Przesunięta granica działki przy sprzedaży

Czy płot zawsze oznacza granicę działki?

Nie. W praktyce płot często wyznacza sposób korzystania z nieruchomości, ale nie przesądza sam przez się o prawnym przebiegu granicy. Granica wynika z dokumentów geodezyjnych, ewidencji gruntów, znaków granicznych, map oraz ewentualnych wcześniejszych czynności ustalenia lub rozgraniczenia granic.

Kodeks cywilny przewiduje domniemanie dotyczące urządzeń znajdujących się na granicy. Zgodnie z art. 154 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne podobne urządzenia znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących służą do wspólnego użytku sąsiadów, a korzystający z nich powinni wspólnie ponosić koszty utrzymania. Przepis ten nie oznacza jednak, że każde istniejące ogrodzenie musi przebiegać dokładnie po granicy.

Jeżeli z pomiaru geodezyjnego wynika, że siatka ogrodzeniowa znajduje się 10 cm poza granicą albo 10 cm od niej, trzeba odróżnić dwie sytuacje: drobną niepewność pomiarową od rzeczywistego zajęcia pasa gruntu sąsiada. Sama niewielka odległość nie daje gwarancji bezpieczeństwa prawnego.

Czy 10 cm przesunięcia ogrodzenia mieści się w tolerancji?

Nie ma ogólnej zasady, że przesunięcie płotu o 10 cm jest prawnie dopuszczalne i nie rodzi skutków. W postępowaniu geodezyjnym mogą występować kwestie dokładności pomiaru, ale nie należy ich utożsamiać z prawem do korzystania z cudzego pasa gruntu.

Jeżeli pomiar został wykonany rzetelnie i pokazuje, że ogrodzenie wchodzi na cudzą nieruchomość, sąsiad może oczekiwać wyjaśnienia sytuacji. Jeżeli natomiast dokumentacja jest niejednoznaczna, warto rozważyć dodatkową weryfikację przez geodetę, wznowienie znaków granicznych, ustalenie przebiegu granic albo - w razie sporu - formalne rozgraniczenie.

Przy sprzedaży nieruchomości kluczowe jest nie tylko to, czy rozbieżność jest duża, lecz także to, czy sprzedawca o niej wie i czy poinformował o niej kupującego. Dla późniejszej odpowiedzialności sprzedawcy istotna może być sama świadomość istnienia problemu.

Przekroczenie granicy przy budowie ogrodzenia

Jeżeli ogrodzenie zostało postawione w taki sposób, że przekroczono granicę gruntu sąsiedniego, znaczenie może mieć art. 151 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy sytuacji, w której przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono granice sąsiedniego gruntu bez winy umyślnej.

W takim przypadku właściciel zajętego gruntu co do zasady nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może natomiast żądać stosownego wynagrodzenia za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu, a czasem także części, która utraciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Nie należy jednak traktować art. 151 Kodeksu cywilnego jako automatycznej ochrony w każdej sprawie z płotem. Znaczenie mają okoliczności: kto stawiał ogrodzenie, kiedy to nastąpiło, czy przekroczenie granicy było świadome, czy sąsiad protestował i jak duży jest zakres naruszenia.

Roszczenia sąsiada i ryzyko zasiedzenia

Jeżeli ogrodzenie narusza prawo własności sąsiada, może on dochodzić ochrony swojej własności, w tym żądać zaniechania naruszeń lub przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W sporze sąd będzie badał rzeczywisty przebieg granicy, historię korzystania z gruntu i zachowanie obu stron.

Jeżeli pas gruntu jest posiadany jak własny przez długi czas, w określonych sytuacjach może pojawić się kwestia zasiedzenia. Co do zasady terminy zasiedzenia nieruchomości wynoszą 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. Sama obecność ogrodzenia nie oznacza jednak automatycznie zasiedzenia - trzeba wykazać samoistne posiadanie oraz upływ wymaganego terminu.

W opisanej sytuacji, skoro sprzedawca wie o rozbieżności z pomiaru geodezyjnego, nie powinien opierać bezpieczeństwa transakcji wyłącznie na tym, że sąsiad dotychczas nie zgłaszał żądań. Brak reakcji sąsiada może mieć znaczenie dowodowe, ale nie usuwa samej rozbieżności.

Odpowiedzialność wobec kupującego po sprzedaży

Jeżeli sprzedający wie, że ogrodzenie nie odpowiada przebiegowi granicy, a mimo to sprzedaje nieruchomość bez ujawnienia tej informacji, kupujący może twierdzić, że nabył rzecz obarczoną wadą. W zależności od okoliczności może powoływać się na rękojmię, żądać obniżenia ceny, naprawienia szkody albo podnosić, że został wprowadzony w błąd.

Ryzyko rośnie zwłaszcza wtedy, gdy z ogłoszenia, rozmów, mapy lub okazania nieruchomości wynikało, że kupujący obejmuje działkę w granicach wyznaczonych płotem, a po transakcji okazuje się, że część ogrodzonego terenu należy do sąsiada. Nawet niewielki pas może mieć znaczenie, jeżeli wpływa na sposób korzystania z działki, usytuowanie ogrodzenia, wjazdu, nasadzeń albo planowanej zabudowy.

Sprzedawca może ograniczyć ryzyko, jeżeli jasno poinformuje kupującego o wyniku pomiaru, udostępni dokumentację i zadba o odpowiedni zapis w akcie notarialnym. Taki zapis nie zawsze wyłącza wszelką odpowiedzialność, ale utrudnia kupującemu twierdzenie, że problem został przed nim zatajony.

Co zrobić przed sprzedażą działki?

Najbezpieczniejsze działania zależą od tego, czy pomiar jest pewny i czy sąsiad kwestionuje przebieg ogrodzenia. W typowej sytuacji warto:

• uzyskać od geodety mapę lub szkic pokazujący przebieg granicy i położenie ogrodzenia,
• porozmawiać z sąsiadem i ustalić, czy zgłasza roszczenia dotyczące przesunięcia płotu,
• rozważyć pisemne porozumienie z sąsiadem, jeżeli obie strony akceptują obecny stan,
• ujawnić kupującemu informację o rozbieżności przed zawarciem umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej,
• wprowadzić do aktu notarialnego zapis, że kupujący zna stan prawny, dokumentację geodezyjną, przebieg ogrodzenia oraz ewentualną rozbieżność.

Jeżeli sąsiad zgłasza sprzeciw albo żąda przesunięcia ogrodzenia, lepiej nie odkładać sprawy na nabywcę. W takiej sytuacji przed sprzedażą warto ustalić, czy możliwe jest przesunięcie płotu, ugoda, ustanowienie służebności, wykup niewielkiego pasa gruntu albo formalne rozgraniczenie.

Jak opisać sprawę w akcie notarialnym?

W akcie notarialnym nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że kupujący zna stan nieruchomości. Jeżeli istnieje konkretna rozbieżność, warto ją nazwać wprost, np. przez wskazanie, że kupujący zapoznał się z dokumentacją geodezyjną i wie o położeniu ogrodzenia względem granicy ewidencyjnej lub ustalonej w pomiarze.

Treść zapisu powinna być dostosowana do dokumentów i rzeczywistego stanu. Inaczej opisuje się sytuację, gdy ogrodzenie wchodzi na grunt sąsiada, inaczej gdy znajduje się na terenie sprzedającego, ale nie pokrywa się z granicą, a jeszcze inaczej gdy strony nie są pewne przebiegu granicy i konieczne jest jej formalne ustalenie.

Jeżeli kupujący akceptuje obecny stan, można rozważyć oświadczenie, że znana jest mu lokalizacja ogrodzenia i nie zgłasza z tego tytułu zastrzeżeń wobec sprzedawcy. Nie zastąpi to jednak uregulowania relacji z sąsiadem, jeżeli rzeczywiście doszło do zajęcia jego gruntu.

FAQ

Czy muszę przesuwać ogrodzenie przed sprzedażą?

Nie zawsze, ale powinieneś ustalić, czy ogrodzenie rzeczywiście narusza cudzy grunt i czy sąsiad zgłasza roszczenia. Jeżeli problem jest potwierdzony, najbezpieczniej go uregulować albo przynajmniej ujawnić kupującemu w dokumentach sprzedaży.

Czy kupujący może pozwać sprzedawcę po zakupie działki?

Tak, szczególnie gdy wykaże, że sprzedawca znał rozbieżność i jej nie ujawnił. Roszczenia mogą dotyczyć rękojmi, obniżenia ceny, odszkodowania albo skutków wprowadzenia w błąd, ale ich zasadność zależy od konkretnych dowodów i treści umowy.

Czy brak roszczeń sąsiada oznacza, że sprawa jest bezpieczna?

Nie zawsze. Brak reakcji sąsiada może zmniejszać ryzyko sporu, ale nie zmienia automatycznie przebiegu granicy. Sąsiad albo jego następca prawny może w przyszłości podnieść sprawę, zwłaszcza po zmianie właściciela nieruchomości.

Czy można sprzedać działkę z takim problemem?

Tak, ale należy działać transparentnie. Kupujący powinien przed zawarciem umowy wiedzieć, jaki jest stan ogrodzenia, jakie dokumenty go potwierdzają i czy istnieje ryzyko roszczeń sąsiada.

Czy zapis w akcie notarialnym całkowicie wyłącza odpowiedzialność?

Nie zawsze. Dobry zapis może istotnie ograniczyć ryzyko zarzutu zatajenia informacji, ale nie usuwa roszczeń sąsiada, jeżeli ogrodzenie faktycznie znajduje się na jego gruncie. Dlatego czasem konieczne jest także porozumienie z sąsiadem lub formalne uregulowanie granicy.

Podsumowanie

Przesunięte ogrodzenie przy sprzedaży nieruchomości nie powinno być bagatelizowane tylko dlatego, że różnica wynosi 10 cm. W prawie własności liczy się rzeczywisty przebieg granicy, a nie subiektywne przekonanie, że rozbieżność jest niewielka.

Najrozsądniejsze rozwiązanie to weryfikacja dokumentacji geodezyjnej, ustalenie stanowiska sąsiada, ujawnienie sprawy kupującemu i odpowiednie opisanie jej w akcie notarialnym. Jeżeli ogrodzenie rzeczywiście zajmuje cudzy grunt, warto rozważyć ugodę, przesunięcie płotu albo inne prawne uregulowanie korzystania z tego pasa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.