O ile można podnieść teren działki bez pozwolenia?

Pan Mateusz chce podnieść teren działki o około 60 cm, aby wyrównać ją do poziomu drogi miejskiej. Działka jest połączona z drogą miejską prywatnym odcinkiem drogi wewnętrznej, który również miałby zostać wyrównany. W ewidencji gruntów działka i droga są oznaczone jako pastwiska trwałe oraz grunty orne, natomiast miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tym terenie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Pan Mateusz nie prowadzi jeszcze budowy i nie ma pozwolenia na budowę.

W takim stanie faktycznym najważniejsze pytanie brzmi nie tylko: czy wolno podnieść grunt o 60 cm, ale także: czy prace będą samodzielną niwelacją terenu, czy elementem przyszłej inwestycji budowlanej, z jakiego materiału zostanie wykonane nadsypanie oraz czy zmieni się odpływ wód na sąsiednie nieruchomości.

Czy podniesienie terenu wymaga pozwolenia na budowę?

Co do zasady samo podniesienie terenu działki, wyrównanie gruntu albo jego niwelacja nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, jeżeli nie są wykonywane jako część robót budowlanych. Prawo budowlane definiuje roboty budowlane jako budowę, przebudowę, montaż, remont lub rozbiórkę obiektu budowlanego. Samo przesunięcie, rozplantowanie lub nawiezienie ziemi, bez wykonywania obiektu budowlanego, zwykle nie mieści się w tej definicji.

Takie stanowisko pojawia się również w orzecznictwie. W wyroku NSA z 5 listopada 2003 r., sygn. IV SA 1131/02, wskazano, że niwelacja terenu, wyrównanie poziomu gruntu czy jego podwyższenie nie stanowią robót budowlanych podlegających regulacji Prawa budowlanego. Jednocześnie sąd podkreślił, że takie działania mogą być oceniane w postępowaniu dotyczącym naruszenia stosunków wodnych.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Nawet jeżeli pozwolenie budowlane nie jest wymagane, właściciel działki nadal musi przestrzegać przepisów Prawa wodnego, przepisów o odpadach, planu miejscowego oraz ewentualnych ograniczeń dotyczących gruntów rolnych, pasa drogowego, urządzeń melioracyjnych albo terenów szczególnych, np. obszarów zagrożenia powodziowego.

Nie ma ogólnego limitu: 20, 30 czy 60 cm

Przepisy nie wskazują jednego dopuszczalnego poziomu podniesienia działki, np. 20 cm, 30 cm albo 60 cm. Dlatego nie można przyjąć, że podniesienie terenu o 60 cm jest samo w sobie zakazane albo automatycznie wymaga pozwolenia.

Ocena zależy od skutków prac. Inaczej wygląda niewielkie wyrównanie ogrodu, a inaczej masowe nawiezienie ziemi, które zmienia rzędne terenu, podnosi działkę ponad sąsiednie nieruchomości, zasypuje rów lub powoduje spływ wody na cudzy grunt. W praktyce organy badają przede wszystkim, czy prace mają związek z inwestycją budowlaną, czy naruszają stosunki wodne oraz czy materiał użyty do nadsypania może być legalnie wykorzystany.

Stosunki wodne i odpowiedzialność wobec sąsiadów

Najczęstszym problemem przy podniesieniu gruntu jest zmiana odpływu wód opadowych lub roztopowych. Zgodnie z art. 234 ustawy Prawo wodne właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu wód znajdujących się na jego gruncie ani kierunku odpływu wód ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Nie wolno też odprowadzać wód ani wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

Jeżeli podniesienie działki spowoduje zalewanie sąsiada, podmywanie jego gruntu, kierowanie wody na jego posesję albo zablokowanie naturalnego odpływu, sprawa może trafić do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Organ może wydać decyzję nakazującą przywrócenie stanu poprzedniego albo wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Postępowania w tej sprawie nie wszczyna się, jeżeli od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu, upłynęło 5 lat.

Właśnie dlatego przed nawiezieniem większej ilości ziemi warto przygotować prosty plan odwodnienia: sprawdzić spadki terenu, położenie sąsiednich działek, rowów, studzienek, drenaży, przepustów i drogi. Przy większych różnicach poziomów rozsądne jest zlecenie projektu niwelacji lub odwodnienia osobie z odpowiednimi uprawnieniami.

Czy nawieziona ziemia jest odpadem?

Stare sformułowanie, że każda ziemia jest odpadem, jest zbyt daleko idące. Ustawa o odpadach nie obejmuje m.in. gruntu w pierwotnym położeniu oraz niezanieczyszczonej gleby i innych materiałów występujących w stanie naturalnym, wydobytych w trakcie robót budowlanych, jeżeli zostaną wykorzystane do celów budowlanych w stanie naturalnym na terenie, na którym zostały wydobyte.

Inaczej należy ocenić ziemię przywożoną z zewnątrz. Jeżeli posiadacz takiego materiału pozbywa się go, zamierza się go pozbyć albo ma obowiązek się go pozbyć, może to być odpad w rozumieniu ustawy o odpadach. Wtedy znaczenie mają kod odpadu, jego pochodzenie, brak zanieczyszczeń oraz dopuszczalny sposób wykorzystania.

Dla osoby fizycznej niebędącej przedsiębiorcą istotne są art. 27 ust. 8 i art. 45 ust. 1 pkt 2 ustawy o odpadach. Osoba taka może wykorzystywać odpady na potrzeby własne tylko w zakresie określonym w rozporządzeniu. Rozporządzenie Ministra Środowiska z 10 listopada 2015 r. dopuszcza m.in. wykorzystanie odpadu o kodzie 17 05 04, czyli gleby i ziemi, w tym kamieni, innych niż niebezpieczne, w procesie R5 do utwardzania powierzchni, z zachowaniem przepisów Prawa wodnego i Prawa budowlanego. Dopuszczalna maksymalna ilość do przyjęcia wynosi 0,2 Mg/m² utwardzanej powierzchni. Podobny limit przewidziano dla odpadu o kodzie 20 02 02, czyli gleby i ziemi, w tym kamieni, pochodzących z ogrodów i parków.

Podniesienie terenu jako element budowy domu, drogi albo zjazdu

Jeżeli podniesienie gruntu jest przygotowaniem terenu pod budowę domu, garażu, drogi wewnętrznej, parkingu, zjazdu, muru oporowego, tarasu albo innego obiektu budowlanego, sprawa może wymagać ujęcia w dokumentacji projektowej. W Prawie budowlanym zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie pozwolenia na budowę, z wyjątkami przewidzianymi m.in. dla określonych robót wymagających zgłoszenia lub niewymagających formalności.

W przypadku budowy domu jednorodzinnego niwelacja i rzędne terenu powinny wynikać z projektu zagospodarowania działki lub terenu. Jeżeli inwestor najpierw podniesie działkę, a dopiero później będzie składał wniosek o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, organ i projektant mogą wymagać wykazania rzeczywistych rzędnych, sposobu odwodnienia oraz zgodności z planem miejscowym.

Jeżeli pozwolenie na budowę zostało już wydane albo dokonano zgłoszenia i projekt nie przewiduje nadsypania gruntu, wykonanie istotnie innych rzędnych terenu może oznaczać odstępstwo od dokumentacji. Wtedy przed wykonaniem prac trzeba ocenić, czy konieczna będzie zmiana projektu, zmiana pozwolenia albo inne działanie formalne. W praktyce decydują szczegóły konkretnej inwestycji.

Grunty rolne, plan miejscowy i droga wewnętrzna

To, że miejscowy plan przeznacza teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie oznacza automatycznie, że można dowolnie zmienić ukształtowanie działki. Plan miejscowy może zawierać ustalenia dotyczące wysokości terenu, odwodnienia, powierzchni biologicznie czynnej, retencji, zakazu zmiany naturalnego ukształtowania albo ochrony rowów i urządzeń melioracyjnych. Trzeba sprawdzić konkretną uchwałę planistyczną.

Jeżeli działka w ewidencji pozostaje gruntem rolnym, przed realizacją zabudowy może pojawić się obowiązek wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Samo podniesienie terenu nie zawsze oznacza takie wyłączenie, ale w połączeniu z budową, utwardzeniem drogi lub zmianą sposobu korzystania z gruntu może mieć znaczenie. Warto ustalić tę kwestię w starostwie, zwłaszcza gdy chodzi o grunty lepszych klas albo większą powierzchnię.

Przy drodze wewnętrznej trzeba dodatkowo sprawdzić, czy wyrównanie poziomu nie wpłynie na odwodnienie drogi publicznej, zjazd, przepusty albo pas drogowy. Jeżeli prace miałyby wejść w pas drogi publicznej albo zmieniać parametry zjazdu, konieczny może być kontakt z zarządcą drogi.

Co powinien zrobić właściciel przed podniesieniem działki?

Przed nawiezieniem większej ilości ziemi warto wykonać kilka kroków praktycznych. Po pierwsze, sprawdzić plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy. Po drugie, ustalić aktualne rzędne terenu i zaplanowane rzędne po nadsypaniu. Po trzecie, ocenić odpływ wód i ryzyko szkody dla sąsiadów. Po czwarte, ustalić pochodzenie materiału i to, czy jest on produktem, gruntem naturalnym, czy odpadem. Po piąte, jeżeli w przyszłości ma powstać dom lub droga, skonsultować projektowane podniesienie z projektantem.

W sprawie takiej jak u pana Mateusza, czyli przy planowanym podniesieniu terenu o około 60 cm przed rozpoczęciem budowy, bezpieczne rozwiązanie to uzyskanie pisemnego stanowiska projektanta lub geodety co do rzędnych i odwodnienia, sprawdzenie zapisów planu miejscowego oraz upewnienie się w urzędzie gminy, czy prace nie spowodują naruszenia stosunków wodnych. Jeżeli prace mają być powiązane z przyszłą budową domu, najlepiej ująć docelowy poziom działki już w projekcie zagospodarowania terenu.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, że o obowiązkach właściciela nie decyduje sama liczba centymetrów, lecz cel prac, ich skutki dla sąsiadów i status użytego materiału.

FAQ

Podsumowanie

Podniesienie terenu działki nie ma jednego prostego limitu wyrażonego w centymetrach. Jeżeli jest to samodzielne wyrównanie gruntu, niezwiązane z robotami budowlanymi, najczęściej nie wymaga pozwolenia na budowę. Trzeba jednak zachować szczególną ostrożność przy większych nadsypaniach, zwłaszcza gdy działka graniczy z niżej położonymi nieruchomościami, drogą, rowem albo urządzeniami odwodnieniowymi.

Najbezpieczniej przyjąć zasadę: najpierw sprawdzić plan miejscowy i odpływ wód, potem ustalić pochodzenie ziemi, a dopiero na końcu rozpocząć prace. Jeżeli podniesienie działki ma być związane z przyszłą budową domu lub drogi wewnętrznej, powinno zostać uwzględnione w projekcie zagospodarowania terenu.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 3, art. 28 i art. 29 – tekst jednolity w ELI.
• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w szczególności art. 234 i art. 235 – tekst jednolity w ELI.
• Ustawa z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach, w szczególności art. 2, art. 27 i art. 45 – tekst jednolity w ELI.
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 10 listopada 2015 r. w sprawie listy rodzajów odpadów, które osoby fizyczne lub jednostki organizacyjne niebędące przedsiębiorcami mogą poddawać odzyskowi na potrzeby własne – akt obowiązujący w ELI.
• Wyrok NSA z 5 listopada 2003 r., sygn. IV SA 1131/02 – dotyczący niwelacji terenu i stosunków wodnych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.