Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przed terminem

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Zapytuje Pan, czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony z 1-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Przy czym, pyta Pan również o to, czy wypowiadając umowę, musiałby Pan uzasadnić wcześniejsze zakończenie najmu. Otóż wypowiedzenie jest takim sposobem rozwiązania umowy, które nie wymaga żadnego uzasadnienia, ale można je wskazać. Uzasadnienie wypowiedzenia jest zawsze oceniane na plus dla wynajmującego. Jednakże w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie można jej tak po prostu wypowiedzieć.

Najem okazjonalny podlega zasadniczo przepisom Kodeksu cywilnego (K.c.). W takich sprawach ma zastosowanie art. 673 § 3 K.c. Stanowi bowiem, że „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Co jest takim wypadkiem, jest mocno dyskusyjne.

Nie ukrywam, że do tej pory stanowisko sądów było w tym względzie dość restrykcyjne i przyjmowano, że dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie. Przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Zaś samo tylko zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania przyczyny wypowiedzenia) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie”. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 K.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów (tak. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14).

Jednak część sądów uznaje, że sama możliwość wypowiedzenia jest właśnie tym wypadkiem. Tak na przykład stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 października 2017 r. VII ACa 932/17, postanawiając, że: „Zawarte w umowie zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu stanowi wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673 § 3 K.c. Jeżeli ponadto uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu (budowa nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem, a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe „z ważnych przyczyn”, ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy”.

Jak widać, stanowisko sądów jest niestety podzielone. Nie jestem w stanie zagwarantować, że będzie Pan mógł skorzystać z tego liberalnego podejścia. Innymi słowy, pewności nie ma co do rozstrzygnięcia sądu, gdyba sprawa wypowiedzenia najmu przed terminem trafiła na wokandę.

Zobacz też: Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Co z czynszem po wypowiedzeniu umowy najmu przez najemcą?

Zapytał Pan również o odwrotną sytuację – gdy to najemca wypowie umowę. Chciałby Pan wiedzieć, czy w takiej sytuacji może Pan żądać zapłaty za najem do końca terminu umowy.

Otóż to, co wyżej napisałam, działa w obie strony. Jeśli dojdzie do sporu między Panem i najemcą w temacie czynszu, którego Pan się będzie domagał po wypowiedzeniu najmu przez najemcą – prawdopodobnie sprawa trafi do sądu. I co wtedy? Albo sąd podzieli pogląd, że wypowiedzenie jest tym przypadkiem, o jakim mówi przepis, i uzna je za skuteczne – wówczas oczywiście nie będzie Pan mógł żądać zapłaty czynszu, bo umowa najmu wygaśnie. Albo sąd stwierdzi, że nie był to ów wypadek z art. 673 § 3 K.c., i stwierdzi, że umowa trwa nadal, bo najemca nie miał prawa jej wypowiedzieć. To będzie oznaczało, że ma Pan prawo naliczać czynsz i sąd go zasądzi.

Aktualnie istnieje większe prawdopodobieństwo tej pierwszej opcji, z uwagi na częściową zmianę stanowiska sądów. Kiedyś sądy uznawały niemal zgodnie, że nie jest to możliwe, obecnie, jak widać, różne składy różnie interpretują pojęcie „wypadku”, ale nadal zdarzają się orzeczenia wykluczające tę możliwość.

Jak długo toczą się sprawy sądowe dotyczące najmu?

Na koniec zapytał Pan jeszcze, jak długo toczą się takie sprawy przed sądem. I tu zapewne moja odpowiedź Pana nie ucieszy – w zależności od sądu sprawy trwają od roku, nawet do 3 lat. W żadnym wypadku nie da się z góry przewidzieć długości postępowania. Tak to niestety wygląda.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 października 2017 r. VII ACa 932/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.