• Data: 2024-05-10 • Autor: Radca prawny Tomasz Krupiński
Kupno nieruchomości od syndyka to sytuacja nieco inna niż zakup na wolnym rynku. W świetle Prawa upadłościowego i naprawczego transakcja taka niesie za sobą zarówno ograniczenia, jak i pewne gwarancje dla kupującego, różniąc się tym samym od standardowej procedury zakupu. Pan Damian jest zainteresowany zakupem ułamkowej części nieruchomości sprzedawanej przez syndyka w postępowaniu upadłości konsumenckiej. Ułamkowa część nieruchomości weszła w skład masy upadłościowej. Nasz klient zastanawia się, czy taki udział w nieruchomości jest wolny od wszystkich obciążeń, zabezpieczeń, roszczeń. Czy ta część nieruchomości jest wolna od długów i hipoteka na tej części wygaśnie?
Skutki prawne sprzedaży nieruchomości następują tak, jak skutki prawne sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, z odrębnościami przewidzianymi w art. 313 ust. 2–4 Prawa upadłościowego i naprawczego. Nabywca nieruchomości kupionej w postępowaniu upadłościowym nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych (art. 971 K.p.c.). W postępowaniu upadłościowym likwidacja następuje przez sprzedaż. Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie miesiąca od dnia zatwierdzenia wyboru oferty przez sędziego-komisarza (art. 321 ust. 1). Umowa sprzedaży jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie do zbioru dokumentów (art. 999 § 1 in principio K.p.c.).
Tak więc sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu–komisarzowi w terminie nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym niż trzy miesiące. Termin ten liczy się od dnia podania do publicznej wiadomości przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz opublikowania w dzienniku o zasięgu lokalnym postanowienia o ogłoszeniu upadłości, w którym sąd wzywa osoby, którym przysługują prawa oraz prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości należącej do upadłego, pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie w postępowaniu upadłościowym. Na miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej.
Sprzedaż nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także użytkowania oraz prawa dożywotnika. Prawa te pozostają nadal w mocy.
Jeżeli służebność gruntowa nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, lecz jest dla nieruchomości władnącej konieczna i nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej, na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, sędzia-komisarz może postanowić, że ta służebność gruntowa zostaje utrzymana w mocy. Obojętne jest, czy służebność gruntowa ujawniona jest w księgach wieczystych. Sędzia-komisarz utrzymuje służebność postanowieniem; może też oddalić wniosek, jeżeli służebność obniża w sposób istotny wartość nieruchomości obciążonej albo wniosek został zgłoszony po terminie przewidzianym w art. 313 ust. 4 in principio. Jeżeli wniosek o wyłączenie zgłoszony został w zarzutach do planu podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej, podlega on rozpoznaniu razem z zarzutami. Wartość służebności gruntowej utrzymanej w mocy nie zalicza się na cenę nabycia, ponieważ kwestia ta powinna być wyraźnie unormowana w ustawie, a takiego unormowania ustawowego nie ma.
Z mocy samego prawa pozostają w mocy służebność drogi koniecznej (art. 145 K.c.), służebność przesyłu (art. 3051 K.c.), służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia (art. 151 K.c.). Należy podzielić pogląd, że na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 5 Pr.up.n. warunkiem pozostania tych praw w mocy jest ich ujawnienie w księdze wieczystej lub zgłoszenie w terminie wyznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości.
Do hipotek powstałych przed ustanowieniem współwłasności postanowienie o przysądzeniu własności części ułamkowej nieruchomości nie odnosi żadnego skutku. Nabywca części nieruchomości od syndyka ponosi tylko odpowiedzialność rzeczową i nie będzie on spłacał hipoteki. Brak jest podstaw do włączenia hipoteki w cenę nabycia i na obniżanie o jej kwotę wartości nieruchomości przy oszacowaniu. Do hipotek powstałych po ustanowieniu współwłasności wymienione zasady nie odnoszą się, zastosowanie znajdują tylko reguły z art. 1000 § 1 K.p.c. Ważna jest zatem data ustanowienia hipoteki.
Hipoteka wygasa, ale pozostają prawa wskazane powyżej.
Zakup mieszkania z obciążoną hipoteką
Jan Kowalski zdecydował się na zakup mieszkania od syndyka masy upadłościowej. Nieruchomość ta była obciążona hipoteką, której Jan nie musiał spłacać z własnej kieszeni, co wynikało z przepisów Prawa upadłościowego. Dzięki temu mimo przejęcia nieruchomości z obciążeniem Jan nie ponosił odpowiedzialności za długi poprzedniego właściciela, co stanowiło dla niego znaczną ulgę finansową.
Utrzymanie służebności drogi koniecznej
Ewa Nowak zakupiła działkę rolną w procesie upadłościowym. Okazało się, że na zakupionej nieruchomości istniała służebność drogi koniecznej na rzecz sąsiedniej działki. Mimo zmiany właściciela nieruchomości służebność ta pozostała w mocy, dzięki czemu sąsiedni gospodarstwo nadal miało zapewniony dostęp do swojej posesji przez działkę Ewy.
Brak możliwości odstąpienia od umowy z powodu wad nieruchomości
Michał Szymczak nabył od syndyka budynek komercyjny, który po zakupie okazał się mieć poważne wady konstrukcyjne. W normalnych okolicznościach takie odkrycie mogłoby stanowić podstawę do odstąpienia od umowy czy też renegocjacji ceny. Jednak w świetle przepisów dotyczących kupna nieruchomości w procedurze upadłościowej Michał nie mógł żądać unieważnienia transakcji ani zmniejszenia ceny z powodu stwierdzonych wad.
Zakup nieruchomości od syndyka może być dobrą inwestycją. Pomimo ograniczeń, takich jak brak możliwości odstąpienia od umowy z powodu wad nieruchomości, proces ten oferuje również pewne gwarancje, na przykład w kwestii obciążeń hipotecznym.
Potrzebujesz wsparcia w zakresie prawa upadłościowego? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnego przygotowania pism. Nasz zespół ekspertów pomoże Ci zrozumieć Twoje prawa i obowiązki, zapewniając spersonalizowaną pomoc na każdym etapie procesu zakupu nieruchomości od syndyka. Opisz swoją sytuację jak najszybciej, a wykorzystaj do tego formularz zamieszczony poniżej.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika