albo likwidacji spółki.

Czy gmina może zakwestionować przeniesienie nieruchomości przed wykupem lokalu?

Może badać spełnienie warunków bonifikaty i treść składanych oświadczeń. Jeżeli przeniesienie nieruchomości jest pozorne albo lokalne zasady obejmują nie tylko formalną własność, lecz także inne tytuły lub realne możliwości mieszkaniowe, sprawa może wymagać indywidualnej oceny.

Podsumowanie

Posiadanie nieruchomości może mieć znaczenie przy wykupie mieszkania komunalnego, ale samo faktyczne korzystanie z lokalu nie zawsze wystarczy do nabycia prawa własności. Decydują przepisy lokalne, status najemcy, dokumenty potwierdzające tytuł do lokalu i warunki wykupu przyjęte przez gminę.

Osoba zainteresowana wykupem powinna sprawdzić, czy przysługuje jej tytuł prawny do mieszkania, czy lokal może być sprzedany oraz czy nie ma przeszkód wynikających z zadłużenia lub sytuacji rodzinnej. W razie wątpliwości warto wystąpić do gminy o pisemne stanowisko.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych - Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.