Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Spór o ogrodzenie i granicę nieruchomości, rozwiązania prawne

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-02-10

Postanowiłem w 2006 r. wykonać ogrodzenie wzdłuż działki z sąsiadem w miejscu istniejącego, bardzo starego ogrodzenia drewnianego. Doszło do sporu, bo sąsiadowi to się nie spodobało i kazał przesunąć się o szerokość podmurówki. Nie zrobiłem tego i wezwał geodetę, który przesunął granicę na moją niekorzyść i wbetonował słupki wzdłuż działki. Geodeta żądał ode mnie podpisania tego rozgraniczenia, ale tego nie zrobiłem. Od tego czasu minęło 13 lat i teraz sąsiad przestawia ogrodzenie wzdłuż tychże słupków. W wydziale geodezji ówczesny geodeta nie zostawił żadnego śladu swojej pracy, nie ma żadnego protokołu czy operatu z tej czynności. Granice są nadal według stanu ewidencji z lat 60-tych. Mimo to sąsiad postawił ogrodzenie z betonu. Jak mogę zareagować na tę samowolę?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Spór o ogrodzenie i granicę nieruchomości, rozwiązania prawne

Prawa posiadacza samoistnego i zależnego nieruchomości

Z opisu wynika, że dotychczas zostały popełnione dwa bardzo poważne błędy. Pierwszym było przyzwolenie na „włóczenie się geodety po gruncie”. Drugi błąd to przyzwolenie na wykonywanie ogrodzenia z naruszeniem granicy nieruchomości lub w sposób naruszający Pańskie posiadanie; należało sprawę niezwłocznie przedstawić organom ścigania lub (w uzasadnionych okolicznościach) wezwać patrol policyjny. Wprawdzie poza zakresem kompetencji Policji Państwowej jest rozstrzyganie sporów o własność lub sporów o posiadanie, ale wezwanie patrolu może uzasadniać „gorąca atmosfera” – często towarzysząca bezprawnemu naruszeniu posiadania lub reakcjom na takie naruszenie.

Warto zwrócić uwagę na różnice między własnością a posiadaniem – także dlatego, że często te zagadnienia są ze sobą mylone. Ustawowe określenie własności zawarto w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.), który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”. Natomiast ustawowe określenia posiadania (tak samoistnego, jak i zależnego) możemy znaleźć w treści artykułu 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”. Posiadanie (a nawet dzierżenie) znajduje się pod ochroną prawa przed bezprawnym naruszeniem (art. 342 i następne K.c.) – choć posiadanie (według prawa polskiego), jest stanem faktycznym, a nie tytułem prawnym.

Czynności obronne, gdy doszło do bezprawnego naruszenia posiadania

W przypadku bezprawnego naruszenia posiadania prawnie dopuszczalne jest podjęcie stosownych (z wykluczeniem przemocy wobec człowieka) czynności obronnych, np. zasypanie dołu pod podmurówkę bezprawnie budowanego ogrodzenia. Chodzi o prawnie dopuszczalne: samopomoc oraz obronę konieczną (przed bezprawnym naruszeniem posiadania). Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 343 K.c.:

„§ 1. Posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

§ 2. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 3. Przepisy paragrafów poprzedzających stosuje się odpowiednio do dzierżyciela.”

Korzystaniu ze środków przewidzianych w art. 343 K.c. często towarzyszą emocje – zaś działanie pod ich wpływem może mieć poważne następstwa, w tym skutkować odpowiedzialnością karną na podstawie przepisów Kodeksu karnego (K.k.). Dlatego właśnie często zasadne okazuje się przedstawienie problemu organom władzy publicznej – w tym: organom ścigania (niekiedy przez wezwanie patrolu policyjnego), „nadzorowi budowlanemu” (z reguły zaczynając od stopnia powiatowego), sądowi powszechnemu. Budowa solidnego ogrodzenia (zwłaszcza na podmurówce) może wymagać „załatwienia formalności” w organie administracji budowlanej – byłoby dobrze zestawić sytuację (zwłaszcza parametry budowanego ogrodzenia) z przepisami Prawa budowlanego (szczególnie z jego art. 28 i następnymi); akty prawne są teraz łatwo dostępne (np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych).

Wytoczenie powództwa o przywrócenie bezprawnie naruszonego posiadania

Jeżeli naruszono Państwa własność, to zasadne może okazać się wytoczenie powództwa z zakresu ochrony własności (chodzi o przynajmniej jedno z roszczeń na podstawie art. 222 K.c.). W przypadku naruszenia posiadania właściwym wariantem będzie wytoczenie powództwa o przywrócenie bezprawnie naruszonego posiadania. Oto treść artykułu 344 K.c.:

„§ 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.”

W sprawach cywilnych sądy działają, w bardzo dużym stopniu, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); ponadto praktycznie istotne są przepisy ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – zwłaszcza w przypadku wnioskowania o zabezpieczenie powództwa lub o zabezpieczenie dowodu przyda się sprawna komunikacja z właściwym sekretariatem sądowym (przynajmniej w celu szybkiego uiszczania opłat sądowych, a więc bez opóźnień związanych z korespondencyjnym wezwaniem do uiszczenia opłaty sądowej).

Jak wyżej napisałem, policjanci nie są właściwi w rozstrzyganiu sporów o własność lub o posiadanie. Dlatego – nawet w przypadku przedstawienia problemu organom ścigania – przyda się odpowiednia aktywność na drodze postępowania cywilnego (proponuję bardzo poważnie traktować art. 230 K.p.c.). W sprawach cywilnych (szczególnie rzeczywiście spornych) bardzo przydaje się nie tylko odpowiednia aktywność (bez czekania, „aż sędzia zauważy”), ale także wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 232 K.p.c., art. 6 K.c. Duże znaczenie mogą mieć dowody z dokumentów oraz dowody z nagrań lub fotografii. Proponuję przejrzeć akta ksiąg wieczystych – zwłaszcza księgi prowadzonej dla Pańskiej nieruchomości (choć widoczny spór „o granicę nieruchomości” może uzasadniać zawnioskowanie o możliwość zapoznania się także z aktami księgi wieczystej prowadzonej dla odnośnej nieruchomości sąsiedniej.

Rozgraniczenie przy braku współpracy między właścicielami nieruchomości

Ewentualne postępowanie cywilne może dotyczyć (równie) rozgraniczenia; w tym kontekście szczególnie polecam zestawienie sytuacji z artykułami: od 152 do 154 K.c. Opis sytuacji wskazuje na wyraźny brak współpracy między właścicielami nieruchomości (art. 46 K.c.) ze sobą sąsiadującymi – nie tylko w zakresie rozgraniczenia. Dostrzec można przesłanki rozgraniczenia – wskazane w artykule 153 K.c., stanowiącym: „Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.”. Wprawdzie prawnie dopuszczalne jest rozgraniczenie także w „trybie administracyjnym” (wtedy wniosek o rozgraniczenie kieruje się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), ale wydaje się, że sytuacja stała się zbyt poważna, by było można zasadnie liczyć na akceptację rozgraniczenia „administracyjnego”.

Prawdopodobnie aktywność jakiegoś geodety w przeszłości wiązała się z – bardzo delikatnie rzecz ujmując – nazbyt śmiałymi poczynaniami w zakresie wznowienia znaków granicznych; często nadużywany jest ten wariant z art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (w artykule 29 zaczynają się przepisy o rozgraniczeniu w „trybie administracyjnym”). Taki uproszczony (a nawet bardzo uproszczony) tryb działania wymaga rzetelności oraz uczciwego współdziałania – zarówno właścicieli nieruchomości sąsiednich ze sobą, jak i geodety ze wszystkimi właścicielami. Jeżeli zaś geodeta działa wedle reguły „klient nasza pan”, to tym większym zagrożeniem jest podejmowaniem działań tylko na korzyść tego, kto finansuje czynności geodezyjne (stosownie do reguły „nie kąsa się ręki, która karmi”). Geodeta nie jest właścicielem cudzych gruntów; jeżeli zachowuje się butnie, to należy podjąć stosowne działania – włącznie z powiadomieniem organów ścigania, właściwego ośrodka geodezyjnego oraz ministra w danym czasie sprawującego nadzór nad działalnością geodezyjną (np. w celu wyegzekwowania odpowiedzialności dyscyplinarnej).

Zabezpieczenie poprzez zakaz prowadzenia dalszych prac przy ogrodzeniu

Sytuacja może wymagać podjęcia bardzo szybkich czynności. Poza (ewentualnym) powiadomieniem organów ścigania oraz „nadzoru budowlanego” proponuję zawnioskować do miejscowo właściwego sądu rejonowego o zastosowanie środków zabezpieczających. Chodzi zarówno o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.), przez zakazanie Pańskiemu sąsiadowi prowadzenia dalszych prac „przy ogrodzeniu” – a ponadto o zabezpieczenie dowodu (art. 309 i następne K.p.c.), szczególnie przez zabezpieczenie dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.), by sędzia mógł możliwie szybko poznać sytuację na miejscu. Przypominam o potrzebie odpowiednio szybkiego uiszczania opłat sądowych (w czym może pomóc sprawna komunikacja z właściwym sekretariatem sądowym).

Pisma w ważnych sprawach trzeba składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sądowe biuro podawcze) lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Pisma (wraz z załącznikami do nich) należy kierować do sądu we właściwej liczbie egzemplarzy – by starczyło egzemplarzy także dla wszystkich współwłaścicieli nieruchomości sąsiedniej); przydać się może sprawdzenie (np. w księgach wieczystych) aktualnego stanu prawnego nieruchomości sąsiedniej (w tym grona właścicielskiego).

Dodajmy, że usunięcie znaku granicznego może być przestępstwem (art. 277 K.k.).

Wskazałem sposoby ewentualnych Pańskich reakcji na zachowania sąsiada (zapewne zachowania bezprawne). Przyda się solidna strategia działania. Chodzi o sytuację złożoną, zadawnioną i związaną z brakiem Pańskiej odpowiedniej stanowczości we właściwym czasie. Dlatego tym bardziej trzeba opracować plan działania lub podporządkować się sprawcy bezprawia godzącego w Państwa uprawnienia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Kara za zwłokę w zaktualizowaniu wpisów w KW

Chciałabym dodać współwłaścicieli w księdze wieczystej. W postanowieniu sądu (sprawa spadkowa) widnieje moje panieńskie nazwisko. Czy mogę...

 

Nieustalona granica działek a plany budowlane sąsiada

Nieustalona granica działek a plany budowlane sąsiada

Mój sąsiad buduje dom na działce, której granice nie zostały ustalone od strony działki, której jestem współwłaścicielem. Niedawno wylał fundamenty pod...

Wezwanie do przesunięcia ogrodzenia

Wezwanie do przesunięcia ogrodzenia

Ostatnie pomiary geodezyjne wykazały, że ogrodzenie sąsiadki (płot i siatka) znajduje się w znacznej części na mojej działce. Wielokrotne prośby...

Brak zgody współwłaściciela nieruchomości na remont

Brak zgody współwłaściciela nieruchomości na remont

Moja teściowa wykupiła lokal mieszkalny na własność. W nieruchomości, w której mieszka, są trzy lokale mieszkalne, czyli to taka mała wspólnota....

Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca - obywatelkę USA

Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca - obywatelkę USA

Pracuję w USA od kilku lat bez pozwolenia na pracę. Obecnie czekam na zieloną kartę, bo ożeniłem się z obywatelką USA. Chcemy kupić mieszkanie...

Zacienienie działki przez płot i drzewa sąsiada

Zacienienie działki przez płot i drzewa sąsiada

Tuje sąsiada – rosnące wzdłuż granicy naszych działek w odległości pół metra od mojego ogrodzenia i 4 m od okien mojego domu –...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »