• Autor: Radca prawny Tomasz Krupiński
Rodzice zawarli ze mną umowę dożywocia. Teraz sytuacja między mną a siostrą jako rodzeństwem jest napięta. Siostra ze swoim mężem nie chce wyprowadzić się z mojego domu (w którym mieszkamy także z żyjącą jeszcze mamą). Jakie mamy prawa i obowiązki? Co mogę zrobić?
Treść prawa dożywocia, a więc zakres zobowiązania się nabywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania zbywcy lub bliskich mu osób, określa z reguły, i to w sposób bardzo szczegółowy, umowa dożywocia. Dotyczą jej przepisy Kodeksu cywilnego. Postanowienia umowy są w takim wypadku wiążące nie tylko dla stron, czyli dla zbywcy i nabywcy nieruchomości, ale także dla osoby bliskiej zbywcy, jeżeli dożywocie zostało dla takiej osoby zastrzeżone (art. 908 § 3). Zakres obowiązków nabywcy nieruchomości co do utrzymania zbywcy i ewentualnie jego bliskich, a więc osób nazywanych dożywotnikami, powinien sięgać tak daleko, aby nie musiały one poszukiwać środków utrzymania dodatkowo gdzie indziej. Umowa powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, a w miarę możliwości także regulować zakres zmian – w razie wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników. Art. 908 jest przepisem względnie obowiązującym (por. wyroki SN z 8 grudnia 2004 r., sygn. akt I CK 296/04, LexPolonica nr 2117208; z 9 maja 2008 r., sygn. akt III CSK 359/07, LexPolonica nr 2020385). Oznacza to, że w braku odpowiednich postanowień umownych (dla ważności umowy dożywocia dokładne określenie świadczeń nabywcy nieruchomości nie jest konieczne) nabywca nieruchomości jest zobowiązany do świadczeń określonych w art. 908 § 1. Obciążenia nieruchomości użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości (obciążenie całej nieruchomości godziłoby w istotę umowy dożywocia), służebnością mieszkania lub służebnością osobistą, nabywca mógłby dokonać jedynie w drodze umowy. Obciążenia takie nie mieszczą się w przewidzianym w § 1 zobowiązaniu się nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.
Z art. 908, a zwłaszcza z zestawienia § 1 i 3, wynika, że dożywocie, określane też prawem dożywocia, może być ustanowione na rzecz zbywcy, na rzecz zbywcy i osoby (osób) mu bliskiej oraz tylko na rzecz osoby bliskiej, przy czym za osobę bliską uważa się nie tylko krewnego czy też powinowatego w rozumieniu przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale również osobę, z którą zbywca pozostaje w ścisłych stosunkach osobistych mających trwały charakter (np. konkubinat).
W świetle art. 908 niedopuszczalne jest ustanowienie (zastrzeżenie) dożywocia na rzecz osoby trzeciej niepozostającej ze zbywcą nieruchomości w stosunku bliskości. Oczywiście nie jest wyłączona możliwość zastrzeżenia w umowie dożywocia na rzecz osoby trzeciej, niebędącej osobą bliską zbywcy nieruchomości, świadczenia niemającego charakteru dożywocia.
Przy zastrzeżeniu dożywocia na rzecz osoby obcej, zwłaszcza przy ustanowieniu takiej osoby jedynym użytkownikiem, może wchodzić w grę zagadnienie ważności całej umowy. Dla rozstrzygnięcia takiego zagadnienia decydujące znaczenie będą mieć okoliczności towarzyszące zawarciu umowy i zamiar stron (art. 65).
W celu udzielenia dokładniejszej odpowiedzi uprzejmie proszę o przesłanie umowy.
Spór o pokój
Pani Anna zawarła z rodzicami umowę dożywocia, na mocy której stała się właścicielką domu. W domu tym mieszkała również jej siostra, Maria, z mężem i dwójką dzieci. Umowa dożywocia nie regulowała kwestii zamieszkiwania Marii. Po śmierci rodziców, Anna poprosiła siostrę o wyprowadzkę, argumentując, że teraz to ona jest właścicielką i potrzebuje więcej przestrzeni. Maria odmówiła, twierdząc, że mieszkała w tym domu od zawsze i ma prawo w nim pozostać, zwłaszcza że sytuacja finansowa nie pozwala jej na szybką przeprowadzkę. Konflikt zaostrzył się, a siostry przestały ze sobą rozmawiać. Anna rozważała podjęcie kroków prawnych w celu eksmisji siostry.
Napięta atmosfera i codzienne kłótnie
Pan Piotr zawarł umowę dożywocia z matką, stając się właścicielem mieszkania. W mieszkaniu tym mieszkała również jego siostra, Ewa, która była osobą bezrobotną i pozostawała na utrzymaniu matki. Po śmierci matki, Piotr oczekiwał, że Ewa się wyprowadzi. Ewa jednak odmówiła, argumentując, że nie ma dokąd pójść. Sytuacja stała się bardzo napięta. Codzienne kłótnie i wzajemne pretensje zatruwały życie obu stron. Piotr czuł się bezradny, ponieważ nie chciał wyrzucać siostry na bruk, ale jednocześnie nie mógł znieść ciągłych konfliktów.
Brak komunikacji i interwencja prawnika
Pan Tomasz, po zawarciu umowy dożywocia z ojcem, stał się właścicielem domu. W domu tym mieszkała również jego siostra, Kasia, z partnerem. Umowa dożywocia milczała na temat ewentualnego zamieszkiwania Kasi. Po śmierci ojca, Tomasz próbował porozmawiać z siostrą na temat jej wyprowadzki, ale bezskutecznie. Kasia unikała rozmów i ignorowała prośby brata. W końcu Tomasz, z pomocą prawnika, wysłał siostrze wezwanie do opuszczenia lokalu. To ostatecznie skłoniło Kasię do podjęcia rozmów i znalezienia nowego miejsca zamieszkania, choć relacje między rodzeństwem uległy znacznemu pogorszeniu.
Umowa dożywocia, choć chroni prawa zbywcy nieruchomości, może stać się źródłem konfliktów, zwłaszcza w relacjach rodzinnych. Brak precyzyjnych zapisów dotyczących zamieszkiwania innych osób niż dożywotnik często prowadzi do sporów, np. gdy rodzeństwo nie chce się wyprowadzić. W takich sytuacjach kluczowe jest dokładne przeanalizowanie umowy, a w razie potrzeby skorzystanie z porady prawnej, by znaleźć rozwiązanie zgodne z prawem i, w miarę możliwości, satysfakcjonujące obie strony. Warto pamiętać, że w skrajnych przypadkach możliwe jest nawet skierowanie sprawy do sądu.
Potrzebujesz pomocy prawnej w związku z umową dożywocia? Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Specjalizujemy się w prawie cywilnym i rodzinnym, w tym w kwestiach związanych z umowami dożywocia, sporami o nieruchomość i relacjami rodzinnymi. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i rzetelną pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Zapewniamy poufność i indywidualne podejście do każdej sprawy.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., sygn. akt I CK 296/04
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika