Zakup części nieruchomości od syndyka a wygaśnięcie obciążeń

Zakup nieruchomości od syndyka a prawa nabywcy

Skutki prawne sprzedaży nieruchomości następują tak, jak skutki prawne sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, z odrębnościami przewidzianymi w art. 313 ust. 2-4 Prawa upadłościowego i naprawczego. Nabywca nieruchomości kupionej w postępowaniu upadłościowym nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych (art. 971 K.p.c.). W postępowaniu upadłościowym likwidacja następuje przez sprzedaż. Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie miesiąca od dnia zatwierdzenia wyboru oferty przez sędziego-komisarza (art. 321 ust. 1). Umowa sprzedaży jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie do zbioru dokumentów (art. 999 § 1 in principio K.p.c.).

Wygaśnięcie praw i roszczeń osobistych

Tak więc sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu–komisarzowi w terminie nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym niż trzy miesiące. Termin ten liczy się od dnia podania do publicznej wiadomości przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz opublikowania w dzienniku o zasięgu lokalnym postanowienia o ogłoszeniu upadłości, w którym sąd wzywa osoby, którym przysługują prawa oraz prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości należącej do upadłego, pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie w postępowaniu upadłościowym. Na miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej.

Służebność na nieruchomości od syndyka

Sprzedaż nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także użytkowania oraz prawa dożywotnika. Prawa te pozostają nadal w mocy.

Jeżeli służebność gruntowa nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, lecz jest dla nieruchomości władnącej konieczna i nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej, na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że ta służebność gruntowa zostaje utrzymana w mocy. Obojętne jest, czy służebność gruntowa ujawniona jest w księgach wieczystych. Sędzia-komisarz utrzymuje służebność postanowieniem; może też oddalić wniosek, jeżeli służebność obniża w sposób istotny wartość nieruchomości obciążonej albo wniosek został zgłoszony po terminie przewidzianym w art. 313 ust. 4 in principio. Jeżeli wniosek o wyłączenie zgłoszony został w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, podlega on rozpoznaniu razem z zarzutami. Wartość służebności gruntowej utrzymanej w mocy nie zalicza się na cenę nabycia, ponieważ kwestia ta powinna być wyraźnie unormowana w ustawie, a takiego unormowania ustawowego nie ma.

Z mocy samego prawa pozostają w mocy służebność drogi koniecznej (art. 145 K.c.), służebność przesyłu (art. 3051 K.c.), służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia (art. 151 K.c.). Należy podzielić pogląd, że na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 5 Pr.up.n. warunkiem pozostania tych praw w mocy jest ich ujawnienie w księdze wieczystej lub zgłoszenie w terminie wyznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości.

Obciążenie nieruchomości hipoteką

Do hipotek powstałych przed ustanowieniem współwłasności postanowienie o przysądzeniu własności części ułamkowej nieruchomości nie odnosi żadnego skutku. Nabywca ponosi tylko odpowiedzialność rzeczową i nie będzie on spłacał hipoteki. Brak jest podstaw do włączenia hipoteki w cenę nabycia i na obniżanie o jej kwotę wartości nieruchomości przy oszacowaniu. Do hipotek powstałych po ustanowieniu współwłasności wymienione zasady nie odnoszą się, zastosowanie znajdują tylko reguły z art. 1000 § 1 K.p.c. Ważna jest zatem data ustanowienia hipoteki.

Hipoteka wygasa, ale pozostają prawa wskazane powyżej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.