Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nieustalona granica działek a plany budowlane sąsiada

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-11-29

Mój sąsiad buduje dom na działce, której granice nie zostały ustalone od strony działki, której jestem współwłaścicielem. Niedawno wylał fundamenty pod garaż, a dzisiaj dwóch ludzi prawdopodobnie dokonywało pomiarów budynku, by nanieść je na istniejący plan. Na sugestie mojej mamy, że granica od naszej strony nie została ustalona, panowie dokonujący pomiarów odpowiedzieli, że „to później”. Z sąsiadem niestety nie mam dobrych relacji, które mogłyby być podstawą ewentualnego porozumienia z pominięciem drogi urzędowej. Co powinnam zrobić w tej sytuacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Gdyby sytuacja nie była związana z już realizowaną inwestycją budowlaną, to być może wystarczyłoby skierować do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosek o przeprowadzenie rozgraniczenia „w trybie administracyjnym”, co przewidziano w art. 29 i następnych Prawa geodezyjnego i kartograficznego – w takich sytuacjach mają zastosowanie także przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a). W grę mogłoby też wchodzić dążenie do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.), być może po skierowaniu do sądu rejonowego (właściwego ze względu na położenie nieruchomości) zawezwania do próby ugodowej – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); jedną z zalet takiego wezwania jest niska opłata sądowa, a ponadto doświadczony sędzia jest w stanie ułatwić osiągnięcie porozumienia. Ugodowe załatwienie sprawy (nawet bez korzystania z ww. zawezwania do próby ugodowej) mogłoby przejawiać się nie tylko w zawarciu ugody przed geodetą (dokonującym rozgraniczenia „w trybie administracyjnym”), ale także we wspólnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej zleceniem geodecie (z uprawnieniami) przeprowadzenia wznowienia znaków granicznych; taki wariant (przewidziany w art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego) czasami wiąże się z nadużyciami – jeżeli geodeta podejmuje się takich działań na zlecenie części zainteresowanych właścicieli gruntów (czemu czasem towarzyszy buta wobec właścicieli innych nieruchomości).

Skoro chodzi o odrębne nieruchomości (art. 46 K.c.), więc wprost nieprawdopodobny wydaje się brak wyznaczenia granic między nimi. Za to mogło ulec zatarciu umiejscowienie znaków granicznych (przesłanka wznowienia znaków granicznych) lub mogły wystąpić przesłanki rozgraniczenia – wskazane w artykule 153 K.c. lub w artykule 29 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Artykuł 153 K.c. stanowi: „Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”. Zacytujmy także art. 154 K.c.:

„§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.”

Z uwagi na przedstawione przez Panią okoliczności przyda się zawnioskowanie do sądu cywilnego o przeprowadzenie rozgraniczenia. Sprawa taka będzie trwała jakiś czas – chociażby z uwagi na potrzebę powołania biegłego (z zakresu geodezji), który wykona prace geodezyjne i przedstawi sądowi opinię specjalistyczną. Dlatego proponuję rozważyć także skierowanie do sądu dwóch wniosków o zabezpieczenie: Pierwszym byłby wniosek o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.), a dokładniej: o zabezpieczenie przez ustanowienie zakazu prowadzenia prac budowlanych na spornym obszarze (którego będzie dotyczyć rozgraniczenie). Drugim byłby wniosek o zabezpieczenie dowodów (art. 309 i następne K.p.c.) – zarówno przez zabezpieczenie dotyczących tamtej inwestycji dokumentów (np. będących w zasobach miejscowo właściwego organu administracji budowlanej), jak również dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.). Wprawdzie zapewne oględziny zostałyby dokonane za jakiś czas (szczególnie na wniosek dowodowy osoby zainteresowanej), ale sytuacja mogłaby ulec zmianie – właśnie dlatego może się przydać szybkie dokonanie oględzin przez sędziego (czyli „w trybie” zabezpieczenia dowodu). Szczególnie wnioski o zabezpieczenie (w tym o zabezpieczenie dowodów) wiążą się z „presją czasu”, więc przyda się sprawna komunikacja z wydziałem właściwego wydziału sądowego, aby Pani była w stanie szybko (bez wezwań korespondencyjnych) uiszczać opłaty sądowe (szczególnie dotyczące: zabezpieczenia roszczenia oraz zabezpieczenia dowodów).

Proponuję także być w kontakcie z organem administracji budowlanej (i w nim zażądać dostępu do akt dotyczących niepokojącej Panią inwestycji budowlanej) oraz z miejscowo właściwym „nadzorem budowlanym” (zwłaszcza rangi powiatowej. Do „nadzoru budowlanego” można by kierować nie tylko wnioski o kontrolę inwestycji i przeprowadzenie oględzin miejsca, ale też o jej wstrzymanie (np. z uwagi na wniosek o rozgraniczenie).

Doradzam zapoznać się z księgami wieczystymi (przez Internet) oraz z serwisami geodezyjnymi.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Co zrobić żeby znieść współwłasność domu?

Oboje z mężem jesteśmy właścicielami domu, każdy w 50% (dom kupiliśmy przed zawarciem związku małżeńskiego). Dom jest obciążony kredytem...

Jak wydzierżawić część działki będącej własnością w częściach ułamkowych?

Na wyodrębnionej działce gruntu położony jest niezabudowany parking, w którym 30 właścicieli ma współwłasność ułamkową (1/30). Część działki...

Samodzielne wkopanie słupków granicznych i zagrodzenie wjazdu

Właściciel działki sąsiadującej z moim gospodarstwem samodzielnie wkopał słupki graniczne, na których podstawie zagrodził mi dojazd do posesji....

Kompostownik sąsiada umiejscowiony przy granicy działki

Sąsiadka umiejscowiła kompostownik o wymiarach ok. 3 x 2m w granicy działki. Nie chce go usunąć pomimo moich próśb. Wiem, że są odpowiednie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »