Bank chce zabrać mieszkanie za niespłacony kredyt

Co może zrobić bank przy niespłacanym kredycie hipotecznym?

Przy kredycie hipotecznym samo zaprzestanie spłaty rat nie oznacza jeszcze, że bank może natychmiast „zabrać” mieszkanie. W praktyce bank najpierw podejmuje działania windykacyjne, może wypowiedzieć umowę kredytu, a następnie dochodzić zapłaty na drodze sądowej lub w innym przewidzianym prawem trybie. Do egzekucji potrzebny jest tytuł wykonawczy.

Hipoteka daje bankowi silne zabezpieczenie na nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonego mieszkania bez względu na to, czyją stało się własnością, z pierwszeństwem wynikającym z przepisów o hipotece. Jeżeli licytacja albo sprzedaż mieszkania nie pokryje całego zadłużenia, pozostała część długu nadal może obciążać kredytobiorcę.

Dlatego kluczowe jest odróżnienie dwóch sytuacji: sprzedaży mieszkania i spłaty długu z uzyskanej ceny oraz ugody, w której bank wyraźnie zrzeka się dalszych roszczeń po przejęciu albo sprzedaży nieruchomości. Tylko druga z tych sytuacji daje realne zamknięcie sprawy, o ile treść ugody jest jednoznaczna.

Czy można oddać mieszkanie za kredyt?

Można próbować zawrzeć z bankiem ugodę, w której bank przejmie nieruchomość albo zgodzi się na jej sprzedaż i jednocześnie umorzy pozostałą część zadłużenia. Nie jest to jednak prawo dłużnika, lecz kwestia zgody wierzyciela. Bank może uznać, że korzystniejsze będzie dochodzenie całej należności, zwłaszcza gdy wartość mieszkania nie wystarcza na spłatę kapitału, odsetek i kosztów.

Jeżeli ugoda ma zamknąć sprawę, powinna wyraźnie wskazywać, że po wykonaniu ustalonych czynności bank nie będzie dochodził dalszych roszczeń z umowy kredytu. Nie wystarczy ogólna deklaracja, że ktoś „przejmuje mieszkanie z długiem”. Trzeba ustalić, kto spłaca zadłużenie, w jakiej kwocie, czy bank wyraża zgodę na zmianę dłużnika, czy nastąpi zwolnienie dotychczasowego kredytobiorcy i kiedy hipoteka zostanie wykreślona.

W praktyce często rozsądniejsze od czekania na licytację jest podjęcie rozmów z bankiem i próba samodzielnej sprzedaży mieszkania za cenę rynkową. Sprzedaż na wolnym rynku zwykle daje większą szansę uzyskania lepszej ceny niż sprzedaż egzekucyjna, choć wymaga współpracy z bankiem, nabywcą i notariuszem.

Uwaga na firmy obiecujące przejęcie mieszkania z długiem

Oferta firmy antywindykacyjnej może brzmieć atrakcyjnie, ale trzeba ją czytać bardzo ostrożnie. Sama umowa z taką firmą nie powoduje automatycznie, że bank przestaje uważać kredytobiorcę za dłużnika. Przejęcie długu co do zasady wymaga zgody wierzyciela. Jeżeli bank nie wyrazi zgody na zwolnienie dotychczasowego dłużnika, osoba, która podpisała umowę kredytu, nadal może odpowiadać za zadłużenie.

Ryzykowne są zwłaszcza konstrukcje, w których dłużnik przenosi własność mieszkania, a w zamian otrzymuje tylko obietnicę spłacania rat. Jeżeli firma przestanie płacić albo umowa będzie wadliwa, dłużnik może stracić nieruchomość i jednocześnie nadal odpowiadać wobec banku. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy warto uzyskać projekt dokumentów, sprawdzić księgę wieczystą, zasady rozliczenia ceny, zgodę banku i dokładny mechanizm zwolnienia z długu.

Jeżeli w umowie pojawia się przeniesienie własności nieruchomości, potrzebny jest akt notarialny. Nie rozwiązuje to jednak samo przez się problemu kredytu. Najważniejsze jest stanowisko banku jako wierzyciela.

Czy można uratować działkę przed wierzycielem?

Jeżeli dłużnik ma oprócz mieszkania także działkę, bank albo inny wierzyciel może próbować prowadzić egzekucję również z tej działki, gdy po sprzedaży mieszkania pozostanie dług. Sama hipoteka na mieszkaniu nie oznacza, że odpowiedzialność dłużnika ogranicza się tylko do tego mieszkania, chyba że z umowy albo szczególnych ustaleń wynika coś innego.

Przeniesienie działki na rodzinę, znajomego albo spółkę w czasie, gdy istnieje wymagalne zadłużenie, może być bardzo ryzykowne. Wierzyciel może twierdzić, że czynność została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli i żądać uznania jej za bezskuteczną wobec siebie.

Zgodnie z art. 527 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Przy osobach bliskich przepisy przewidują domniemania niekorzystne dla dłużnika i nabywcy. Oznacza to, że darowizna na rzecz członka rodziny albo sprzedaż za zaniżoną cenę może zostać zakwestionowana łatwiej niż zwykła transakcja rynkowa z osobą obcą, za rzeczywistą cenę i bez ukrytego porozumienia.

Skarga pauliańska - kiedy wierzyciel może podważyć sprzedaż lub darowiznę?

Skarga pauliańska nie unieważnia automatycznie sprzedaży lub darowizny. Jej skutkiem jest to, że dana czynność może zostać uznana za bezskuteczną wobec konkretnego wierzyciela. W praktyce wierzyciel może wtedy prowadzić egzekucję z przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika, tak jakby nadal mógł się z niego zaspokoić.

Najczęściej problem dotyczy sytuacji, w których dłużnik wyzbywa się majątku po powstaniu zadłużenia albo w czasie, gdy wie, że nie będzie w stanie spłacać zobowiązań. Szczególnie ryzykowne są darowizny, sprzedaże za cenę znacznie niższą od rynkowej, transakcje z rodziną oraz czynności pozorne.

Roszczenie pauliańskie jest ograniczone terminem. Co do zasady wierzyciel nie może żądać uznania czynności za bezskuteczną po upływie pięciu lat od daty jej dokonania. Nie oznacza to jednak, że przez pięć lat dłużnik może swobodnie ukrywać majątek. W razie sporu sąd bada całokształt okoliczności, w tym moment transakcji, cenę, relacje stron i stan zadłużenia.

Upadłość konsumencka a mieszkanie i działka

Upadłość konsumencka może być rozwiązaniem, gdy dłużnik jest trwale niewypłacalny i nie ma realnej możliwości spłaty zadłużenia w zwykły sposób. Nie jest to jednak metoda na zachowanie wybranego składnika majątku. Zasadą jest, że majątek upadłego wchodzi do masy upadłości i służy zaspokojeniu wierzycieli. Dotyczy to także mieszkania, działki i innych wartościowych składników majątkowych.

Po ogłoszeniu upadłości syndyk ustala skład majątku, sprzedaje składniki masy upadłości, a sąd może następnie ustalić plan spłaty wierzycieli albo w szczególnych sytuacjach umorzyć zobowiązania bez planu spłaty. Jeżeli w skład masy wchodzi lokal mieszkalny albo dom, w którym mieszka upadły, przepisy przewidują możliwość wydzielenia kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, ale nie oznacza to zachowania własności nieruchomości.

Jeżeli celem jest wyłącznie ocalenie działki, upadłość może nie spełnić oczekiwań. Jeżeli celem jest zamknięcie wieloletniego zadłużenia i uzyskanie oddłużenia po likwidacji majątku, może być rozwiązaniem wartym rozważenia. Decyzja zależy od wartości mieszkania, wysokości długu, wartości działki, dochodów, kosztów utrzymania i możliwości ugody z bankiem.

Co zrobić przed podjęciem decyzji?

Najpierw należy ustalić dokładny stan zadłużenia: kapitał, odsetki, koszty, zaległe raty, status wypowiedzenia umowy oraz to, czy bank ma już tytuł wykonawczy. Następnie trzeba sprawdzić aktualną wartość mieszkania i działki oraz oszacować, czy sprzedaż mieszkania na rynku pozwoliłaby spłacić całość albo znaczną część długu.

Warto wystąpić do banku z konkretną propozycją: restrukturyzacji, czasowego zawieszenia spłat, sprzedaży mieszkania pod kontrolą banku, ugody z częściowym umorzeniem albo przeniesienia własności nieruchomości za zwolnienie z długu. Im bardziej realna i udokumentowana propozycja, tym większa szansa na rozmowę.

Nie należy podpisywać umów, które przenoszą własność nieruchomości bez jednoczesnego, pisemnego i skutecznego zwolnienia z długu przez bank. Nie należy też dokonywać darowizn majątku tylko po to, aby utrudnić egzekucję. Takie działania mogą pogorszyć sytuację prawną i finansową.

FAQ

Czy bank może zabrać mieszkanie bez sądu lub egzekucji?

Co do zasady bank nie zabiera mieszkania samodzielnie. Jeżeli nie ma dobrowolnej ugody i przeniesienia własności, bank musi dochodzić roszczeń zgodnie z procedurą i uzyskać podstawę do egzekucji. Dopiero wtedy komornik może prowadzić egzekucję z nieruchomości.

Czy sprzedaż mieszkania kończy kredyt hipoteczny?

Tylko wtedy, gdy uzyskana cena wystarczy na całkowitą spłatę długu albo bank zgodzi się umorzyć pozostałą część. Jeżeli po sprzedaży zostanie niedopłata, dłużnik nadal może odpowiadać za brakującą kwotę.

Czy firma może przejąć mój kredyt bez zgody banku?

Nie w sposób skuteczny wobec banku. Przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela. Bez takiej zgody umowa z firmą może nie zwolnić kredytobiorcy z odpowiedzialności za kredyt.

Czy upadłość konsumencka pozwoli zachować działkę?

Zwykle nie. W upadłości majątek dłużnika zasadniczo wchodzi do masy upadłości i może zostać sprzedany przez syndyka. Działka może więc zostać przeznaczona na zaspokojenie wierzycieli.

Czy darowizna działki rodzinie przed egzekucją jest bezpieczna?

Nie. Jeżeli darowizna lub sprzedaż powoduje pokrzywdzenie wierzycieli, wierzyciel może próbować ją podważyć skargą pauliańską. Transakcje z osobami bliskimi są szczególnie ryzykowne.

Podsumowanie

W sprawie niespłacanego kredytu hipotecznego najważniejsze jest ustalenie, czy istnieje realna możliwość porozumienia z bankiem. Oddanie mieszkania za dług jest możliwe tylko wtedy, gdy bank wyraźnie zgodzi się na takie rozliczenie i zwolni dłużnika z dalszej odpowiedzialności. Sama obietnica firmy trzeciej nie wystarcza.

Próby ukrywania majątku, przepisywania działki na rodzinę albo przenoszenia jej do spółki mogą zostać zakwestionowane. Jeżeli sytuacja finansowa jest bez wyjścia, trzeba porównać skutki ugody, samodzielnej sprzedaży nieruchomości, egzekucji oraz upadłości konsumenckiej. Każde z tych rozwiązań ma inne konsekwencje dla mieszkania, działki i dalszej odpowiedzialności za dług.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.