Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przed terminem

Czy można wypowiedzieć najem okazjonalny przed terminem?

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego jest szczególną postacią najmu, ale w zakresie wcześniejszego zakończenia umowy duże znaczenie nadal ma Kodeks cywilny. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, podstawową zasadę wyraża art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: strony mogą wypowiedzieć najem terminowy w wypadkach określonych w umowie.

Oznacza to, że właściciel nie powinien zakładać, iż może wypowiedzieć dwuletnią umowę tylko dlatego, że relacja z najemcą stała się trudna albo najemca próbuje narzucać niekorzystne warunki. Najpierw trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje konkretne podstawy wypowiedzenia, na przykład zaległość w płatnościach, naruszanie porządku domowego, podnajem bez zgody, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, utratę przez najemcę prawa do lokalu wskazanego do wyprowadzki albo inną ważną przyczynę opisaną w umowie.

Jeżeli umowa zawiera wyłącznie ogólne postanowienie, że każda strona może wypowiedzieć najem z miesięcznym terminem wypowiedzenia, skuteczność takiej klauzuli może być przedmiotem sporu. Część orzecznictwa wymaga, aby w umowie wskazano konkretne sytuacje uzasadniające wypowiedzenie. W nowszych rozstrzygnięciach można jednak spotkać pogląd bardziej liberalny, zgodnie z którym sama umownie przewidziana możliwość wypowiedzenia może zostać uznana za wystarczający wypadek, zwłaszcza gdy strona działa z realnych i usprawiedliwionych przyczyn.

W praktyce bezpieczniejsze jest przyjęcie ostrożnego wariantu: przed złożeniem wypowiedzenia należy przeanalizować całą umowę i ustalić, czy zachowanie najemcy mieści się w którejś z podstaw wypowiedzenia. Jeżeli nie, jednostronne wypowiedzenie może zostać zakwestionowane.

Zobacz również: wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem okazjonalny?

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego przede wszystkim wtedy, gdy pozwala na to sama umowa albo gdy zachodzą przesłanki wynikające z przepisów o ochronie praw lokatorów. W sprawach mieszkaniowych szczególnie istotne są sytuacje, w których najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, dopuszcza do powstania szkód, rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, zalega z płatnościami albo oddaje lokal osobie trzeciej bez wymaganej zgody.

Nie każda niekomfortowa postawa najemcy będzie jednak wystarczającą podstawą wypowiedzenia. Jeżeli najemca płaci czynsz, nie niszczy lokalu, nie podnajmuje go bez zgody i nie narusza istotnych obowiązków, sam fakt prowadzenia trudnych negocjacji z właścicielem może nie wystarczyć do jednostronnego zakończenia najmu przed terminem.

Wypowiedzenie powinno zostać złożone w formie pisemnej, z zachowaniem terminu wynikającego z umowy albo ustawy. Warto wskazać przyczynę wypowiedzenia, nawet jeżeli umowa nie opisuje tego wyraźnie jako warunku formalnego. Uzasadnienie pomaga później wykazać, że właściciel działał na podstawie konkretnego postanowienia umowy albo konkretnego naruszenia obowiązków przez najemcę.

Jeżeli właściciel przebywa poza Polską, może udzielić pełnomocnictwa osobie zaufanej w kraju. Pełnomocnik może doręczać pisma, odbierać korespondencję, prowadzić rozmowy z najemcą, a w razie potrzeby reprezentować właściciela w postępowaniu sądowym, jeżeli zakres pełnomocnictwa na to pozwala.

Czy trzeba uzasadnić wypowiedzenie?

Przy najmie terminowym uzasadnienie wypowiedzenia ma znaczenie praktyczne. Jeżeli umowa przewiduje wypowiedzenie z powodu określonych naruszeń, pismo powinno wskazywać, jakie zachowanie najemcy stanowi podstawę wypowiedzenia i od kiedy występuje. Przy zaległościach warto podać okresy płatności i kwoty, a przy naruszeniach porządku domowego - konkretne zdarzenia, daty, skargi sąsiadów, wezwania lub inne dowody.

Jeżeli wypowiedzenie nie zawiera przyczyny, a spór trafi do sądu, druga strona może twierdzić, że wypowiedzenie było dowolne i nie mieściło się w umowie. Dlatego w praktyce lepiej przygotować krótkie, rzeczowe i udokumentowane uzasadnienie niż ograniczać się do samego zdania o rozwiązaniu umowy.

Co z czynszem, gdy to najemca wypowiada umowę?

Jeżeli najemca wypowiada umowę zawartą na czas określony, należy ocenić jego wypowiedzenie według tych samych zasad. Trzeba sprawdzić, czy umowa dawała mu takie uprawnienie i czy wskazana przez niego przyczyna mieści się w umowie albo w przepisach. Jeżeli tak, po upływie okresu wypowiedzenia umowa wygasa i właściciel nie może żądać czynszu za dalszy okres, chyba że strony uzgodniły coś innego w granicach prawa.

Jeżeli wypowiedzenie najemcy jest nieskuteczne, właściciel może twierdzić, że umowa nadal trwa, a czynsz jest nadal należny. W praktyce spór może jednak dotyczyć tego, czy właściciel przyjął zwrot lokalu, czy wyraził zgodę na wcześniejsze zakończenie najmu, czy lokal był gotowy do dalszego korzystania przez najemcę oraz czy został ponownie wynajęty innej osobie. Właściciel nie powinien liczyć na podwójne uzyskanie świadczeń za ten sam okres z tego samego lokalu.

Jeżeli najemca wyprowadził się bez skutecznej podstawy, możliwe są dwa podstawowe kierunki działania: dochodzenie zaległego czynszu za okres, w którym umowa nadal obowiązywała, albo dochodzenie odszkodowania za szkodę wywołaną nienależytym wykonaniem umowy. Wybór zależy od dokumentów, zachowania stron i tego, czy właściciel odzyskał realną możliwość dysponowania mieszkaniem.

Jak udokumentować spór z najemcą?

Przy najmie okazjonalnym dokumenty są kluczowe. Właściciel powinien zachować umowę, aneksy, potwierdzenia płatności, wezwania do zapłaty, korespondencję mailową i SMS, potwierdzenia odbioru pism, zdjęcia szkód, protokoły zdawczo-odbiorcze oraz ewentualne skargi sąsiadów lub administratora budynku.

Jeżeli podstawą wypowiedzenia są zaległości, przed podjęciem dalszych działań warto sprawdzić, czy zostały spełnione wymagania dotyczące uprzedzenia najemcy i wyznaczenia mu dodatkowego terminu do zapłaty, jeżeli takie wymagania wynikają z ustawy lub umowy. Jeżeli podstawą jest niewłaściwe korzystanie z lokalu, przydatne będą wcześniejsze pisemne upomnienia i dowody, że naruszenia nie były jednorazowe ani błahe.

Czy najem okazjonalny ułatwia odzyskanie lokalu?

Najem okazjonalny jest korzystny dla właściciela głównie dlatego, że przy prawidłowo sporządzonej umowie najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu. Dodatkowo wskazuje lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić, a właściciel tego lokalu składa odpowiednie oświadczenie.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może pominąć wypowiedzenie albo dowolnie uznać umowę za zakończoną. Najpierw musi istnieć ważna podstawa zakończenia najmu, następnie trzeba skutecznie doręczyć najemcy wymagane pisma, a dopiero w razie odmowy dobrowolnego opuszczenia lokalu można korzystać z uproszczonej ścieżki egzekucyjnej przewidzianej dla najmu okazjonalnego.

Jak długo może trwać sprawa w sądzie?

Czas trwania sprawy zależy od sądu, rodzaju postępowania, liczby dowodów, zachowania stron i ewentualnych doręczeń za granicę. Prosta sprawa o zapłatę może zakończyć się szybciej, zwłaszcza gdy dokumenty są kompletne. Spór o skuteczność wypowiedzenia, wysokość należności, zniszczenia w lokalu albo rozliczenie kaucji może trwać znacznie dłużej.

Właściciel mieszkający za granicą powinien rozważyć ustanowienie pełnomocnika do doręczeń lub profesjonalnego pełnomocnika procesowego. Dzięki temu nie musi osobiście odbierać całej korespondencji w Polsce ani przyjeżdżać na każdą czynność. Sąd może jednak wezwać stronę do osobistego przesłuchania, jeżeli uzna to za potrzebne.

FAQ

Czy najem okazjonalny można wypowiedzieć z miesięcznym terminem?

Tak, ale tylko wtedy, gdy pozwala na to umowa albo ustawa. Przy umowie zawartej na czas określony sam miesięczny termin nie wystarczy, jeżeli nie ma podstawy do wypowiedzenia. Najbezpieczniej, gdy umowa wskazuje konkretne przypadki, w których miesięczne wypowiedzenie jest dopuszczalne.

Czy właściciel musi podać przyczynę wypowiedzenia?

W praktyce powinien to zrobić. Przyczyna pozwala powiązać wypowiedzenie z konkretnym postanowieniem umowy albo z ustawową podstawą zakończenia najmu. Brak uzasadnienia może utrudnić obronę wypowiedzenia w razie sporu.

Czy trudne zachowanie najemcy wystarczy do wypowiedzenia umowy?

Nie zawsze. Jeżeli najemca jedynie negocjuje warunki albo wykorzystuje nieobecność właściciela, ale nie narusza umowy ani przepisów, wypowiedzenie może być ryzykowne. Inaczej jest, gdy dochodzi do zaległości, szkód, zakłócania porządku, bezprawnego podnajmu albo innych naruszeń możliwych do udowodnienia.

Czy można żądać czynszu do końca umowy, gdy najemca wyprowadził się wcześniej?

Można próbować dochodzić należności, jeżeli wypowiedzenie najemcy było nieskuteczne i umowa nadal obowiązywała. Trzeba jednak uwzględnić, czy właściciel przyjął lokal, czy wynajął go komuś innemu oraz czy nie doszło do dorozumianego porozumienia o zakończeniu najmu.

Czy właściciel mieszkający za granicą musi przyjeżdżać do Polski?

Nie zawsze. Wiele czynności można wykonać przez pełnomocnika, korespondencyjnie albo z pomocą prawnika. Osobisty przyjazd może być potrzebny dopiero wtedy, gdy wymaga tego konkretna czynność, na przykład przesłuchanie przez sąd.

Podsumowanie

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przed terminem wymaga ostrożności. Umowa zawarta na czas określony nie kończy się swobodnie tylko dlatego, że jedna ze stron chce wcześniej zakończyć relację. Najważniejsze jest to, czy umowa lub ustawa przewiduje podstawę wypowiedzenia oraz czy strona potrafi wykazać fakty uzasadniające skorzystanie z tej podstawy.

Jeżeli spór dotyczy czynszu po wypowiedzeniu dokonanym przez najemcę, znaczenie ma nie tylko treść wypowiedzenia, ale także późniejsze zachowanie właściciela. W sprawach prowadzonych z zagranicy szczególnie ważne jest uporządkowanie dokumentów, pełnomocnictw i sposobu doręczania pism.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, t.j. Dz.U. 2023 poz. 725
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt VII ACa 932/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.