Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Posiadanie nieruchomości a wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2021-03-01

W 2013 r. otrzymałam darowiznę budynku mieszkalno-usługowego od swojej córki. Od 40 lat zamieszkuję mieszkanie komunalne w innej miejscowości niż darowana nieruchomość i chciałabym je wykupić na preferencyjnych warunkach. Niestety warunkiem jest nieposiadanie żadnej nieruchomości. Czy nieruchomość mogę wnieść do spółki z o.o., której jestem 100% udziałowcem? Czy może lepiej ją podarować komuś bliskiemu? Jak można „wyciągnąć” ze spółki nieruchomość, jeżeli już wykupię mieszkanie? Albo jak sobie zagwarantować, że po darowiźnie nieruchomości bliskiej osobie będę mogła nadal nią w pełni i nieodwołalnie zarządzać? Zależy mi na wszelkich informacjach na temat możliwości wykupu mieszkania w przedstawionej sytuacji i na temat ewentualnego, „bezkosztowego” zbycia nieruchomości.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Posiadanie nieruchomości a wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą

Posiadanie nieruchomości wyklucza bonifikatę na wykup mieszkania

Zgodnie z art. 86 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Aby bonifikata spełniła swój cel, rzeczywiście rady gmin w wydanych na podstawie art. 86 ust. 1b zasadach udzielania bonifikat wśród warunków uzyskania bonifikaty podają brak innego lokalu mieszkalnego. Chodzi tu oczywiście o brak prawa własności czy współwłasności takiego lokalu.

Każde zbycie własności lokalu wiąże się z niemożnością jego odzyskania

Prawo własności nieruchomości jest prawem mocno chronionym w polskim systemie prawnym. Nie ma zbyt wielu możliwości pozbawienia kogokolwiek własności bez wyraźnej podstawy prawnej. W wielu sytuacjach, niezależnie od przepisu prawa, dla zmiany właściciela konieczna jest wola i inicjatywa dotychczasowego właściciela. Zatem właściwie każde zbycie przez Panią własności lokalu mieszkalnego będzie się wiązało z ryzykiem niemożności jego odzyskania.

Zgodnie z art. 155 Kodeksu cywilnego (K.c.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Artykuł 157 K.c. stanowi natomiast, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Nie ma więc możliwości, by dokonanie jakiejkolwiek czynności pod warunkiem wobec nieruchomości uwolniło Panią od własności i dało możliwość nabycia nowej z bonifikatą. Takie przeniesienie mogłoby nastąpić dopiero w odrębnej czynności prawnej po ziszczeniu się warunku.

Rozważając możliwości, które Pani wskazała, trzeba mieć na uwadze, że zarówno darowizna, jak i wniesienie nieruchomości aportem do spółki powoduje definitywną zmianę właściciela. To oznacza, że nowy właściciel decyduje, co dalej będzie robił z nieruchomością.

Cofnięcie darowizny nieruchomości

W przypadku darowizny odzyskanie własności może nastąpić jedynie wówczas, gdy darowizna zostanie cofnięta. Tu jednak Kodeks cywilny wymaga ziszczenia się określonych przesłanek. Zgodnie z art. 896 K.c. – darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia. Wreszcie, zgodnie z art. 898 K.c. – darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Oczywiście można dokonać darowizny na rzecz osób bliskich, najlepiej z katalogu osób zwolnionych z podatku o spadków i darowizn, i umówić się z obdarowanym, że po 5 latach dokona darowizny zwrotnej. Taka umowa jednak nie będzie wiążąca dla sądu, jeśli obdarowany nie będzie chciał jej zrealizować. Nie ma prawnie wiążącej możliwości zobowiązania się do oddania darowizny w przyszłości. Wówczas musiałaby Pani posiłkować się odwołaniem darowizny z powodu rażącej niewdzięczności, a nie jest to łatwe, jeśli nie ma konkretnych naruszeń zasad społecznych wobec darczyńcy. Nie warto też dokonywać darowizny na rzecz osoby niespokrewnionej lub z dalszej rodziny. Podatek od darowizny nie należy do najniższych, co w przypadku wartościowego mieszkania może spowodować konieczność zapłaty znacznej sumy.

Wniesienie nieruchomości aportem do spółki z o.o.

Jeśli chodzi o wniesienie aportem nieruchomości do spółki z o.o., to oczywiście taka możliwość istnieje, ale wiąże się ona z objęciem udziałów. Skoro spółka już istnieje, to posiada już określony kapitał zakładowy. Wniesienie nowego aportu wiązałoby się ze zwiększeniem udziałów, zwiększeniem kapitału zakładowego. Należy pamiętać, że w przypadku wnoszenia nieruchomości tytułem aportu umowa spółki powinna szczegółowo określać przedmiot tego wkładu oraz osobę wspólnika wnoszącego aport, jak również liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów (art. 158 § 1 Kodeksu spółek handlowych, dalej „K.s.h.”). Nie jest to jednak w pełni wygodne dla Pani rozwiązanie. Przepisy art. 189 K.s.h. stanowią wyraźnie, iż w czasie trwania spółki nie wolno zwracać wspólnikom wniesionych wkładów tak w całości, jak i w części, chyba że przepisy stanowią inaczej. Jest to dopuszczalne jedynie w sytuacjach zupełnie wyjątkowych, np. w razie umorzenia udziałów wspólnika (art. 199-200 K.s.h.). Jednak nawet w takim przypadku wspólnik uprawniony jest do otrzymania wynagrodzenia za udziały, a nie zwrotu swojego aportu czy wkładu pieniężnego. Powyższy zakaz obejmuje okres trwania spółki. Zatem dopiero na etapie likwidacji może dojść do zwrotu wkładów (por. art. 286 K.s.h.). Jeśli nie chciałaby Pani likwidować swojej spółki w celu odzyskania nieruchomości do prywatnego majątku, musiałaby Pani niejako odkupić nieruchomość od spółki. Spółka musiałaby otrzymać równoważną wartość środków pieniężnych na pokrycie udziałów.

Darowizna nieruchomości na rzecz spółki z o.o.

Można też rozważyć dokonanie darowizny nieruchomości na rzecz spółki jako środka trwałego. Kodeks spółek handlowych nie określa zakazu zawierania umów pomiędzy spółką z o.o. a wspólnikami czy członkami zarządu. Reguluje natomiast kwestie ewentualnej sprzeczności interesów i sposobu reprezentacji spółki, gdy drugą stroną umowy ze spółką ma być członek zarządu (por. art. 209 K.s.h.) oraz ustanawia wymóg uzyskania zgody w formie uchwały wspólników na zawarcie przez spółkę z o.o. umowy z określonymi jej funkcjonariuszami, w tym m.in. z członkiem zarządu czy prokurentem (zob. art. 15 K.s.h.). Zgodnie z art. 210 § 1 K.s.h. – w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników.

W sytuacji gdy obdarowanym jest spółka z o.o., nie powstanie konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn. Podatkowi temu podlega nabycie własności rzeczy czy praw majątkowych przez osoby fizyczne. Osoby prawne, w tym spółki z o.o., nie rozliczają się z tego podatku. Z kolei umowa darowizny podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej „PCC”) jedynie w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Wówczas stawka PCC wynosi 2%, a podstawę opodatkowania stanowi wartość długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego. Jeśli darowizna nie będzie wiązać się z przejęciem przez spółkę z o.o. długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy, wtedy nie będzie podlegać PCC. Jako jedyny wspólnik spółki z o.o. będzie Pani osobą decyzyjną w kwestii zwrotu nieruchomości.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »