Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przed terminem

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2020-09-28

Mieszkam w Stanach Zjednoczonych, ale w kraju wynajmuję mieszkanie. Mam podpisaną z najemcą umowę najmu okazjonalnego na czas określony dwóch lat. Chciałbym z Państwem skonsultować możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przed terminem ze względu na postawę mojego najemcy. Otóż człowiek ten wykorzystuje fakt, że nie ma mnie w kraju i narzuca niekorzystne warunki najmu. On dobrze wie, że nie mam możliwości w dowolnej chwili wrócić i znaleźć innych najemców. Wobec tych problemów z najemcą chciałbym zapytać, czy mogę wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z 1-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Jeżeli tak, czy muszę uzasadnić takie wcześniejsze wypowiedzenie? Interesuje mnie też odwrotna sytuacja, czyli że to najemca wypowiada umowę najmu. Czy mogę żądać od niego zapłaty czynszu do końca terminu umowy i jak wygląda w praktyce takie działanie? Czy tego rodzaju sprawy długo są rozpatrywane przez sąd? To dla mnie ważne z podanych już powodów – nie mogę zbyt często przyjeżdżać do Polski.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przed terminem

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Zapytuje Pan, czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony z 1-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Przy czym, pyta Pan również o to, czy wypowiadając umowę, musiałby Pan uzasadnić wcześniejsze zakończenie najmu. Otóż wypowiedzenie jest takim sposobem rozwiązania umowy, które nie wymaga żadnego uzasadnienia, ale można je wskazać. Uzasadnienie wypowiedzenia jest zawsze oceniane na plus dla wynajmującego. Jednakże w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie można jej tak po prostu wypowiedzieć.

Najem okazjonalny podlega zasadniczo przepisom Kodeksu cywilnego (K.c.). W takich sprawach ma zastosowanie art. 673 § 3 K.c. Stanowi bowiem, że „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Co jest takim wypadkiem, jest mocno dyskusyjne.

Nie ukrywam, że do tej pory stanowisko sądów było w tym względzie dość restrykcyjne i przyjmowano, że dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie. Przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Zaś samo tylko zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania przyczyny wypowiedzenia) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie”. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 K.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów (tak. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14).

Jednak część sądów uznaje, że sama możliwość wypowiedzenia jest właśnie tym wypadkiem. Tak na przykład stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 października 2017 r. VII ACa 932/17, postanawiając, że: „Zawarte w umowie zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu stanowi wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673 § 3 K.c. Jeżeli ponadto uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu (budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem, a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe „z ważnych przyczyn”, ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy”.

Jak widać, stanowisko sądów jest niestety podzielone. Nie jestem w stanie zagwarantować, że będzie Pan mógł skorzystać z tego liberalnego podejścia. Innymi słowy, pewności nie ma co do rozstrzygnięcia sądu, gdyba sprawa wypowiedzenia najmu przed terminem trafiła na wokandę.

Co z czynszem po wypowiedzeniu umowy najmu przez najemcą?

Zapytał Pan również o odwrotną sytuację – gdy to najemca wypowie umowę. Chciałby Pan wiedzieć, czy w takiej sytuacji może Pan żądać zapłaty za najem do końca terminu umowy.

Otóż to, co wyżej napisałam, działa w obie strony. Jeśli dojdzie do sporu między Panem i najemcą w temacie czynszu, którego Pan się będzie domagał po wypowiedzeniu najmu przez najemcą – prawdopodobnie sprawa trafi do sądu. I co wtedy? Albo sąd podzieli pogląd, że wypowiedzenie jest tym przypadkiem, o jakim mówi przepis, i uzna je za skuteczne – wówczas oczywiście nie będzie Pan mógł żądać zapłaty czynszu, bo umowa najmu wygaśnie. Albo sąd stwierdzi, że nie był to ów wypadek z art. 673 § 3 K.c., i stwierdzi, że umowa trwa nadal, bo najemca nie miał prawa jej wypowiedzieć. To będzie oznaczało, że ma Pan prawo naliczać czynsz i sąd go zasądzi.

Aktualnie istnieje większe prawdopodobieństwo tej pierwszej opcji, z uwagi na częściową zmianę stanowiska sądów. Kiedyś sądy uznawały niemal zgodnie, że nie jest to możliwe, obecnie, jak widać, różne składy różnie interpretują pojęcie „wypadku”, ale nadal zdarzają się orzeczenia wykluczające tę możliwość.

Jak długo toczą się sprawy sądowe dotyczące najmu?

Na koniec zapytał Pan jeszcze, jak długo toczą się takie sprawy przed sądem. I tu zapewne moja odpowiedź Pana nie ucieszy – w zależności od sądu sprawy trwają od roku, nawet do 3 lat. W żadnym wypadku nie da się z góry przewidzieć długości postępowania. Tak to niestety wygląda.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Kupiłem auto z przekręconym licznikiem

Rok temu kupiliśmy samochód ciężarowy składający się z auta i przyczepy. Sprzedający deklarował przebieg ok. 540 tys. zł. Wziąłem samochód...

 

Odstąpienie od umowy kupna mieszkania i niestawienie się u notariusza sprzedającego

Kupiłam od osoby fizycznej mieszkanie, w którym jest robactwo. Nie miałam o tym pojęcia. Napisałam oświadczenie o odstąpieniu od umowy kupna...

 

Rezygnacja z prawie wykonanej usługi

Miesiąc temu zawarłem umowę ustną na wykonanie monitoringu terenu. Zaawansowanie prac sięga 90%. Teraz klient stwierdził, że nie zaproponowałem mu...

 

Użyczenie samochodu pracownikowi

Mamy jako spółka podpisaną z pracownikiem umowę na wykorzystywanie jego samochodu na potrzeby naszej spółki. Czy pracownik może użytkować samochód...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »