Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zrzeczenie się rękojmi przy obniżonej cenie nieruchomości

Anna Sufin • Opublikowane: 2016-08-11

Sprzedaję mieszkanie w kamienicy. Chciałbym zabezpieczyć się przed roszczeniami z tytułu rękojmi, ponieważ nie jest to nowy budynek, a obok niego przebiegać będzie nowa linia tramwajowa. Przyszły stan mieszkania  zależy więc także od tej planowanej inwestycji. Nabywca zna stan lokalu, a sprzedaż odbywa się po cenie o 20% niżej od aktualnej wyceny. Chciałbym, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis o tym, że kupujący zrzeka się praw do rękojmi z tytułu obniżonej ceny. Jak powinien brzmieć taki zapis w akcie notarialnym, aby zabezpieczył mnie przed roszczeniami w przyszłości?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W pierwszej kolejności zwracam uwagę, iż sprawę będziemy już rozpatrywać na gruncie nowo obowiązujących (od 25 grudnia 2014 r.) przepisów.

Według nowego brzmienia art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona – gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Zatem w przypadku sprzedaży budynku (mieszkania) odpowiadałby Pan z tytułu rękojmi w okresie pięciu lat od wydania nieruchomości kupującemu.

Zgodnie z art. 558 K.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych (§ 1). Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym (§ 2).

Za konsumenta uważa się osobę fizyczną, dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 K.c.).

Trzeba zatem podkreślić, że w przypadku, gdy Pan byłby przedsiębiorcą i jako przedsiębiorca sprzedawał mieszkanie osobie fizycznej, która nie kupowałaby go w związku ze swoją działalnością gospodarczą i zawodową, wyłączenie czy ograniczenie obowiązków z rękojmi nie byłoby możliwe (gdyby takie postanowienie zawarte zostało w umowie, byłoby ono bezskuteczne).

Proszę jednak zwrócić uwagę, że według art. 5561 § 1 K.c.:

„Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

Mając na uwadze taką definicję wady, można by uniknąć roszczeń z tytułu rękojmi za wady, której to regulacji nie da się wyłączyć, w ten sposób, by z umowy jasno wynikało, że kupujący musiał liczyć się ze słabością konstrukcji budynku wynikającą z jej wieku i znał stan budynku adekwatny do tego wieku, ponadto wiedział o budowie linii metra i związanym z tym zagrożeniem dla substancji budynku. Jeśli bowiem w toku dochodzenia roszczeń z rękojmi nie stwierdzi się, że powstałe zniszczenia budynku świadczą o tym, że nieruchomość nie ma właściwości, o których Pan zapewniał, nie nadaje się do celu, do jakiego zamierzał ją wykorzystać kupujący, a Panu znanego, w istocie nie dojdzie do zaistnienia wady i roszczenia kupującego będą bezpodstawne.

Jeśli jednak Pan nie jest przedsiębiorcą, a druga strona konsumentem (tj. obydwie strony są albo osobami fizycznymi albo przedsiębiorcami), sytuacja jest o wiele prostsza, bowiem można jasno w umowie zapisać, że strony wyłączają odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne.

Zapis taki może brzmieć:

„Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan prawny i stan faktyczny nieruchomości, w tym stan techniczny budynku i mieszkania i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.

W związku obniżeniem ceny nieruchomości w wysokości 20% od ceny wyjściowej z uwagi na wiek, stan i położenie nieruchomości, niniejszym strony wyłączają odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne.

Strona Sprzedająca poinformowała, że sprzedawana nieruchomość znajduje się obok planowanej linii tramwajowej, a Nabywca oświadczył, że nabywa własność nieruchomości w takim stanie, w jakim się znajduje, i znane jest mu położenie nieruchomości”.

W przypadku, gdyby umowa była zawierana przez przedsiębiorcę z konsumentem:

„Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan prawny i stan faktyczny nieruchomości, w tym stan techniczny budynku i mieszkania i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń, w szczególności liczy się z tym, że stan budynku może ulegać pogorszeniu tak ze względu na wiek budynku, jak i oddziaływania zewnętrzne.

Strony oświadczają, iż z uwagi na wiek, stan i położenie nieruchomości cena nieruchomości została obniżona o 20% w stosunku do ceny wyjściowej.

Strona Sprzedająca poinformowała, że sprzedawana nieruchomość znajduje się obok planowanej linii tramwajowej, a Nabywca oświadczył, że nabywa własność nieruchomości w takim stanie, w jakim się znajduje i znane jest mu położenie nieruchomości, a ewentualne niekorzystne wpływy tego położenia nie kolidują z przeznaczeniem nieruchomości zamierzonym przez Kupującego i celem umowy”.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Czy wzbogacenie się dożywotnika uzasadnia zmianę treści dożywocia?

Jestem 1,5 roku po rozwodzie, lecz nie po podziale majątku. Problem mamy z mieszkaniem, które przed 9 laty otrzymaliśmy (oboje) na mocy umowy dożywocia od...

 

Zabezpieczenie transakcji dokonywanej na raty

Sprzedaję dość drogą działkę. Nabywca jest zdecydowany, jednak cena 500 tys. zł jest dla niego bardzo wysoka. Chciałby rozłożyć płatność na raty....

 

Czy można wycofać się z zakupu samochodu od osoby prywatnej?

Czy można wycofać się z zakupu samochodu od osoby prywatnej?

Kilka miesięcy temu zakupiłem samochód od osoby prywatnej. Okazało się, że pojazd ma liczne wady ukryte, tj. usterki. Czy mogę wycofać się z umowy...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »