Zakup lokalu na wynajem: firma czy prywatnie?

Zakup lokalu usługowego na firmę czy prywatnie

Przy jednoosobowej działalności gospodarczej określenie, że lokal jest kupowany na firmę, ma przede wszystkim znaczenie podatkowe i ewidencyjne. Właścicielem lokalu jest nadal osoba fizyczna, ale można zdecydować, czy lokal zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, czy pozostanie składnikiem majątku prywatnego wykorzystywanym do najmu prywatnego.

Ustawa o PIT rozróżnia przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz przychody z najmu składników majątku niezwiązanych z działalnością. Podstawą kwalifikacji są m.in. zasady z art. 10 ustawy PIT. W praktyce znaczenie mają sposób nabycia, ujęcie lokalu w ewidencjach, skala i organizacja najmu, a także to, czy lokal jest wykorzystywany w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa.

Nie ma jednej odpowiedzi korzystnej dla każdego podatnika. Zakup firmowy bywa opłacalny przy wysokich kosztach, finansowaniu kredytem, planowanych remontach i możliwości amortyzacji. Najem prywatny bywa korzystniejszy, gdy koszty są niskie, zależy Panu na prostych rozliczeniach i rozważa Pan sprzedaż lokalu po kilku latach.

Najem firmowy przy podatku liniowym 19%

Jeżeli lokal użytkowy zostanie wprowadzony do działalności gospodarczej, przychód z najmu będzie przychodem firmowym. Przy wyborze podatku liniowego dochód z tego najmu będzie co do zasady opodatkowany stawką 19%. Dochodem jest przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu.

Największą zaletą tego wariantu jest możliwość rozliczania kosztów związanych z lokalem. W zależności od konkretnej sytuacji mogą to być m.in. opłaty administracyjne, ubezpieczenie, koszty obsługi prawnej i księgowej, remonty, odsetki od kredytu, wydatki na wyposażenie oraz inne koszty ponoszone w celu osiągania przychodów albo zabezpieczenia ich źródła.

Lokal użytkowy, w odróżnieniu od lokalu mieszkalnego, może być nadal amortyzowany, jeżeli spełnia warunki uznania go za środek trwały. Wyłączenie z amortyzacji przewidziane w art. 22c pkt 2 ustawy PIT dotyczy budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych, a nie lokali użytkowych. Przy lokalu kupionym od dewelopera trzeba prawidłowo ustalić wartość początkową, moment przyjęcia do używania oraz właściwą stawkę amortyzacji.

Minusem jest większa formalizacja. Lokal trzeba prawidłowo ująć w księgach, dokumentować koszty, rozliczać przychody w ramach działalności i pamiętać, że późniejsza sprzedaż lokalu firmowego może być opodatkowana jako przychód z działalności.

Najem prywatny i ryczałt od przychodu

Jeżeli lokal nie zostanie wprowadzony do działalności gospodarczej i będzie wynajmowany jako składnik majątku prywatnego, przychód z najmu prywatnego jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dla osób fizycznych najem prywatny nie jest obecnie rozliczany według skali podatkowej ani podatku liniowego.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Limit dotyczy przychodu, a nie dochodu. Oznacza to, że podatek płaci się od kwot należnych z najmu, bez pomniejszania ich o koszty.

W tym wariancie nie można rozliczać amortyzacji, odsetek od kredytu, remontów, ubezpieczenia ani innych kosztów podatkowych. Ryczałt może być więc korzystny przy niskich kosztach utrzymania lokalu, wysokiej rentowności najmu i potrzebie prostych rozliczeń. Może być mniej korzystny, gdy zakup jest finansowany kredytem albo lokal wymaga znacznych nakładów.

Sprzedaż lokalu po kilku latach

Planowana sprzedaż lokalu jest jednym z najważniejszych argumentów przy wyborze sposobu rozliczania. Jeżeli lokal będzie środkiem trwałym w działalności gospodarczej, jego sprzedaż będzie co do zasady generowała przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT. Przy podatku liniowym dochód z takiej sprzedaży będzie opodatkowany stawką 19%.

Trzeba też pamiętać o regule dotyczącej wycofania składnika majątku z działalności. Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT, jeżeli lokal zostanie wycofany z firmy do majątku prywatnego, sprzedaż bez rozliczenia w działalności będzie możliwa dopiero po upływie 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania. Wcześniejsza sprzedaż może nadal zostać potraktowana jak przychód z działalności.

Inaczej wygląda sprzedaż lokalu pozostającego w majątku prywatnym. Jeżeli nie jest on składnikiem firmowym, zastosowanie może mieć art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie powoduje co do zasady obowiązku zapłaty PIT. Sprzedaż przed tym terminem może wymagać rozliczenia dochodu w PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

W praktyce to właśnie przyszła sprzedaż często przesądza o wyborze. Jeżeli inwestor planuje trzymać lokal długo i generować stały najem, wariant firmowy może być korzystny ze względu na koszty. Jeżeli natomiast realna jest sprzedaż po kilku latach, trzeba dokładnie porównać konsekwencje obu modeli.

VAT przy zakupie i wynajmie lokalu użytkowego

VAT należy analizować oddzielnie od PIT. Dla VAT odpłatny najem lokalu może być działalnością gospodarczą również wtedy, gdy dla PIT jest rozliczany jako najem prywatny. Oznacza to, że sam wybór między najmem firmowym a prywatnym nie przesądza jeszcze o skutkach w VAT.

Najem lokalu użytkowego na cele działalności gospodarczej najemcy jest zasadniczo czynnością opodatkowaną VAT. Jeżeli jest Pan czynnym podatnikiem VAT, wynajem lokalu użytkowego będzie zwykle wymagał wystawiania faktur z VAT. Przy spełnieniu warunków można rozważać zwolnienie podmiotowe, ale zależy to od wartości sprzedaży i innych czynności wykonywanych przez podatnika.

Zakup lokalu usługowego od dewelopera często jest dokumentowany fakturą VAT. Jeżeli lokal ma służyć czynnościom opodatkowanym VAT, może powstać prawo do odliczenia podatku naliczonego. Prawo to trzeba jednak ocenić indywidualnie, zwłaszcza gdy podatnik wykonuje także czynności zwolnione, korzysta ze zwolnienia podmiotowego albo lokal ma być wykorzystywany w sposób mieszany.

Przy transakcji opodatkowanej VAT zwykle nie występuje PCC od sprzedaży nieruchomości, ale przy zakupie lokalu zawsze warto sprawdzić dokumenty transakcyjne, status sprzedawcy, sposób opodatkowania dostawy oraz treść aktu notarialnego.

Co będzie korzystniejsze w opisanej sytuacji

Przy podatku liniowym 19% zakup lokalu do firmy może być korzystny, jeżeli przewiduje Pan istotne koszty i chce Pan rozliczać amortyzację lokalu użytkowego. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy lokal jest finansowany kredytem, wymaga nakładów albo generuje koszty utrzymania, które realnie obniżają dochód do opodatkowania.

Najem prywatny na ryczałcie może być korzystniejszy, gdy lokal ma niskie koszty, przychód nie przekracza istotnie progu 100 000 zł, nie zależy Panu na amortyzacji, a ważna jest prostota rozliczeń. Ten wariant może być również atrakcyjny, gdy bierze Pan pod uwagę późniejszą sprzedaż po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia.

Najbezpieczniej porównać oba warianty liczbowo. Należy zestawić czynsz najmu, koszty, kredyt, amortyzację, VAT, przewidywany okres posiadania lokalu i możliwą cenę sprzedaży. Dopiero taka kalkulacja pokaże, czy niższa stawka ryczałtu od przychodu będzie lepsza niż opodatkowanie dochodu w działalności przy prawie do kosztów.

FAQ

Czy lokal usługowy można amortyzować w działalności gospodarczej?

Tak, lokal użytkowy może być amortyzowany, jeżeli stanowi środek trwały, jest kompletny i zdatny do używania oraz został przyjęty do używania w działalności. Wyłączenie z amortyzacji dotyczy lokali mieszkalnych, a nie użytkowych.

Czy najem prywatny można opodatkować podatkiem liniowym?

Nie. Najem prywatny osób fizycznych jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek liniowy 19% może dotyczyć najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej.

Czy przy ryczałcie można odliczyć remont albo odsetki od kredytu?

Nie. Ryczałt jest liczony od przychodu, dlatego nie pomniejsza się go o koszty. Wydatki na remont, ubezpieczenie, odsetki czy amortyzację nie obniżają podstawy opodatkowania ryczałtem.

Czy najem prywatny lokalu użytkowego podlega VAT?

Może podlegać. Dla VAT odpłatny najem jest traktowany jako działalność gospodarcza niezależnie od tego, czy w PIT jest rozliczany prywatnie czy firmowo. Trzeba osobno ocenić status podatnika VAT, prawo do zwolnienia i prawo do odliczenia VAT od zakupu.

Co jest lepsze: zakup lokalu na firmę czy prywatnie?

Przy wysokich kosztach i możliwości amortyzacji często warto rozważyć wariant firmowy. Przy niskich kosztach, prostym najmie i planowanej sprzedaży po kilku latach korzystniejszy może być najem prywatny na ryczałcie. Decyzję należy oprzeć na kalkulacji, a nie tylko na porównaniu stawek podatku.

Podsumowanie

Zakup lokalu usługowego na wynajem można rozliczać w działalności gospodarczej albo w ramach majątku prywatnego. Wariant firmowy daje prawo do kosztów i amortyzacji lokalu użytkowego, ale może skomplikować rozliczenia i wpłynąć na opodatkowanie sprzedaży. Wariant prywatny jest prostszy i oparty na ryczałcie, ale nie pozwala rozliczać kosztów.

W opisanej sytuacji, przy podatku liniowym 19%, nie da się wskazać jednego najlepszego rozwiązania bez danych liczbowych. Jeżeli lokal będzie generował istotne koszty, zakup firmowy może być opłacalny. Jeżeli koszty będą niskie, a priorytetem jest prostota i elastyczność przy sprzedaży, warto rozważyć najem prywatny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.