• Data: 2024-12-30 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Zawarłam z lokatorami umowę najmu okazjonalnego, której koniec w przypada na październik tego roku. Wysłałam do nich pismo w maju, poleconym listem, iż nie widzę żadnej możliwości zawarcia następnej umowy czy też kontynuowania obecnej. Obawiam sie jednak, że niestety będą starali się pozostać w mieszkaniu. Kiedy dokładnie zakańcza się umowa najmu? Czy po jej rozwiązaniu mogę coś zrobić, by usunąć lokatorów z mieszkania?
Uprzejmie wskazuję, że najbezpieczniejszą formą umowy najmu, tj. taką, aby bez trudu można było przeprowadzić w razie potrzeby eksmisję, jest umowa najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 19a „umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”. Istotny jest ust. 2 przedmiotowego artykułu, który stanowi, że „do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym”.
Zgodnie z art. 19d ust. 2 po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Sformalizowany sposób dokonywania przez właściciela lokalu żądania opróżnienia lokalu przez byłego lokatora z najmu okazjonalnego ma znaczenie i jest wymagany jedynie w postępowaniu klauzulowym, gdy właściciel przy zawieraniu umowy (lub w czasie jej trwania) skorzystał z wprowadzenia sankcji umożliwiających bez procesu sądowego eksmisję lokatora z lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu okazjonalnego. Wynika to z ust. 4 komentowanego przepisu. W przypadku zaś gdy właściciel z takich możliwości nie korzysta, żądanie opróżnienia lokalu nie musi być tak sformalizowane, aby wywołać skutek prawny. Innymi słowy, formalizm wypowiadania umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz zgłoszenia żądania opróżnienia tego lokalu przez dotychczasowego najemcę nie jest konieczny, jeżeli strony umowy nie przewidziały dobrowolnego poddania się najemcy eksmisji z lokalu na podstawie dokumentów, o których mowa w art. 19a ust. 2 i 3, bądź najemca nie wskazał lokalu, do którego może być eksmitowany.
Zgodnie z art 19d ust. 3 „żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal”.
Jeżeli po otrzymaniu takiego dokumentu najemcy nie opuszczą lokalu, to zgodnie z ust. 4 omawianej regulacji powinna Pani jako właściciel złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
Umowa najmu okazjonalnego jest bezpiecznym rozwiązaniem zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, gdyż umożliwia szybkie i skuteczne przeprowadzenie eksmisji w przypadku niewywiązania się najemcy z umowy. Aby była skuteczna, najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazać alternatywny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu umowy. Dzięki temu właściciel ma większą pewność, że w razie problemów z opuszczeniem lokalu będzie mógł skutecznie wyegzekwować swoje prawa.
Pani Anna wynajmowała mieszkanie w formie najmu okazjonalnego. Pomimo poinformowania lokatorów z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem o zakończeniu umowy, nie opuścili oni lokalu w terminie. Pani Anna skorzystała z aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, złożyła w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności i po uzyskaniu tytułu wykonawczego szybko przeprowadziła eksmisję z pomocą komornika.
Pan Marek wynajmował mieszkanie bez spisania aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Po zakończeniu umowy najemca odmówił wyprowadzenia się, powołując się na trudną sytuację życiową. Pan Marek musiał wszcząć długotrwałe postępowanie sądowe, by uzyskać nakaz eksmisji, co uniemożliwiło szybkie odzyskanie lokalu.
Pani Katarzyna wynajęła mieszkanie, korzystając z umowy najmu okazjonalnego. Po zakończeniu umowy okazało się, że lokal zastępczy wskazany przez najemcę w oświadczeniu nie był już dostępny, co uniemożliwiło eksmisję. Dopiero po uzupełnieniu formalności przez najemcę mogła ona skutecznie złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do aktu notarialnego i przeprowadzić eksmisję.
Umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi mieszkania skuteczne narzędzia do egzekwowania swoich praw, w tym możliwość szybkiej eksmisji w przypadku problemów z lokatorami. Kluczowe jest dołączenie do umowy aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji przez najemcę oraz wskazanie lokalu zastępczego. Dzięki tym zabezpieczeniom wynajmujący może sprawniej odzyskać nieruchomość po zakończeniu umowy.
Potrzebujesz wsparcia w kwestiach prawnych dotyczących wynajmu nieruchomości? Oferujemy kompleksowe porady prawne w zakresie umowy najmu okazjonalnego, w tym przygotowanie umowy, omówienie kluczowych zapisów oraz zabezpieczenie Twoich interesów jako wynajmującego. Pomożemy również w przypadku eksmisji lokatorów, dbając o szybkie i skuteczne przeprowadzenie procedury. Skontaktuj się z nami, aby zapewnić sobie bezpieczny wynajem oraz profesjonalne wsparcie prawne na każdym etapie.
1. Ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. z 2001 r. nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
