Charakter prawny wspólności ustawowej a nabywanie nieruchomości przez małżonków

Wspólność ustawowa małżeńska jest szczególną formą współwłasności określaną jako współwłasność łączna. Odróżnia ją od współwłasności w częściach ułamkowych brak możliwości określenia udziałów małżonków w trakcie trwania wspólności. W praktyce oznacza to, że żadne z małżonków nie może samodzielnie rozporządzać „swoim udziałem” w nieruchomości, ponieważ taki udział nie istnieje.

Sąd Najwyższy wskazał, że prawo małżonków do majątku wspólnego ma charakter bezudziałowy i łączny, co wyklucza stosowanie przepisów o współwłasności ułamkowej.

Zasadą jest, że nieruchomość nabyta w czasie trwania wspólności ustawowej wchodzi do majątku wspólnego, o ile została sfinansowana ze środków wspólnych. Jeżeli jednak zakup następuje ze środków osobistych jednego z małżonków, np. pochodzących z dziedziczenia, nieruchomość pozostaje składnikiem jego majątku odrębnego. W praktyce często w akcie notarialnym zamieszcza się stosowną klauzulę, aby zapobiec sporom.

Ciekawym zagadnieniem jest sytuacja, w której część ceny nieruchomości pochodzi z majątku wspólnego, a część z osobistego. W takim przypadku powstaje roszczenie o zwrot nakładów w ramach rozliczeń małżonków, co ma istotne znaczenie przy podziale majątku po rozwodzie.

Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, rozporządzenie nieruchomością wchodzącą w skład majątku wspólnego wymaga zgody drugiego małżonka. Brak zgody powoduje nieważność czynności prawnej. Sankcja nieważności ma charakter bezwzględny, co oznacza, że czynność dokonana bez zgody nie może wywołać skutków prawnych wobec żadnej ze stron.

Warto zwrócić uwagę, że obowiązek uzyskania zgody dotyczy również czynności zobowiązujących, np. zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Sama umowa przedwstępna podpisana przez jednego małżonka bez zgody drugiego jest nieważna.

Często pojawia się mylne przekonanie, że wspólność ustawowa działa jak współwłasność w częściach równych. Tymczasem różnice są znaczące:

• we wspólności ustawowej brak udziałów aż do jej ustania,
• żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku w trakcie trwania wspólności,
• zarząd majątkiem wspólnym jest ograniczony przez konieczność uzyskania zgody współmałżonka na niektóre czynności.

Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że wpis w księdze wieczystej nie przesądza o przynależności nieruchomości do majątku wspólnego. Stwierdzono, że decydujące znaczenie ma źródło finansowania. Nawet gdy w księdze wieczystej wpisano tylko jednego małżonka, nieruchomość nabyta za środki wspólne wchodzi do majątku wspólnego.

Zakup nieruchomości często wiąże się z kredytem hipotecznym, a więc ustanowieniem hipoteki na nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności o spłatę kredytu. Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, za zobowiązania zaciągnięte za zgodą drugiego małżonka wierzyciel może dochodzić roszczeń z majątku wspólnego. Brak zgody ogranicza odpowiedzialność do majątku osobistego małżonka zaciągającego zobowiązanie.
Po ustaniu wspólności ustawowej, np. na skutek rozwodu, majątek wspólny ulega przekształceniu we współwłasność w częściach ułamkowych. Od tego momentu możliwe jest określenie udziałów i ich zniesienie. W praktyce, co do zasady, przy podziale majątku sądy stosują zasadę równych udziałów, chyba że zachodzą ustawowe wyjątki.

Wspólność ustawowa jest konstrukcją prawną o istotnych konsekwencjach dla nabywania i rozporządzania nieruchomościami. Jej odmienność od współwłasności ułamkowej powoduje, że obrót nieruchomościami przez małżonków wymaga zachowania szczególnej ostrożności, zarówno przy zawieraniu umów, jak i przy wpisach w księdze wieczystej.