Nieustalona granica działek a plany budowlane sąsiada
• Autor: Janusz Polanowski
Mój sąsiad buduje dom na działce, której granice nie zostały ustalone od strony działki, której jestem współwłaścicielem. Niedawno wylał fundamenty pod garaż, a dzisiaj dwóch ludzi prawdopodobnie dokonywało pomiarów budynku, by nanieść je na istniejący plan. Na sugestie mojej mamy, że granica od naszej strony nie została ustalona, panowie dokonujący pomiarów odpowiedzieli, że „to później”. Z sąsiadem niestety nie mam dobrych relacji, które mogłyby być podstawą ewentualnego porozumienia z pominięciem drogi urzędowej. Co powinnam zrobić w tej sytuacji?
Dążenie do zawarcia ugody
Gdyby sytuacja nie była związana z już realizowaną inwestycją budowlaną, to być może wystarczyłoby skierować do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosek o przeprowadzenie rozgraniczenia „w trybie administracyjnym”, co przewidziano w art. 29 i następnych Prawa geodezyjnego i kartograficznego – w takich sytuacjach mają zastosowanie także przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a). W grę mogłoby też wchodzić dążenie do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.), być może po skierowaniu do sądu rejonowego (właściwego ze względu na położenie nieruchomości) zawezwania do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); jedną z zalet takiego wezwania jest niska opłata sądowa, a ponadto doświadczony sędzia jest w stanie ułatwić osiągnięcie porozumienia. Ugodowe załatwienie sprawy (nawet bez korzystania z ww. zawezwania do próby ugodowej) mogłoby przejawiać się nie tylko w zawarciu ugody przed geodetą (dokonującym rozgraniczenia „w trybie administracyjnym”), ale także we wspólnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej zleceniem geodecie (z uprawnieniami) przeprowadzenia wznowienia znaków granicznych; taki wariant (przewidziany w art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego) czasami wiąże się z nadużyciami – jeżeli geodeta podejmuje się takich działań na zlecenie części zainteresowanych właścicieli gruntów (czemu czasem towarzyszy buta wobec właścicieli innych nieruchomości).
Zobacz też: Kompostownik odległość od granicy
Brak granic między nieruchomościami
Skoro chodzi o odrębne nieruchomości (art. 46 K.c.), więc wprost nieprawdopodobny wydaje się brak wyznaczenia granic między nimi. Za to mogło ulec zatarciu umiejscowienie znaków granicznych (przesłanka wznowienia znaków granicznych) lub mogły wystąpić przesłanki rozgraniczenia – wskazane w artykule 153 K.c. lub w artykule 29 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.
Artykuł 153 K.c. stanowi: „Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”. Zacytujmy także art. 154 K.c.:
„§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.
§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.”
Przeczytaj też: Kto może wkopać słupki graniczne
Zawnioskowanie do sądu o przeprowadzenie rozgraniczenia
Z uwagi na przedstawione przez Panią okoliczności przyda się zawnioskowanie do sądu cywilnego o przeprowadzenie rozgraniczenia. Sprawa taka będzie trwała jakiś czas – chociażby z uwagi na potrzebę powołania biegłego (z zakresu geodezji), który wykona prace geodezyjne i przedstawi sądowi opinię specjalistyczną. Dlatego proponuję rozważyć także skierowanie do sądu dwóch wniosków o zabezpieczenie: Pierwszym byłby wniosek o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.), a dokładniej: o zabezpieczenie przez ustanowienie zakazu prowadzenia prac budowlanych na spornym obszarze (którego będzie dotyczyć rozgraniczenie). Drugim byłby wniosek o zabezpieczenie dowodów (art. 309 i następne K.p.c.) – zarówno przez zabezpieczenie dotyczących tamtej inwestycji dokumentów (np. będących w zasobach miejscowo właściwego organu administracji budowlanej), jak również dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.). Wprawdzie zapewne oględziny zostałyby dokonane za jakiś czas (szczególnie na wniosek dowodowy osoby zainteresowanej), ale sytuacja mogłaby ulec zmianie – właśnie dlatego może się przydać szybkie dokonanie oględzin przez sędziego (czyli „w trybie” zabezpieczenia dowodu). Szczególnie wnioski o zabezpieczenie (w tym o zabezpieczenie dowodów) wiążą się z „presją czasu”, więc przyda się sprawna komunikacja z wydziałem właściwego wydziału sądowego, aby Pani była w stanie szybko (bez wezwań korespondencyjnych) uiszczać opłaty sądowe (szczególnie dotyczące: zabezpieczenia roszczenia oraz zabezpieczenia dowodów).
Proponuję także być w kontakcie z organem administracji budowlanej (i w nim zażądać dostępu do akt dotyczących niepokojącej Panią inwestycji budowlanej) oraz z miejscowo właściwym „nadzorem budowlanym” (zwłaszcza rangi powiatowej. Do „nadzoru budowlanego” można by kierować nie tylko wnioski o kontrolę inwestycji i przeprowadzenie oględzin miejsca, ale też o jej wstrzymanie (np. z uwagi na wniosek o rozgraniczenie).
Doradzam zapoznać się z księgami wieczystymi (przez Internet) oraz z serwisami geodezyjnymi.
Przykłady
Pierwszy przykład dotyczy sytuacji, w której właściciel działki postanowił ogrodzić swój teren, nie konsultując się wcześniej z sąsiadem. Po postawieniu ogrodzenia okazało się, że część płotu przebiega po działce sąsiedniej. Właściciel nieruchomości sąsiedniej, nie chcąc zaogniać relacji, próbował porozumieć się z sąsiadem polubownie, proponując wspólne wynajęcie geodety w celu ustalenia rzeczywistego przebiegu granicy. Jednak sąsiad nie był zainteresowany współpracą, co zmusiło go do skierowania sprawy do urzędu gminy z wnioskiem o przeprowadzenie rozgraniczenia administracyjnego.
Drugi przykład opisuje sytuację, w której inwestor nabył działkę i rozpoczął budowę domu na podstawie dostępnej dokumentacji geodezyjnej, nie zdając sobie sprawy, że granica działki nie była dokładnie ustalona. Po zakończeniu pierwszego etapu prac sąsiad zauważył, że fundamenty budynku zostały częściowo wylane na jego teren. W tej sytuacji konieczne było wstrzymanie prac budowlanych oraz przeprowadzenie formalnego rozgraniczenia działek, które wykazało błędne dane w pierwotnym planie. Sytuacja ta doprowadziła do konieczności przebudowy fundamentów, co wygenerowało dodatkowe koszty i opóźnienia w realizacji inwestycji.
Trzeci przykład przedstawia problem, w którym spadkobiercy odziedziczyli nieruchomość, której granice nigdy nie były dokładnie określone. Sąsiednia działka, na której rozpoczęto inwestycję, wykorzystała brak precyzyjnych danych i przesunęła granicę na korzyść inwestora. Spadkobiercy, chcąc zabezpieczyć swoje prawa, wystąpili do sądu o ustalenie granic zgodnie z historycznym stanem posiadania. Postępowanie wykazało rozbieżności między dokumentami a rzeczywistym użytkowaniem działki, co stało się podstawą do przyznania rekompensaty finansowej za utracony fragment gruntu.
Podsumowanie
Nieustalone granice działek mogą prowadzić do poważnych konfliktów sąsiedzkich, zwłaszcza w sytuacjach związanych z realizacją inwestycji budowlanych. Brak precyzyjnie wytyczonych linii podziału może skutkować nieporozumieniami, opóźnieniami w budowie, a nawet koniecznością interwencji prawnej. W takich przypadkach warto rozważyć różne sposoby rozwiązania problemu, począwszy od polubownych negocjacji i wspólnego zaangażowania geodety, aż po postępowania administracyjne i sądowe. Właściwe działania, takie jak zawezwanie do próby ugodowej czy wniosek o zabezpieczenie roszczenia, mogą pomóc w uniknięciu długotrwałych sporów i dodatkowych kosztów. Kluczowe znaczenie ma szybka reakcja oraz znajomość przepisów prawa geodezyjnego i cywilnego, co pozwala skutecznie chronić swoje interesy.
Oferta porad prawnych
Jeśli borykasz się z problemami dotyczącymi nieustalonych granic działek lub sporami sąsiedzkimi związanymi z inwestycjami budowlanymi, skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Doświadczeni prawnicy pomogą Ci zrozumieć Twoje prawa, doradzą najlepsze rozwiązania i wskażą skuteczne kroki prawne, które pozwolą Ci zabezpieczyć swoje interesy. Konsultacje online to wygodny i szybki sposób na uzyskanie rzetelnej pomocy bez konieczności wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zaniedbanie firmy ochroniarskiej a straty finansowe, jak dochodzić roszczeń?
» Wizerunek dzieci w mediach społecznościowych: czy publikacja zdjęć z imprez publicznych wymaga zgody rodziców?
» Jak skutecznie reagować na zalewanie posesji wodą deszczową z sąsiedniej działki?
» Prawo kupującego do odstąpienia od umowy przy opóźnieniu w realizacji zamówienia
» Problemy z wykonawcą remontu, co zrobić, gdy prace się przeciągają?
