Zakup lokalu na wynajem - na firmę czy prywatnie?

• Data: 2022-10-07 • Autor: Marcin Sądej

Prowadzę działalność gospodarczą i zamierzam zakupić lokal usługowy od dewelopera. Co Czy kupić lokal na firmę, czy na osobę prywatną? Co będzie korzystniejsze? Lokal będzie służył na wynajem. Jestem na podatku liniowym 19%.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup lokalu na wynajem - na firmę czy prywatnie?

Zakup nieruchomości na firmę, podatek liniowy, odpisy amortyzacyjne

Przychody z najmu nieruchomości mogą być kwalifikowane do dwóch potencjalnych źródeł przychodów:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza – art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT,
  • tzw. najem prywatny składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą.

W kontekście przedstawionego stanu faktycznego należy wskazać, że obecnie, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT, najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtowej.

W konsekwencji, jeżeli zakup nieruchomości ma miejsce w ramach działalności gospodarczej, to w takim przypadku przychód uzyskany z tego tytułu będzie opodatkowany formą właściwą dla przychodów firmowych, czyli podatkiem liniowym. Plusem tego rozwiązania jest możliwość ujmowania w rozliczeniu kosztów podatkowych np. w postaci odpisów amortyzacyjnych. Wskażmy, że od tego roku, na mocy art. 22c pkt 2 ustawy PIT, wyłączono z amortyzacji jedynie lokale mieszkalne, ale nie lokale użytkowe. Oczywiście możliwe jest także ujmowanie w takim przypadku pozostałych kosztów związanych z nieruchomością, takich jak np. koszt ubezpieczenia, koszty remontu itd.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Przychodu z najmu prywatnego ryczałt 8,5%, 12,5%

Drugą opcją jest uznanie, że przychody z najmu nieruchomości stanowią tzw. najem prywatny. Jak wskazaliśmy, w takim przypadku jedyną formą opodatkowania jest ryczałt ewidencjonowany. Stawka podatku wynosi 8,5% przychodu, a jeżeli przychód przekroczy 100 000 zł – stawka wzrasta do 12,5%. W przypadku ryczałtu nie ma jednak możliwości uwzględnienia żadnych kosztów podatkowych, co zatem oznacza, że odpisy amortyzacyjne dokonane od takiej nieruchomości nie będą stanowiły kosztów podatkowych.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Dalsza sprzedaż nieruchomości, opodatkowanie przychodu

Warto także odnieść się do kwestii sprzedaży takiej nieruchomości. W tym zakresie różne będą skutki podatkowe w zależności od sposobu przypisania nieruchomości do określonego źródła przychodów. Jeżeli nieruchomość będzie stanowiła środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, to zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT sprzedaż wygeneruje przychód opodatkowany podatkiem liniowym. Dodajmy także, że zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT – w momencie wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania do majątku prywatnego, sprzedaż bez podatku może się odbyć dopiero po upływie 6 lat, licząc od końca miesiąca, w którym dokonano wycofania. Wcześniejsza sprzedaż podlega opodatkowaniu tak jak w ramach działalności gospodarczej czyli podatkiem liniowym.

Inaczej natomiast sytuacja się przedstawia w przypadku najmu prywatnego. Wtedy sprzedaż nieruchomości jako niezwiązanej z działalnością gospodarczą jest kwalifikowana pod regulację art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który podaje, że sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia, nie wygeneruje konieczności zapłaty podatku. Wcześniejsza sprzedaż podlega opodatkowaniu 19% podatkiem od dochodu ze sprzedaży rozliczanym w PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowy.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Wynajem a VAT

Jeśli jest Pan czynnym podatnikiem VAT, proszę pamiętać, że od takiego wynajmu – niezależnie czy będzie w ramach JDG, czy jako najem prywatny – należy odprowadzić podatek VAT, bo na gruncie VAT najem prywatny jest również działalnością gospodarczą. Dodam jednak, że przy najmie prywatnym opodatkowanym VAT, może Pan odliczyć VAT od zakupu.

W przedstawionym stanie faktycznym wydaje się, że, jeżeli chodzi o podatek PIT, że forma ryczałtowa w ramach najmu prywatnego może się okazać korzystniejsza, a z pewnością jest prostsza w obsłudze.

Przykłady

Janusz prowadzi działalność gospodarczą i decyduje się kupić lokal użytkowy na wynajem. Zastanawia się, czy lepiej zainwestować na firmę, korzystając z opcji odpisów amortyzacyjnych, czy na osobę prywatną, wybierając ryczałt ewidencjonowany. Po obliczeniach dochodzi do wniosku, że mimo niższego podatku przy wynajmie prywatnym, amortyzacja odpisów na firmie przynosi większe korzyści w długim okresie.

 

Karolina, prowadząc własną firmę, planuje wynająć lokal, który kupi od dewelopera. Wybiera opcję zakupu na firmę, licząc na korzyści związane z kosztami uzyskania przychodu, takimi jak amortyzacja oraz możliwe odliczenia VAT, co pozwala jej lepiej zarządzać kosztami operacyjnymi.

 

Michał, który wynajmuje lokal na cele prywatne, po kilku latach decyduje się na sprzedaż nieruchomości. Dzięki kwalifikacji nieruchomości jako majątek prywatny, po pięciu latach od zakupu, sprzedaż jest zwolniona z podatku dochodowego, co daje mu duże oszczędności w porównaniu do opodatkowania sprzedaży nieruchomości będącej środkiem trwałym firmy.

Podsumowanie

Podjęcie decyzji o zakupie lokalu na wynajem na firmę lub prywatnie zależy od wielu czynników, takich jak forma opodatkowania, możliwość odliczeń czy planowana sprzedaż nieruchomości w przyszłości. Kupując lokal na firmę, zyskujemy możliwość amortyzacji i odliczenia kosztów, jednak wiąże się to z koniecznością opodatkowania przychodu podatkiem liniowym. W przypadku najmu prywatnego, choć obowiązuje ryczałt, nie ma możliwości uwzględnienia kosztów podatkowych, ale podatek jest prostszy do rozliczenia. Ostateczna decyzja powinna być uzależniona od indywidualnych planów finansowych i strategii długoterminowej.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online, które pomogą Ci podjąć najlepszą decyzję dotyczącą zakupu nieruchomości na wynajem. Niezależnie od tego, czy planujesz kupić lokal na firmę, czy na osobę prywatną, nasze konsultacje dostosujemy do Twojej sytuacji, zapewniając wsparcie w zakresie wyboru odpowiedniej formy opodatkowania, amortyzacji oraz kwestii związanych ze sprzedażą nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelną pomoc prawną i zoptymalizować swoje decyzje inwestycyjne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Marcin Sądej

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl