Darowizna mieszkania dla partnera bez ślubu

Jak przekazać mieszkanie partnerowi bez sprzedaży?

Jeżeli chce Pani przenieść własność mieszkania na partnera nieodpłatnie, podstawowym rozwiązaniem jest umowa darowizny. Zgodnie z Kodeksem cywilnym przez darowiznę darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

W przypadku mieszkania nie wystarczy zwykła pisemna umowa ani oświadczenie sporządzone samodzielnie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz sporządza umowę, pobiera należny podatek, jeżeli występuje, oraz zwykle składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

Warto też ustalić, czy mieszkanie jest lokalem stanowiącym odrębną własność, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu czy udziałem w nieruchomości. Od tego zależy zakres dokumentów potrzebnych u notariusza i sposób ujawnienia zmiany w księdze wieczystej.

Podatek od darowizny mieszkania dla konkubenta

Darowizna mieszkania podlega podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość podatku zależy przede wszystkim od wartości przekazywanego prawa i od grupy podatkowej obdarowanego.

Partner pozostający w nieformalnym związku, jeżeli nie jest jednocześnie osobą spokrewnioną lub spowinowaconą z darczyńcą w sposób przewidziany w ustawie, jest traktowany jak osoba z III grupy podatkowej. Oznacza to znacznie mniej korzystne zasady niż przy darowiźnie dla małżonka, dziecka, rodzica czy rodzeństwa.

Dla III grupy podatkowej kwota wolna od podatku wynosi 5733 zł. Przy ustalaniu podatku sumuje się darowizny otrzymane od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia oraz w ciągu 5 lat poprzedzających ten rok.

Po odliczeniu kwoty wolnej podatek w III grupie wynosi:

• 12% podstawy opodatkowania - gdy podstawa nie przekracza 11 833 zł,
• 1420 zł i 16% nadwyżki ponad 11 833 zł - gdy podstawa mieści się między 11 833 zł a 23 665 zł,
• 3313 zł 20 gr i 20% nadwyżki ponad 23 665 zł - gdy podstawa przekracza 23 665 zł.

Przy darowiźnie nieruchomości podatek pobiera notariusz jako płatnik w chwili podpisania aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że bez przygotowania środków na podatek, taksę notarialną i opłaty sądowe zawarcie umowy może nie dojść do skutku.

Ile może wynieść podatek przy mieszkaniu wartym 200 000 zł?

Jeżeli mieszkanie ma wartość 200 000 zł i partner nie korzysta z żadnego zwolnienia, podstawę opodatkowania oblicza się przez pomniejszenie wartości darowizny o kwotę wolną:

200 000 zł - 5733 zł = 194 267 zł.

Ta kwota przekracza najwyższy próg w III grupie podatkowej, dlatego podatek oblicza się według wzoru: 3313 zł 20 gr plus 20% nadwyżki ponad 23 665 zł.

194 267 zł - 23 665 zł = 170 602 zł.

3313 zł 20 gr + 20% z 170 602 zł = 37 433 zł 60 gr.

Po zaokrągleniu podatek wyniesie około 37 434 zł. To wyliczenie ma charakter przykładowy. Ostateczną kwotę obliczy notariusz na podstawie wartości rynkowej lokalu, stanu prawnego nieruchomości i aktualnych danych przedstawionych do aktu.

Czy małżeństwo zmienia opodatkowanie darowizny?

Tak. Małżonek należy do kręgu najbliższej rodziny objętej szczególnym zwolnieniem z podatku od spadków i darowizn. Jeżeli więc darowizna mieszkania następuje na rzecz męża albo żony i spełnione są ustawowe warunki zwolnienia, podatek nie wystąpi.

W przypadku darowizny dokonanej aktem notarialnym obowiązki formalne związane ze zgłoszeniem nabycia są co do zasady realizowane przez notariusza. Mimo to warto przed podpisaniem aktu upewnić się, jak notariusz zakwalifikuje czynność i jakie dokumenty będą potrzebne.

Samo pozostawanie w długoletnim związku, wspólne zamieszkiwanie, prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego albo wspólne finansowanie remontów nie powoduje automatycznie, że partner jest traktowany jak małżonek. Dla podatku od spadków i darowizn znaczenie ma formalny status rodzinny określony w ustawie.

Jakie inne koszty trzeba uwzględnić?

Poza podatkiem od spadków i darowizn należy liczyć się z kosztami notarialnymi. Mogą obejmować taksę notarialną, podatek VAT od taksy, opłaty za wypisy aktu notarialnego oraz opłatę sądową za wpis prawa w księdze wieczystej. W typowych sprawach wpis własności do księgi wieczystej wiąże się z opłatą sądową 200 zł.

Notariusz może również wymagać dokumentów potwierdzających prawo własności, numer księgi wieczystej, zaświadczeń dotyczących podatków lub opłat, a w określonych przypadkach dokumentów ze spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty.

Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką, dożywociem, służebnością albo roszczeniem ujawnionym w księdze wieczystej, trzeba ocenić, jak takie obciążenie wpływa na planowaną darowiznę i interes partnera.

Alternatywy dla darowizny mieszkania

Jeżeli celem jest zabezpieczenie partnera na przyszłość, a nie natychmiastowe przeniesienie własności, można rozważyć testament. Trzeba jednak pamiętać, że nabycie mieszkania w spadku przez partnera bez ślubu również będzie opodatkowane według zasad właściwych dla III grupy podatkowej, jeżeli nie ma innej więzi rodzinnej wpływającej na grupę podatkową.

Testament może dodatkowo rodzić ryzyko roszczeń o zachowek ze strony uprawnionych członków rodziny spadkodawcy. Nie jest więc prostym odpowiednikiem darowizny i wymaga osobnej analizy sytuacji rodzinnej.

W określonych przypadkach rozważa się także ustanowienie służebności mieszkania, umowę dożywocia, przeniesienie udziału zamiast całego mieszkania albo zawarcie małżeństwa i późniejsze uregulowanie majątku. Każde z tych rozwiązań ma inne skutki podatkowe, spadkowe i praktyczne.

Podsumowanie

Przekazanie mieszkania partnerowi w konkubinacie jest możliwe, ale zwykle kosztowne podatkowo. Darowizna wymaga aktu notarialnego, a partner bez formalnej więzi małżeńskiej jest co do zasady zaliczany do III grupy podatkowej. Przy nieruchomości o znacznej wartości podatek może wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Najkorzystniej podatkowo wygląda darowizna na rzecz małżonka, ponieważ może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Jeżeli jednak strony nie chcą zawierać małżeństwa albo potrzebują innego zabezpieczenia, warto porównać darowiznę z testamentem, służebnością, umową dożywocia lub przeniesieniem udziału w mieszkaniu.

FAQ

Czy mogę przepisać mieszkanie na partnera bez ślubu?

Tak, ale przy nieruchomości konieczny jest akt notarialny. Najczęściej będzie to umowa darowizny, jeżeli przekazanie ma nastąpić nieodpłatnie.

Czy partner w konkubinacie płaci podatek od darowizny mieszkania?

Co do zasady tak. Partner bez ślubu i bez odpowiedniej więzi rodzinnej jest zaliczany do III grupy podatkowej, dla której obowiązuje niska kwota wolna i najwyższe stawki podatku.

Czy notariusz pobiera podatek przy darowiźnie mieszkania?

Tak, przy darowiźnie dokonanej w formie aktu notarialnego notariusz działa jako płatnik podatku. Oblicza i pobiera podatek przy podpisaniu aktu, jeżeli podatek jest należny.

Czy lepiej zrobić testament zamiast darowizny?

To zależy od celu. Testament nie przenosi własności za życia właściciela, ale może zabezpieczyć partnera na wypadek śmierci. Nie zawsze eliminuje jednak podatek ani ryzyko roszczeń o zachowek.

Czy ślub przed darowizną pozwala uniknąć podatku?

Darowizna między małżonkami może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Przed podpisaniem aktu warto potwierdzić z notariuszem zakres czynności i wymagane dokumenty.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 158 i art. 888

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.