Zrzeczenie się rękojmi przy sprzedaży mieszkania

Rękojmia przy sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania w starszym budynku, zwłaszcza w kamienicy, wiąże się z podwyższonym ryzykiem sporu o stan techniczny lokalu, części wspólnych albo uciążliwości wynikające z otoczenia nieruchomości. Sam fakt obniżenia ceny nie powoduje automatycznie, że kupujący traci wszystkie roszczenia z rękojmi. Znaczenie ma przede wszystkim treść aktu notarialnego, wiedza kupującego oraz to, czy strony skutecznie wyłączyły odpowiedzialność sprzedającego.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedana rzecz ma wadę fizyczną lub prawną. W przypadku nieruchomości wada fizyczna musi zostać stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Termin ten ma duże znaczenie praktyczne, bo spór o pęknięcia ścian, zawilgocenie, instalacje albo konstrukcję budynku może pojawić się dopiero po pewnym czasie od sprzedaży.

Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Nieruchomość może być uznana za wadliwą między innymi wtedy, gdy nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel umowy, nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewniał kupującego, albo nie nadaje się do celu znanego sprzedawcy przy zawarciu umowy.

Czy można wyłączyć rękojmię w akcie notarialnym?

Tak, ale skuteczność takiego postanowienia zależy od statusu stron. Zgodnie z art. 558 Kodeksu cywilnego strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć. Oznacza to, że przy typowej sprzedaży prywatnej, gdy sprzedający nie działa jako przedsiębiorca w relacji z konsumentem, w akcie notarialnym można zamieścić klauzulę wyłączającą rękojmię.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której sprzedający działa jako przedsiębiorca, a kupujący jest konsumentem, czyli osobą fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W takim przypadku ograniczenie albo wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy pozwalają na to przepisy szczególne. Standardowa klauzula wyłączająca rękojmię może więc okazać się bezskuteczna.

Nie ma natomiast pełnej ochrony dla sprzedającego, który zataił wadę podstępnie. Nawet prawidłowo wpisane do aktu notarialnego wyłączenie rękojmi nie będzie skuteczne, jeżeli sprzedający wiedział o istotnej wadzie i celowo jej nie ujawnił albo przekazał kupującemu nieprawdziwe informacje.

Znaczenie wiedzy kupującego o stanie mieszkania

Odpowiedzialność z rękojmi jest ograniczona, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Dlatego w akcie notarialnym nie warto poprzestawać na ogólnym zdaniu, że kupujący zna stan nieruchomości. Bezpieczniejsze jest konkretne wskazanie, z jakimi okolicznościami kupujący się zapoznał: wiekiem budynku, stanem technicznym lokalu, potrzebą remontu, dokumentacją, protokołem oględzin, informacjami o częściach wspólnych oraz planowaną inwestycją w sąsiedztwie.

Planowana linia tramwajowa nie zawsze będzie wadą samego mieszkania. Może jednak wpływać na decyzję kupującego, cenę, przewidywane uciążliwości albo ocenę ryzyka technicznego budynku. Jeżeli sprzedający wie o takiej inwestycji, powinien ujawnić tę informację w sposób jasny i możliwy do wykazania w przyszłości.

Warto unikać zapewnień, które mogą później zostać potraktowane jako gwarancja określonego stanu. Jeżeli sprzedający nie ma specjalistycznej wiedzy technicznej, lepiej napisać, że przekazuje informacje według swojej wiedzy i znanych mu dokumentów, a kupujący miał możliwość dokonania oględzin oraz zasięgnięcia opinii specjalisty.

Jak powinien brzmieć zapis o wyłączeniu rękojmi?

W obrocie prywatnym lepiej użyć sformułowania, że strony wyłączają odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi, niż że kupujący jednostronnie „zrzeka się rękojmi”. Klauzula powinna być połączona z opisem stanu lokalu i przyczyn obniżenia ceny. Przykładowy zapis może brzmieć następująco:

Taki zapis nie jest uniwersalnym wzorem dla każdej sprawy. Powinien zostać dopasowany do dokumentów, stanu technicznego lokalu, sposobu ustalenia ceny oraz rzeczywistej wiedzy stron. Jeżeli sprzedający wie o konkretnych pęknięciach, zalaniach, awariach instalacji albo problemach wspólnoty mieszkaniowej, warto rozważyć ich wyraźne opisanie zamiast ograniczania się do ogólników.

Co wpisać, gdy kupującym jest konsument?

Jeżeli sprzedający działa jako przedsiębiorca, a kupujący jest konsumentem, klauzula wyłączająca rękojmię może nie wywołać oczekiwanego skutku. W takiej sytuacji należy skupić się na rzetelnym opisaniu przedmiotu sprzedaży, ujawnieniu znanych okoliczności i precyzyjnym określeniu, co zostało uwzględnione w cenie.

Przykładowo można wskazać, że kupujący został poinformowany o wieku budynku, stanie lokalu, planowanej inwestycji w sąsiedztwie oraz że cena została ustalona z uwzględnieniem tych okoliczności. Nie należy jednak przedstawiać takiego postanowienia jako skutecznego wyłączenia rękojmi, jeżeli przepisy w danej relacji na to nie pozwalają.

Czego nie zagwarantuje klauzula w akcie?

Nawet dobrze przygotowana klauzula nie zabezpiecza sprzedającego przed każdym roszczeniem. Kupujący może dochodzić praw, jeżeli wykaże, że wada istniała już w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikała z przyczyny tkwiącej w nieruchomości w tej chwili, a jednocześnie nie była mu znana i nie została skutecznie objęta wyłączeniem rękojmi.

Klauzula nie powinna też służyć ukrywaniu wad. Jeżeli sprzedający wie o poważnych uszkodzeniach konstrukcyjnych, zawilgoceniu, samowoli budowlanej, problemach prawnych lokalu albo sporach dotyczących nieruchomości, pominięcie tych informacji może narazić go nie tylko na spór cywilny, ale również na zarzut działania nielojalnego wobec kupującego.

FAQ

Czy obniżenie ceny automatycznie wyłącza rękojmię?

Nie. Sama obniżka ceny nie pozbawia kupującego roszczeń. Powinna być połączona z jasnym opisem, z czego wynika niższa cena, jakie okoliczności kupujący zna i czy strony skutecznie wyłączają rękojmię.

Czy kupujący może zrzec się rękojmi w akcie notarialnym?

W praktyce lepiej formułować zapis jako umowne wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi. Skuteczność takiego postanowienia zależy od statusu stron i nie obejmuje wad podstępnie zatajonych.

Czy sprzedający odpowiada za skutki przyszłej budowy linii tramwajowej?

Nie każda przyszła uciążliwość z otoczenia nieruchomości jest wadą mieszkania. Jeżeli jednak sprzedający wie o planowanej inwestycji, powinien ją ujawnić i wpisać do aktu, że kupujący zna tę okoliczność oraz że została ona uwzględniona w cenie.

Czy wyłączenie rękojmi działa, gdy sprzedający ukrył wadę?

Nie. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedający podstępnie zataił wadę. Dotyczy to także sytuacji, gdy sprzedający świadomie przemilczał istotne informacje o stanie lokalu albo budynku.

Czy jeden wzór klauzuli wystarczy do każdej sprzedaży mieszkania?

Nie. Klauzulę należy dopasować do konkretnego lokalu, dokumentów, stanu technicznego, relacji między stronami i przyczyn obniżenia ceny. Zbyt ogólny zapis może mieć ograniczoną wartość dowodową.

Podsumowanie

Przy sprzedaży mieszkania w kamienicy najbezpieczniejsze jest połączenie trzech elementów: rzetelnego ujawnienia znanych okoliczności, jasnego wskazania przyczyn obniżenia ceny oraz prawidłowej klauzuli o wyłączeniu albo ograniczeniu rękojmi. W relacjach prywatnych takie wyłączenie jest co do zasady dopuszczalne, ale nie chroni przed odpowiedzialnością za wady podstępnie zatajone. Przy sprzedaży przez przedsiębiorcę konsumentowi trzeba zachować szczególną ostrożność, bo standardowe wyłączenie rękojmi może być bezskuteczne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.