Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wiedza o przesuniętej granicy działki

Eliza Rumowska • Opublikowane: 2017-06-30

Jestem w trakcie sprzedaży nieruchomości. Na podstawie pomiarów geodezyjnych siatka ogrodzeniowa znajduje się 10 cm od wyznaczonej granicy działki na moją korzyść. Sąsiad do tej pory nie wnosił roszczenia przesunięcia ogrodzenia. Obawiam się, że po sprzedaży sąsiad nakaże nowemu właścicielowi przesunięcie ogrodzenia, a nowy właściciel zwróci się do mnie, że zataiłem prawdę. Co powinienem zrobić w tej sytuacji? 10 cm to niedużo. Czy jest to w granicach tolerancji? Czy po sprzedaży działki nowy właściciel może wezwać mnie do sądu, że sprzedałem działkę, która miała nieprawidłowo wytyczoną granicę, i jakie konsekwencje mogę ponieść?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Co do zasady – oczywiście istnieje domniemanie, że wszelkie ogrodzenia, mury, płoty itp. biegną po granicy działki. Wszystko w podobnej sytuacji pozostaje kwestią szczegółów, które stanowią okoliczności pozwalające, kto kiedy i w jaki sposób naruszył granice geodezyjne działki. Kodeks cywilny w tej materii stanowi:

„Art. 154. [Mury, płoty, miedze, rowy]

§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania”.

Okolicznościami doniosłymi jest moment przekroczenia granic i reakcja strony poszkodowanej tym przekroczeniem, tj. tego, czy grunt zostaje zajęty. Mammy w tym względzie poniższe regulacje kodeksowe:

„Art. 151. [Przekroczenie granicy przy wznoszeniu budynku]

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.

Jeżeli w trakcie budowy ogrodzenia przez Pana doszło do naruszenia granicy i sąsiad wzywał Pana do przywrócenia stanu poprzedniego – to włada Pan gruntem w złej wierze i jedynie 30 lat użytkowania może predestynować i chronić ten stan posiadania pozwalając powołać się na zasiedzenie w ramach nabycia własności tak zajętego pasa gruntu. Pana wiedza o tym i zatajenie jej wobec kupującego może rodzić ryzyko skutecznego podnoszenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.

Jeżeli  natomiast wszedł Pan jako właściciel już w tak istniejący stan użytkowania i posiadania gruntu od początku jego nabycia lub wznosząc ogrodzenia, był Pan przekonany, że biegnie ono po granicy, a sąsiad w żaden sposób nie protestował, jak też nie czyni tego także teraz, to jedyne konsekwencje określone są w cytowanym art. 151.

Oczywiście warto byłoby zadbać o wzmiankę w akcie notarialnym, że nabywca miał wgląd do dokumentacji geodezyjnej działki, jak i zapoznał się z jej stanem  oraz powierzchnią na gruncie.

Podsumowując — ryzyko ze strony kupującego zawsze istnieje, bo faktycznie grunt jest niezgodny ze stanem geodezyjnym i Pan o tym wie, co np. w razie sporu zaświadczy sąsiad. Dlatego w mojej ocenie lepiej t okoliczność ujawnić albo przed sprzedażą uregulować tą rozbieżność według opcji przewidzianych w art. 151.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Kara za zwłokę w zaktualizowaniu wpisów w KW

Chciałabym dodać współwłaścicieli w księdze wieczystej. W postanowieniu sądu (sprawa spadkowa) widnieje moje panieńskie nazwisko. Czy mogę...

 

Wydzielenie fragmentu korytarza i zniesienie współwłasności

Mam wydzielone mieszkanie z zasobów SM. W akcie notarialnym mam przydzielone 7,1 m 2 powierzchni pomieszczeń wspólnych. Mam również wpis do...

 

Podatek gruntowy za wywłaszczony teren

Około 25 lat temu przebudowano drogę graniczącą z moją nieruchomością (obecnie jest to droga krajowa). Po przebudowie nowa droga przechodziła przez...

 

Ograniczenie dostępu światła przez płot betonowy sąsiada

Właściciel działki rolnej (w planach gminy przeznaczonej pod zabudowę) postawił wysoki, ponad 2-metrowy płot betonowy,  pomimo że wszystkie...

 

Zniesienie współwłasności mieszkania ze spadku

Sprawa dotyczy zniesienia współwłasności mieszkania. Mąż zmarł w 2009 roku. W tym roku przeprowadziłam sprawę spadkową i zgodnie...

 

Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Jest trzech właścicieli działki. Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »