Prawo pierwokupu dzierżawcy działki pod garaż

Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu działki?

Co do zasady samo zawarcie umowy dzierżawy nie daje dzierżawcy prawa pierwokupu nieruchomości. Prawo pierwokupu jest szczególnym uprawnieniem i musi mieć wyraźną podstawę: albo w umowie, albo w przepisie ustawy.

Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego prawo pierwokupu oznacza pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby właściciel sprzedał ją osobie trzeciej. Nie jest to więc ogólne pierwszeństwo w negocjacjach ani obowiązek sprzedaży rzeczy dotychczasowemu dzierżawcy. Prawo działa dopiero wtedy, gdy właściciel zawrze z osobą trzecią umowę sprzedaży, zwykle jako umowę warunkową.

W opisanej sytuacji, gdy działka była przez lata udostępniana sąsiadom pod tymczasowe garaże blaszane, kluczowe znaczenie ma treść podpisanych umów. Jeżeli w umowach nie ma postanowienia o prawie pierwokupu, a grunt nie spełnia warunków nieruchomości rolnej objętej szczególnymi przepisami, dzierżawcy garaży nie mogą żądać, aby właściciel sprzedał im działkę przed innymi kupującymi.

Umowa dzierżawy a zastrzeżenie prawa pierwokupu

Pierwszą możliwą podstawą prawa pierwokupu jest umowa. Strony mogą postanowić, że w razie zamiaru sprzedaży nieruchomości albo jej części dotychczasowy dzierżawca będzie miał prawo pierwokupu. Takie postanowienie powinno być sformułowane jasno: należy wskazać, czego dotyczy prawo, w jakim trybie ma być wykonane i czy obejmuje całą działkę, czy tylko jej część.

Jeżeli prawo pierwokupu zostało skutecznie zastrzeżone, właściciel nie powinien sprzedawać nieruchomości z pominięciem uprawnionego. W praktyce sprzedaż na rzecz osoby trzeciej powinna zostać ukształtowana tak, aby dzierżawca mógł złożyć oświadczenie o skorzystaniu z pierwokupu. Dla nieruchomości termin wykonania prawa pierwokupu wynosi co do zasady miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży, chyba że szczególny przepis albo umowa przewiduje inny termin.

Jeżeli w umowach pod garaże blaszane nie ma klauzuli pierwokupu, samo wieloletnie korzystanie z gruntu, regularne płacenie czynszu i odnawianie umów na kolejne okresy nie tworzy takiego prawa.

Ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej

Drugą możliwą podstawą jest ustawa. W przypadku zwykłej działki wykorzystywanej pod garaże przepisy co do zasady nie przyznają dzierżawcom prawa pierwokupu. Inaczej może być przy sprzedaży nieruchomości rolnej.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. W szczególności umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną, powinna być wykonywana co najmniej przez 3 lata od tej daty, a nabywana nieruchomość rolna powinna wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli działka nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu tych przepisów albo dzierżawcy garaży nie spełniają wskazanych warunków, nie można opierać ich prawa pierwokupu na ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. W razie wątpliwości warto sprawdzić przeznaczenie gruntu, zapisy ewidencji gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz treść umów.

Czy sprzedaż działki kończy umowy z użytkownikami garaży?

Brak prawa pierwokupu nie oznacza jeszcze, że dzierżawców można automatycznie potraktować tak, jakby ich umowy przestały istnieć. Przy sprzedaży rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej nabywca co do zasady wstępuje w stosunek prawny w miejsce zbywcy. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, o ile przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej.

W praktyce oznacza to, że kupujący działkę powinien wiedzieć, czy na gruncie znajdują się cudze garaże, na jakiej podstawie są posadowione, do kiedy obowiązują umowy i czy można je wypowiedzieć. Dla sprzedającego istotne jest natomiast, aby nie zapewniać kupującego, że nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich, jeżeli faktycznie trwają umowy z użytkownikami garaży.

Jeżeli umowy są zawarte na czas oznaczony, pisemnie i z datą pewną, ich sytuacja może być dla nabywcy mniej elastyczna niż przy prostych umowach okresowo odnawianych bez daty pewnej. Każdy przypadek wymaga sprawdzenia dokumentów, bo znaczenie ma zarówno treść umowy, jak i sposób jej wykonywania.

Jak przygotować sprzedaż działki z garażami blaszanymi?

Przed wystawieniem działki na sprzedaż warto uporządkować dokumentację. Należy zebrać wszystkie umowy, aneksy, potwierdzenia płatności czynszu oraz korespondencję z użytkownikami garaży. Trzeba też ustalić, czy garaże są rzeczywiście tymczasowe, kto jest ich właścicielem i jaki termin demontażu przewidują umowy.

Jeżeli właściciel chce sprzedać teren jako wolny od zajęcia, powinien odpowiednio wcześniej wypowiedzieć umowy, o ile ich treść i przepisy na to pozwalają. Jeżeli natomiast kupujący akceptuje istniejące garaże i umowy, informacje te powinny zostać jasno opisane w dokumentach transakcyjnych.

Warto także unikać składania dzierżawcom nieformalnych obietnic, że będą mogli kupić grunt w pierwszej kolejności, jeśli nie ma zamiaru nadania im realnego prawa pierwokupu. Takie deklaracje mogą później prowadzić do sporu, nawet jeżeli formalnie nie tworzą ustawowego prawa pierwokupu.

FAQ

Czy dzierżawca garażu blaszanego ma pierwszeństwo zakupu działki?

Nie, jeżeli takie pierwszeństwo nie wynika z umowy albo z przepisu ustawy. Sam fakt korzystania z części działki pod garaż, nawet przez wiele lat, nie daje automatycznie prawa pierwokupu.

Czy właściciel musi pytać dzierżawców o zgodę na sprzedaż gruntu?

Zwykle nie. Właściciel może sprzedać nieruchomość bez zgody dzierżawców, chyba że umowa przewiduje szczególne ograniczenia. Trzeba jednak uwzględnić istniejące umowy i rzetelnie poinformować kupującego o sytuacji na działce.

Czy zapis o prawie pierwokupu musi być w umowie?

Jeżeli prawo pierwokupu ma wynikać z ustaleń stron, powinno być wyraźnie zapisane w umowie. W razie braku takiego postanowienia dzierżawca może powołać się na pierwokup tylko wtedy, gdy przyznaje mu go konkretny przepis ustawy.

Czy ustawowe prawo pierwokupu dotyczy każdej dzierżawy gruntu?

Nie. Ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy jest charakterystyczne przede wszystkim dla nieruchomości rolnych i wymaga spełnienia dodatkowych warunków. Nie obejmuje automatycznie zwykłych działek wykorzystywanych pod garaże.

Co z garażami po sprzedaży działki?

To zależy od treści umów. Nabywca może wejść w miejsce dotychczasowego właściciela jako strona umów, a możliwość ich wypowiedzenia zależy od czasu trwania, formy umowy, daty pewnej i uzgodnionych warunków.

Podsumowanie

Dzierżawcom korzystającym z części działki pod garaże blaszane nie przysługuje automatyczne prawo pierwokupu całej nieruchomości. Takie prawo może wynikać z wyraźnego zapisu umowy albo z ustawy, przede wszystkim przy spełnieniu warunków dotyczących nieruchomości rolnych.

Przed sprzedażą działki należy sprawdzić wszystkie obowiązujące umowy, ustalić charakter gruntu i ocenić, czy kupujący przejmie istniejące stosunki prawne. Dobra analiza dokumentów pozwala uniknąć sporu z użytkownikami garaży oraz problemów przy podpisywaniu aktu notarialnego.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.